パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（旧称：川崎市麻生区万福寺一丁目計画）

[物件探し中さん]

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺１丁目２６番１１他（地番）
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅徒歩５分
間取り：２LDK～４LDK
総戸数：85戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
竣工予定：平成25年02月下旬竣工予定
入居時期：平成25年03月下旬入居予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友・北島建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス


【タイトルを正式物件名称に、物件概要を訂正しました。2011.12.21　管理担当】

[81: 買い換え検討中]

いまのところ８０㎡～しか価格でてませんでした。4250万～です。

ゲスト駐車場なかったです。近くにコインパーキングはあるのですが。
それから駐車場から大通りにでるときに反対車線でれるのか、帰る時も入りにくそうと心配です。
道が大きくなるそうです。

[82: ビギナーさん]

説明会に出向いても、価格は教えてもらえないのでしょうか?

購入を考えている人はそこが一番知りたいところだと思うのですが。

[83: 匿名さん]

行けば、教えてもらえます。

[84: ビギナーさん]

見に行ってきました。
定借やっぱ人気無いんですねぇ…。

現在もしんゆり住まいで、今後もしんゆりで暮らしたいので検討しているんですけど、
少し待った方がいいでしょうか。
低層階なら充分手が届くなぁとおもったんですけど。

[85: 匿名さん]

84さん
完全に買い時を逸してしまいましたね。
過去5年〜昨年までが新百合ヶ丘の条件の良いマンションの買い時だったと思います。
再開発がない限り、これからは条件が良いマンションが出てくる可能性は低いと私は思います。

[86: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

84です。
そうかもしれませんね。
でも、マスターアリーナやプライムはどちらにしても手が出なかったですねー。
定借は解釈しだいで悪い選択では無い気がするんですけどね。

[87: 匿名さん]

>85

４～５年前だとミニバブルで値段が上がったピークの時期。

[88: 匿名さん]

今後のマンション供給予想だけど、住宅展示場のところはいずれマンションになるに１票。第二会場ってモデルハウスが減って今は数えるくらいでしょ。

[89: 申込予定さん]

モデルルーム行って来ました。
坪単価は194だそうです。プライプアリーナが240だったそうなので、二割安ですね。
定借のセオリー通りの数字なので、妥当だと思います。
共用部は無いに等しいです。個人的には残念ですが、それがよいとする方もいらっしゃるのでしょう。
ともあれ、定借だから人気が無いというのはよく分からないですね。僕は早い時期での完売を予想しています。
それにしても100㎡のモデルルームは立派ですね。都心部からのリタイヤした富裕層向けなんでしょうね。

[90: 匿名さん]

駐車場は一部屋一台でしたか？リタイヤした富裕層向けならそれが必要です。

[91: 匿名さん]

8掛けですか？
こちらの方が駅近なので、多少は高いんでしょうけど、
ここは底地割合５５％、つまり借地権の評価は（自用地の）４５％です。
あくまでも国税庁の評価ですが・・・。
建物部分も多いと思いますが、しょせん取り壊す廃棄物ですからね。
賃料と保証金の金額がわからないので、一概には言えませんが、感覚的には高いのかなと思います。

エレベーター１基というのは本当ですか？

[92: 申込予定さん]

誤解されやすい表現だったかもしれませんね。
富裕層向けと感じた部屋は100㎡のものです。７部屋だったと思います。それ以外はファミリーや新婚さん向けな印象を受けました。
駐車場は一部屋につき一台はないはずです（6,7割）。三井の経験上余らないちょうどいい（と思われる）数なのでしょう。

底地割合ですか、相続税に影響があるようですね。勉強になります。
確かに、駅前ゆえにこの区画はまわりの土地より低い底地割合が設定されていますね。

エレベータは一基です。
メンテナンス中は不便ですね。

[93: 匿名さん]

近隣某マンションの例ですと、すこしずつ駐車場が空き始めています。
年配の方などは、駅に近いので車を手放す方もいるようですね。

[94: 匿名]

