境界線からの壁面後退について

[購入検討中さん]

こんばんは
現在、とあるHMの建築条件付き土地を購入予定です。（第一種住居地域(建ぺい率60％、容積率200％)）

そこの街は○○タウンと言って、同じHMが勝手に通称を付けて売りに出している地区で、
すでにある程度のお宅が完成し、住人がいる街なんですね。
で、土地契約前に家の間取りや仕様などを決めている最中なのですが、外溝の打ち合わせで問題が発生してしまいました。

その○○タウンは道路境界から1.5mは必ず空ける必要があるとHMは説明しました。
門扉や門柱、カーポートのオーバーゲートまでもがその対象とのこと。

せっかく高い金だして買う土地なのに、どうしてそんな無駄な事をせにゃならんのか？

何も敷地いっぱいいっぱいまで家本体を建てると言ってるのではなく、家は十分敷地内に余裕を持って建てる予定です。
その分せめて玄関回りのアプローチや花壇などは敷地をめいっぱい使いたいのです。
しかし先方いわく、「他のお宅もそれに従ってもらっている」と一点張り。

腹が立ったので、そこの地域の役所の担当者に問い合わせた結果、
該当地区は壁面後退の設定はありませんとの回答をいただきました。

要するに法的には敷地いっぱいに家を建てられるということですよね？（50cmルールくらいは常識的だとして）

次の打ち合わせ時にでも、今回の役所の問い合わせ結果をもとに交渉しようと考えているのですが、いかがなものでしょうか？

不安点はやはり、今回の土地購入自体が同HMでの建築条件付きという事もあり、市の条例とHMの○○タウンの慣例。
どちらのが強いのかということです・・・

文句いうなら買うなって言われちゃうのかなorz

同じような境遇の方、詳しい専門知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら
なにとぞアドバイスお願いします。

[2: 匿名さん]

自分で納得出来ないなら、白黒つくまで戦えば？ただそれだけでしょ？あとは愚痴スレになるだけ。早く閉めてね。

[3: 匿名さん]

正式な協定が無ければ別に従う必要ないな。
法的に言えば財産権がどうたらこうたらの話になるんではないかな。
不利益に見合うだけ土地の価格安くするんなら考えてもいいけど。

[4: 匿名さん]

壁面後退じゃなくて建築協定じゃないの？

[5: 購入検討中さん]

>>2
関係者ですか？
カエレ

>>3>>4
正式な協定は無いです。

[6: 匿名さん]

法的に強制力は無いとしても、近隣住民は守ってるんでしょう？スレ主さんだけが守らないで家を建ててしまうと、引越した後にご近所さんとうまくいかない恐れがあると思います。出る杭は打たれるというか(-_-;)
建築協定などない土地を探して、誰にも遠慮なく建てた方がいいのでは？

[7: 入居済み住民さん]

＞そこの街は○○タウンと言って、同じHMが勝手に通称を付けて売りに出している地区で、すでにある程度のお宅が完成し、住人がいる街なんですね。

すでにそこに住んでいる人たちは、その環境を決め手にしたのかもしれませんし、ＨＭが景観まで含めて街作りをしているんでしょうから、交渉するのはＯＫだと思いますが、ＮＧだと言われたら諦めるか従うかで、法律を盾にするのはナンセンスだと思いますね。郷に入ればなんとやらと言いますし。
法律さえ守れば、何でもありってのはどうなんでしょうか。

[8: 匿名さん]

住んでる人達と同じにした方が良いのでは？ひとりだけ守らないと言うのは、どうかと？

[9: 入居済み住民さん]

06～08に強く同感。
スレ主は、法的な壁面後退と建築協定とを混同して考えているところに問題があると思います。

っていうかスレ立てておいて05みたいなコメント返すスレ主にまじめにアドバイスするのがバカらしいですね。
02さんのレスもある意味正論です。それをカエレと一蹴するのは人としてどうかと。
最近、本当こういうスレ主多いですね。
そもそも、そんな人だからこそこんなくだらないスレ立てるんでしょう。
相手してるHMの営業マンもかわいそうだし、まかり間違ってこのスレ主が購入でもしたら近隣住民がかわいそう。

