パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（旧称：川崎市麻生区万福寺一丁目計画）

[物件探し中さん]

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺１丁目２６番１１他（地番）
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅徒歩５分
間取り：２LDK～４LDK
総戸数：85戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
竣工予定：平成25年02月下旬竣工予定
入居時期：平成25年03月下旬入居予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友・北島建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス


【タイトルを正式物件名称に、物件概要を訂正しました。2011.12.21　管理担当】

[41: 検討中の奥さま]

定借だと全然資産にならないとは、具体的には、
どんなことがあるのですか？

[42: 匿名さん]

中古になったときに値段を下げて売れたらまだましなほう、下手しなくても売れない。

[43: 匿名さん]

>40

新百合で億ションは無理。ミニバブル期に販売したプライムですら売れ残った。

[44: 物件比較中さん]

モデルルームに行った方、
価格と解体積立金、土地代はいくらぐらいでしたか？

[45: 住民でない人さん]

プライムって、人気ありますか？
あちらの中古物件のほうがいいですか？

[46: 匿名さん]

プライムの今出てる中古のほうが安いよ。

[47: 検討中の奥さま]

プライムのほうが買いですか？

[48: 匿名さん]

90㎡であの値段なら絶対プライムのほうが買いじゃないでしょうか。
ちょっと安すぎるのが気になるので、
事故物件じゃないか確認したほうがいいかもしれないですけど。

[49: 検討中の奥さま]

定借でもやはり価格はお高いのでしょうか?

[50: 匿名さん]

プライム２件中古出てますけどどちらも同じ価格ですよねー。

[51: 買い換え検討中]

モデルルーム見てきました。
よかったですよ。
ずっと、すみ続けるのならかいじゃないでしょうか？
プライムは、前が空き地で、２階５階が売りだから、前に何か立つかもとちょっと
びくびくすごすかも。
私は、定借じゃない物件を見つけます。

[52: 匿名さん]

パークホームズのほうは
価格はどれくらいでしたか?

来年から都内に転勤予定なのですが
興味があるのですが、今関西に住んでいる為
モデルルーム見学に行けないので...

[53: 買い換え検討中]

80㎡で５５００万円しませんでした。
角部屋で。借地権＋管理費＋修繕費で３万円位。
ずっと住むならいいかも。
耐震で直建て？杭とか地下に打っていないから、なんとなくいやだった。
街は、よかった。友人に伝えたら、昨日は、天気がよかったからだと言われましたが？

[54: 匿名さん]

直接基礎は地盤がいい（支持層が地表、もしくは基礎のために掘る深さまでにある)から杭を打たないんだよ。

[55: 買い換え検討中]

モデルルームはどちらにあるのでしょう。サイトに記載されてないようですが・・・
現地ってことはなさそうですよね。

80㎡で5500だったら、期待してるよりは安くないかも・・・

[56: 匿名さん]

定借にしては大分高いね。地代が安いから、物件価格に前払い地代相当分が含まれてるのかな。それだけのお金を払っても土地が自分のものにならないのに買う人がいるんだろうか？

[57: 匿名さん]

>55

事前案内の段階ではモデルルームは一般公開しないから、HPに地図は掲載しない。資料請求や予約をした人にだけ案内する。予約なしで行っても、多分、断られるよ。

[58: 匿名]

56さん
それをいったらマンションを買う人なんていませんね。
分譲マンションも土地なしとほぼ同じ。

[59: 匿名さん]

定借でその価格は高過ぎですね。

違うところ探します。

[60: 匿名さん]

もっと安いところが多いです。角部屋ではなく、中だったら随分安いです。
階数も低くてよければもっともっと安かった。
５０００万しない物件、多いです。

[61: 匿名さん]

角希望で、予算4000万だと...無理ですよね?

[62: 匿名さん]

低層階なら買えるかも
最上階でも。５５００万円しなかったし、上の条件いいところは、６０万円ずつ上がっていたから。

[63: 匿名さん]

ごめんなさい。
５０００万円と間違えました。４０００万円は、ありえません。
ただ、管理費、修繕費、借地料いれて、３万円くらいだったから、タワーマンションの管理費、修繕費よりやすいですから。

[64: 匿名さん]

モデルルームはプライムレフトウィングの向かい、マスターの手前です。
メディカルモリノの先といった方がわかりやすいかな？

ＨＰ見ると、面白い間取りですね。
少し見てみたいな。
予約しないと断られるって本当？
都心の超高級物件みたい。

入口で収入証明書を出してくださいなんて？

[65: 匿名さん]

