請負契約のタイミングはいつ！？

[購入検討中さん]

いつも参考にさせていただいています。

建築条件付物件を年明けから打ち合わせしています。

間取りが決まり、外観が決まり、そろそろ土地契約をと言われています。
（工務店が3月決算のため3月中に土地決済したい様子有）

そこの工務店の慣習で、土地契約と建物請負契約は同時にするそうです。
これって違法ですか！？

私は土地契約が建築条件付きで、3か月以内に請負契約しないなら契約解除だと思っていたのですが、同時だともうあとにはひけないですよね。

現状、平面図の間取りと外観のみの打ち合わせで、
オプションも出て金額もでてるのですが、
これが請負契約のタイミングなのか、初めてなので謎です。

電気配線とか、外溝とか決めなきゃいけないことはまだまだあると思うのに、
皆さんは、どの段階で請負契約を結びましたか？

[22: 契約者]

やっぱ話を詰めてからじゃないともめますね。　形が変わると金額上がって解約するにしても解約金発生するし…

[23: 匿名さん]

この業界は、基本どんぶり契約ですから
細かい見積り内容の提示は嫌がりますよね。

[24: 購入経験者さん]

皆さん全てがネガティブ過ぎじゃないですか？
余程ひどいＨＭや工務店に見積もってもらっているのか、全てを疑って捕らえないと気がすまないのか・・・疑問です。
私を含め周りにはそんな話しはほとんど聞かないし、余程悪評がある会社か、意思の疎通の下手なやり取りが原因で生じたかしか聞きませんよ。
自社がどんな装備や設備をしていて、価格はこうで、オプションはこれです、ってプレゼンするのが当然じゃないでしょうか？
そこから契約して、設備ランクを落としたりなんて聞いたことないですし、そんな事１回でもすればすぐ噂が聞こえますよ。
しかも契約は自分の責任でもある訳だから、ちゃんと中身を理解しないでとか、不明な部分を聞かないでや、自分勝手な判断などが後々のトラブルになるんですよ。
ほとんどは証拠として打ち合わせ等を書面化し交付してくれます。
最近はモンスターＰみたいな人が多いからみたいです。＞20さん
＞言い訳
言い訳？？意味わかって反論して下さい。
私の説明ではうまく読み取れず方向が違う方向に行ってしまったので誤認識を与えたものを素直に言ったまでで、そこまで細かく書かなければいけないと思っていなかったのが事実です。
理解力がないからというのも０ではないと思います。でなければここで相談する必要ないですからね？
スレ主も皆さんも全てを書き込んでいるわけではないので、想定や仮定でのアドバイスや意見がでます。その中で私が経験上の話をしたわけですから
しかもネットだから受け答えが１問１答にならないしタイムラグがある分誤解が生じるんです。

[25: 匿名さん]

>>そこから契約して、設備ランクを落としたりなんて聞いたことないですし、そんな事１回でもすればすぐ噂が聞こえますよ。

じゃあとっくに聞こえてるはずだが
この業界の手口知らなさすぎ。

[26: 匿名さん]

>皆さん全てがネガティブ過ぎじゃないですか？
>余程ひどいＨＭや工務店に見積もってもらっているのか、全てを疑って捕らえないと気がすまないのか・・・疑問です。
詳細見積もり出ないと建設請負契約なんてできないのが常識です。
当たり前のことなんですよ。
どんぶり勘定で契約までしちゃう方が異常です。
普通の人は一生に一度しかない経験だろうから
たまたま一度した経験がそうだったからそれが普通と思ってるかもしれないけど
異常なことなんですよ。

[27: 購入経験者さん]

＞この業界の手口知らなさすぎ。
ですから・・・ほとんどがそうだっていう考えがそもそもどうかって事です。
一部がそうなだけで、お互いがちゃんと意思疎通・理解していればいいわけだし、調べたりすればわかる事でしょう？
真面目にやっているとこも多いわけだし、誰だってハナから疑われていたら気分悪いでしょう？
そういう態度の買主側にも問題があるんじゃないでしょうか？
耐震偽装のときだって真面目な会社やちゃんとやっている会社の物件より「広い・安い」だけで飛びついた人たちがそういう目にあったわけですよね？
友達に業界関係者いますけどそんなの一部の会社じゃないかって憤慨してましたよ。


＞どんぶり勘定で契約までしちゃう方が異常です
そんなこと一言もいっていませんけど・・・。
詳細見積もりは必要ですけどそれまでに自分達がやりたい事や付けたい装備等もふくめて要望を出せばいいことだし、ランクだって標準品の説明や品番・写真が仕様書等に明記されているはずだしされていましたよ。

＞たまたま一度した経験がそうだったからそれが普通と思ってるかもしれないけど
＞異常なことなんですよ。
では皆さんは騙されたり、そういう経験があるんですか？？
それこそそんな経験もしてないのに噂や報道を鵜呑みにしてるんじゃないですか？
そんなに多ければ自分の周りにもたくさんいてもおかしくないはずですけど、いませんよ？
大手HMでも地元工務店でも。
うまくいった経験が非難されるなんておかしい世の中な感じがしますけどね。
逆に皆さんの詳細ってどこまでなんでしょうか？

