請負契約のタイミングはいつ！？

[購入検討中さん]

いつも参考にさせていただいています。

建築条件付物件を年明けから打ち合わせしています。

間取りが決まり、外観が決まり、そろそろ土地契約をと言われています。
（工務店が3月決算のため3月中に土地決済したい様子有）

そこの工務店の慣習で、土地契約と建物請負契約は同時にするそうです。
これって違法ですか！？

私は土地契約が建築条件付きで、3か月以内に請負契約しないなら契約解除だと思っていたのですが、同時だともうあとにはひけないですよね。

現状、平面図の間取りと外観のみの打ち合わせで、
オプションも出て金額もでてるのですが、
これが請負契約のタイミングなのか、初めてなので謎です。

電気配線とか、外溝とか決めなきゃいけないことはまだまだあると思うのに、
皆さんは、どの段階で請負契約を結びましたか？

[121: 匿名さん]

>広告に参考プランを載せるときに建築確認申請の取得はいらないのではないですか(建築法上の広告規制で必要ならば仕方がないのですが)。
売り建てだと必要ですね。（参考↓）
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm

[122: 匿名さん]

73さん
まずは問題なくて良かったです。
素敵なマイホームが完成するのを心よりお祈りしております。
我々もお客様にお引渡しした後の喜ばれるお顔や「良かった」「予想以上の出来」などお褒めのお言葉に幸せとヤリガイ・充実感を感じて仕事をしていますのでそうなっていただけると同業者としてもうれしいです。
（青臭くてすみません、自信とプライドを持って仕事をしていますので勘弁して下さい）

自分がやった事ないやり方なので憶測で申し訳ないのですが、
＞建築確認申請取得をしている状態で「建築条件付き土地」が売られていること
多分その業者は基本は建売をする目的で事業を試算していて、それまでの間（建築確認取得や工事施工前）は条件付きでと考えているのではないか、または当初から販売開始後何ヵ月経過したら建売と考えていたかと思われます。
それで売れても変更等出来ないなんてちょっと理解に苦しみます。まずは契約前にお客様に「当社は建売として販売する予定でしたが施工前にお客様が付いたので多少の変更は受付ます。変更できる範囲はここまでです。これ以上は確認申請を取り直しです」等の説明とお互いの理解・納得が必要かと思います。
しかしそれでは業者として建築確認を二度手間になり費用も倍かかるわけなのでメリットはないような気がします。
最初からその事業計画であれば確認費用も経費として考えてる訳で丸々変更でも価格は変わらなくて済むはずでしょうし。

実際、逆パターンで条件付きで販売していたが、なかなか地形などの問題により土地ではイメージが付きにくい物件などはあえて建売に変更する場合はあるでしょうけどね。

＞広告に参考プランを載せるときに建築確認申請の取得はいらないのではないですか

建築条件付きで出す場合は出す場所によっては大丈夫でしょうが「新築分譲」の場合は必要なんです。
土地付売買契約書を結ぶって事は新築でなければできませんから多分そうではないかと想像します。

[123: 44]

122＝44です。
また忘れてしまいました。
すみません。

[124: 94]

少し気になったので覗いてみれば、我が家のことが触れてあったので、No120に対するメリットについて回答させていただきます。

簡潔に言えば契約の効率化という業者にとってのメリットがそのまま購入者のメリットにもなり得る。ってところでしょうか。
確かに新築するに当たり、大きな買い物になるわけですからその詳細を知ることはとても大事なことだと考えます。
土地の価格、建築費・人件費、住設の価格、外構費など多岐にわたる費用については気になるところです。
我が家は新築するに当たり、土地は残るが建物はいずれ無価値になるという理由から最も重要視した部分は立地条件でした。
候補地を絞りその中から予算に見合う物件となると必然的に条件付き物件となり、候補に挙がった業者はいずれも造成、分譲、建築を手がけているビルダーでした。
建売も販売していたので仕様、外観等も参考にし最終決定したわけですが、建物に関してだけ言えば、もっと良い地元工務店はたくさんあったと思います。
立地条件を最優先した結果、条件付き土地で建築業者も限定される。建物について仕様、住設がわかれば費用の詳細はさほど重要なことだとは思わなかったです。
屋根、外壁、建具の色、住設や壁紙に至るまで限定された中からとはいえ自由にチョイスできましたし、商品そのものも上位グレードのものでした。
間取りを変更しても延べ床面積さえ同じであれば金額は変わらなかったのですが、我が家の場合は少し増やしたので、仕様をグレードアップし、オプションも含めて200万円余分にかかりました。

はっきりとした総予算があり、その範囲内であればここまで選択できますよ。っていう確かにどんぶりな気はしますが、建物に拘りさえなければそれで十分だと思います。
メリット、デメリットは主観に基づいたものですから正解などないのですが、結果として詳細が分からなかったことがメリットでしょうか？
トータルで見て、値段の割りに良いものが建てられたと思って（思い込んで）います。笑