駅が近いので車を手放すというのは富裕層ではないのでは？
維持費がかかると気にしているようでは中間層だと思います。

[95: 買い換え検討中]

子育て世代には車は必需品だと思います。
このマンションだと、子育て世代どうなんでしょうかね。
モデルルームのようすだと、そんなに多くなかったような。

新ゆりに歩いて５分というのは、とても魅力です。
６１年後、自分はいない予定ですが、子供たちに迷惑になるのでしょうか。。

[96: 匿名さん]

>92

三は入居後の状況を次の販売に活かすってことはしてないみたいだよ。駐車場が少ない物件で、希望者が多くて半分が抽選に落ちるなんて事態を引き起こしたこともある。

モデルルームで記入するアンケートに駐車場利用希望の有無ってのがあるから、その結果を契約前に確認して判断っての一つの方法。

[97: 匿名さん]

子育て世代や、これから子供を作るような若い夫婦には向かないかもしれませんね。

残りの人生を確実にここで定住する、子供の居ない夫婦や熟年層にはいいと思いますよ。

[98: 周辺住民さん]

図書館の裏だし、駅まで津久井道を越えないので高層階なら悪くない選択肢だと思う。　子育てだとアリーナシリーズの中古の方が良いかな。万福寺の内側は車通りも少なく、地元の人しかいないので安心感がある。

[99: 匿名さん]

実際はそんなに駅に近いと思わないし、車の出し入れも不便そう。
エレベータが一台しかないのなら、結局は駅までかなり時間かかるのでは？
隣に建材売場があったりでごみごみしていているし、プライムやマスター近辺の「清潔さ」や「歩道の解放感」はないですね。

安かろう、悪かろうでしょうね。中古で売るのはまず不可能と覚悟して買わないと。

[100: 購入経験者さん]

将来、売る可能性のある方は
定借だとかなり損するでしようね。

[101: 匿名さん]

ずっと住むつもりでも、将来何があるか分からない。売却は想定しておかないと、いざとなったときに身動き取れなくなる。

[102: 匿名さん]

確かに、プライムやマスター沿いの広い歩道は「街路灯」がお洒落で管理も行き届いています。

[103: 匿名さん]

定借だと資産性がないのでローンが組めないこともあるのですか？

[104: 匿名さん]

資産評価の問題もあるけど、定借物件に対して融資してくれる金融機関が限られる。新築のときは提携ローンがあるけど、中古になるとそういったことで購入者も限定される。提携以外の金融機関に相談してみると現実が分かるよ。

[105: 買い換え検討中]

だとしたら、中古で安く出た時に購入するのが賢いのかもしれませんね。

[106: 匿名さん]

モデルルーム行った帰りに、駅前にいくつかある仲介業者で、将来いくらで売れますかって査定してもらうって手がある。

[107: 匿名さん]

プライムの中古もなかなか売れないみたいだね。オープンハウスのチラシ入ってたんでチェックしたら、売り出しは２月。

[108: 買い換え検討中]

プライムって分譲時より値上がりしてると聞きました。

でもこちらのスレで話題になっていた90㎡のお部屋は売れたみたいですね～

[109: 匿名さん]

下がってるよ。登録しないとダメだけど、すまいさーふぃんで価格事例をチェックできる。もともとプライムの販売はミニバブル期だったから、それ以前から２割以上の高値掴み。下がったとはいえ、プライムの中古って以前の新百合の相場まで下がってないからもっと下がるんじゃないかな。

ちなみに中古の広告の売り出し価格は、売主の言い値だから成約価格とは限らない。仲介業者はレインズのデータにアクセスできるからもっと詳しい情報を知ってるはず。聞いてみたら。

[110: 匿名さん]

値上がりした部屋もあれば、
売れない部屋もあるということです。

それは新築の場合でも似たようなことが起きると思うけど？

[111: 物件比較中さん]

