境界線からの壁面後退について

[購入検討中さん]

こんばんは
現在、とあるHMの建築条件付き土地を購入予定です。（第一種住居地域(建ぺい率60％、容積率200％)）

そこの街は○○タウンと言って、同じHMが勝手に通称を付けて売りに出している地区で、
すでにある程度のお宅が完成し、住人がいる街なんですね。
で、土地契約前に家の間取りや仕様などを決めている最中なのですが、外溝の打ち合わせで問題が発生してしまいました。

その○○タウンは道路境界から1.5mは必ず空ける必要があるとHMは説明しました。
門扉や門柱、カーポートのオーバーゲートまでもがその対象とのこと。

せっかく高い金だして買う土地なのに、どうしてそんな無駄な事をせにゃならんのか？

何も敷地いっぱいいっぱいまで家本体を建てると言ってるのではなく、家は十分敷地内に余裕を持って建てる予定です。
その分せめて玄関回りのアプローチや花壇などは敷地をめいっぱい使いたいのです。
しかし先方いわく、「他のお宅もそれに従ってもらっている」と一点張り。

腹が立ったので、そこの地域の役所の担当者に問い合わせた結果、
該当地区は壁面後退の設定はありませんとの回答をいただきました。

要するに法的には敷地いっぱいに家を建てられるということですよね？（50cmルールくらいは常識的だとして）

次の打ち合わせ時にでも、今回の役所の問い合わせ結果をもとに交渉しようと考えているのですが、いかがなものでしょうか？

不安点はやはり、今回の土地購入自体が同HMでの建築条件付きという事もあり、市の条例とHMの○○タウンの慣例。
どちらのが強いのかということです・・・

文句いうなら買うなって言われちゃうのかなorz

同じような境遇の方、詳しい専門知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら
なにとぞアドバイスお願いします。

[65: 匿名さん]

今回の規定にも当てはまるかどうかは別として
あくまでも参考としてですが
建築基準法で言う、一種・二種低層地域での壁面後退については
あくまでも建築物についての規定であり、門塀や花壇などは含まれず
1.5m以内であっても設けても構いません。
また、建物であっても
・外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が三メートル以下であること。
・物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが二・三メートル以下で、かつ、床面積の合計が五平方メートル以内であること。
を満たしていれば1.5m以内でもＯＫです。

これを守って建ててるのに影口叩かれてる人いるんだろうな～などと想像。

[66: 匿名さん]

>>64
分かってますよ。
だから「で、」って言ってるでしょ。
それを踏まえた上での別(次)の話ってことですよ。
分かんないかなあ、知能的に無理かな？（笑）

[67: 契約済みさん]

まあまあ喧嘩しないで。

スレ主さんが建築協定の有無、有った場合の内容をはっきりとさせてくれないと
話になりません。

[68: 匿名さん]

建築協定の有無、その内容なんて関係ないんじゃない？
協定があったとしても、守らないからといって罪に問われる訳じゃないんだし。
やりたければ協定を無視して建てたらいいんじゃない？
ただ、ご近所さんとうまくいかないよってだけの話。

[69: 匿名さん]

協定があれば法的拘束力はあるよ

[70: 契約済みさん]

>>68

スレ主さんは別に協定を無視してまで建てたいなんて言ってないよ。

[71: 匿名さん]

68はたぶん協定自体の意味もよく分かってないでしょ

[72: 68です]

家を建てたい訳ではなくて、ゲートや花壇をつくりたいんですね。すみません。
建築協定の違反はやったもん勝ちというイメージがありまして…。
うちの実家がある地区も壁面後退の建築協定があるんですが、最近守らないで建てた方がいます。
基礎の段階で明らかに違反だったので、その地区の方が役所に通報したところ『建築協定はあくまでも住民が自主的に決めたルールであって、公共のルールではない。だから行政が指導や是正勧告をする事ができない』との回答でした。
協定があっても従う意思のない人は平気で違反します。協定は守らなくても法律を守っていれば罪に問われないし。
そういう意味で『協定の有無なんて関係ない』と思ったので書き込みしました。

[73: 匿名さん]

>68さん
罪に問われないという言い方をすれば確認申請すらしないで違法建築建てても罪に問われません。
刑法じゃないんだから。

協定は契約と同じです。
契約を守ってないという意味では、訴えれば勝てますよ。
工事の差し止めや是正命令も出るんでは。
損害賠償請求は損害の算定が難しそうですが。

念のためですが
協定は「全員」の合意が必須ですので
協定制定当初に合意しなかった人の土地はぽっかり空くことになります。
合意してなければ当然従う必要もありません。
地区全部がごっそり入っていると錯覚するかもしれませんがそうとは限らないのです。
あくまでも合意した人の土地だけです。
もしかしらたその土地は当初から協定には入っていないという可能性も０ではないです。
また、協定は有効期間を設けていることが多いです。10年とか20年とか。5年なんてのもあったような。
一度制定すると、変更や脱退がなかなか難しいので、未来永劫というとそれはそれで支障がありますもんね。
もしかしたら知らないうちに期限が切れていたのかもしれませんね。