私達はちなみに地元工務店でしたが、土地契約前までに要望書を提出、ある程度の煮詰まった間取りを作成してもらい、自分の望む大体の建坪を把握した上で、それより増減坪数の場合の金額を算出してもらい、標準仕様の全てと選択の多い少ないを写真付き仕様書をもらい、要望中で標準品から外れた物の見積もりを出してもらい総額が出て土地契約。
その段階で標準外の見積もりはもらっています。
その後１週間ほどで外構車庫・ポストブロックフェンス・外水道位置まで決定して、建坪○○坪で外構含むで○○円で建物契約をして、、それに並行して１か月位で間取りを設計士と打合せごとに４パターン作成してもらい、詳細を煮詰めて間取り完成。
確認作業中に仕様書通りの標準品からと、標準品の中にも相当数の選択枝があったのでそこはゆっくり時間をかけて内外装の色などをその都度工期に合わせ打合せし決定していく。
素人が注文で完成まで全て想像・想定して内外装まで細かに決められないのが本音ですよ。
単価内標準品で納得できるものは金額内ですし、最初の要望でこちらのやりたいことが正確に伝えられればその場でオプション価格が出るでしょう？それが詳細ではないんですか？
簡単に書いてますからまた御認識等を与えるかもしれませんが、家を建てるって決してそんな悪いものじゃないし信頼関係ですから、価格や装備だけを判断基準にしたらそれは失敗など変な業者にあたるかもしれないですが、こちらも腹割ってちゃんと接すれば価格や装備など特典があったり悪いことばかりじゃないです。

[28: 匿名さん]

＞＞どんぶり勘定で契約までしちゃう方が異常です
＞そんなこと一言もいっていませんけど・・・。
別にあなたがそうだとは一言もいってませんけど・・・。

お金に関してはドライにいくべきです。
やるべきことをやってこその信頼です。
やるべきことをやらないところに信頼もくそもありません。

>それに並行して１か月位で間取りを設計士と打合せごとに４パターン作成してもらい、詳細を煮詰めて間取り完成。
その後に見積もり出して工事の契約をするのが一般的です。
そうしないＨＭのやり方が建築の中ではかなり異端なわけですが、本来は絶対に避けるべきです。

[29: １６]

どんなにいい工務店でも、余程の特殊な事情でもない限り金額以上の仕様や工事はしてくれませんし、率の大小はあれどしっかり利益は確保しなくてはなりません。ましてＨＭや建売を主体としている会社であればなおさらだし、良くも悪くも少しでも高く売る、少しでも利益を増やす術に長けていることは間違いないでしょう。
別に相手を疑ってかかることはないけれど、契約という形態がある以上は、性善説に立って信用ばかりもしていられない。
とくにこちらから切り出さなければ仕様も出してくれない、要求してもまだのらりくらりと出そうとしないような業者はこちらがしっかりしないと相手のペースに引き込まれます。
土地は別にあって、建物だけを建てる会社を選ぶ場合は選択も多いですが、建築条件つきだったりすると競合を出したりという技も使えず、なおさら相手のペースになりがちでしょうから、しっかりと主張するとこはして、確認することはして進めていかないといけないと思いますよ。
ちなみにうちは土地ありの前者のタイプで大小合わせて２０社超の中から選んだので、会社としての姿勢が悪いとこはバンバン切っていきました。

まぁ疑問を持ってここに投げかけてくるだけまだいいんじゃないですか。疑問さえ持たずに、いいなりで契約して後からブーブー言う人たちも少なくはないですから。

[30: 入居済み住民さん]

>別にあなたがそうだとは一言もいってませんけど・・・。
そうならばアンカーを打つべきじゃないと思うよ。客観的に見れば
>どんぶり勘定で契約までしちゃう方が異常です。
はNo24に対してのレスにしか見えません。

で、見積もりに関して言えば条件付きの土地に限定すればNo24やNo27が普通じゃないの？
だから建築条件付きの土地が嫌われるんでしょ？
28さんの書き込みは正論だと思いますが、建築条件付きに限って言えば当てはまらないことは多々あると思いますよ。

[31: 匿名さん]

現実は詳細決める前のフライング気味の契約が多いですね。
で、それで問題多発だったが故に法規改正されて詳細出せとか諸々できたわけですが。

>さっさと実施設計してもらい、その上で契約に向けて交渉すべきなのでしょうけども、実施設計費が40万円かかるとの事で躊躇しています。（木造在来2階建て延べ床40坪程度ですが、これって標準的な価格？）
>実施設計を頼んだあとに交渉決裂した場合は当然設計費40万は返還されないようで、だからこそ実施設計前段階までにあらかたプランを煮詰めていますと説明されていますが・・・
実施設計ときちんと分けてるあたりはむしろ良いことだと思います。
高いか安いかで言えば「どちらとも言えない」ってところかと。
ただ、スレヌシさんが業者から提案されたプランはたぶん知ってますが
あまりうまいとは思いませんでした。残念ながら。
自分ならそんだけ設計料払うなら別の設計事務所なりに直接依頼して設計だけしてもらったかな。
実施直前まで煮詰まっちゃってるならもう遅いとは思うけど。

