請負契約のタイミングはいつ！？

[購入検討中さん]

いつも参考にさせていただいています。

建築条件付物件を年明けから打ち合わせしています。

間取りが決まり、外観が決まり、そろそろ土地契約をと言われています。
（工務店が3月決算のため3月中に土地決済したい様子有）

そこの工務店の慣習で、土地契約と建物請負契約は同時にするそうです。
これって違法ですか！？

私は土地契約が建築条件付きで、3か月以内に請負契約しないなら契約解除だと思っていたのですが、同時だともうあとにはひけないですよね。

現状、平面図の間取りと外観のみの打ち合わせで、
オプションも出て金額もでてるのですが、
これが請負契約のタイミングなのか、初めてなので謎です。

電気配線とか、外溝とか決めなきゃいけないことはまだまだあると思うのに、
皆さんは、どの段階で請負契約を結びましたか？

[102: 92=93=73]

＞94さん

誤解を受けないように、うちも「建築条件付き土地」で建築中です。契約書は「土地」「請負」の2通あります(それぞれの契約の間は1か月半ぐらいでしょうか)。

93の問いかけの主旨ですが、「その土地にどのような建物が建てられるのかわかるのがよい(契約につながる)」ということへの疑問なのです。
私は全くの白紙(自分の家をこのような間取りにしたいということも決まっていない状態)から話し合いが始まり、こちらの要望を聞きながらラフプランの作成、その後どんどん詰めていったというような経過です。こういった家が建てられるというのがわからなくても別に関係ないのでは、法令に遵守しそのHMができるものならば何でもできるのでは、と思っているからなのです(その土地を検討した時に、建ぺい率・容積率はある程度確認し、そこからどのくらいの大きさの家が建てられるかはある程度推測できますし、もう少し住宅雑誌を調べればさらに詳しくなっていきます)。

94さんの場合、当初のプランとかけ離れたプランで設計されたということで、それならばすごく良かったのではないでしょうか？
ここで皆さんにまた質問させて頂きます(無知ですいません)。建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか(あまり問題がないのか)、どの点を注意すればよいのか、お教えください(ただの好奇心です)。

あと当初のプランで建築確認申請をしているとなるとそれに伴う諸費用が発生しているはずですが、それはどうしたのでしょうか？すごく人の好いビルダーであれば会社負担とするのでしょうが、おそらく94さんの契約の中で負担されているのではないでしょうか(うがった見方ですいませんが、自分は建築確認申請後の延べ床数の変更には建築確認の再申請が必要であり、印紙代(31500円だったような)がかかりますと言われました)。

[103: 33]

＞建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか

問題があるというよりも、素朴に考えて、消費者にとっては、少しでも自分の希望に合った家にしたいと思うのは自然の摂理ですよね。最初のプランで売買契約をして、白紙にして最初からプランするくらいならそれはおっしゃるように無駄なエネルギー（コスト）ですし、そんなことするくらいなら、白紙から請負で注文住宅で家を建てたほうが良いと思う人が大半じゃないでしょうか。
それにひとたび契約を結んでしまえばその後の全面変更は価格上非常に不透明ですよね。
それこそどんな家がいくらで建つのかなんて判らないし、業者の言いなりになる可能性を排除できない。
トラブルの元では。
ちなみに純粋に聞きたいんですが、そんな物件（建てる前に売買契約を結んで、その後全面変更可）あまり見たことないですが、あるんでしょうか？普通請負にするか、建売なら多少の間取りの変更はできても大きくは変えられないとかなら見たことありますが・・・・。

ただホントにプランしようと思ったら3ヶ月でも長いとはいえないし、何よりもビルダーの相見積もりができないのは、消費者にとって非常に不利な条件だと私は感じます。
よって個人的には、建築条件付の土地はあまり好まないです。

[104: 92=93=73=102]

>103さん

「建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか？」

質問が適切でなく申し訳ありません。
プランが全くない状態での「売買契約」ではなく(それこそ何でもありで大問題だと思います)、94さんの場合のようにプランを煮詰めてからの契約についてです。
引っかかる点というのは、通常の建売(建物ができてからの販売)では現物を見ながら検討できますが、現物がない状態での「売買契約」が、現物ができていない「請負契約(注文)」に比べて不利な点があるのか？という点です。

その自分の購入した土地周囲に建売をその業者が行っているのですが、まだ基礎や建て方の段階ぐらいで建売の購入を契約している人が数組いるのです。そのような人も含めての、できていない状態でのという質問でした。

自分は気に入った場所が「建築条件付き」だったので仕方がなかったのですが、103さんのおっしゃるように相見積もりができなかったというのは非常に不利でした。

>>そんな物件（建てる前に売買契約を結んで、その後全面変更可）あまり見たことないですが、あるんでしょうか？普通請負にするか、建売なら多少の間取りの変更はできても大きくは変えられないとかなら見たことありますが・・・・。

