パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（旧称：川崎市麻生区万福寺一丁目計画）

[物件探し中さん]

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺１丁目２６番１１他（地番）
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅徒歩５分
間取り：２LDK～４LDK
総戸数：85戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
竣工予定：平成25年02月下旬竣工予定
入居時期：平成25年03月下旬入居予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友・北島建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス


【タイトルを正式物件名称に、物件概要を訂正しました。2011.12.21　管理担当】

[201: 匿名さん]

109さん
いくら便利でも、古くなったマンションを賃貸に高値で出すのは難しいのでは？
15〜20年後に賃貸にするにしても相場だと10万程度でしょうか。
その額でも問題ないなら賃貸計画もありでしょうね。

[202: 匿名さん]

私も最初から賃貸を見込んでの購入は止めたほうがいいと思います。
営業の方が「この近辺の当社物件は、どこも高値で賃貸されております」と謳っておられましたが、それはまだ年数が新しいものばかりでした。
古くなればそれなりに下がるのは当然で、しかも借りる側も定借を気にする方もいらっしゃいます。
今は新築マンションラッシュで、これから先マンションを手放す場合（賃貸含め）、かなり値段はたたかれると思います。
何より、賃貸派が多いマンションでは規律が乱れるのは否めないですよ。

[203: 匿名さん]

営業の提示する賃料って、高めのケースを選んでるから要注意。嘘じゃないけどね。

実際にどれくらいで貸せるかを知りたかったら、駅前にいくつかある仲介業者に査定してもらうのがいい。当然、系列の三井のリハウスは除外して、複数の業者に聞く。

賃貸が多いと問題が増えるには同意。

[204: 申込予定さん]

週末、オーナーズスタイリングで打ち合わせをしたところ、年明けにさらなるオプションプランが提供されると聞きました。
工事を要しないものがメインだそうです。
同様のものはプライムアリーナとかでもあったと思いますが、どういった内容だったのかご存知の方いらっしゃいましたら、情報を共有してもらえないでしょうか。

よろしくおねがいします。

[205: 匿名さん]

どこでもそうですが・・・・

[206: 匿名さん]

ここは地盤が良いから杭をうたないそうですが心配なさそうでしょうか？
個人的には地盤が良くても数本はうって欲しかったですけど。。。

[207: 匿名くん]

原状回復時のコストダウンの為に基礎方式を変更した可能性もありますよね。
どの深さまで杭を撤去するかは地主意向にもよるので条件合わなかったとか...
かなり掘り下げて基礎造成してるみたいなので建設時コストはかかったかも。
もしかしたら工期も少し延びたりしたかな？

地盤が良いなら構造的には大丈夫、新宿の超高層でも直接基礎で建ってますｗ

[208: 土地勘無しさん]

今グーグルマップ見てるんですけど敷地内に川があるんですか？
ちょっと場所もはっきりわからなくて...どなたか分かる方。

[209: 匿名さん]

グーグルマップは航空写真だと分かりにくいけど、地図にすると川の位置はわかると思うよ。新百合近辺は地盤がいいけど、川のそばだから液状化のリスクはあるかもね。

確かガーデンアリーナとプライムアリーナも直接基礎の棟があったよ。

[210: ご近所さん]

208さん
川らしきものは全く見当たらないです。確かにグーグルマップには載ってますね。
もしかしたら地下に川が通ってるとか！？ちょっと心配ですよね。
詳しくはモデルルームへお問い合わせされてみられたら良いかと思いますよ。

[211: 匿名さん]

川はアートセンターのところの交差点のあたりの世田谷通りの歩道の下が暗渠になってて、三菱自動車のところあたりから表に流れてる。三菱自動車のところに行けば流れてるのが分かるよ。

[212: 匿名さん]

三井のことだから液状化対策はせずに、万一、起きても浦安みたいに想定外で済まそうとするかな。

[213: 匿名さん]

浦安の液状化が大々的に報道されたけど、鶴見川沿いでも被害はあった。麻生川ってその上流の一つ。

[214: 匿名さん]

