境界線からの壁面後退について

[購入検討中さん]

こんばんは
現在、とあるHMの建築条件付き土地を購入予定です。（第一種住居地域(建ぺい率60％、容積率200％)）

そこの街は○○タウンと言って、同じHMが勝手に通称を付けて売りに出している地区で、
すでにある程度のお宅が完成し、住人がいる街なんですね。
で、土地契約前に家の間取りや仕様などを決めている最中なのですが、外溝の打ち合わせで問題が発生してしまいました。

その○○タウンは道路境界から1.5mは必ず空ける必要があるとHMは説明しました。
門扉や門柱、カーポートのオーバーゲートまでもがその対象とのこと。

せっかく高い金だして買う土地なのに、どうしてそんな無駄な事をせにゃならんのか？

何も敷地いっぱいいっぱいまで家本体を建てると言ってるのではなく、家は十分敷地内に余裕を持って建てる予定です。
その分せめて玄関回りのアプローチや花壇などは敷地をめいっぱい使いたいのです。
しかし先方いわく、「他のお宅もそれに従ってもらっている」と一点張り。

腹が立ったので、そこの地域の役所の担当者に問い合わせた結果、
該当地区は壁面後退の設定はありませんとの回答をいただきました。

要するに法的には敷地いっぱいに家を建てられるということですよね？（50cmルールくらいは常識的だとして）

次の打ち合わせ時にでも、今回の役所の問い合わせ結果をもとに交渉しようと考えているのですが、いかがなものでしょうか？

不安点はやはり、今回の土地購入自体が同HMでの建築条件付きという事もあり、市の条例とHMの○○タウンの慣例。
どちらのが強いのかということです・・・

文句いうなら買うなって言われちゃうのかなorz

同じような境遇の方、詳しい専門知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら
なにとぞアドバイスお願いします。

[35: 匿名さん]

＞お恥ずかしいのですが、建築協定＝施主と業者の間で交わす契約では無いんでしょうか？
＞それとも自治体が○○何丁目の戸建て住宅建設に際しては～うんたらかんたら、みたいなモノなんですか？？
業者は関係ありません。（地権者としては関係ありますが）
自治体が設けるものでもありません。（許可はしますが。自治体が設けるものは協定ではなく条例として定められてます）
地権者間同士の約束事みたいなもんかな。
新たに協定を設ける場合には地権者全員の合意が必要です。
いったん結ばれると、その土地に新たに参入した者、あるいはその土地を受け継いだ者も拘束されます。
土地の売主である業者が協定を結んでいれば
その土地を買ったスレヌシも拘束されることになるでしょう。
それだけの拘束力を持つものですから、制定には所定の手順を踏まないといけないことになっています。（当然ですよね
条例などに定められており、特定行政庁の許可が必要です。
なのでどこでどのような協定が設けられているかは役所で把握しているはずです。
法的には私法上の契約としての扱いとなるようです。

[36: 購入検討中さん]

>>32さん
石畳やタイルなどは敷地いっぱい利用可能だと思います。（現地で他の家を見た結果ですが）
ただし立体物は無理ぽいです。
>>33さん
なんの書類ですか？HMと締結する建物建築の書類だったらまだ現物は見せてもらってません。
先に見せろって請求するのが普通なんでしょうか？
>>34さん
建築協定とは市町村が定めているモノなのですね。
だったら役所に電話で確認した通り、壁面後退の協定は無い地区になります。
あくまでHM独自の決めごとですね。

早急に担当に確認してみたいと思います。

あと質問があるのですが、上で他のみなさんがアドバイスしてくださったように、外構工事はHM以外の他社にお願いしたいのですが、（価格、デザインセンスなど含め）
みなさんそういったやり方されるのでしょうか？

「いや、外構は建物とセットだからうち（ＨＭ）でやってもらわないと困る！」とか言われそうで・・・

[37: 匿名さん]

外構は自分でやるからそのまま土でいいと言えば終わり。

[38: 匿名さん]

>>35のは建築基準法に定められた協定。
一方、それを無視して勝手に協定と称して住民何人かで約束事を決めることもできるかできないかで言えば当然できます。
ただし、あくまでも契約（その約束事）を結んだ当事者のみが拘束されるものであって
新たな参入者や土地を引き継いだ者まで拘束されるものではありません。
その約束事に加わるかどうかは新規参入者の自由です。

[39: 匿名さん]

外構はいい。と言うともめそうなのであれば、とりあえずアプローチと、駐車場スペースのコンクリートを一緒にデザインしてやってもらえばいいと思います。
外構は、住みながら少しずつ出来上がっていくもの。
と思います。
そういう週末も、結構楽しいですよ