94さんは、全面変更してから「売買契約」を結んでいるようです。私も「建売」なら延べ床など大きくはなかなか変えられないのが普通なのかなと思います。

[105: 33]

失礼しました。理解力がなくて。

「請負とは一方（請負人）がある仕事を完成することを約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を与えることを約束することで成立する契約。」民法より

これを踏まえると、売買解約の場合、「物」に対する対価としてお金を払う。それに対して請負契約は「仕事の完成」に対してお金を払う。
ということが最も大きな違いだと思います。
つまり売買契約の場合車を買うのと同じようなものですから法律上も、細かな見積もりは要求されていない。
（車を買うときエンジンの製造原価の見積もりなんてつかない）しかし請負は労働供給契約だから建設業法でも
詳細に仕分けされた見積もりを要求しています。そう考えると、本来は、請負の場合、見積書には原価が記載された詳細なものでなければおかしいです。請負業者の利益は、独立して見積もらないといけないはずで、それ以外で利益を得るのは限りなく売買契約に近いと思うのですが、実際は横行しています。ましてや、坪見積もりなんて不透明すぎて、契約の性質を考えたらとんでもないと私は思います。
請負契約→労働供給契約→仕事以外で物で利益を得るのは本来の契約と異なる→建設業法20条の見積もり義務。
というのが詳細な見積もりの法的根拠と私なりに解釈しています。
ちょっと横道にそれたでしょうか？申し訳ありません。

[106: 匿名さん]

>93(73)さん
>「売り建て」のよさの中で、「その土地にどんな建物がわからないのに買うのにちょっと」ということをおっしゃられていることがありますが、そんなにそのことが重要ですか？

我々のようにネットを使える人はその気があればかなりの知識を得ることができます。
普段使っている人にとってはネットが当たり前のように感じられてると思いますが
使ってない人はまだまだ多いです。
うちの実家なんて兄世帯もいますが全く使えません。
田舎だと本屋自体そんなにあるわけじゃないし品揃えも豊富じゃないので
住宅関連の知識を得るのは我々が思っている以上に大変なことです。
建蔽率という言葉の意味自体も知らないまま買う人だってさほど珍しい事例ではないと思われます。
そういう方にとっては、最低限このくらい建てれる・これだけの部屋を確保できるというのが
絵で分かるということは非常に大きいと思われます。
ネット内の間取り相談でも
狭～い土地でしかも風致地区で建蔽40%壁面後退ありなんて土地買っちゃって
「え？こんなに建たないの？」と後で分かってももう手遅れなんてことも見ないこともないです。
こういった掲示板で日々勉強してる人にはなくてもいいしむしろ邪魔なものですが
そういったことができない人にとっては基本プランが示されていることは大きなメリットではあると思います。

[107: 匿名さん]

>あと当初のプランで建築確認申請をしているとなるとそれに伴う諸費用が発生しているはずですが、それはどうしたのでしょうか？すごく人の好いビルダーであれば会社負担とするのでしょうが、おそらく94さんの契約の中で負担されているのではないでしょうか(うがった見方ですいませんが、自分は建築確認申請後の延べ床数の変更には建築確認の再申請が必要であり、印紙代(31500円だったような)がかかりますと言われました)。

会社が負担と言ってもその金は建主が払ってるのと同じですね。
普通に考えれば建物の費用に含まれてると思います。
申請には役所や審査機関に払う申請手数料だけではなく
申請に要する図面や書類を作成するのに必要な費用も当然かかります。
建蔽容積なんて単純な部分だけでなく
斜線や採光計算や構造（壁量）計算なども必要です。
どんなに安くしてもそれなりにはかかります。
結構な金額をドブに捨ててますね。

[108: 匿名さん]

売買契約と請負契約の違いで気になるのは瑕疵補償がどう違うか。
ご存知のかたいたらお教えいただいたいです。
売買契約の場合、工務店など施工業者が売主であって契約対象者ならまだいいですが
不動産屋がいて別に施工会社がいるという形態の場合不安な部分があります。

[109: 匿名さん]

請負契約で施主になることによって、瑕疵保証以前に、建設中の監理（≠管理）に口が出せるようになります。ま、施主とて一般人なので普通は第三者に監理をお願いすることになりますが、施工会社が選択できない場合でも自分で監理者を選べるというのは大きなメリットです。それを施工会社に受け付けてもらえるかどうかはまた別のことですが、第三者監理を提案する権利はあります。

[110: 92=93=73=102]

みなさんありがとうございます。

＞　105さん

「請負」と「売買」の違いがよくわかりました。自分は「請負」で契約し、契約書にはドアやサッシ一つ一つの見積もりがあり、それが当たり前だと思っていました。極端な話、「売買」契約にはそのようなものがなくてもよいということなのですね。
建売は現物を見てからの購入でそれに満足しての購入であり問題ないのですが、現物がない場合での「売買契約」は性悪説で考えると(詳細な見積もりが契約書に付属しない場合、それこそ坪単価での契約など)、業者が設備をランクダウンしても法律上は何も言えなくなることがあるということですよね(あくまで性悪説です)。