[32: 32]

どうでもいいけどコテハンでやってっください。
誰が誰だかさっぱりわからん。

[33: 33]

発言９で

＞確かに慣例では同時契約が多かったですが、現在は１週間ほど間をおいてその間にラフ
＞プランや設備等の仕様書を頂き契約するのが通例ではないでしょうか？

と言っていますが,そのことについてラフプランのみでの契約では問題ある旨の指摘を、１０さんがしてますがその後１４で

＞ラフプランといってもメーカーにもよるでしょうが、自分は最初から詳細まで要望をい
＞れたプランでしたし、仕様・設備もその状態でお互い理解ていまし
＞た。その状態でもちろん見積もりやオプション価格も出ます。ラフと言ったのは、建築
＞確認作業の状態の図面ではなくって意味です。

と１０さんの解釈を誤解と付して否定されています。

貴殿のおっしゃる「詳細まで要望を入れ、仕様、設備も決め、図面上に反映されその状態での　　見積もりも出すプラン」（それってほとんど実施実施と同義という気がしますが・・・）がわ　　ずか１週間たらずででできるのでしょうか？
私の常識では、１週間では間取りもままならないとおもうのですが・・・。
できるとしてもそれってとてつもなく施主も業者も大変ですよね。
そこまでして３ヶ月ルールを適用しない目的はなんでしょう？
あとからラフプランの解釈を変えてるように見えるのは私だけでしょうか？

[34: 匿名さん]

28さん
＞その後に見積もり出して工事の契約をするのが一般的です。
文章ちゃんと理解してもらってます？分からない人ですね・・・？
間取りが変わっても価格には関係ないんです。坪数契約ですので・・・。しかもその前に設備等全て見積もり出て契約してるんですけど。

30さん
＞だから建築条件付きの土地が嫌われるんでしょ？
は何故でしょうか？
HMで坪単価1.5倍払って同じ設計・同じ設備付けるほうがいいとは思えませんが？

33さん
＞私の常識では、１週間では間取りもままならないとおもうのですが・・・。
＞できるとしてもそれってとてつもなく施主も業者も大変ですよね。
要望さえきちんとしていれば１週間で図面かけますよ。
大手みたいに時間で金額を正当化したり部門が分かれていませんから短縮できます。
別に３ヶ月を適用しないとも言っていませんけど。
ましてや実施設計は確認図面ですからそれは確かに１週間では無理でしょう。
建築士・設計士は今はPCですぐ書けないほうが不思議です。

[35: 33]

＞要望さえきちんとしていれば１週間で図面かけますよ。
＞ましてや実施設計は確認図面ですからそれは確かに１週間では無理でしょう。
＞建築士・設計士は今はPCですぐ書けないほうが不思議です。
発言９では１週間が一般的っていってますよ。
貴方の業者が一週間でやったかどうか証拠がないですから追求しませんが、少なくとも
一般的じゃないでしょ。そんな話聞いたことない。
それに
ただ図面PCで引けばいい訳じゃないです。
「詳細まで要望を入れ、仕様、設備も決め、図面上に反映されその状態での見積もりも出すプラン」っていうけど、見積もるってことは一つ一つその家に必要な部材や人件費の項目の面積や仕事量を拾い、各金額を各下請けに照会して、その回答を待って、それが出てから利益率を計算して集計する作業。最低限調べないといけないことだけでも何百万円単位で価格は簡単に変ります。
白紙から１週間が一般的？？？？？

そもそも仮にそれが一般的と仮定したとしても１週間しか施主の希望聞いてくれなかったら
最悪でしょ。何のためにそんなに急ぐ必要があるのかさっぱりわからないです？？？

＞別に３ヶ月を適用しないとも言っていませんけど。

？？？？？
発言９は
「一週間で、ラフプラン後契約が一般的って」
書いてありますけど。
３ヶ月って７日間でしたっけ？

[36: 匿名さん]

>34さん

>間取りが変わっても価格には関係ないんです。坪数契約ですので・・・。
そこがザルなんですよ。
坪数が同じでも間取りが変われば部材の㎡数も変わりますので当然金額は変わります。

>要望さえきちんとしていれば１週間で図面かけますよ。
「建てばいいや」くらいならかけるかもしれませんが
ちゃんとしたものは普通かけませんよ
何十枚あると思ってるんですか

>ましてや実施設計は確認図面ですから
実施設計図と確認図面はイコールではありません。
一部重複はしますが基本的には別物と思ってください。

[37: 30]