[40: 購入検討中さん]

>>37さん
男らしいレス感謝ですｗ
そう言います。
「他業者で外構するなら建物引き渡し後からの工事になるので、しばらくは玄関まわりがドロドロで大変ですよ＾＾」とか言われても気にしないことにします。

>>38さん
なるほどです。
ひょっとしたら建物の契約内に壁面後退の件が明記されている可能性もありそうです。
ちゃんと調べてみたいと思います。

[41: 匿名さん]

>建築協定とは市町村が定めているモノなのですね。
定めるのは地権者間での取り決めであって
市町村はそれをチェックして許可を出す
というナガレ。
制定については建築基準法で定められているけど
内容については基準法とは別ものなので
確認申請でチェックしなくていいものだし（するところもあるかもしれないけど）
役所の一担当者がどこまで把握して言ってるかは分からない。
実際直の受け持ちの事項以外はいい加減な受け答えする人は多い。
きちんと協定の有無で確認した方がいい。

[42: 契約済みさん]

>>スレ主さん

建物の契約は関係ないです。
土地の売買契約の際の重要事項説明に含まれます。

HMが分譲前に、協定を定めて、効力が発生している場合だと、
その分譲地を購入した人にも、その協定が適用されます。
例えば、道路から1.5mは立体物をつくることが出来ないなんて協定があったら、
どこのHMで建てようとも、それに反することは出来ません。
もちろん外構を同じHMでやろうが、後から別の業者でやろうが、協定に
違反することは出来ません。

あと、重要事項説明や売買契約書、請負契約書等は全て契約前に
コピーをもらい、チェックした方がいいですよ。

[43: 購入検討中さん]

>>41-42さん
大変わかり易いご説明感謝です。
丁度いまwikiを読んでいてギョッ！っとしていたところです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%8D%94%E5%AE%9A

＞HMが分譲前に、協定を定めて、効力が発生している場合だと、
その分譲地を購入した人にも、その協定が適用されます。
例えば、道路から1.5mは立体物をつくることが出来ないなんて協定があったら、
どこのHMで建てようとも、それに反することは出来ません。
もちろん外構を同じHMでやろうが、後から別の業者でやろうが、協定に
違反することは出来ません。

あと、重要事項説明や売買契約書、請負契約書等は全て契約前に
コピーをもらい、チェックした方がいいですよ。


割と大規模な宅地造成地なのでご指摘通りの結末が待っている悪寒が。。。

逆に業者がそういった協定を制定していない場合、ただ善意で壁面後退を全世帯にお願いしているという状態なら、やりようはあるって事ですね！

[44: 契約済みさん]

>逆に業者がそういった協定を制定していない場合、ただ善意で壁面後退を全世帯にお願いしているという状態なら、やりようはあるって事ですね！

その分譲地で既にどのくらいの家が建っていて、どのくらいの家が
それを守っているかによりますね。
守っていない家が既にあれば、全く問題ないと思いますが、
全ての家がそれを守って建てている場合、
無視することは非常に勇気がいることですね。

上棟した頃に、ご近所さんが見学に来て、
「おたくも当然そうされるんですよね」
なんて言われたらどうします？

一度ご近所さんにその件についてヒアリングされると良いかもしれません。

[45: 32田舎の住人]

逆行した意見で申し訳ないのですが
そのような分譲地でうらやましいです。

塀や花壇の外側に石やタイルで飾られた地面があるなんて優雅で素敵です。

うちも低い塀を道路から後退させた外構にしたかったのですが
奥さんの反対にあって実現出来ませんでした。

今、住み始めて４ヶ月ですが
奥さんも塀が後退していたほうが優雅だということを解かってくれて
『作り直そうか』と相談してます。

あ～～、　始めから後退して作ればよかった。

ところで1.5ｍ部分に花は植えてもよいのですか？
優雅に見せる為の後退だったならば、『低い花壇は可』とするのが
道理にかなっていると思います。

[46: 匿名さん]

嫌なら買わなきゃいいのに。
他にも沢山の分譲地があるでしょうが。

[47: 匿名さん]

その分譲地では1.5ｍの後退の有無で、善意のある住人か否かが
わかるってことですね。

[48: 匿名さん]

善意じゃないだろ別に
単にメリットと感じて買ったか
何も考えず業者の言いなりのバカか

[49: 匿名さん]