＞　106さん

うちも田舎で、それなりの本は手に入りません。私の最初の住宅系の知識は「はじめてでもわかる・・・」のような本によるものでした(コンビニでも売っているようなもの)。それでも建ぺい率や容積率、北側斜線やセットバックなどなど・・・書いてありました。高い買い物ですので、よっぽどの人でない場合、それなりに調べると思うのですが・・・。
「狭～い土地でしかも風致地区で建蔽40%壁面後退ありなんて土地を購入して、希望の家が建てられない」という失敗をしてしまうのは、建築条件付きでない土地(普通の土地)を購入した時ですよね。建築条件付きの土地での契約であれば契約後に色々間取りを検討していき、それが建てられなかった場合は3カ月経過後に停止条件となるので、問題にならないのでは？
また「参考プラン(たたき台)」程度ならいいのですが、建築条件付き土地についている「参考プラン」は、94さんのように建築確認申請されてしまうようなものが多いのでは、と思っています(うちの近くの地元工務店の建築条件付き土地は1か月ぐらいで「建売」として出されていたので、土地だけを売り出していたときにはすでに建築確認申請されていたのかなと考えます)。最初から「建築確認申請している図面」がある「建築条件付き土地」はその図面から大幅に変更すること(延べ床が増えるなどしてその申請していた図面と異なる)が通常難しいのかな、という印象です。ただの「たたき台」程度のプランであれば(それを簡単に却下できるのであれば)、プランがあったほうがいいと思います。

e戸建てを見る前の「建築条件付き土地」の私の知識は、「建てるビルダーが決まってしまう土地(相見積もりができない土地)、気に入る建物ができなければキャンセルできる」程度での契約でした(参考にした本には住宅業界の慣習には全く触れらていなく、一般論だけが書いてありました)。希望間取りプラン白紙、業者にも参考プランなしの状態で土地の契約をしてから、このe戸建てで「建築条件付き土地、売り建て」という言葉を知り、驚きかつ自分たちはそうでなくよかったな、と感じました。
「注文」で建てられると思って話をしていたら、土地の契約と一緒に決められた間取りでの契約をすすめられ(かつ世間一般では建築条件付き土地の契約はこうなんだよと言われ)、疑問もなく契約してしまうとその後かなりがっかりしてしまっていたと思います。

[111: 匿名さん]

で４４は？

[112: 106]

>110
仰る通りだと思います。
でも実際勉強しない人は多いです。
また建売でもいいや程度に考えてる人にとってはプランがある方が手っ取り早くて楽でしょう。
（じゃあなぜわざわざ建築条件付を選ぶんだなんていわれそうですが、土地の条件がよくて選ぶこともあります）
私もどうせなら110さんのようにやるべきだと思いますが、価値観は人それぞれですので。

[113: 110]

>112さん

実は当初、私は112さんのまさしくおっしゃっているような「土地が気に入って、建売りでもいいや」という人間でした。ちょっとマイホームでも考えようかな？と思ってから2-3ヶ月で契約してしまういいかげんな人間です。
プランもそのHMの既存プラン(その土地に対してのではなく、プラン集の中のもの)の中から選ぶつもりでしたが(安く上がるから)、希望の延べ床の間取りがないことから、最初からプランを考えていくことになりました。
ただそれらの経過の中で、色々住宅に関して勉強ができ、今の時点では満足のできる家ができたと考えております。

みなさん価値観が違うのは重々承知しております。法律も絶対でないことも承知しております。
ただ施主が不利になりそうなことだから法律上禁止されている行為を、最初から「当然の行為」であるといって自由に設計できないように施主の選択肢を制限することが、よくないことだと認識してもらいたく記入しています(多少の疑問点はあるもののプランという点に関しては、94さんのようなことであれば問題ないことだと思っています)。

[114: 44]

73さん
ご丁寧にご返事いただきありがとうございます。
多忙のため返信が大変遅くなり申し訳ありません。
やはりそういうイメージですよね。

「売り建て」の場合、基本プランや参考プランといった間取りが図面上などによくありますが、
お客様が立地条件や価格的には気に入ったとしても、以前52さんも仰っていたように土地に関しては早い者勝ち（建築後イメージや間取りの構成・トータルの価格面などがすぐ出来るお客様）の部分が多いので、
1.この土地にはどの位の建物・間取りが入るのか？
1.この土地に標準的な大きさの建物を建てたらどの位の価格になるのか？
などをわかりやすく・また判断しやすくする為に作成している場合が多いです。
ですので建築条件を外して土地のみの販売もしています。
勿論会社によって様々でしょうが、自分はその形式で販売しています。