あっという間に３階部分（？）ができてきましたね～。
定借ということで賛否両論ですが、実際売れ行きはどうなんでしょうか。

[215: 匿名さん]

南口の住宅展示場はマンションにならないかな？
もしマンションになったら、北口の高値マンションを買った人は涙目になりそう。

[216: 匿名さん]

なんで涙目になるのかわかりませんが、
北口の高値マンションより安く売り出すということでしょうか？

それは、おめでたい話ですね。
絶対買います。

[217: 匿名さん]

あの土地だと、北口高値マンションより高くなると思いますが。。。
なんで涙目になるの？？

[218: 匿名さん]

北口方面に住んでいる人間にとっては、寝耳に水です。
もしそこにマンションが建ったら、値段次第でしょうが引っ越すと思います。

[219: 近隣住人]

となりのマンション住んでます。住環境とか答えられますから、質問頂ければ回答します。

ちなみに地盤ですけど、そーとー堅いと思ってます。
地震起きてもウチは全然ゆれないし、パークホームズの地盤工事のとき、こっちまで響いてましたから（迷惑だった）、浅いところにかなり堅い地盤があるのかと。

[220: 近隣住人]

思いつくところで書きますけど、世田谷通りは結構うるさいです。時々ヤンキーも走ってきますしね。
で、世田谷通り反対側の駅側の道路ですけど、意外とくせ者です。駅に近い事もあって通り抜けの車が飛ばしてる事が多くて、正直幼い子連れはには勧めたくないです。歩道もありませんから。
購入考えてる方は通勤時間とか夜とか、観察しておいた方がイイと思います。

[221: 近隣住人]

川の話が上がってましたが、確かに世田谷通りの今の歩道の部分が川でしたよ。
今、川の上に歩道ができてる状態です。
でも地盤は問題ないと思うんですがね。住んでいる経験上でもあるし、その川の先に警察署とこれから総合病院できますから、まぁあんまり影響ないんじゃないですかね。

[222: 近隣住人]

ルーフバルコニーとか普通は人気あると思いますが、あの世田谷通りの状況みるに厳しいでしょうね、騒音と空気の悪さが。また、バルコニーの向きが西側ですけど、そっちって現状砂利屋さんで、将来何が立つか分からないんですよね。いいかげん出て行くと思うんですけど。

[223: 近隣住人]

生活は非常に便利ですよ。区役所・図書館が向かいだし、警察署も近いし。
休日は平尾側の有名なパン屋とかソーセージ屋とかで買い物して家でランチとか結構優雅な感じになれます。近くにレンタカーが3件あるので車を持つ必要が全くないのも魅力です。
ただ北口の小田急OXはなぜか物価が高いので勧められませんけどねw
買い物は面倒だけど楽しいし安いしなので南口のヨーカドーかイオンがメインです。

[224: 近隣住人]

そうそう、高齢者の購入が多いと思いますけど、南口とちがって北口はアップダウンが結構ありますけど大丈夫ですかね。いらぬお世話かもしれませんが。
駅までの坂道は自分（30代）は全く問題ないですが、お年寄りにはそこそここたえる思いますし、車いすはそーとー厳しいと思うんですけど。電動車いすだから問題ないってならいいですけど。
市役所が隣なのは年金生活の方には何かと便利でしょうけど、かなり急な階段登らないと行けませんからね。当然下見して購入してるでしょうから、こんなコメントいらぬお世話かもしれませんが。

[225: 匿名さん]

>223

小田急OXはプチ高級路線だから、どこでも高い。ヨーカドー（エルミロード）の地下1階の食品売り場も小田急OXだから一緒。安いのはイオンぐらいだけど、週末は時間によっては激混み。

[226: 匿名さん]

直接基礎ができるくらいだから地盤はいいでしょ。ただ、川が流れてるからその上に水を含んだ層があったら問題なだけ。

[227: 匿名さん]

家で優雅なランチって・・・。
外で優雅なランチをしたいです。

[228: 匿名さん]

今日住宅展示場の横を通ったら、更地になってて、ブルドーザーが作業してました。
あそこ、何が建つんですか？ご存知の方、教えてください。

[229: 匿名さん]