[10: 田舎の住人]

>現在、とあるHMの建築条件付き土地を購入予定です。

購入予定ならば、買わないという決定が出来て良かったじゃないですか。

そのような気持ちを持ったまま、一生住むかもしれない土地を購入する必要はありません。

[11: Ｎ]

守るべきルールは業者が法的に建築協定等定めるべき。
今回のケースは業者がそうやってほしいというルール。
業者はほかのお客さんにも説明しちゃっているでしょうね。
ただ、重要なのはきちんと建築協定を出したか出していないかかと。
あとは条件付きなのだから注文住宅。業者に縛られる理由はない。
土地付き建物ならば、重要事項説明等で説明されていれば、折れてもしょうがないかも。

[12: 匿名さん]

どう考えても正式な手続きを踏まない業者が悪い。
どう転んでも消費者が泣きを見る。馬鹿業者。
ただの「お願い」レベルなので、受け入れるか入れないかの選択は自由。としか言い様がない。

[13: 匿名さん]

売り主がスレ主と契約しない自由もまたあり。

[14: 匿名さん]

ちなみに建築協定についてはきちんと法で定められてます。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html#10000000000040000000...

古い土地では法で語れないローカルルールもあるけど
１の書き方では新しい土地っぽいし。

ちゃんと協定設けてないという前提で言えば
スレヌシが一人わがまま言ってるというよりは
業者が他の購入者全員に対して正当な権利を不当に制限している、あるいは騙してる、という構図と見るのが正しいかな。

でも結局のところは受け入れるか諦めるかになる気がするけど。

[15: 匿名さん]

争えば勝てるだろうけど、金と時間費やすだけだから結局は泣き寝入りに一票

[16: 匿名さん]

そういう特約入りの土地売買契約ってことになるのかな？

民法
第九十条 　公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

消費者契約法
第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

一方的と言えるかどうかは分からんが。
諸々法律並べて薀蓄たれて業者が折れればラッキーて感じかな。

>市の条例とHMの○○タウンの慣例。どちらのが強いのかということです・・・
慣例は意外と弱いよ。
だから歴史ある町並みを持ち制限を設けているところは軒並み正式に建築条件を設けている。
先斗町とか。

[17: 匿名さん]

>>16　訂正
×建築条件
○建築協定

[18: 匿名さん]

建築条件を外して土地だけ購入し、別の業者に建ててもらったら？
数百万くらい上乗せしたら外せるかもよ。

[19: 購入検討中さん]

みなさんおはようございます、スレ主です。

ご指摘通り、法を盾に交渉すれば（時間と余計な金がかかるでしょうが）
自分の希望通りにできるかもですね・・・

今回はまだ契約前という事もあり、正式な建築協定は目を通していませんので、まずそちらの方の確認を要求してみようと思います。

ただ納得いかないのが、その街の多くのお宅は道路側境界いっぱいいっぱいまで利用して
車を駐車しています。
いわゆる青空駐車でカーポートやゲートは無し。
それが許されていて、ゲートや花壇はダメっていうのが理解できないんです。
車は移動できるっていう言い訳されそうですが。

[20: 匿名さん]

とりあえずそれで建てて、引っ越し後に付けるのはダメなのですか？？

[21: 匿名さん]

建物付き土地売買なら難しいが
あくまでも土地取得して自由設計＆建設請負契約するって流れでしょう？
土地取得しちゃえばどうとでもできる気はする。

[22: 匿名さん]

外構なんて住み始めてからでもいくらでも変えられるよ。

今の設計段階では適当にそのままでいいと言えばいい。何も手を付けないでいいと。
引き渡し後はあなたの自由ですから。

[23: 2]

納得出来ないなら、闘うしかない！書類にも目を通してからもう一度考えたら？私は、業者じゃないよ(^-^)

[24: 匿名さん]