こういう強制力の無い約束事でも、みんなで決めてお互いに守ることにより、
見た目の良い場所、雰囲気の良いエリアとなり、価値が上がるんだよな。

強制力が無い、罰則が無いからと、誰か一人が破り始めると、
あとはなし崩し的に街並みが壊れていきどこにでもある場所の出来上がりと。

決めるのは住人だから。

[50: 契約済みさん]

私個人的にはそういう街は大嫌い。
なんか気持ち悪い。

[51: 匿名さん]

>49
価値をあげたい人がやればいい
自分が価値を上げたいが為に他人にまでやらせようというのは筋違い

[52: 匿名さん]

他人にまでやらせるのではなく、あくまで個々の住人の善意の有無によるのでしょう。
スレ主だって
＞善意で壁面後退を全世帯にお願いしているという状態
と言っているし。

いろんな意味で余裕のある、住人層の良い地域では、
善意のお願いが聞き入れられそうですが、
そうでないところは業者も大変でしょうね。

[53: 匿名さん]

>>51
ゴミ屋敷住人と同じ感性だな。

[54: 契約済みさん]

>>53

意味がわからないので、もう少し詳しく説明していただけないでしょうか？

[55: 匿名さん]

好き嫌いは個人の判断でいい。
ルールが後から来たなら賛成反対はいくらしてもいいが、
ルールが先にあるところに住むなら従うべきじゃないのか？

そこに住むのが義務ってわけじゃなく、居住地選択の自由はあるんだろ。
後から来た人間にかき回される先住民？はいい迷惑だ。

[56: 匿名さん]

５５さんに賛成
スレ主さんのような人は、近隣とトラブルおこすんだろうなあ。
町内会だって同じようなもの。うちの近所で入らない人はいないよ。

[57: 匿名さん]

20年も経てば、原型は留まらないでしょう。
木造ならどの家も価値はゼロ。建て替えた家があってもおかしくはない。中古で売りに出されて別の住人が好きなように外構いじるはず。
建築条件付分譲地って引き渡してしまえば、あとは地主の自由。
周りの方達は従ってるわけではなく、もしかしたら好みがメーカーの希望するのと一致してた可能性もあります。

[58: 匿名さん]

新築状態と建て替えが必要になるくらい後とでは状況が変わるのは当たり前だけど
新築時点で地区の条約なんかを一軒だけが無視したら、その家だけがずっと住んでいる限り矢面にたたされることになる。
ゴミ出しも近隣何軒かで収集場所同じなら、掃除当番なども持ち回りでしたりするだろうけど
そんな時に嫌がらせされたり、
理由があって自治会の会合や清掃などに出れなくても、悪い噂わざと流されたり。
家にいる時間が長くて近所付き合いしなくちゃならない奥さんや子供も巻き込んでいたたまれなくなると思われ。
後から来たなら皆が了承してる条約も理解した上のはずだけど！？！と声高に近隣からは言われるでしょうね。

[59: 匿名さん]

建築協定があるならそれに従うか、気に入らないなら購入を止めるかの選択にすべきだと思うんです。
なんとか自分だけは守らないで家を建てる方法を模索しているようですが、前の方が書いていたように、先にルールがあるなら従うべきかと…。
建て替えになる頃にはルールなんて誰も守ってないんだから、なんて意見もありましたが、どうせそのうち誰も守らなくなるから…という理由で最初からルールを破るのはただの屁理屈だと思います。

[60: 先住民]

うちの地区は、市計画都市？地区で、隣設した家との境界線から、1.5M空けて本体を建てなければいけない規定があります。

しかし、法的には規定違反しても、民法上の50cm空いてれば、罰せられることはありません。

てすが、皆さん守っています。

しかし、1軒だけ、最近出来た家が明らかに規定違反です。土地を買う時に、不動産屋が規定を教えるので、知らないわけはありません。

近隣住民は、直接は言いませんが、影では「あれはないよねぇぇ」「やりすぎだよねぇぇ」と、陰で言いあってます。

[61: 匿名さん]

>60のはちゃんと協定か条例で決まってない？

古い土地なら強制力なくてもある程度ルールには従うのがいいと思うけど
スレ主のは新興住宅地で先住民って言ってもほんのちょっと前に入っただけでしかも
>すでにある程度のお宅が完成し
って程度しかまだ先住民いないんでしょ？
ちゃんと協定設けてないなら、そんな無理やりなただのお願いレベルに応じるべきかは悩みどころだなあ。
それに建物自体を1.5m無視して近接して建てようってんじゃなくて
建物はちゃんと1.5m離して外構の一部をって話でしょ？
60みたいな話と同一視するのは無理があると思うなあ。