お客様によっては提示した参考プランでも良いという場合もありますが、ほとんどのお客様は個性をいれ、拘りたいお客様が多数ですし当然です。

例えば、７棟現場を造成し販売すれば７人のお客様全員の間取り・家の形状凹凸・外壁の色・外構など全てが異なります。
ただ多棟現場の場合は何か１つでも共通の部分がないと街並みがまとまりませんから、外壁や外構などに使用するタイルや石（色は別）等を合わせるといった場合もあります。
しかし基本的にはまったくの白紙からスタートしてますし、建坪数もバラバラですし、勿論間取りが違えば家の形状も異なります。
基本仕様や最初の建坪なども、１つの指標になるものとして提示しているのでそこからの増減坪や、望まれる設備などに変更も勿論自由です。
今までも真っ赤な外観が良いとか、ピンクの家が良い、風水で黄色の家が良い・ディズニーランドみたいなアプローチが欲しい・坪庭・浴室の窓から坪庭風に植栽を配置・・等々色んなご要望がございました。書けばきりがない程です。
ですので契約前に希望建坪・希望設備・家族構成・ライフスタイル等、要望書を文章で提出して頂きお客様だけのプランを作成してます。
そこまで詰めて話をお互いしていますので大枠の希望間取りが入るのか？
希望間取りで要望された設備等での総額はいくらなのか？
が早くに判断材料として提示でき、かつ契約後時間をかけ細かな打合せを行い決定して行くという作業が可能なわけです。（その後の変更も可能ですし、それに伴う価格面のご説明も終わってお互い納得済みなので不透明ではない状態）

お客様同士完成してから「お宅はどんな設計をして、どんな風にしたの？」
とお互いに家の中を見せてもらってお互い拘りを自慢し合って頂いているようですし、そう聞かされます。
今までこうした仕事をしてきているので、「注文と売建て」とそんな大きく違うとは思っていません。

それと経験上はっきり言えるのは、残念ながらHMと我々では同じ工事をしてもHMの方が価格的にはるか高くなってしまうので、条件付で同じ金額・近い金額を言えるのであれば凄く儲かります。


73さんのご意見の様な一般のお客様に全ての条件付がそうではないと知って頂きたいです。

[115: 113(73)]

>>　112(44)さん

お返事ありがとうございます。
私も44さんや94さんのようなことであれば、「売り建て」でもよいのかな、と思いました。そこで、「何が悪いの？」ということで、104に質問を書き、110に自分なりの答えを記載しました。

44さんは良心的な業者さんのようですので関係ないのですが、「売買契約」で詳細な見積もりが必要ないとなると契約前に話していたことと異なり問題となった場合に「約束と違う」ということが買主から言えない、ということが生じてしまうのが問題なのかな？と感じています(契約書に記載されていない、事前の見積もりが法的根拠になるのかで異なってくると思います)。

ここで44さんに再度2点ほど質問させて下さい。
１．44さんの行動はあまり「売り建て」と言わない(言われない)気がするのですが？
　　・・普通の建築条件付き土地からの販売→注文ではないのですか？間取り・外観などほぼ決まっており、変更ができないから、「建て売り」に似ていて「売り建て」と呼ばれて問題になるのではないでしょうか？
２．勝手な推測ですが、44さんがもし「売買契約」のことを「売り建て」と考えられるのであれば、わざわざ脱法(違法)行為に近いことをするには何のメリットがあるのでしょうか？

[116: 匿名さん]

残念ながらこの業界には「注文住宅」と「建売」しか区別する言葉が存在していないのが原因なのかと思います。
建物だけを販売すると注文住宅、土地と建物をセットで販売すると建っている物は「建売」・建っていないものは（条件付き）「売建て」と呼ばれている状態です。
しかも残念なことに我々のような町場の業者が行うと「売建て」も「建売」も同等だという認識になってしまっています。

実際に大手HMの条件付きもたくさんありますから自分の行っているやり方は注文と思っています。
そもそも売建てという言葉や注文住宅の定義が何なのかが既成概念で出来上がっているからかもしれません。


＞「売買契約」のことを「売り建て」と考えられるのであれば
すみません。意味がよく理解できないので間違っているかもしれませんが、
当初条件付きを「土地売買契約書」と「建物請負契約書」で契約し、その後建築確認取得後に「土地付き建物売買契約書」にするという事でしょうか？
もしその件であれば我々は一本化（「土地付き建物売買契約書」にする）をする事にメリットはあまりないと思います。
メリットがあるのはお客様の方ではないかと思います。
お客様が住宅ローン融資を受ける際、年収や銀行等のﾛｰﾝの内容事情により「土地売買＋建物請負契約書」では難しく、一本化したもので建売形式にした方が良い場合が住宅金融公庫時代にはよくありました。
その場合には一本化が多かったですが、現在は比率的にほとんどないのではないでしょうか？
またその場合はお客様と一本化する意味などをお互いに理解した上でしていましたし、建てる内容等には何ら関係なく書類上・形式上の事だけでした。