>34
>HMで坪単価1.5倍払って
このHMっていうのは具体的にどういったところですか？全国的な統計に基づいたものでしょうか？
建築条件無しであれば業者は自由に選べますが、条件付きの場合は限定されますよね。
すなわち、買い手の自由が制限されるわけです。そういった意味で条件付きが嫌われると書いたまでですよ。
小さな買い物ではないのですから、限られた予算内で少しでも条件の良いものを購入したいと思いますよね。
そんな時、制限されている土地より制限がない土地のほうが良いに決まってるじゃないですか。
坪単価を1.5倍かけなくても良い業者はたくさんありますよ。

[38: 地元不動産業者さん]

＞必要な部材や人件費の項目の面積や仕事量を拾い、各金額を各下請けに照会して、その回答を待って、それが出てから利益率を計算して集計する作業。

＞坪数が同じでも間取りが変われば部材の㎡数も変わりますので当然金額は変わります

個別に設計事務所に設計を依頼し、工務店・大工さん・部材・材料とすべてを注文で建築する場合はそうかもしれませんが、皆さんはそういう建て方をされて建築したのでしょうか？
それとは違って、通常建築は坪数換算での請負契約っていうのが通常で、坪幾らで請け負っているんですよ。
標識的に窓が1部屋100個も付きませんよね？コンセントが40個もつけませんよね？

通常の住宅で居室・玄関・浴室・洗面室等設備は個数が決まっていますし、坪数によって使用する床材の枚数・クロスの面積・建具等の部材の個数・照明の個数・配線の個数等書けばきりがないですが全部常識的個数＋αをちゃんと拾って坪単価を設定しているんです。
ですからドア１つ・キッチン１つ取り付けるのも標準品とオプション品で基本的に手間は一緒です。部材によって取り付け方法によっては取り付け費が別途発生しますが基本は一緒です。
でなければなんの為の坪単価かわかりませんよね？

物品での差額が発生したらそれがオプション品として見積価格として出る訳です。

必ずどの建築メーカーも坪単価を表示しています。
これはメーカーさんにもよりますが、常識的な部屋構成と規格標準設備が仕様書として記載されたもののはずです。
それを大幅に外れなければ基本的には坪単価内で収まるように計算されています。
要望書を提出していれば規格品で収まるか、収まらないかは一目瞭然ですから早く見積もりが出るのはおかしい話しではないと思いますが。

それとHMの坪単価が高いとありましたがそうだと思います。
外構工事でも本体工事でも工務店工事とまったく同じ工事でもHMが約2倍近い価格というのはお客様からのご意見や、HM担当者からの話で事実ではないでしょうか？

「ラフプラン」と記載の件も色んなご意見が出ているようですが、1級建築士に間取り構成などを細かく伝えれば建物の大枠である坪数や間取り構成は1週間〜10日で第１プランは出来上がって来ると思います。そこで1発で希望する間取りが出来上がってしまう場合もありますし、決定するまで何パターンも作成する場合がありますので一概にはどちらがいいかはコメントし兼ねますが、ここにも坪数換算での契約の内容、建築設計士との打合せがどこまで可能かがはっきりしていれば何にも問題ないですよね？
その後4パターン煮詰めて打ち合わせをしても価格内という事を把握できているうえでのことでしょうから。
実施設計に移るには売主側に40万円程の負担がかかりますからそれは契約してからでなければ一般的にはしないでしょうし、そこまでいって契約しないのであればその分を請求される可能性はありますので事前に確認しておく必要があると思います。

建築条件付きは売主によっても様々ですが、何坪までの建物で設備・仕様、設計の自由度がどこまで価格に含まれているか、設計費、ライフラインの接続。外構工事、規格標準品から外れた場合はどういうシステムかがちゃんとあ互いに理解できていれば問題ないと思います。

大手HMで希望や要望を入れた建物価格が高すぎて土地価格が合わなくなり、同等のものを地元で建築条件付き売地で施工したら大幅に安く施工できた話はお客様からよく聞きますよ。

[39: 33]

＞個別に設計事務所に設計を依頼し、工務店・大工さん・部材・材料とすべてを注文で建築する場＞合はそうかもしれませんが、皆さんはそういう建て方をされて建築したのでしょうか？

それどうゆう意味？
個々の専門業者と施主が結ぶ分離発注ってこと？それとも設計事務所と設計監理契約を結び、工務店と一括請負契約を結ぶってこと？
工務店と大工、部材が並列でかかれてる時点で何も判ってらっしゃらないのでは？

＞それとは違って、通常建築は坪数換算での請負契約っていうのが通常で、坪幾らで請け負ってい＞るんですよ。
＞坪数換算での請負契約が通常

私は複数の建築業者に見積もりを依頼した経験がありますが、
坪見積もりなんていってきた会社１つもなかったです。いずれも項目別に仕分けされた見積書をくれました。○○一式みたいな不透明なところも確かにありますが、少なくとも坪単価の見積もりなんてそんな話初めて聞きました。具体的にどの会社が坪単価だけの請負契約なんですか？