[125: とくめい]

条件付きと注文住宅とはまったくちがう。土地から買って注文建てる力があるならそっち買えば。

[126: とくめい]

そもそも。間取りプランや仕様に3ヶ月もいるかい？土地に入る大きさが決まっていてどんなプランを希望ができるのか俺はしりたい。

[127: 匿名さん]

建築条件付土地取引で問題なのは、客の知識不足につけこんで、「同時契約」という姑息な方法を使って、客の手付金の取りっぱぐれを防ごうとする、悪質な業者がいること。同時契約ができるのは、建築確認の下りた建売住宅だけと聞いている。

[128: 匿名さん]

建築条件付土地取引の契約については、業界の人でも間違った知識を持っている場合があるので、よく調べたり、不動産取引に詳しい専門家に前もって相談することをお勧めします。高い買い物ですので、怪しい業者は避けるのが賢明か思います。

[129: 匿名さん]

建築条件付土地取引で同時契約を迫る業者は悪質な業者と考えてよいと、聞いたことがあります。

[130: 匿名さん]

土地と建物を同時に売買契約するのは、建築確認後でなければ不法行為となります。
不法行為とならないよう土地だけを売買契約して、建物は建築請負契約とするのが、売り建てという屁理屈の取引方法です。
この時の建築請負契約の中身が不明確なので、建売住宅以上にトラブルの多い取引形態です。

同じ分譲地でも不動産取引の知識のある者には、建築確認後に建売販売とし、知識のない者には売り建てにより販売して客を早めに確保します。
そして、手数料は、どちらも土地と建物双方から取ります。
売り建ては、建物は請負契約で不動産取引には該当しないので、手数料を取ることは不法行為となります。

[131: 匿名さん]

１２６　業者？

[132: 匿名さん]

条件付きと注文住宅、どちらも建築請負契約で同じことです。
ただ中身が.....

＞そもそも。間取りプランや仕様に3ヶ月もいるかい？土地に入る大きさが決まっていてどんなプランを希望ができるのか俺はしりたい。
↑条件付き、売り建て。

[133: 匿名さん]

no126　から前の書き込みの日付がなぜ１年以上前なんでしょう？

[134: 匿名さん]

誰かに都合の悪いことがあるから、削除したのかな。

[135: 匿名さん]

ただ単に1年以上放置されてたのを127が掘り返しただけだよ。

[136: 匿名さん]

それは違うよ

[137: 匿名さん]

１３５さんに質問です。誰か分からないけど、なぜ過去の書き込みを「掘り返す」必要があったのですか？
また、どちら側のために？

[138: 匿名さん]

意図はよくわからないけど、「同時契約」か何かをキーワードにして検索するとこのスレッドが出てきたので書き込んだ、というところじゃないの？
昔のスレが掘り返されるのなんて別に珍しいことじゃないです。

[139: 匿名さん]

よくあることだというのはこのサイト見てれば普通分かるはずだけど。
ネット初心者さんならよく分からないことはいちいち口出さないで観察することだよ
まともな社会生活を送ってる社会人レベルの知能があればしばらく（数か月）見てれば分かるからさ

[140: 匿名さん]

勉強になりました。Thank you

[141: 匿名さん]

どうして行政は、こんな会社を野放しにしているのか。実態は把握していると思うのだが。

[142: 匿名さん]

こんな会社って、名古屋で同時契約を当たり前のようにして、商売している会社のこと？。

[143: 匿名さん]

自治体には不動産会社を管理している部署がある。
契約前に業者名で照会したほうがいい。
過去の処分履歴など、問題の多いグレーな会社なら教えてくれる。

[144: 匿名さん]

特定の会社を想定させることにより、意図が見えて信用性が無くなる。
一般論で展開することが大切と思う。

[145: 匿名さん]

契約にもいろいろな種類、やり方、方法ががあると思いますが、行われようとしている契約の内容はもちろん、その契約形態（正しい言い方が分かりません）そのものの説明を、事前にする必要があるのではないでしょうか。
特にその契約が一般になじみがない特殊なものについては、それに対しての十分な事前の説明は不可欠だと思いますが。

[146: 匿名さん]

＞＞１３９
「社会人レベルの知能」と常識があれば、他人に対し、ああいう言い方はしないもんだ。

[147: 匿名さん]

消費者契約法

信義則の違反をして消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。

[148: 匿名さん]

建築条件付土地」売買契約は原則、独占禁止法に違反する行為（独占禁止法第十９条・事業者は
不公平な取引方法を用いてはならない）

[149: 匿名さん]

同時契約はトリック

[150: 匿名さん]