[74: 68です]

法律の事はよく解らないのですが、建築基準法違反の建物の建築確認申請をしても許可はおりませんよね？でも建築協定違反の建物は法律違反ではないから、ちゃんと許可がおりるそうです。
行政のおとがめなしにすんなり建つなら、何の為の建築協定なんだろうと疑問に思います。
裁判をしたら建築差し止めができるとしても、隣人が違反してるからといって多額の費用と時間をかけて裁判する人はなかなか居ないのでは？だから法的拘束力は無いに等しいような…。

[75: 68です]

すみません、書いてる内にとりとめの無い文章になってしまいました。
私が言いたかったのは、建築協定が有っても違反するのは容易なので、協定を守るのか無視して自分のやりたいようにやるかは、スレ主さんの気持ち次第だという事です。
敷地を有効に活用して満足する事と近隣との付き合いをうまくやる事、両者を天秤にかけてどちらを取るか決めたらいいのでは。

[76: 匿名さん]

＞建築基準法違反の建物の建築確認申請をしても許可はおりませんよね？
例えがおかしい。
確認自体出さないに等しいことですよ。
確認ださなきゃ違反だろうが何だろうが建てれます。
（これは極端な例ではありません。わりとある(あった、という過去形にはなりつつあるけど)ことです）
協定無視してってのはそのレベルの話です。

[77: 匿名さん]

スレ主さんはHMに何を言われようと強気でいればいいという事ですね。

[78: 入居済み住民さん]

>協定があっても従う意思のない人は平気で違反します。協定は守らなくても法律を守っていれば罪に問われないし。

実態は68さんがおっしゃるように違反したもの勝ちのようなところがありますが、建築協定書の中には違反者に対する措置（罰則規定）が必ず盛り込まれています。これは行政が協定を認可する際の要件です。この罰則規定には、違反者が必要な是正措置をとらない場合は裁判所に強制履行を請求できる（すべての費用は違反者の負担）と定めてあるのが一般的です。もちろん行政がやってくれるわけではなく、協定を結んでいる住民が請求する必要がありますが、裁判所への請求も辞さない程度の意志があれば協定を守らせることはできます。協定に明確に違反していれば裁判で争うようなことにはなりません。強制履行を請求するだけでいいのです。行政が直接介入しなくても裁判所が介入してくれます。ただの紳士協定とはそこが違います。

[79: 匿名はん]

いいなと思ってたのが、ダイワと積水の共同開発地
いわゆるオープン外構で、敷地面積（２００平米未満）のわりに、ゆったりした町並みだ
きっと協定があると思う
協定破りが一軒でもあると、開発地全ての価値が下がると思うよ
恥ずかしいと思うよ、きっと

[80: 匿名さん]

HM側が

＞「他のお宅もそれに従ってもらっている」と一点張り

なんてところは、それに従わずに建てたら、近隣の鼻つまみ者になりそう。
ずっと住むところで、そんな異端者にならなくても・・。

[81: 匿名さん]

>79
だから「協定」とそうでない「お願い」の違いを理解しようぜ
スレ主はきちんとした決まり（協定や条例）を破る気はないんだろ

[82: 匿名さん]

　建築協定のある区域に２年程前に中古住宅を購入しましたが隣家（恐らく５年位前に立替）が明らかに境界線からの壁面後退規制、道路斜線規制、北側斜線規制を守っていません。気付かずに買ってしまった私が悪いのですが、建築協定委員会に言いつけようか迷っています。言いつけたりすると逆切れされて家に火でも付けられないか心配ですが、ルールを破ってる人間が得をしているかと思うととても腹立たしいです。

[83: 入居予定さん]

うちは大規模開発地で、販売前に売主と自治体の合意により定められた協定があり
土地の重要事項説明にもあった。
オープンな町並みを形成するというのが主な目的で、
外壁後退１．５ｍ、フェンス・門扉も接道部分は０．５ｍ後退義務、フェンスや
生垣は透過性のあるもの・・・という協定に納得して購入した。
現在建築中だが、納得して購入したので当然守ってる。

>>81
ただ、正式な建築協定にしろ、ただのお願いレベルにしろ
従わないと>>82さんのように思う方が出てくる可能性がある。

結局、それでもいいなら勝手にすれば・・・では？

[84: 匿名さん]

隣の家が２０ｃｍなら、こちらも２０ｃｍまで建てられる。
お互い様ということ。
通常は０．５ｍ、都市計画で１～１．５としていることもある。
北側の住宅への配慮は建築基準法さえ守れば許されている。

欧州では、既存住宅の日照を奪うことはご法度。
エコが叫ばれているので、財産権の侵害をどなたか最高裁まで争って頂きたい。
経費はカンパするよ。