もしホントに不動産やさんなら建設業法２０条って知ってます？

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S24/S24HO100.html

「 建設業者は、建設工事の請負契約を締結するに際して、工事内容に応じ、工事の種別ごとに材料費、労務費その他の経費の内訳を明らかにして、建設工事の見積りを行うよう努めなければならない。 建設業者は、建設工事の注文者から請求があつたときは、請負契約が成立するまでの間に、建設工事の見積書を提示しなければならない」
ってなってます。

ところで、３４と３８は同一人物？それとも３８は不動産屋さんで別の人？
どっちでもいいけど、（笑）

もし同じ人なら３５に話を戻して、発言９の１週間でやるのが一般的という事の正当性とその意味
３ヶ月ルールを適用しないと言っていないということと発言９の１週間で契約が一般的
の整合性に対しての反論お待ちしてますよ。話対象を変えないでくださいね。
違う人なら３５に答えてくださいよ。

[40: １６]

私も経験上から言うと３３さんに近いのが普通だと思います。
やはり何社か見積もりを取りましたが、延べ床面積（施工面性）×坪単価で見積もりをしてきた業者は１社もありませんでしたよ。確かにＴホームとか、一部のＨＭではそういう計算で見積もりをしているとこもありますが、あくまでもそういう会社もあるということで普通はそうだと言える程ではないと思います。ただ坪単価がないと、依頼先を予算で絞れないので、ざっと費用の見当をつけるという意味では聞きましたが。それでも、仮に本体は坪単価で計算しても、その他の諸経費で調整されたらおしまいなので、基本的には何坪の家を標準仕様でいくらで建てられますかと聞いたり、見学会に行ってこっそりとこの家はすべて込みでいくらぐらいか聞いたりと、最終的にかかる総額で判断するべきだとは思います。

仕事をしていれば、打ち合わせは休日に週１回とすれば、間取りの希望をリクエストをして、次に提案の間取りを見る時点ですでに１週間経ってしまうのでは！？
私は、間取りの叩き台を自分で作って持ち込みましたが、それでも見学会を見て、仕様を確認してなどなどして、月に２、３回打ち合わせしましたが、最終的に契約書にサインをしたのは５ヵ月後くらいでしたよ。もちろんその間に費用はとられていませんし、どちらかといえばリーズナブルな金額で、むやみに高いＨＭや工務店でもありませんよ。

３８さんの言うような方法は、そういった業者側（しかも敷地ありきの建築条件付きなら外形は限られてくるので）では一般的で、業者側に都合のよいものだとは思いますが、そういう会社もあるということは否定しませんが、一般的だというのはどうでしょうか。

[41: 匿名はん]

揚げ足ばっかりだねー？
質問は建築条件付きの話じゃないのか？

[42: 匿名さん]

たしかにちょっと横道にそれてるが結構おもろいから続けてよ。

建築条件付土地で3ヶ月ルールを適用しないでたった一週間でプラン立てて土地売買契約と請負契約を同時に結ぶのが一般的っていう説の是非を議論
↓
その際のプランが見積もりも含めて1週間でできるのかって話になった。
↓
坪単価見積もりだから可能でありそれが一般的と主張
↓
坪単価見積もりなんて一般的じゃない

というのが今までの流れ。

[43: 匿名さん]

坪単価なんて単なる目安だと思ってたが・・
最終の見積もり書まで坪単価計算なんてどんぶりすぎない？
実際あったとしても39の法規で違法じゃないの？
建売なら既に建ってるものの金額÷坪数で坪単価表記であっても正確だから分かるけど
建築条件付きで自由設計で（自由度には差はあるが１のはそこそこ自由そう）それはちょっと問題あるんじゃないかな

[44: 地元不動産業者さん]

１６さんのおっしゃる通り最終的には総額ですよ。

坪数換算の話ですが、建築条件付きのお話しだったので説明しましたが、通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。
その上でお客様との間に売主・買主として請負があります。
ですので、坪数換算で建坪による最初の総額が出て、その上で標準外工事を見積もりして本当の総額が出るという意味ですし、通常と言うのは標準仕様で購入される方は坪数換算での建坪総額になりますよね？
総額ではないとは言っておりません。


＞必要な部材や人件費の項目の面積や仕事量を拾い、各金額を各下請けに照会して、その回答を待って、それが出てから利益率を計算して集計する作業。
と記載があったので建築条件付きや標準仕様での場合はそうではないと書いたまでです。

＞坪数が同じでも間取りが変われば部材の㎡数も変わりますので当然金額は変わります
もその意味から坪数換算での事なので総額は変わりません。

総額が出て、同等の工事施工をしても建坪で割ればHMより工務店の方が単価的にはお得というご意見が多いという意味です。

3ヶ月ルールの話しですが、お客様は土地購入申し込みをされる前から参考プラン作成などを依頼されます。そのプランが1回で大枠が決まる方もいれば２〜３回の方もそれぞれです。
大枠が決定した後土地売買契約を締結しますので、FAX・メールや電話などを使用し1週間程で決まる事も多いのでそう記載しました。白紙の状態からともいっておりません。
そこから間取りを変更しようが、坪数が増減坪しない限り、仕様が決定し標準仕様以外の見積もりが判明していて総額が変わらないのであれば請負契約しても問題あるのでしょうか。
増減坪に関しても坪単価が出ているので判明してますよね？
3ヶ月以内ですからどのタイミングかは打合せ等の内容次第で変化しますので、決して3ヶ月でなければといけないとは思いません。