駐車場は総戸数８５戸に対して敷地内機械式５１台というのはかなり少ないですね。
やはり定借だと三井提携の銀行以外ではローンが組みにくく、しかも中古で売ることは難しそうです。

[112: サラリーマンさん]

駅近で、定借、と考えると
若いファミリー層というよりは
子供が独立した熟年層などをターゲットにしているのかなと。

駅が近ければ車は必要ないっていう人も結構居ますからね。

[113: 物件比較中さん]

30代子持ちで、この物件検討中です…。
モデルルームを拝見したときは非常に欲しくなってしまったのですが、やはり定借というのは気になります…。
割り切り方次第なんでしょうね。

でも新百合徒歩10分圏内で、この広さとこの価格は非常に魅力的ですよね。
子ども二人居るので買うなら4LDKかなぁとか思ってます。

[114: 匿名さん]

転勤や子供の学校等で引っ越すことが絶対にないのであればいいと思いますよ。
でももし何かの理由で引っ越す事になった時は、かなりの安値でないと売れないということを
覚悟しておく必要があるのではないでしょうか。

[115: 申込予定さん]

引越しが避けられない場合には、貸し出すというのもひとつの選択でしょう。
元の価格が安いので、賃料も低くできますし、規模からいっても賃貸向けな物件に見えます。
借り手から見て非常に魅力的だと思いませんか？

[116: 匿名希望]

定借物件って、転売にも転貸にも地主の承諾が必要なんじゃないでしたっけ？
それともこういったマンションの場合は地主さんがデベロッパ（三井）に一任して
いて個々の部屋の転売・転貸についての承諾は要らないとかあるのですかね。

[117: 物件比較中さん]

所有権と違ってなにかと縛りが多いのは確かですね。
あのロケーションだと駐車場なくても問題ないのでは？
それよりエレベーターが一基という方が気になります。高層階は止めた方がよいですね。

[118: 周辺住民さん]

設備面からみてもアリーナシリーズに比べて格段に落ちるね。

[119: 働く女子さん]

設備面でもアリーナシリーズより劣っているんですか？
キッチンのグレードが低いとかですか？

[120: 匿名さん]

>116

転貸借（いわゆる又貸し）じゃないから、三井は引渡が終わったらアフターサービス以外関係はなくなるでしょ。

[121: 匿名希望]

> 120さん

なるほど。
では定借の場合、売却できないから賃貸へというのも簡単にはいきそうも無いですね。。

[122: 買い換え検討中]

担当の方に、賃貸の相談は事後報告でいいといわれましたよ。

[123: 匿名さん]

賃借期間が61年と長いから、当初20年程度は借地をあまり意識しなくても
良さそうですが？

[124: 匿名さん]

資産としての価値がないのでローンが組みにくいことと、中古で売ることはほぼ不可能とあきらめる。万が一の時でも売らなくて良いぐらいの資産家が駅近のセカンドホームとして買うぐらいかな。一般庶民にはリスクがありすぎ。

[125: マンション検討中]

教えて下さい。
新百合ケ丘駅まで徒歩五分の立地でも、定借なら売りづらいことに変わりないもんですか？

[126: 匿名]

てか、借地なのに高くないですか？
土地代がないはずだから、建物代だけですよね？間違ってたらごめんなさい。

[127: 匿名さん]

土地代がないとは？
ゼロということですか？

[128: 匿名]

126です。
だって借地だから土地は買わないわけですよね？
そのかわり毎月借地代？を払うんですよね？

[129: 物件比較中さん]

違います。
定期借地権付き物件の販売価格には、地主への一時金が含まれています。
つまり、月々の借地代は地主へ支払われる金銭の一部に過ぎません。
詳しくは国土交通省が公開している情報を読んでください。
ttp://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-4.html

[130: マンション検討中]

それにしても定借の割に高いと思います。相当強気な価格設定ですよね。
立地や中身は素晴らしかったのですが、もう少し安くならないと私は食指がのびませんね。