まったく見当違いのお話であったらすみません。再度ご説明願います。

[117: 44]

116＝44です。
また73さんへのお答えです。

[118: 113(73)]

>>　116(44)さん

お返事ありがとうございます。
上から目線に取られてしまうかもしれませんが、きちんとした業者さんなのでよかったです。

質問　１に関して：
４４さんの行為は「建築条件付き土地」を「請負契約」で住宅を建てているので、「注文」なんだと理解します。
質問　２に関して：
少し誤解を受けてしまったそうです。当初条件付きを、「土地売買契約書」と「建物請負契約書」で契約し、その後建築確認取得後に「土地付き建物売買契約書」にするという事ではなく、最初から「建築条件付き土地」を「土地付き建物売買契約書」で契約することに対する業者側のメリットです。買主側のデメリットは前述したように、「詳細な見積もりがない」ということだと思います。

とここまで書いて、少し論点がずれていることに気付きました。よくいう「売り建て」の問題点は、「土地売買契約書」と「建物請負契約書」の同時契約を迫ることですよね(間取りなども詰めていない状態で)。
慣習かどうかではなく、「土地売買契約」だけでは停止条件(3か月ルール)があり違約金なども発生しませんが、同時契約では「建物請負契約」があり解約するときには違約金が発生してしまう、プランを煮詰めてからの契約であればよいが煮詰めないまま「とりあえず土地を抑えるためにも・・・」などと言って煮詰まってない状態での契約を進めていくことは危険なことだと思います。

もうスレ主は読んでいないかもしれませんが、スレ主の業者は比較的良心的なのではないでしょうか(囲い込みのための同時契約なのかな)。
自分はスレ主の状態以前に(まだ間取りも決まっていない状態で)「土地契約」をし、そこから詰めてスレ主と同じぐらいの段階(大まかな電気配線はありました)で「請負契約」をしました(建築確認を申請し、それが通らないとローンの仮審査もできないといわれて)。その後、外観、延べ床は変更なかったのですが、間取りも変わったり、設備も変更しております。
e戸建てを読んで、「これ以上変更はないというぐらいになってから請負契約をするのがよい」ということだったのでそのようにしたつもりだったのですが、やはりだめだったです。

かなり個人的な書き込み(質問)も多くなってしまいました。
これから建てる(契約する)人の参考になれば、と思っています。

[119: 44]

73さん
理解出来ずすみません。

>条件付きを最初から「建築条件付き土地」を「土地付き建物売買契約書」で契約することに対する業者側のメリッ
>トです
そのような契約はした事がないので良く分かりません。

そもそも「土地付き建物売買契約書」は建築確認がある状態でなければ成立しないですよね？
それはとりあえず建築確認を取得しておいて新築として広告に出すためではないでしょうか。
それで条件付だなんて自分的には意味不明です。
現在は建築確認を一度取得した後、基準法上変更はまず無理でしょうから基本的には建築確認を取り直しになるはずです。

＞「これ以上変更はないというぐらいになってから請負契約をするのがよい」ということだったのでそのようにした＞つもりだったのですが、やはりだめだったです。
ですが
＞自分はスレ主の状態以前に(まだ間取りも決まっていない状態で)「土地契約」をし、そこから詰めてスレ主と同じ＞ぐらいの段階(大まかな電気配線はありました)で「請負契約」をしました(建築確認を申請し、それが通らないと＞ローンの仮審査もできないといわれて)。その後、外観、延べ床は変更なかったのですが、間取りも変わったり、＞設備も変更しております。
と言う事はうまくいったのではないのですか？
よく理解できていないとしたら申し訳ありません。何がダメだったのでしょう。

[120: 113(73)]

>>　４４さん

お返事ありがとうございます。

まず誤解を解かないといけないと思うのですが、私は現在「建築条件付き土地」を「土地契約」「請負契約」と時間をかけて行って着工中ですが、何も問題ありませんし「建築条件付き土地」に対して不満もありません(しいて言えば相見積もりができなかったことぐらいですが、これは分かっていて契約なので全く問題なし)。
「何がダメだったのでしょう？」の答えは、何もダメなところはありません。

建築業者が44さんのような人ばかりであるのであればいいのですが・・・。

「建築条件付き土地」の「売買契約」に関しては、94さんの例で初めて知りました。94さんの文章を読んでも買主(施主)にとってあまりメリットがなさそうなのに、通常の契約体系ではなくわざわざ「売買契約」を結んでいる点でどのようなメリットがあるのか知りたかったからです。
また以前にも記載した「近くの建築条件付き土地が1-2か月で建売分譲となっていた」ということ(これは推測なのですが)や94さんの件のように、「建築条件付き土地」ということで客を集めて実際は建築確認の申請をすでに終え、外観や延べ床面積などは変更ができない(94さんは違うのですが)という業者のことを問題にしているのです。