[45: 匿名さん]

いやだから違法じゃないの？って。
通常かそうでないか以前に違法じゃないの？
44さんは本当にプロの業者さん？やばくね？

[46: 匿名さん]

＞坪数換算の話ですが、建築条件付きのお話しだったので説明しましたが、通常売主と工務店は坪＞数換算での請負契約を結んでいますよね。

純粋に意味がわからないので説明してください。
売主って誰ですか？施主と工務店の間違えでは？

[47: 33]

＞坪数換算の話ですが、建築条件付きのお話しだったので説明しましたが、通常売主と工務店は坪＞数換算での請負契約を結んでいますよね。
＞その上でお客様との間に売主・買主として請負があります。

４６さんと同じく全く何を言ってるのか理解不能なんですが・・・・。
契約の主体が誰かは別としても、「通常は坪数換算の請負契約」って何ですか？
そんなの聞いたことない。同じこと何回も言いますが、具体的にどの業者が坪見積もりするのか教えてください。そしてそれが「通常」「一般的」なんですか？
前期の建築業法との整合性は？


＞3ヶ月ルールの話しですが、お客様は土地購入申し込みをされる前から参考プラン作成などを依頼＞されます。
３ヶ月ルールにお答えになるということはやはり４４，３８，３４同一人物ということで話を進めますが、
普通、買う気があるならまず申し込みをするでしょ。なんで申し込みをあえてしないでプランだけ作るのですか？それが一般的ですか？？？？？（苦笑）

＞3ヶ月以内ですからどのタイミングかは打合せ等の内容次第で変化しますので、決して3ヶ月でな＞ければといけないとは思いません。


当たり前じゃないですか。３ヶ月以内は施主にとって権利であって義務ではない。
しかし発言９で貴方は１週間での契約が一般的で、それ以上伸ばすのは権利ばかりの主張と３ヶ月ルールを否定してますよ。

[48: 33]

＞前期の建築業法との整合性は？

前記の　間違えです。訂正します。

[49: 匿名さん]

>>坪数が同じでも間取りが変われば部材の㎡数も変わりますので当然金額は変わります
>もその意味から坪数換算での事なので総額は変わりません。
その意味もなにも、現実に金額が変わるんです。
たとえばまったく同じ外形かつ同じ間取りであっても
屋根の掛け方一つ違えば樋や金物の数量もかわります。
庇の出が変われば屋根仕上げの面積も変わります。
面積数量が変わって業者が仕入れる金額が変わります。
44さんのやり方では、たとえ業者が実際に仕入れる金額、工事に要する金額が下がっても
施主に要求する金額は変えないで本来必要な以上に搾取するってことです。
業者が損する場合もあるからプラスマイナス０と思われるかもしれませんが
当然マイナス分は最初から見込んでおきます。
業者が損することはよほどのことがなければありません。

>その上でお客様との間に売主・買主として請負があります。
建設請負契約は売買契約とは全く異なります。
売主・買主と言ってる時点で根本的にズレてます。

[50: 匿名さん]

44さんのやりかたを
世間一般では「どんぶり勘定」と言います

[51: 匿名さん]

購入経験者から不動産屋に変身したり、
節操無いとこ見ると負けたくないだけでしょ
。ころころ言うこと変って矛盾だらけで話にならないから
あんまり相手にしないほうがいいですよ。時間の無駄。

[52: 地元業者さん]

建築条件付の土地は大変嫌われているようですが。
実際そのような形で不動産を販売している人間としてそんなにおかしなことをしているとは思えない。

土地を買って、大手ハウスメーカーで家を建てる。あるいは設計士に依頼し気に入った家を建てる。
みんなそうしたいと思っているが、現実的にはほとんど（というといいすぎかもしれませんが）の方が予算上不可能になる。
予算が増えると言うのは、通常土地の契約から決済は１ヶ月から２ヶ月までになりその間に建築業者の選定や実施設計の完了を行なうことは不可能に近く（まあはなからどこで立てるか決めていれば別でしょうが）土地の決済時から建物の決済時までの期間が条件付の土地よりも長くなり土地決済資金の金利負担がおおくなる。また設計士を入れる場合は設計費用請負価格の10％から15％程度は必要。大手ハウスメーカーなら見積り価格はぼったくりもいいとこ（現実、原価５万円アップでできるカワックの見積りが１５万円でした、私からすればぼったくりに見えます）です。

仮に資金に問題がなくとも、土地の販売は早い者勝ちになるので気に入った土地にどんな建物が建つのか、建築代金は、設計費用は、と考えているうちに他の人が買ってしまうと言うことも結構ある。
また土地を購入後に思っていた家が建てられない（近隣問題、公法規制（きちんと土地の重要説明を受けていたとしても素人には予想の付かないこともある）というケースもある。