以下に詳しく書いてあります。

http://www.tfkoutori.jp/data/land.html

ポイントを引用すると

独占禁止法の新しい考え方によると、建築条件付土地取引において、建築すべき期間についても、原則として当事者間の自由意思に委ねられることとなったため、例えば土地売買契約後１ヶ月以内とするなど、極端に短い期間内に建物請負契約が成立することを条件とするもの（甚だしいものは、土地売買契約と建物請負契約を同時に締結することを条件とするもの、又は土地売買の契約書面を作成せず、土地を特定した上で建物建築請負契約の予約契約という外形をとって、実質的に建売の青田売りの売買契約を締結しているもの。）などが現れることが予想されるが、これらは明らかに広告開始時期の制限に違反するものとして取り扱われるものであります。


つまり、土地売買契約と請負契約を同時に結ぶのは独禁法違反ですね。

[151: 匿名]

背負いのタイミングは分かるんだが
請負いのタイミングは分からん

[152: 匿名さん]

ネットサーフィンで探しまくれば

[153: 匿名さん]

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19843/

ここをのぞけば

[154: 匿名さん]

契約の内容が具体的になって、整ったとき。

[155: 匿名さん]

公正な土地取引でないことは、明らかである。

[156: 匿名さん]

それを知ってて、やり過ごしている行政にも責任あり。
何のために、税金を納めているのか。
公務員の暇つぶしと、自己保全のための税金じゃないぞ。

[157: 匿名さん]

家を作る前に必要な書類は、以下の図面が必要です。
これらが揃ってないと、何をどう作ったか分かりません。

１．案内図・付近見取図：敷地の位置を示した周辺地図
２．配置図：敷地内の建物の位置を正確に示した図面
３．仕上げ表・仕様書：使用される材料、施工方法を示した物
４．概要書・面積表：建ぺい率、容積率を示した図面
５．求積図：敷地面積、各階の面積を示した図面
６．各階平面図：間取図の事
７．立面図：東西南北方向の外観を示した図面
８．断面図：建物をＸ、Ｙ方向に切断し高さに関する寸法を示した図面
９．矩計図（かなばかりず）：基礎から屋根までの高さ関係を示した図面
１０．基礎伏図：基礎工事完了状態を上から見た図面
１１．各階床伏図：床下の骨組みの平面図
１２．小屋伏図：屋根の骨組みを表した図面
１３．屋根伏図：屋根を真上から見て雨どい、雪止めの位置を表した図面
１４．天井伏図：天井点検口などの位置を表した図面
１５．展開図：各部屋の4面を屏風ように示した図面
１６．表面詳細図：床の高低さなどを詳しく示した図面。
１７．軸組図：構造部の骨組みのを表し、補強金具の種類や位置を示す図面
１８．建具表：使用建具をすべて示したもの
１９．電気設備図
２０．給排水衛生設備図
２１．ガス設備図
２２．外構図
２３．構造計算書・構造図
２４．施工中の写真

[158: 匿名さん]

建築条件付に関する違法性
http://www2s.biglobe.ne.jp/~jyouwa/topic2.htm

業者団体が公正取引委員会に自ら確認を求めた内容
（何故わざわざ確認するのだろうか？）
http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm

[159: 匿名さん]

自ら条件付の妥当性を確認した
首都圏不動産公正取引協議会なる社団法人
　　　　　　　↑　　　　　　　　　　　　
構成会員　不動産協会など
　　　　　　　↑　　　　　　　　　
たくさんの住宅会社

で成り立っている。

気になって確認したら、１７．１２．２６の公正取引委員会の再就職状況（HP公表）に首都圏不動産公正取引協議会とあった。
この妥当性の確認は、天下りOBのいる団体からのものである。

[160: 匿名さん]

埼玉生協は注文で坪３０万です。


http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9728/

[161: 匿名さん]

悪徳業者の目の敵にされているタマホ－ムもそうだ。

[162: 匿名さん]

公正取引委員会

[163: 匿名さん]

第３６条（契約締結等の時期の制限）
　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 の許可（開発許可のこと）、建築基準法第六条第一項 の確認（建築確認のこと）その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。


・・・建築確認や造成の許可、開発許可などの許可が下りた後でなければ、契約を結んではならないょ。という意味。

[164: 匿名さん]

>163
宅地建物取引業法が当てはまるのは建売り。請負契約は建設業法。

[165: 匿名さん]

建築条件付土地取引の土地の売買および、建物建設請負契約の同時契約は、
どんな法律に当てはめ、判断すればよいのでしょうか。

[166: 匿名さん]

宅地建物取引業法、独占禁止法、消費者契約法、いろいろまたがると思います。

[167: 匿名さん]

質問ですが
建築条件付土地取引での建設請負契約の同時契約は違法と考えてよいでしょうか。

[168: 匿名]

>167
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/18919/
ここを覗いてみたら参考になりますよ。
不動産屋に騙されたと思われる人の怨み感溢れる意見があります。
｢同時契約は悪だぁ〜！｣
って感じです。

[169: 匿名さん]

同時契約は問題の多い契約と行政も認めている。

　　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9558/

　　の３１６

[170: 購入検討中さん]

うちは、口約束の契約はしたけど、書面の契約はまだ、
あと１ヶ月で建築確認申請するといっていたが、
口約束でも契約完了なのかな。