三井って客を選ぶことで有名。一見さんはお断りする一方で、VIP客はモデルルームスタッフ総出でお迎えと、お見送り。高級とかは関係ない。ちなみにパークホームズは三井の最下位ブランド。

[66: 周辺住民さん]

定期借地だから価格に期待しましたが・・・
残念でした。高いです。

わざわざこの価格で購入して、借地というリスクを取る選択はないかな

[67: 匿名さん]

61さん
売れ残るでしょうから、1000万ぐらい割引あると思いますよ。
以前大手デベで20%割引してもらいました。

[68: 匿名さん]

売れ残っても、三井はせいぜい○○万円分の家電or家具プレゼントといった程度。

[69: 買い換え検討中]

№６４さんありがとうございます。
今週末にでも予約をとって行ってきます。

あの立地だったら一生住めなくても賃貸にだせば人気ありそうですよね。

[70: 匿名さん]

68さん
何も知らないのか交渉があまりうまくないのでしょうか。
三井でも売れ残れば金額を2割引、さらに家電家具も追加してくれますよ。
交渉力次第でしょうが。

[71: 匿名さん]

そうだとしたら急いで購入したら損ですよね

ちょっと待ったほうがいいのかな。。

[72: 匿名さん]

建材の放射能汚染が心配です。
セメント、鉄骨、石材、木材から検出されているようです。。。
二本松のマンションのようにならなければよいのですが、放射能検査などは行っているのでしょうか？

[73: 匿名さん]

してるでしょ

[74: 匿名さん]

>73

三井って施工管理ができてないのか施工のトラブルって結構多い。丸投げでなく、ちゃんとやってるか確認は必要。

[75: 匿名さん]

所有権でなくて定借なのにそんなに高いのですか？？？　

中古の所有権マンションの方がお手頃価格で出ていますよね。

資産価値がないし、中古で売る際も周りの所有権マンションと比較されて買い手がつかないだろうし、人に貸す時も地主への通知が必要だったりでかなり面倒。

徒歩５分といっても隣に建材売場があるのでトラックとかの出入りが多くて騒音が心配。

[76: 匿名さん]

周りにクオリティの高い所有権マンションが沢山あるので、定借だと半額にしても売れないだろうねー。

[77: 匿名さん]

定借の場合、駅近でも中古で売ることは難しいでしょう。
特に新ゆりは周辺に所有権マンションが沢山あるので、中古で売る場合はそっちが断然有利、プライムの中古待ちの人は多いらしいよ。

[78: 匿名さん]

１４階建８５戸でエレベータは一台というのはちょっと心配です。定期点検のときは高層階まで階段で上がるの？
最近、地震でしばしばエレベータ止まるので高層階は避けた方が良いですね。

設備面ではかなりがっかりです。

[79: 匿名さん]

一番お安い物件は、3000万円台～ありますか?

[80: 匿名さん]

2LDKはいくらから？

[81: 買い換え検討中]

いまのところ８０㎡～しか価格でてませんでした。4250万～です。

ゲスト駐車場なかったです。近くにコインパーキングはあるのですが。
それから駐車場から大通りにでるときに反対車線でれるのか、帰る時も入りにくそうと心配です。
道が大きくなるそうです。

[82: ビギナーさん]

説明会に出向いても、価格は教えてもらえないのでしょうか?

購入を考えている人はそこが一番知りたいところだと思うのですが。

[83: 匿名さん]

行けば、教えてもらえます。

[84: ビギナーさん]

見に行ってきました。
定借やっぱ人気無いんですねぇ…。

現在もしんゆり住まいで、今後もしんゆりで暮らしたいので検討しているんですけど、
少し待った方がいいでしょうか。
低層階なら充分手が届くなぁとおもったんですけど。

[85: 匿名さん]

84さん
完全に買い時を逸してしまいましたね。
過去5年〜昨年までが新百合ヶ丘の条件の良いマンションの買い時だったと思います。
再開発がない限り、これからは条件が良いマンションが出てくる可能性は低いと私は思います。

[86: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

84です。
そうかもしれませんね。
でも、マスターアリーナやプライムはどちらにしても手が出なかったですねー。
定借は解釈しだいで悪い選択では無い気がするんですけどね。

[87: 匿名さん]

>85

４～５年前だとミニバブルで値段が上がったピークの時期。

[88: 匿名さん]

今後のマンション供給予想だけど、住宅展示場のところはいずれマンションになるに１票。第二会場ってモデルハウスが減って今は数えるくらいでしょ。

[89: 申込予定さん]