大規模建物の計画は出ていません。
住宅展示場が終了したとういだけでしょう。

ああいうところの地代って月１００万以上するんですよね。
採算合わないでしょうね。

[230: 匿名さん]

223
あの貧弱な図書館をわざわざ取り上げる必要があるのか疑問に思いました。

[231: 匿名さん]

そんな些細なことをアップする必要があるのか疑問に思いました。

[232: 匿名さん]

どこが些細なのかわかりません。
あの貧弱さは大問題です。
必要のないハコモノを作るのなら、あの図書館をどうにかした方がいいと思います。

[233: 匿名さん]

読書好きのために税金投入するなんてばかげてると思います。
利用する人は無税の人が多そうですし。

[234: 匿名]

スポーツ好きのために税金投入するなんて…以下略。
音楽好きのために税金投入するなんて…以下略。
芸術好きのために税金投入するなんて…以下略。

[235: 匿名さん]

本なんて自分で買えばいいのに。
グランドやホール、劇場の類は自分では買えません。
だから、行政の出番なんですよ。

[236: 匿名さん]

グラウンドやホールや劇場は採算が取れるなら民間が作ります。
要するに赤字とわかっているのに行政が住民サービスだと摩り替えて、勝手に無駄な物を作っているということです。

はい次どうぞ。

[238: 匿名]

図書館のない町こそどうかと私は思いますけど…子供の読書とか調べ物はどうするんですか？
少し調べるのにいちいち全部買ってられないですよね…

[240: 匿名さん]

知ってますよ。

それでも貧弱だというわがままな人がいたから
その分は自分で買えばどうですか？といったまでです。

都心でもない限り、グランドや劇場、ホールの類は
採算が取れるわけないでしょ？

特に芸術関係は、お金持ちがサポートするか
行政がやるしかないんですよ。

採算なんか取れませんよ。

[242: 匿名さん]

三井は新百合山手の開発の頃はしんゆり芸術のまちに協賛して薪能のスポンサーやってたけど、それっきり。マンションも芸術にかかわるような共用施設も無いし。

[243: 近隣住人]

いつの間にか図書館批判スレになってますね（笑）

私は仕事がら半年毎くらいに領域絞って調べごとをする必要があり、ネットで一括で予約・取り置きしてくれる図書館は意外と助かっていて、＋α的に取り上げたんですがね。
とっかかり乱読したいときにはamazonよりオススメです。

図書館を箱として使う方には確かに貧弱だろうなと思いますね。
別にここで図書館批判する意味ないと思うけど（笑）

マンションの方は最近かなり出来てきましたけど、
世田谷通りから遠すぎ＝反対の路地に近すぎで圧迫感スゴいんですけど・・・
向かいは将来何が立つか分かったもんじゃないと思うのですけど、セットバックとか決められてるから大丈夫！とかなんですかね？

[244: 匿名さん]

>243

近隣商業地域だから、日影規制とか緩いよ。周りから文句を言われない代わりに、文句も言えない。

[245: 匿名さん]

箱としてではなく、図書館としても貧弱だと思います。
今まで何箇所か図書館に行きましたが、一番本の数が少なく、使いづらかったです。

[247: 匿名]

>>241昭和音大は私立ですが学校法人ですよ。

身近に芸術を感じたいお気持ちはよくわかりますが、お金って誰かが払わないといけないんですよ。行政って究極の管理会社みたいなものですよ。

[249: 匿名さん]

245の人

もう図書館の話はいいから…。よそでやって。

[251: 匿名さん]

アートセンターもあって文化活動には行政も力を入れてるほうだけど、昭和音大とか日本映画大学といった私立のほうが目立つかな。

[252: 匿名さん]

>250
だから、学校法人は民間つまり営利目的ではありませんよ。

説明しても無駄そうですが・・・。

[254: 匿名さん]

だいぶできてきましたね。思ったより裏道ギリギリなところに驚きましたが＾＾；
販売状況はどうなんでしょうか？

[255: 近隣住人]