それならばその土地に建築可能なプランがあらかじめ提示されている状態のほうがわかりやすく好ましいではないか。またそのプランに対して大幅な変更を加えて、その結果金額がいくらになるか事前にわかっていれば問題がないのではないか。
最初から引越しまでのトータルの資金計画が明示されているほうが普通の人間にはわかりやすいと思う。

みんな必要性があって家を買わなければいけない。できるだけ利口に（安く）家を買いたいと思っている。出来上がった家を買うほうが簡単で諸費用も安く付くしわかりやすい。
しかし、せっかく家を買うのなら家を買うより自分の気に入った家を建てるほうが良いのではないかと思います。
そのような意味で建築条件付の土地は、建売よりも自由度が高く、土地だけの購入よりも予算的に明確・低コスト、一般のお客様にとってメリットのほうが大きいと思います。
また建築条件付の土地の分譲地の場合同時に複数の家の建築が可能ですので管理費等のコスト削減もでき、その結果がお客様の買値にも反映されます。


また、土地で利益を上げ建物でもというのはやりすぎではないかというようなことも思われているのかもしれません。
実際は土地で大きく利益を上げることなど不可能に近いのです。転売して大きな利益が上げられる土地などは事件地（いろんな金融業者が付いていたりわけのわからない占有者がいたり）か大規模な土地だけです。
分譲業者は、わけのわからないくらい縺れた権利関係を整理したり、何千平方メートルもある土地を開発・造成し一般人が買える大きさの土地にしたりして売っています。
分譲業者がいないと一般の人間が買うことのできる土地はかなり減ってしまうと思います。
それだけの苦労があるにもかかわらず、今の時期に土地を商品として抱えると赤字で売ることにもなりかねません。
よく考えると建築の利益だけが実際の利益なんていくこともよくあります。いろいろと書きましたが、言いたかったのは建築条件付の土地がなくなると世の中は建売だらけになる。建築条件付の土地であることのメリットも多い。というようなことです。
本筋とは外れている意見だとは思いますがあまりに今の自分の仕事を批判されているような気がしまして、書かせていただきました。

[53: 匿名さん]

初めての者です
売主が工務店に通常坪単価で請負契約するかどうかとのことですが
実際にしているようです
坪単価で計算した総額を出して、その総額を項目ごとに分類して契約書を作成する
出来上がった契約書は積上方式っぽいですが実際は坪幾らで取り決めていると聞いております
これはあくまでも業者間の契約だからできるものと思います
売主と工務店や大工との契約
売主は原価＋利益で見積もりを施主に発行しますが工務店に支払う原価部分が坪幾らでほぼ決まっていますので
簡単に見積書が作成できても不思議ではないでしょう

そもそも請負契約は原価の積上げ＋手間賃でないといけないと思います
が、現実には邪魔くさいので業者間では坪幾らで取り決めしておいて通常でない施工の時には別途取り決めるのではないでしょうか

重ねて申しますが、これが良いとは思っておりません

[54: 匿名さん]

だれも建築条件付の土地が悪いという話はしていない。
建築条件付の家を買う際、土地売買契約と建築請負契約を同時したりする業者が多発しておりそれが悪いという話。

[55: 匿名さん]

ネットは便利だね。何回も変身できる。

[56: 匿名さん]

違法じゃないの？という質問への答えはまだですかな？

[57: 購入検討中さん]

請負契約前の打ち合わせ中です。

トピ主さんと同様で、平面図と外観が決まっています。
オプションの金額も算出され、標準仕様の部分は坪単価×家の大きさで
算出されています。

我が家も請負契約を勧められていますが、
実施設計というのはどんなものでしょう？

平面図は50分の1で記入されています。

[58: 匿名さん]

３８と４４と５３は確実に同一人物。やるならもう少しうまくやってよ。（笑）

４４の
＞通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。

５３の
＞売主が工務店に通常坪単価で請負契約するかどうかとのことですが
　
どちらもそれ言うなら売主じゃなくて元請でしょ


それと５３の

＞売主と工務店や大工との契約

３８の
＞個別に設計事務所に設計を依頼し、工務店・大工さん・部材・材料とすべてを注文で建築する場合はそうかもしれませんが


誰かも言ってたけど工務店と大工が並列で表現してるけど、発注の流れは元請→下請け（工務店）→孫受け（大工等専門業者）って素人でも知ってると思うんですが・・・・。

[59: 匿名さん]

抱き合わせ商売として本来は独占禁止法違反、
となるはずのところを業界がごねて、自主ルールを作ってしっかりやってますという建前にして法の網をくぐり抜けているのが建築条件付土地販売。
1の事例はその自主ルールさえも無視している明らかな違反事例。

[60: 匿名さん]