>>それはとりあえず建築確認を取得しておいて新築として広告に出すためではないでしょうか。
広告に参考プランを載せるときに建築確認申請の取得はいらないのではないですか(建築法上の広告規制で必要ならば仕方がないのですが)。
本来必要でない建築確認申請取得をしている状態で「建築条件付き土地」が売られていること＝「売り建て」ではないのでしょうか？そのような条件でよくわからないまま「土地売買」「請負契約」を同時に結んでしまい(考える時間を与えないため)、解約時には違約金が発生してしまう、ということが問題であり、同時契約は違法行為になったのではないでしょうか(性悪説に基づき)

自分が書き込んでいる意図は、自分の疑問点もさることながら、これから家を買う人に少しでも失敗がないようにと考えての書き込みです。

[121: 匿名さん]

>広告に参考プランを載せるときに建築確認申請の取得はいらないのではないですか(建築法上の広告規制で必要ならば仕方がないのですが)。
売り建てだと必要ですね。（参考↓）
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm

[122: 匿名さん]

73さん
まずは問題なくて良かったです。
素敵なマイホームが完成するのを心よりお祈りしております。
我々もお客様にお引渡しした後の喜ばれるお顔や「良かった」「予想以上の出来」などお褒めのお言葉に幸せとヤリガイ・充実感を感じて仕事をしていますのでそうなっていただけると同業者としてもうれしいです。
（青臭くてすみません、自信とプライドを持って仕事をしていますので勘弁して下さい）

自分がやった事ないやり方なので憶測で申し訳ないのですが、
＞建築確認申請取得をしている状態で「建築条件付き土地」が売られていること
多分その業者は基本は建売をする目的で事業を試算していて、それまでの間（建築確認取得や工事施工前）は条件付きでと考えているのではないか、または当初から販売開始後何ヵ月経過したら建売と考えていたかと思われます。
それで売れても変更等出来ないなんてちょっと理解に苦しみます。まずは契約前にお客様に「当社は建売として販売する予定でしたが施工前にお客様が付いたので多少の変更は受付ます。変更できる範囲はここまでです。これ以上は確認申請を取り直しです」等の説明とお互いの理解・納得が必要かと思います。
しかしそれでは業者として建築確認を二度手間になり費用も倍かかるわけなのでメリットはないような気がします。
最初からその事業計画であれば確認費用も経費として考えてる訳で丸々変更でも価格は変わらなくて済むはずでしょうし。

実際、逆パターンで条件付きで販売していたが、なかなか地形などの問題により土地ではイメージが付きにくい物件などはあえて建売に変更する場合はあるでしょうけどね。

＞広告に参考プランを載せるときに建築確認申請の取得はいらないのではないですか

建築条件付きで出す場合は出す場所によっては大丈夫でしょうが「新築分譲」の場合は必要なんです。
土地付売買契約書を結ぶって事は新築でなければできませんから多分そうではないかと想像します。

[123: 44]

122＝44です。
また忘れてしまいました。
すみません。

[124: 94]

少し気になったので覗いてみれば、我が家のことが触れてあったので、No120に対するメリットについて回答させていただきます。

簡潔に言えば契約の効率化という業者にとってのメリットがそのまま購入者のメリットにもなり得る。ってところでしょうか。
確かに新築するに当たり、大きな買い物になるわけですからその詳細を知ることはとても大事なことだと考えます。
土地の価格、建築費・人件費、住設の価格、外構費など多岐にわたる費用については気になるところです。
我が家は新築するに当たり、土地は残るが建物はいずれ無価値になるという理由から最も重要視した部分は立地条件でした。
候補地を絞りその中から予算に見合う物件となると必然的に条件付き物件となり、候補に挙がった業者はいずれも造成、分譲、建築を手がけているビルダーでした。
建売も販売していたので仕様、外観等も参考にし最終決定したわけですが、建物に関してだけ言えば、もっと良い地元工務店はたくさんあったと思います。
立地条件を最優先した結果、条件付き土地で建築業者も限定される。建物について仕様、住設がわかれば費用の詳細はさほど重要なことだとは思わなかったです。
屋根、外壁、建具の色、住設や壁紙に至るまで限定された中からとはいえ自由にチョイスできましたし、商品そのものも上位グレードのものでした。
間取りを変更しても延べ床面積さえ同じであれば金額は変わらなかったのですが、我が家の場合は少し増やしたので、仕様をグレードアップし、オプションも含めて200万円余分にかかりました。

はっきりとした総予算があり、その範囲内であればここまで選択できますよ。っていう確かにどんぶりな気はしますが、建物に拘りさえなければそれで十分だと思います。
メリット、デメリットは主観に基づいたものですから正解などないのですが、結果として詳細が分からなかったことがメリットでしょうか？
トータルで見て、値段の割りに良いものが建てられたと思って（思い込んで）います。笑

[125: とくめい]

条件付きと注文住宅とはまったくちがう。土地から買って注文建てる力があるならそっち買えば。

[126: とくめい]