モデルルーム行って来ました。
坪単価は194だそうです。プライプアリーナが240だったそうなので、二割安ですね。
定借のセオリー通りの数字なので、妥当だと思います。
共用部は無いに等しいです。個人的には残念ですが、それがよいとする方もいらっしゃるのでしょう。
ともあれ、定借だから人気が無いというのはよく分からないですね。僕は早い時期での完売を予想しています。
それにしても100㎡のモデルルームは立派ですね。都心部からのリタイヤした富裕層向けなんでしょうね。

[90: 匿名さん]

駐車場は一部屋一台でしたか？リタイヤした富裕層向けならそれが必要です。

[91: 匿名さん]

8掛けですか？
こちらの方が駅近なので、多少は高いんでしょうけど、
ここは底地割合５５％、つまり借地権の評価は（自用地の）４５％です。
あくまでも国税庁の評価ですが・・・。
建物部分も多いと思いますが、しょせん取り壊す廃棄物ですからね。
賃料と保証金の金額がわからないので、一概には言えませんが、感覚的には高いのかなと思います。

エレベーター１基というのは本当ですか？

[92: 申込予定さん]

誤解されやすい表現だったかもしれませんね。
富裕層向けと感じた部屋は100㎡のものです。７部屋だったと思います。それ以外はファミリーや新婚さん向けな印象を受けました。
駐車場は一部屋につき一台はないはずです（6,7割）。三井の経験上余らないちょうどいい（と思われる）数なのでしょう。

底地割合ですか、相続税に影響があるようですね。勉強になります。
確かに、駅前ゆえにこの区画はまわりの土地より低い底地割合が設定されていますね。

エレベータは一基です。
メンテナンス中は不便ですね。

[93: 匿名さん]

近隣某マンションの例ですと、すこしずつ駐車場が空き始めています。
年配の方などは、駅に近いので車を手放す方もいるようですね。

[94: 匿名]

駅が近いので車を手放すというのは富裕層ではないのでは？
維持費がかかると気にしているようでは中間層だと思います。

[95: 買い換え検討中]

子育て世代には車は必需品だと思います。
このマンションだと、子育て世代どうなんでしょうかね。
モデルルームのようすだと、そんなに多くなかったような。

新ゆりに歩いて５分というのは、とても魅力です。
６１年後、自分はいない予定ですが、子供たちに迷惑になるのでしょうか。。

[96: 匿名さん]

>92

三は入居後の状況を次の販売に活かすってことはしてないみたいだよ。駐車場が少ない物件で、希望者が多くて半分が抽選に落ちるなんて事態を引き起こしたこともある。

モデルルームで記入するアンケートに駐車場利用希望の有無ってのがあるから、その結果を契約前に確認して判断っての一つの方法。

[97: 匿名さん]

子育て世代や、これから子供を作るような若い夫婦には向かないかもしれませんね。

残りの人生を確実にここで定住する、子供の居ない夫婦や熟年層にはいいと思いますよ。

[98: 周辺住民さん]

図書館の裏だし、駅まで津久井道を越えないので高層階なら悪くない選択肢だと思う。　子育てだとアリーナシリーズの中古の方が良いかな。万福寺の内側は車通りも少なく、地元の人しかいないので安心感がある。

[99: 匿名さん]

実際はそんなに駅に近いと思わないし、車の出し入れも不便そう。
エレベータが一台しかないのなら、結局は駅までかなり時間かかるのでは？
隣に建材売場があったりでごみごみしていているし、プライムやマスター近辺の「清潔さ」や「歩道の解放感」はないですね。

安かろう、悪かろうでしょうね。中古で売るのはまず不可能と覚悟して買わないと。

[100: 購入経験者さん]

将来、売る可能性のある方は
定借だとかなり損するでしようね。

[101: 匿名さん]

ずっと住むつもりでも、将来何があるか分からない。売却は想定しておかないと、いざとなったときに身動き取れなくなる。

[102: 匿名さん]

確かに、プライムやマスター沿いの広い歩道は「街路灯」がお洒落で管理も行き届いています。

[103: 匿名さん]

定借だと資産性がないのでローンが組めないこともあるのですか？

[104: 匿名さん]

資産評価の問題もあるけど、定借物件に対して融資してくれる金融機関が限られる。新築のときは提携ローンがあるけど、中古になるとそういったことで購入者も限定される。提携以外の金融機関に相談してみると現実が分かるよ。

[105: 買い換え検討中]

だとしたら、中古で安く出た時に購入するのが賢いのかもしれませんね。

[106: 匿名さん]