昨日チラシが入ってましたね。
ルーフバルコニーの部屋と100平米の部屋が載ってたけど（売れ残り）、あの圧迫感じゃ４階以下も含めて売れ残るんだろうなぁと見ています。
１階を店舗にしたのは正解だけど、あそこで店って・・・事務所系ですかね。

[257: 匿名さん]

お決まりのラーメン屋か定食屋か丼屋では？

[258: 匿名さん]

飲食系だったらにおいがしそうだね。
通りすがりだったら食欲そそるいいにおいだけど…。

[259: 近隣住人]

とりあえず値下げ確実と思うから現在価格メモっておきます。
60平米台／2LDK　3,880万円
80平米台／3LDK　4,380万円～
90平米台／4LDK　4,690万円
100平米台／3LDK　5,670万円

１階は世田谷通りから入れる店舗にはしないんじゃないですかね。
で、裏通りからしか入れないとすると飲食系は厳しいと見てます。
近所にレンタカー既に３つもあるし、コンビニも２つあるし、、、何がはいるんだろ。

[260: 匿名さん]

飲食系はマンション住民にとって嫌悪施設にもなりかねない。アリーナシリーズは飲食系NGだったんだけど、ここはOKなのかな。会社としてのポリシーは無いみたいだね。

[261: 匿名さん]

１階は店舗になるんですね～。確かにあそこで商売は難しそうだから事務所かなぁ？
今の時点ではっきりしてないなんて、購入者からしたら不満でしょうに。

[263: 匿名さん]

店舗付きマンションの場合、販売時に店舗が決まってるのってレアケース。どんなお店が入るか期待できる一方、リスク要因でもある。アリーナシリーズの場合、竣工しても店舗がなかなか決まらなかったしね。

[265: 匿名さん]

そこの線引きが人それぞれだから飲食系は揉めるよ。

[266: 匿名さん]

個人的には、美味しいケーキ屋さんとかいいですね。
急な来客時とかにパッと買いに行けるし。
後は、スタバとか。

[267: 近隣住人]

飲食系はあそこじゃ商売として厳しいから、期待しても入らないですよ。たぶん。
世田谷通りが入り口ならロードサイド店舗が可能性あるけど、そういう仕様じゃないでしょ。
裏通りなんて昼も夜も人通りほとんどないんだから（爆走する車は多いけど）、あそこで店やるとしたら相当なアホでしょ。

周辺も地代がかかってないような古い店以外はことごとく立ち上がりつぶれてるしね。
近場だとスポーツバーやら、ステーキやら、ここ５年くらいで色々あったね。

あー、塾とかなら可能性あるかもなぁ。マンション乱立で子供増えたし、駅前なら周辺地域からも呼び込めるし。SAPIXとかできないかなぁ。

[268: 匿名さん]

飲食ならなにが入っても、Gマンション化確定だな…

[269: 匿名さん]

マンション側の津久井道の歩道がきれいに整備されましたね。

麻生警察向かいのスエヒロはボリュームがありすぎて
最後のデザートまで完食できないけど美味しいね。

[270: 匿名さん]

どんなお店が入るかによって、住み心地が左右されそうですね…。

[271: 匿名さん]

す～もの広告でルーバルの部屋を推してるみたいだけど、売れないのかな。シーズンアリーナでルーバル付きキャンセル住戸がなかなか売れなかったのにまた、造っちゃたりして。

ちなみにルーバルって子供が庭と勘違いして走り回ったりして、階下の部屋は音問題に悩まされたりしてる。検討してる人はご用心を。新築マンションって入居するまで、回りがどんな人になるか分からないからね。

[272: 匿名さん]

266さん
ケーキ屋でも色々問題が出てきそう。
参考に某マンションスレを見てみては？

[275: 物件比較中さん]

こちらの物件を検討中の方にお聞きしたいのですが、借地権付きということに躊躇されたりしないのでしょうか？？
借地権ということは、期限が来たら自分の資産にならないのですよね？？
なんとなく、借地権だと賃貸マンションと同じイメージになってしまうのですが…
こちらの物件は、他と比較しても立地、設備、金額、全てにおいて申し分ないのですが借地権…ということなので一歩踏み出せずに居ます。
皆様のお考えをお聞きしたいとおもい投稿しました。