そもそも。間取りプランや仕様に3ヶ月もいるかい？土地に入る大きさが決まっていてどんなプランを希望ができるのか俺はしりたい。

[127: 匿名さん]

建築条件付土地取引で問題なのは、客の知識不足につけこんで、「同時契約」という姑息な方法を使って、客の手付金の取りっぱぐれを防ごうとする、悪質な業者がいること。同時契約ができるのは、建築確認の下りた建売住宅だけと聞いている。

[128: 匿名さん]

建築条件付土地取引の契約については、業界の人でも間違った知識を持っている場合があるので、よく調べたり、不動産取引に詳しい専門家に前もって相談することをお勧めします。高い買い物ですので、怪しい業者は避けるのが賢明か思います。

[129: 匿名さん]

建築条件付土地取引で同時契約を迫る業者は悪質な業者と考えてよいと、聞いたことがあります。

[130: 匿名さん]

土地と建物を同時に売買契約するのは、建築確認後でなければ不法行為となります。
不法行為とならないよう土地だけを売買契約して、建物は建築請負契約とするのが、売り建てという屁理屈の取引方法です。
この時の建築請負契約の中身が不明確なので、建売住宅以上にトラブルの多い取引形態です。

同じ分譲地でも不動産取引の知識のある者には、建築確認後に建売販売とし、知識のない者には売り建てにより販売して客を早めに確保します。
そして、手数料は、どちらも土地と建物双方から取ります。
売り建ては、建物は請負契約で不動産取引には該当しないので、手数料を取ることは不法行為となります。

[131: 匿名さん]

１２６　業者？

[132: 匿名さん]

条件付きと注文住宅、どちらも建築請負契約で同じことです。
ただ中身が.....

＞そもそも。間取りプランや仕様に3ヶ月もいるかい？土地に入る大きさが決まっていてどんなプランを希望ができるのか俺はしりたい。
↑条件付き、売り建て。

[133: 匿名さん]

no126　から前の書き込みの日付がなぜ１年以上前なんでしょう？

[134: 匿名さん]

誰かに都合の悪いことがあるから、削除したのかな。

[135: 匿名さん]

ただ単に1年以上放置されてたのを127が掘り返しただけだよ。

[136: 匿名さん]

それは違うよ

[137: 匿名さん]

１３５さんに質問です。誰か分からないけど、なぜ過去の書き込みを「掘り返す」必要があったのですか？
また、どちら側のために？

[138: 匿名さん]

意図はよくわからないけど、「同時契約」か何かをキーワードにして検索するとこのスレッドが出てきたので書き込んだ、というところじゃないの？
昔のスレが掘り返されるのなんて別に珍しいことじゃないです。

[139: 匿名さん]

よくあることだというのはこのサイト見てれば普通分かるはずだけど。
ネット初心者さんならよく分からないことはいちいち口出さないで観察することだよ
まともな社会生活を送ってる社会人レベルの知能があればしばらく（数か月）見てれば分かるからさ

[140: 匿名さん]

勉強になりました。Thank you

[141: 匿名さん]

どうして行政は、こんな会社を野放しにしているのか。実態は把握していると思うのだが。

[142: 匿名さん]

こんな会社って、名古屋で同時契約を当たり前のようにして、商売している会社のこと？。

[143: 匿名さん]

自治体には不動産会社を管理している部署がある。
契約前に業者名で照会したほうがいい。
過去の処分履歴など、問題の多いグレーな会社なら教えてくれる。

[144: 匿名さん]

特定の会社を想定させることにより、意図が見えて信用性が無くなる。
一般論で展開することが大切と思う。

[145: 匿名さん]

契約にもいろいろな種類、やり方、方法ががあると思いますが、行われようとしている契約の内容はもちろん、その契約形態（正しい言い方が分かりません）そのものの説明を、事前にする必要があるのではないでしょうか。
特にその契約が一般になじみがない特殊なものについては、それに対しての十分な事前の説明は不可欠だと思いますが。

[146: 匿名さん]

＞＞１３９
「社会人レベルの知能」と常識があれば、他人に対し、ああいう言い方はしないもんだ。

[147: 匿名さん]

消費者契約法

信義則の違反をして消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。

[148: 匿名さん]

建築条件付土地」売買契約は原則、独占禁止法に違反する行為（独占禁止法第十９条・事業者は
不公平な取引方法を用いてはならない）

[149: 匿名さん]

同時契約はトリック

[150: 匿名さん]

以下に詳しく書いてあります。

http://www.tfkoutori.jp/data/land.html

ポイントを引用すると

独占禁止法の新しい考え方によると、建築条件付土地取引において、建築すべき期間についても、原則として当事者間の自由意思に委ねられることとなったため、例えば土地売買契約後１ヶ月以内とするなど、極端に短い期間内に建物請負契約が成立することを条件とするもの（甚だしいものは、土地売買契約と建物請負契約を同時に締結することを条件とするもの、又は土地売買の契約書面を作成せず、土地を特定した上で建物建築請負契約の予約契約という外形をとって、実質的に建売の青田売りの売買契約を締結しているもの。）などが現れることが予想されるが、これらは明らかに広告開始時期の制限に違反するものとして取り扱われるものであります。