モデルルーム行った帰りに、駅前にいくつかある仲介業者で、将来いくらで売れますかって査定してもらうって手がある。

[107: 匿名さん]

プライムの中古もなかなか売れないみたいだね。オープンハウスのチラシ入ってたんでチェックしたら、売り出しは２月。

[108: 買い換え検討中]

プライムって分譲時より値上がりしてると聞きました。

でもこちらのスレで話題になっていた90㎡のお部屋は売れたみたいですね～

[109: 匿名さん]

下がってるよ。登録しないとダメだけど、すまいさーふぃんで価格事例をチェックできる。もともとプライムの販売はミニバブル期だったから、それ以前から２割以上の高値掴み。下がったとはいえ、プライムの中古って以前の新百合の相場まで下がってないからもっと下がるんじゃないかな。

ちなみに中古の広告の売り出し価格は、売主の言い値だから成約価格とは限らない。仲介業者はレインズのデータにアクセスできるからもっと詳しい情報を知ってるはず。聞いてみたら。

[110: 匿名さん]

値上がりした部屋もあれば、
売れない部屋もあるということです。

それは新築の場合でも似たようなことが起きると思うけど？

[111: 物件比較中さん]

駐車場は総戸数８５戸に対して敷地内機械式５１台というのはかなり少ないですね。
やはり定借だと三井提携の銀行以外ではローンが組みにくく、しかも中古で売ることは難しそうです。

[112: サラリーマンさん]

駅近で、定借、と考えると
若いファミリー層というよりは
子供が独立した熟年層などをターゲットにしているのかなと。

駅が近ければ車は必要ないっていう人も結構居ますからね。

[113: 物件比較中さん]

30代子持ちで、この物件検討中です…。
モデルルームを拝見したときは非常に欲しくなってしまったのですが、やはり定借というのは気になります…。
割り切り方次第なんでしょうね。

でも新百合徒歩10分圏内で、この広さとこの価格は非常に魅力的ですよね。
子ども二人居るので買うなら4LDKかなぁとか思ってます。

[114: 匿名さん]

転勤や子供の学校等で引っ越すことが絶対にないのであればいいと思いますよ。
でももし何かの理由で引っ越す事になった時は、かなりの安値でないと売れないということを
覚悟しておく必要があるのではないでしょうか。

[115: 申込予定さん]

引越しが避けられない場合には、貸し出すというのもひとつの選択でしょう。
元の価格が安いので、賃料も低くできますし、規模からいっても賃貸向けな物件に見えます。
借り手から見て非常に魅力的だと思いませんか？

[116: 匿名希望]

定借物件って、転売にも転貸にも地主の承諾が必要なんじゃないでしたっけ？
それともこういったマンションの場合は地主さんがデベロッパ（三井）に一任して
いて個々の部屋の転売・転貸についての承諾は要らないとかあるのですかね。

[117: 物件比較中さん]

所有権と違ってなにかと縛りが多いのは確かですね。
あのロケーションだと駐車場なくても問題ないのでは？
それよりエレベーターが一基という方が気になります。高層階は止めた方がよいですね。

[118: 周辺住民さん]

設備面からみてもアリーナシリーズに比べて格段に落ちるね。

[119: 働く女子さん]

設備面でもアリーナシリーズより劣っているんですか？
キッチンのグレードが低いとかですか？

[120: 匿名さん]

>116

転貸借（いわゆる又貸し）じゃないから、三井は引渡が終わったらアフターサービス以外関係はなくなるでしょ。

[121: 匿名希望]

> 120さん

なるほど。
では定借の場合、売却できないから賃貸へというのも簡単にはいきそうも無いですね。。

[122: 買い換え検討中]

担当の方に、賃貸の相談は事後報告でいいといわれましたよ。

[123: 匿名さん]

賃借期間が61年と長いから、当初20年程度は借地をあまり意識しなくても
良さそうですが？

[124: 匿名さん]

資産としての価値がないのでローンが組みにくいことと、中古で売ることはほぼ不可能とあきらめる。万が一の時でも売らなくて良いぐらいの資産家が駅近のセカンドホームとして買うぐらいかな。一般庶民にはリスクがありすぎ。

[125: マンション検討中]

教えて下さい。
新百合ケ丘駅まで徒歩五分の立地でも、定借なら売りづらいことに変わりないもんですか？

[126: 匿名]

てか、借地なのに高くないですか？
土地代がないはずだから、建物代だけですよね？間違ってたらごめんなさい。

[127: 匿名さん]

土地代がないとは？
ゼロということですか？

[128: 匿名]