[277: マンション投資家さん]

>275
借地権物件を選択する積極的な動機がない限り、普通は躊躇しますよね。
資産家で相続財産に不動産を極力残さない方が面倒が少ない人とか、企業経営者で従業員向け社宅として購入して借地権の償却分と地代を損金計上したい人とかだったら、いいと思いますが。
賃貸物件との比較でも、借地権物件は転売が容易ではなさそうので、住み替えに苦労しそうですし。

でも、新百合ヶ丘の駅に近いところで、一定規模の新築分譲マンションがあまり開発されそうもないので、立地限定で中古マンションが選択肢にない人は迷うかもしれませんね。

[278: 匿名さん]

余計なことかもしれませんが

＞資産家で相続財産に不動産を極力残さない方が面倒が少ない人とか

結局、対象になった不動産の評価が基準となるので面倒は同じです。


＞企業経営者で従業員向け社宅として購入して借地権の償却分と地代を損金計上したい人

借地権の償却は現状、損金算入できません。

借地権マンションは新しい商品なので、借地期間が短くなるにつれて時限爆弾のような？
扱いを受けることでしょう。

賃貸マンションの方がいいのでは？という考えもできますね。

[279: 匿名]

定期借地権って、期限が近づくほど価値が低減していくのが明らかなのに、損金算入できないってひどいですね。
将来、賃貸に出す可能性がある人は検討対象から外しそう。

[280: ご近所]

隣の建材屋の敷地は有料老人ホームに決定。11月着工へ
駅･役所･総合病院至近だから人気はありそうです

定借マンション、老人ホーム、学生賃貸マンション、と
面白い並びになりましたなぁ、次は隣の時間貸し駐車場ですね。

[281: 匿名さん]

あそこのパーキングは上限１，０００円と安いから、いつも満車ですね。

[282: 匿名さん]

いろいろありますが、ここは便利であることに間違いはありませんね。

区役所が近い。
救急車がすぐ来る。
総合病院ができた。
モリノメディカルビルも近い。
もちろん駅・スーパーにも近い。

最近、これらにかかわることが多く
つくづくそう思います。

[283: 入居予定さん]

途中、引越しをする可能性のある方には向かないと思いますが
一生住む予定の方には良い物件だと思いますよ。
定借でないマンションでも、築61年のマンションの資産価値なんて
あってないに等しいと思いますし。
61年後、自分は間違いなくこの世には居ないので
環境・利便性・ステイタス・色々な要素を加味し、私はここに決めました。

[284: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入であっても、長い人生何があるか分からない。売却する必要に迫られることになって、売れなくて身動き取れないなんてことにもなりかねない。売るときのことも想定しないとね。

[285: 匿名さん]

このマンションを売るとき、買主さんはローンが組めるんだろうか？

新築の場合は提携ローンだから問題ないと思うけど？

中古の定借マンションの素朴な疑問。

[286: 匿名さん]

提携ローン以外だと、定借物件に貸し出しを行ってくれる金融機関って少ないから、中古になるとキャッシュ購入とか買手は限定されるよ。ローンの取り扱いについては、いくつかの金融機関に聞けば分かること。

[287: 匿名さん]

そうなると流動性は低くなりますね。

[288: 匿名さん]

ということは、上下と両隣の人がどんな人かが更に重要になりますね。
しかも隣に限らずマンション全体ですね。

[289: 匿名さん]

>>283 昭和58年以前の物件ならまだしも、今の工法・基準だと築後60年以降も
住まいとしては問題無く価値をキープ出来ますよ。
http://www.mansiontoushi.com/faq/show/d200704250002.html

60年となっているのは、減価償却の関係だけです。

もちろんのこと、管理が駄目であれば10年でももちませんが。

[291: 匿名さん]

>>290さん　定借についてお詳しいとのことで素晴らしいですね。

勿論、そういうことではなく・・・、
>>283さんの「定借でないマンションでも、築61年のマンションの資産価値なんて
あってないに等しい」というコメントに対して、ちょっと残念な誤解ですよと易しく
解説させていただいただけですよ〜。