つまり、土地売買契約と請負契約を同時に結ぶのは独禁法違反ですね。

[151: 匿名]

背負いのタイミングは分かるんだが
請負いのタイミングは分からん

[152: 匿名さん]

ネットサーフィンで探しまくれば

[153: 匿名さん]

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19843/

ここをのぞけば

[154: 匿名さん]

契約の内容が具体的になって、整ったとき。

[155: 匿名さん]

公正な土地取引でないことは、明らかである。

[156: 匿名さん]

それを知ってて、やり過ごしている行政にも責任あり。
何のために、税金を納めているのか。
公務員の暇つぶしと、自己保全のための税金じゃないぞ。

[157: 匿名さん]

家を作る前に必要な書類は、以下の図面が必要です。
これらが揃ってないと、何をどう作ったか分かりません。

１．案内図・付近見取図：敷地の位置を示した周辺地図
２．配置図：敷地内の建物の位置を正確に示した図面
３．仕上げ表・仕様書：使用される材料、施工方法を示した物
４．概要書・面積表：建ぺい率、容積率を示した図面
５．求積図：敷地面積、各階の面積を示した図面
６．各階平面図：間取図の事
７．立面図：東西南北方向の外観を示した図面
８．断面図：建物をＸ、Ｙ方向に切断し高さに関する寸法を示した図面
９．矩計図（かなばかりず）：基礎から屋根までの高さ関係を示した図面
１０．基礎伏図：基礎工事完了状態を上から見た図面
１１．各階床伏図：床下の骨組みの平面図
１２．小屋伏図：屋根の骨組みを表した図面
１３．屋根伏図：屋根を真上から見て雨どい、雪止めの位置を表した図面
１４．天井伏図：天井点検口などの位置を表した図面
１５．展開図：各部屋の4面を屏風ように示した図面
１６．表面詳細図：床の高低さなどを詳しく示した図面。
１７．軸組図：構造部の骨組みのを表し、補強金具の種類や位置を示す図面
１８．建具表：使用建具をすべて示したもの
１９．電気設備図
２０．給排水衛生設備図
２１．ガス設備図
２２．外構図
２３．構造計算書・構造図
２４．施工中の写真

[158: 匿名さん]

建築条件付に関する違法性
http://www2s.biglobe.ne.jp/~jyouwa/topic2.htm

業者団体が公正取引委員会に自ら確認を求めた内容
（何故わざわざ確認するのだろうか？）
http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm

[159: 匿名さん]

自ら条件付の妥当性を確認した
首都圏不動産公正取引協議会なる社団法人
　　　　　　　↑　　　　　　　　　　　　
構成会員　不動産協会など
　　　　　　　↑　　　　　　　　　
たくさんの住宅会社

で成り立っている。

気になって確認したら、１７．１２．２６の公正取引委員会の再就職状況（HP公表）に首都圏不動産公正取引協議会とあった。
この妥当性の確認は、天下りOBのいる団体からのものである。

[160: 匿名さん]

埼玉生協は注文で坪３０万です。


http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9728/

[161: 匿名さん]

悪徳業者の目の敵にされているタマホ－ムもそうだ。

[162: 匿名さん]

公正取引委員会

[163: 匿名さん]

第３６条（契約締結等の時期の制限）
　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 の許可（開発許可のこと）、建築基準法第六条第一項 の確認（建築確認のこと）その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。


・・・建築確認や造成の許可、開発許可などの許可が下りた後でなければ、契約を結んではならないょ。という意味。

[164: 匿名さん]

>163
宅地建物取引業法が当てはまるのは建売り。請負契約は建設業法。

[165: 匿名さん]

建築条件付土地取引の土地の売買および、建物建設請負契約の同時契約は、
どんな法律に当てはめ、判断すればよいのでしょうか。

[166: 匿名さん]

宅地建物取引業法、独占禁止法、消費者契約法、いろいろまたがると思います。

[167: 匿名さん]

質問ですが
建築条件付土地取引での建設請負契約の同時契約は違法と考えてよいでしょうか。

[168: 匿名]

>167
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/18919/
ここを覗いてみたら参考になりますよ。
不動産屋に騙されたと思われる人の怨み感溢れる意見があります。
｢同時契約は悪だぁ〜！｣
って感じです。

[169: 匿名さん]

同時契約は問題の多い契約と行政も認めている。

　　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9558/

　　の３１６

[170: 購入検討中さん]

うちは、口約束の契約はしたけど、書面の契約はまだ、
あと１ヶ月で建築確認申請するといっていたが、
口約束でも契約完了なのかな。