闘う必要あるのかな？

HMで頼むより、普通にホームセンターとかでも、今は揃えられるし、安い外こう業者探した方が、資金的にも安上がりな気が…

芝生でさえ、頼むと十数万かかるけど、自分で買ってきてやると二万らしいですよ。

もめてると、その分家が出来上がるのものびちゃうし…

ちなみに、全面コンクリートで全面駐車場みたいになる予定なら、カーポートの支柱を立てる部分は、何とか怪しまれないデザインにして、コンクリひかないようにした方がいいですよ。
支柱を立てる時に、コンクリに（中は鉄の棒があるから）穴を開けるお金が余分にかかっちゃうらしいです。

[25: 2]

書き方が悪かったみたいですから書き変えますね。スレ主が、勝手にやるのが良いと思えばスレなんて立てる必要ないし、意見なんて聞く必要も無い。建築協定？が有る所で、好きに建てると言う事は、少なからず近所との付き合い等を無くす事でしょうから、闘うと書いたまでですよ。まあ、書類見てからですよね(^-^)

[26: 匿名さん]

なるほど。
失礼しました…。

確かに、花壇ならまだしも、カーポートはデカいので「何故あの家だけ？」「守った自分たちはバカみたいじゃない」と言われかねませんもんね。

[27: 匿名さん]

とりあえずきちんとした協定があるかどうかですな。

>建築協定？が有る所で、好きに建てると言う事は、
協定があれば好きには建てれないですよ

[28: 2]

そうですね。

[29: 契約済みさん]

例え協定が無くても、スレ主がカーポートや花壇を設置するつもり
であれば、他の住民とトラブルになったり良い関係を
保てるか疑問。
他の土地を探した方がよろしいのでは？

[30: 匿名さん]

＞＞５
＞＞正式な協定はないです。

＞＞１９
＞＞確認を要求してみようと思います。

役所に問い合わせても協定はなかったんでしょ？

[31: 購入検討中さん]

スレ主です。
>>21さん
ご指摘の通り、建物付き土地売買では無いのですが
業者は土地建物の同時契約を迫ってきます。
どこで調べても土地と建物の同時契約を求めてくる業者は悪徳だからヤメレ、と書かれていますが、うちの場合、土地契約前に建物の仕様をほぼ全て決めてからの同時契約なので、取り立てて不具合は無いかな～と思っています。
しかし今回のような問題を隠すために同時契約を迫っているのかと勘ぐってしまいますねorz

>>22さん
最悪の場合、外構に関しては最低限の事だけを担当HMにやらせて、完成引き渡し後に別の外構業者に好きにやってもらう事も視野に入れています。
ただ、その場合二度手間というか、>>24さんのご指摘のように、最初に造成した部分が足かせや無駄になる事があるみたいで勿体ないですねー。。。

>>29さん
やっぱり他のお宅から妬まれるんですかね？
「あいつの家だけ敷地を有効活用しやがって！」みたいな・・・？

>>30さん
役所に問い合わせたのは壁面後退の義務は無いって事だけです。
建築協定とやらについては問い合わせておりません。

お恥ずかしいのですが、建築協定＝施主と業者の間で交わす契約では無いんでしょうか？
それとも自治体が○○何丁目の戸建て住宅建設に際しては～うんたらかんたら、みたいなモノなんですか？？

[32: 田舎の住人10]

ご近所がどのような状態かイメージ出来ないんですが

1.5ｍ後退部分はどうなっているのですか

道路と同じアスファルト？

それとも立体造形物以外は施工可能？
おしゃれな石畳やタイルとか。

[33: 匿名さん]

あれ？書類確認した？

[34: 契約済みさん]

>>スレ主さん

御自分が買われる土地なんですから、建築協定とはどんなものかぐらい
自分で調べられてはいかが？
検索すればいくらでも出てきますよ。

>最悪の場合、外構に関しては最低限の事だけを担当HMにやらせて、完成引き渡し後に別の外構業者に好きにやってもらう事も視野に入れています。

建築協定=建築基準法で縛られているのと同じことですから、
違反することは出来ません。

早急に業者に事実確認をした方が宜しいかと・・・

[35: 匿名さん]