つまり一般的にマンション寿命は60年程度と言われていることに対して、必ずしも
そうではないですよと解説しただけですので誤解無きよう・・・。

60年後に建物を壊して更地で返すのが鉄則であり、その為にお金を積み立てるわけ
ですね。

一方、一般のマンションでは修繕積立を行って定期的にリノベーションを行うわけ
です。上記の60年を超えても、今の建築基準でちゃんとメンテをすれば、ちゃんと
価値はそれなりにキープ出来ると予想出来ます。（ここでは立地が最重要ですが）

で、どちらを選ぶのかは各々の考え次第ですが。

[292: 匿名さん]

アメリカの友達は、100年超のマンションに住んでる
けど、なかなかオサレで住みやすそうだったよ。西海岸。
水道管とかは完全リノベされてたし。

[293: 匿名さん]

事業用借地権なんかだと更新されることが多いと思いますが、
住宅用はどうなんでしょうね？

ここの地主は誰ですか？
更新されないなら、最後はババ抜きになりそうですね。
ほとんどの人は目にすることはできないでしょうが・・・。

[294: 匿名さん]

ババ抜きという表現は気分を悪くされる方もいらっしゃるでしょうから、お気をつけを。

定借とはそういうものです。期限が来たら、更新でなく更地にして地主に返却となります。
重説でしっかり説明を受け、承諾しないと契約さえできません。

その分、比較的割安な価格で取得出来ますが、毎月の借地代は発生します。こちらの物件、
定借ではさほど易くもない価格ですが平米面積が大きいので、その意味では「安い」ですね。

とはいえ、終の住み家とはならないです。割り切る方にオススメ。

[295: 匿名さん]

多くの人は６１年あれば十分でしょう。

[297: 匿名さん]

ここの地代は月１万円くらいですよ。
もちろん、月々の地代はローンの対象外です。
相続放棄するのは自由ですが・・・。

[299: 匿名さん]

そうですね。相続なんて言ったところで、せいぜい60年後には子供は今までせっせと貯めた
取り壊し準備金を使って建物を壊して更地にしてから出て行かなければならないので、
「子孫のために敢えて美田は残さず」という主義の方には良いとは思われますが。

まあ人口変動要因を見越しただけでも、新百合ヶ丘や栗平、はるひ野あたりの新造成街は
高齢化＋一般消費需要低下を受けて、徐々に衰退していく可能性が高いので、割り切っちゃう
のも一つの考え方でしょうね。

ちなみに固定資産税って、定借だとどうなりましたっけ？

[300: 匿名さん]

固定資産税は借地にはかかりません、というか直接、納付しないということです。
結果的には地代が固定資産税相当額なんじゃないでしょうか。

[301: 匿名さん]

なるほど。でもウワモノにはかかりますよね？

[302: 匿名さん]

>293

通常の借地権だと、地主に正当な理由が無い限り契約の更新を拒否できない。なので一度貸しちゃうと、返してもらえなくなっちゃうってことで地主に不利だった。土地の供給を増やすために、期限が来たら無条件で返還さるってのが定期借地権の趣旨。だから、定借物件は更新が無いってのが前提。

[303: 匿名さん]

土地の固定資産税は地主が支払う。地主が自腹を切るわけじゃないから、当然、地代に上乗せされてる。

[304: 匿名さん]

だから土地は分かったけど、建物はどうなの？

[305: 匿名さん]

建物は所有権だから当然固定資産税の課税対象。

相続放棄の話しが出たけど、要らないマンションだけってことはできないから、放棄するなら相続財産すべてになるよ。それから土地は借り物だから、ローン対象にはならない。ローン組むなら何か担保物件を差し出さないとね。

[306: 匿名さん]

団信でローンがチャラになるなら、自分がすまなくても相続して賃貸に出せば地代以上の家賃で貸し出せるでしょ。ただ、賃貸が多くなると住民のモラルが下がると言われてるけどね。

[307: 匿名さん]

なんだか煮ても焼いても食えない感じだなあ。最後は何も残らない。
資産にすらならない。税金はしっかり取られる。

[308: 匿名さん]

外野が騒いでいるうちに完売したようですね。