126です。
だって借地だから土地は買わないわけですよね？
そのかわり毎月借地代？を払うんですよね？

[129: 物件比較中さん]

違います。
定期借地権付き物件の販売価格には、地主への一時金が含まれています。
つまり、月々の借地代は地主へ支払われる金銭の一部に過ぎません。
詳しくは国土交通省が公開している情報を読んでください。
ttp://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-4.html

[130: マンション検討中]

それにしても定借の割に高いと思います。相当強気な価格設定ですよね。
立地や中身は素晴らしかったのですが、もう少し安くならないと私は食指がのびませんね。

[131: 匿名さん]

毎月支払う賃料が安すぎるんですよ。
駐車場代より安い！

[132: 匿名]

この値段で100平米に住めると思うと揺らぎます。
60年後は間違いなくいないと思いますし、子供には遺産ではなく教育で残してあげたいと思ってるので、資産価値がなくてもいいかなぁと。私達夫婦一代が住めればいいのですが、定借物件って残されたら迷惑ですか？売れなかったら放棄とかできませんかね。

[133: 匿名さん]

現在ですと、新百合丘駅からバス利用５０平米築４０年以上の賃貸で月９万円台のようですから、管理費・固定資産税・修繕積立金・解体積立金・月々地代の月４万円（前払い地代と解体積立基金は販売物件価格に含まれている場合）で住めるのなら、貰ってくれる人がいるのではないでしょうか？
ただ、人口減少で、所有権か定期借地か賃貸かにかかわらず、いずれも都心から離れるほど価格下落率が大きくなるのではないかと思われますので、不動産相場が現在の半額以下になることも起こりうるかもしれません。

[134: 匿名さん]

間違っていたらすみません。この物件は、定期借地権（地上権＋前払い賃料）ではなく定期借地権（賃借権＋権利金）なんですね。地上権は抵当権が設定でき、また登記移転請求ができますが、賃借権は抵当権が設定できないし、登記も土地所有者の協力が必要です。地上権はローンの抵当も設定できますし、売買も地主さんの承諾不要で事後通知でいいですが、賃借権だと、ローンの抵当が設定できないし、売買には地主さんの承諾が必要です。また、解体時に所有している方に権利金は帰ってくることになります。売買時に権利金分も含めて取引されるでしょうからあまり意識しなくてよいでしょうけれども。（地上権＋前払い賃料）形式だと将来の老朽化時の建て替えか修繕かの合意形成が難航する問題を回避するため、予め全員が期間を区切って解体に合意していること以外は所有権とあまりかわらないように思えますが、（賃借権＋権利金）形式だと中古の売買に制約がかかるだけでなく、新築時の借入審査も厳しめだったりはしないのでしょうか？

[135: 物件比較中さん]

随分勉強されたんですね。関心します。
詳細な解説ですので、ポイントが判然としたいのですが、要は
「ローンが組みにくい、中古売買に制約がある」
ということを言いたいんですね。
正直言って、#134さんは多数の情報をご自分の都合のいいように組み立てすぎです。
ローンに関しては、上物に抵当権がかかるので問題ないです。少なくとも僕のメインバンクでは審査が通りましたよ。
その意味で中古売買に制度的な困難があるとも思えません。価格に関してはこれまで議論されているように難しさがあるのかもしれませんね。とはいえ買い手あってのことですので、いろんなケースが出てくるでしょう。

[136: 匿名さん]

間取りがいまいちですね。
ベッドルームもリビングつながりが多くてプライバシー性に欠けますし、細長い部屋がおおいです。
細長いとベッド置くとスペースが極端にないのが使いにくい。

[137: 匿名さん]

>132

子供が住むつもりがなくて、売れなかったら最悪でしょう。管理費、固定資産税といったコストだけがかかることになる。

放棄は財産、負債の一部だけってのは出来なくて、放棄するなら一切ってことになる。

[138: 匿名さん]

遺産放棄は相続が発生してから3ヶ月以内に手続きが必要だから、売りに出して売れなかったらってことは出来ないよ。

[139: 登録申し込み者]

ここってけっこう人気出てますか？
私が行ったときは、けっこう強引に要望書出させて、それでバラがついていたので、あんまり本気度の高いバラは少ないのかな？と思っていました。皆さんの印象はいかがですか？

[140: 匿名さん]

定期借地権と聞いて、新百合ケ丘駅近でも
3LDK80m2 3000万円台前半で検討したかったのですが、
やっぱり無いのですね。
モデルルームを見て、とても素敵だと思ったのですが…