＞お恥ずかしいのですが、建築協定＝施主と業者の間で交わす契約では無いんでしょうか？
＞それとも自治体が○○何丁目の戸建て住宅建設に際しては～うんたらかんたら、みたいなモノなんですか？？
業者は関係ありません。（地権者としては関係ありますが）
自治体が設けるものでもありません。（許可はしますが。自治体が設けるものは協定ではなく条例として定められてます）
地権者間同士の約束事みたいなもんかな。
新たに協定を設ける場合には地権者全員の合意が必要です。
いったん結ばれると、その土地に新たに参入した者、あるいはその土地を受け継いだ者も拘束されます。
土地の売主である業者が協定を結んでいれば
その土地を買ったスレヌシも拘束されることになるでしょう。
それだけの拘束力を持つものですから、制定には所定の手順を踏まないといけないことになっています。（当然ですよね
条例などに定められており、特定行政庁の許可が必要です。
なのでどこでどのような協定が設けられているかは役所で把握しているはずです。
法的には私法上の契約としての扱いとなるようです。

[36: 購入検討中さん]

>>32さん
石畳やタイルなどは敷地いっぱい利用可能だと思います。（現地で他の家を見た結果ですが）
ただし立体物は無理ぽいです。
>>33さん
なんの書類ですか？HMと締結する建物建築の書類だったらまだ現物は見せてもらってません。
先に見せろって請求するのが普通なんでしょうか？
>>34さん
建築協定とは市町村が定めているモノなのですね。
だったら役所に電話で確認した通り、壁面後退の協定は無い地区になります。
あくまでHM独自の決めごとですね。

早急に担当に確認してみたいと思います。

あと質問があるのですが、上で他のみなさんがアドバイスしてくださったように、外構工事はHM以外の他社にお願いしたいのですが、（価格、デザインセンスなど含め）
みなさんそういったやり方されるのでしょうか？

「いや、外構は建物とセットだからうち（ＨＭ）でやってもらわないと困る！」とか言われそうで・・・

[37: 匿名さん]

外構は自分でやるからそのまま土でいいと言えば終わり。

[38: 匿名さん]

>>35のは建築基準法に定められた協定。
一方、それを無視して勝手に協定と称して住民何人かで約束事を決めることもできるかできないかで言えば当然できます。
ただし、あくまでも契約（その約束事）を結んだ当事者のみが拘束されるものであって
新たな参入者や土地を引き継いだ者まで拘束されるものではありません。
その約束事に加わるかどうかは新規参入者の自由です。

[39: 匿名さん]

外構はいい。と言うともめそうなのであれば、とりあえずアプローチと、駐車場スペースのコンクリートを一緒にデザインしてやってもらえばいいと思います。
外構は、住みながら少しずつ出来上がっていくもの。
と思います。
そういう週末も、結構楽しいですよ

[40: 購入検討中さん]

>>37さん
男らしいレス感謝ですｗ
そう言います。
「他業者で外構するなら建物引き渡し後からの工事になるので、しばらくは玄関まわりがドロドロで大変ですよ＾＾」とか言われても気にしないことにします。

>>38さん
なるほどです。
ひょっとしたら建物の契約内に壁面後退の件が明記されている可能性もありそうです。
ちゃんと調べてみたいと思います。

[41: 匿名さん]

>建築協定とは市町村が定めているモノなのですね。
定めるのは地権者間での取り決めであって
市町村はそれをチェックして許可を出す
というナガレ。
制定については建築基準法で定められているけど
内容については基準法とは別ものなので
確認申請でチェックしなくていいものだし（するところもあるかもしれないけど）
役所の一担当者がどこまで把握して言ってるかは分からない。
実際直の受け持ちの事項以外はいい加減な受け答えする人は多い。
きちんと協定の有無で確認した方がいい。