[62: ６０]

罰せられないからといって、まわりが守ってる事を守らずに、好きにやっちゃうと、守ってる人達の反感をかっちゃうよ。って事。

せっかくのマイホームなのに、近隣トラブルで気まづい思いするのは、もったいないな…と思って。

[63: 匿名さん]

＞せっかくのマイホームなのに、近隣トラブルで気まづい思いするのは、もったいないな…と思って。
うんうん、それはそれでそう思います。
まあそこは散々出てる話なので今更重ねて言わずともスレ主が判断すればいいだけのことです。

で、60さんは
建物じゃなく例えば門扉や花壇が出てただけでも
「あれはないよねぇぇ」「やりすぎだよねぇぇ」と、陰で言いあうの？
それがカーポートになったらどうなの？

[64: ６０]

》63
物を指定して言ってるんじゃないの、わからない？？？？

説明すんのもウゼェや

御自分でよく読んで下さい

知能的に無理かな？（笑）

[65: 匿名さん]

今回の規定にも当てはまるかどうかは別として
あくまでも参考としてですが
建築基準法で言う、一種・二種低層地域での壁面後退については
あくまでも建築物についての規定であり、門塀や花壇などは含まれず
1.5m以内であっても設けても構いません。
また、建物であっても
・外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が三メートル以下であること。
・物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが二・三メートル以下で、かつ、床面積の合計が五平方メートル以内であること。
を満たしていれば1.5m以内でもＯＫです。

これを守って建ててるのに影口叩かれてる人いるんだろうな～などと想像。

[66: 匿名さん]

>>64
分かってますよ。
だから「で、」って言ってるでしょ。
それを踏まえた上での別(次)の話ってことですよ。
分かんないかなあ、知能的に無理かな？（笑）

[67: 契約済みさん]

まあまあ喧嘩しないで。

スレ主さんが建築協定の有無、有った場合の内容をはっきりとさせてくれないと
話になりません。

[68: 匿名さん]

建築協定の有無、その内容なんて関係ないんじゃない？
協定があったとしても、守らないからといって罪に問われる訳じゃないんだし。
やりたければ協定を無視して建てたらいいんじゃない？
ただ、ご近所さんとうまくいかないよってだけの話。

[69: 匿名さん]

協定があれば法的拘束力はあるよ

[70: 契約済みさん]

>>68

スレ主さんは別に協定を無視してまで建てたいなんて言ってないよ。

[71: 匿名さん]

68はたぶん協定自体の意味もよく分かってないでしょ

[72: 68です]

家を建てたい訳ではなくて、ゲートや花壇をつくりたいんですね。すみません。
建築協定の違反はやったもん勝ちというイメージがありまして…。
うちの実家がある地区も壁面後退の建築協定があるんですが、最近守らないで建てた方がいます。
基礎の段階で明らかに違反だったので、その地区の方が役所に通報したところ『建築協定はあくまでも住民が自主的に決めたルールであって、公共のルールではない。だから行政が指導や是正勧告をする事ができない』との回答でした。
協定があっても従う意思のない人は平気で違反します。協定は守らなくても法律を守っていれば罪に問われないし。
そういう意味で『協定の有無なんて関係ない』と思ったので書き込みしました。

[73: 匿名さん]

>68さん
罪に問われないという言い方をすれば確認申請すらしないで違法建築建てても罪に問われません。
刑法じゃないんだから。

協定は契約と同じです。
契約を守ってないという意味では、訴えれば勝てますよ。
工事の差し止めや是正命令も出るんでは。
損害賠償請求は損害の算定が難しそうですが。

念のためですが
協定は「全員」の合意が必須ですので
協定制定当初に合意しなかった人の土地はぽっかり空くことになります。
合意してなければ当然従う必要もありません。
地区全部がごっそり入っていると錯覚するかもしれませんがそうとは限らないのです。
あくまでも合意した人の土地だけです。
もしかしらたその土地は当初から協定には入っていないという可能性も０ではないです。
また、協定は有効期間を設けていることが多いです。10年とか20年とか。5年なんてのもあったような。
一度制定すると、変更や脱退がなかなか難しいので、未来永劫というとそれはそれで支障がありますもんね。
もしかしたら知らないうちに期限が切れていたのかもしれませんね。

[74: 68です]