＞57
それって建築条件付土地ですか？
土地売買契約はいつ結んだんですか？
相手はハウスメーカーそれとも工務店？

実施設計とは工事内容を確定することができる設計のこと。基本設計に基づいて、構造設計、設備設計を含めた総合設計をおこなう。図面は平面図、立面図はもちろんのこと、断面図、矩計図、仕様書、面積表、外部・内部仕上表、建具表、建具リスト、展開図、設備図などを作成する。また、構造図、構造計算報告書など、確認申請に必要な設計図書を作成する。原則として、この実施設計をもとに、施工業者と建築主は工事請負契約を締結

[61: 匿名さん]

＞５９
わかりやすく模範的説明です。

[62: 購入検討中さん]

＞６０さん

土地はあります。（親からの分筆です）
地元工務店との打ち合わせです。

実施設計について詳しい説明ありがとうございます。

[63: 購入検討中さん]

トピ主です。

皆さんたくさんの意見をありがとうございます。
我が家の場合、土地契約と同時の請負契約は早い（違法！？）との認識を持っています。

実施設計後というこですが、平面図と外観がきまっており、
標準は坪単価で計算されオプションも金額提示を受けています。

それ以外に決めることは、コンセント位置や建具の色品番、屋根材、住設機器のグレードアップによる追加金額あたりでしょうか？

あとで決めるべきこともあれば教えてください。

これらが決まって建築確認寸前までで、請負契約をすればよいでしょうか？

請負契約後にキッチンの変更とかは、契約違反になるんでしょうか？

[64: 匿名さん]

＞６２
実施設計終わり見積もりが出て納得してからの契約でよいのでは？

[65: ４４です]

58さん
何もわかってないのはあなたですよ。
自信満々なところ失礼ですが勝手に同一人物とか言われていますが、まったく違う方なんですけどね。
それと、
建築条件付の話ですから、売主です。

売主と買主（ここが条件付の土地売買契約と建物請負契約）

売主と工務店（建物請負契約）

工務店と大工・下請け（元請と下職関係）

52さんも同業者として同感です。
何を言っても揚げ足ばかりみたいですので失礼します。

[66: 匿名さん]

一方は「土地の売主」と思って発言してたけど
聞いてるほうは「建物の売主」と話を受け取ってしまったが故の行き違いではなかろうかと。

土地の売買契約と、建物の請負契約は、まったく別々のものであります。
建築条件付の場合たまたま契約対象者が同じ（子会社等であって同じとは限らない場合あり）というだけであって
建物の請負契約だけを見れば、請負業者を「売主」ということはまずありません。
売買契約ではありませんので。
このスレ内での話しは主に請負契約・請負業者についての話であるようなので
業者を「売主」ということに強い違和感を感じるのは無理ないと思われます。

[67: 匿名さん]

>>66
…と思ったけどよく見ると何か違いますね。
>44
>通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。
ここでの「売主」は誰をさしていますか？
請負契約を結ぶのは売主と工務店なのですか？
売主と工務店の関係は？

請負契約を結ぶのは、建主（＝土地の買主）と建設業者（＝土地の売主、土地の売主の子会社又は代理人）ではないのですか？
（一応その他の業者でもいいってことになってるらしいけど、丸投げは建設業法違反なのでどういう形態にしてるのかはよく分からんです）

ちなみに３ヶ月という期限は2003年でなくなってるようですね。

[68: 匿名さん]

>44
>通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。

ん？
もしかして本当に土地の所有者が建設業者と請負契約しちゃうのかな？建売みたいに？
で、完成品の建物を物として土地の買主と建物の売買契約をするという感覚？
それは明らかに法的にアウトじゃない？
そんなやり方は見たことないけど

[69: 匿名さん]

>68訂正
×土地の所有者
○土地の売主

[70: 58]

まず４４は、３８による３９の発言に対する反論であるから
これはフツーに誰が読んでも４４=３８。ここは違和感ない。
しかし、４４と５３は別人と主張しているが

３８
＞個別に設計事務所に設計を依頼し、工務店・大工さん・部材・材料とすべてを注文で建築する場＞合はそうかもしれませんが

５３
＞売主と工務店や大工との契約

という表現は施主と工務店が契約するだけでなくさらに平行で大工とも契約するかのような表現になっているのは明らかに特異で同一人物の証拠。
さらに
売主という表現も元請だろうが、土地売買の売主だろうが別になんだっていいけど、請負と下請けの話をする時に元請といわず売主との表現は違和感があり特徴的。

別に揚げ足を取ってその表現が悪いといってるわけじゃない。誰が見ても同一人物。
同じやつが理論が崩壊しそうになるとコロコロ成りすますのはやめろって事。

[71: 匿名さん]

最低限の知識としてはっときますわ

宅地建物取引業法
第33条（広告の開始時期の制限）

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法（昭和25年法律第201号）第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
（注）建築基準法6条1項　→　建築確認申請のこと


建設業法
第22条（一括下請負の禁止）

建設業者は、その請け負つた建設工事を、如何なる方法をもつてするを問わず、一括して他人に請け負わせてはならない。
建設業を営む者は、建設業者から当該建設業者の請け負つた建設工事を一括して請け負つてはならない