[42: 契約済みさん]

>>スレ主さん

建物の契約は関係ないです。
土地の売買契約の際の重要事項説明に含まれます。

HMが分譲前に、協定を定めて、効力が発生している場合だと、
その分譲地を購入した人にも、その協定が適用されます。
例えば、道路から1.5mは立体物をつくることが出来ないなんて協定があったら、
どこのHMで建てようとも、それに反することは出来ません。
もちろん外構を同じHMでやろうが、後から別の業者でやろうが、協定に
違反することは出来ません。

あと、重要事項説明や売買契約書、請負契約書等は全て契約前に
コピーをもらい、チェックした方がいいですよ。

[43: 購入検討中さん]

>>41-42さん
大変わかり易いご説明感謝です。
丁度いまwikiを読んでいてギョッ！っとしていたところです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%8D%94%E5%AE%9A

＞HMが分譲前に、協定を定めて、効力が発生している場合だと、
その分譲地を購入した人にも、その協定が適用されます。
例えば、道路から1.5mは立体物をつくることが出来ないなんて協定があったら、
どこのHMで建てようとも、それに反することは出来ません。
もちろん外構を同じHMでやろうが、後から別の業者でやろうが、協定に
違反することは出来ません。

あと、重要事項説明や売買契約書、請負契約書等は全て契約前に
コピーをもらい、チェックした方がいいですよ。


割と大規模な宅地造成地なのでご指摘通りの結末が待っている悪寒が。。。

逆に業者がそういった協定を制定していない場合、ただ善意で壁面後退を全世帯にお願いしているという状態なら、やりようはあるって事ですね！

[44: 契約済みさん]

>逆に業者がそういった協定を制定していない場合、ただ善意で壁面後退を全世帯にお願いしているという状態なら、やりようはあるって事ですね！

その分譲地で既にどのくらいの家が建っていて、どのくらいの家が
それを守っているかによりますね。
守っていない家が既にあれば、全く問題ないと思いますが、
全ての家がそれを守って建てている場合、
無視することは非常に勇気がいることですね。

上棟した頃に、ご近所さんが見学に来て、
「おたくも当然そうされるんですよね」
なんて言われたらどうします？

一度ご近所さんにその件についてヒアリングされると良いかもしれません。

[45: 32田舎の住人]

逆行した意見で申し訳ないのですが
そのような分譲地でうらやましいです。

塀や花壇の外側に石やタイルで飾られた地面があるなんて優雅で素敵です。

うちも低い塀を道路から後退させた外構にしたかったのですが
奥さんの反対にあって実現出来ませんでした。

今、住み始めて４ヶ月ですが
奥さんも塀が後退していたほうが優雅だということを解かってくれて
『作り直そうか』と相談してます。

あ～～、　始めから後退して作ればよかった。

ところで1.5ｍ部分に花は植えてもよいのですか？
優雅に見せる為の後退だったならば、『低い花壇は可』とするのが
道理にかなっていると思います。

[46: 匿名さん]

嫌なら買わなきゃいいのに。
他にも沢山の分譲地があるでしょうが。

[47: 匿名さん]

その分譲地では1.5ｍの後退の有無で、善意のある住人か否かが
わかるってことですね。

[48: 匿名さん]

善意じゃないだろ別に
単にメリットと感じて買ったか
何も考えず業者の言いなりのバカか

[49: 匿名さん]

こういう強制力の無い約束事でも、みんなで決めてお互いに守ることにより、
見た目の良い場所、雰囲気の良いエリアとなり、価値が上がるんだよな。

強制力が無い、罰則が無いからと、誰か一人が破り始めると、
あとはなし崩し的に街並みが壊れていきどこにでもある場所の出来上がりと。

決めるのは住人だから。

[50: 契約済みさん]

私個人的にはそういう街は大嫌い。
なんか気持ち悪い。

[51: 匿名さん]

>49
価値をあげたい人がやればいい
自分が価値を上げたいが為に他人にまでやらせようというのは筋違い