法律の事はよく解らないのですが、建築基準法違反の建物の建築確認申請をしても許可はおりませんよね？でも建築協定違反の建物は法律違反ではないから、ちゃんと許可がおりるそうです。
行政のおとがめなしにすんなり建つなら、何の為の建築協定なんだろうと疑問に思います。
裁判をしたら建築差し止めができるとしても、隣人が違反してるからといって多額の費用と時間をかけて裁判する人はなかなか居ないのでは？だから法的拘束力は無いに等しいような…。

[75: 68です]

すみません、書いてる内にとりとめの無い文章になってしまいました。
私が言いたかったのは、建築協定が有っても違反するのは容易なので、協定を守るのか無視して自分のやりたいようにやるかは、スレ主さんの気持ち次第だという事です。
敷地を有効に活用して満足する事と近隣との付き合いをうまくやる事、両者を天秤にかけてどちらを取るか決めたらいいのでは。

[76: 匿名さん]

＞建築基準法違反の建物の建築確認申請をしても許可はおりませんよね？
例えがおかしい。
確認自体出さないに等しいことですよ。
確認ださなきゃ違反だろうが何だろうが建てれます。
（これは極端な例ではありません。わりとある(あった、という過去形にはなりつつあるけど)ことです）
協定無視してってのはそのレベルの話です。

[77: 匿名さん]

スレ主さんはHMに何を言われようと強気でいればいいという事ですね。

[78: 入居済み住民さん]

>協定があっても従う意思のない人は平気で違反します。協定は守らなくても法律を守っていれば罪に問われないし。

実態は68さんがおっしゃるように違反したもの勝ちのようなところがありますが、建築協定書の中には違反者に対する措置（罰則規定）が必ず盛り込まれています。これは行政が協定を認可する際の要件です。この罰則規定には、違反者が必要な是正措置をとらない場合は裁判所に強制履行を請求できる（すべての費用は違反者の負担）と定めてあるのが一般的です。もちろん行政がやってくれるわけではなく、協定を結んでいる住民が請求する必要がありますが、裁判所への請求も辞さない程度の意志があれば協定を守らせることはできます。協定に明確に違反していれば裁判で争うようなことにはなりません。強制履行を請求するだけでいいのです。行政が直接介入しなくても裁判所が介入してくれます。ただの紳士協定とはそこが違います。

[79: 匿名はん]

いいなと思ってたのが、ダイワと積水の共同開発地
いわゆるオープン外構で、敷地面積（２００平米未満）のわりに、ゆったりした町並みだ
きっと協定があると思う
協定破りが一軒でもあると、開発地全ての価値が下がると思うよ
恥ずかしいと思うよ、きっと

[80: 匿名さん]

HM側が

＞「他のお宅もそれに従ってもらっている」と一点張り

なんてところは、それに従わずに建てたら、近隣の鼻つまみ者になりそう。
ずっと住むところで、そんな異端者にならなくても・・。

[81: 匿名さん]

>79
だから「協定」とそうでない「お願い」の違いを理解しようぜ
スレ主はきちんとした決まり（協定や条例）を破る気はないんだろ

[82: 匿名さん]

　建築協定のある区域に２年程前に中古住宅を購入しましたが隣家（恐らく５年位前に立替）が明らかに境界線からの壁面後退規制、道路斜線規制、北側斜線規制を守っていません。気付かずに買ってしまった私が悪いのですが、建築協定委員会に言いつけようか迷っています。言いつけたりすると逆切れされて家に火でも付けられないか心配ですが、ルールを破ってる人間が得をしているかと思うととても腹立たしいです。

[83: 入居予定さん]

うちは大規模開発地で、販売前に売主と自治体の合意により定められた協定があり
土地の重要事項説明にもあった。
オープンな町並みを形成するというのが主な目的で、
外壁後退１．５ｍ、フェンス・門扉も接道部分は０．５ｍ後退義務、フェンスや
生垣は透過性のあるもの・・・という協定に納得して購入した。
現在建築中だが、納得して購入したので当然守ってる。

>>81
ただ、正式な建築協定にしろ、ただのお願いレベルにしろ
従わないと>>82さんのように思う方が出てくる可能性がある。

結局、それでもいいなら勝手にすれば・・・では？

[84: 匿名さん]

隣の家が２０ｃｍなら、こちらも２０ｃｍまで建てられる。
お互い様ということ。
通常は０．５ｍ、都市計画で１～１．５としていることもある。
北側の住宅への配慮は建築基準法さえ守れば許されている。

欧州では、既存住宅の日照を奪うことはご法度。
エコが叫ばれているので、財産権の侵害をどなたか最高裁まで争って頂きたい。
経費はカンパするよ。