パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（旧称：川崎市麻生区万福寺一丁目計画）

[物件探し中さん]

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺１丁目２６番１１他（地番）
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅徒歩５分
間取り：２LDK～４LDK
総戸数：85戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
竣工予定：平成25年02月下旬竣工予定
入居時期：平成25年03月下旬入居予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友・北島建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス


【タイトルを正式物件名称に、物件概要を訂正しました。2011.12.21　管理担当】

[145: 匿名さん]

物件価格が高いのもありますが、支払地代が高すぎかな。
年間軽く12万は超えてくるので、建物の固定資産税と合わせて20万は超えてきそう。
定借のメリットはランニングコスト（≒固定資産税）が抑えられるのがメリットなのに、
そのメリットを享受できなさそうです。
そのほか、坪単価は確かに安いですが、近隣の５年前の所有権マンション価格と比べると同じだし、
かつ、建材や構造・設計は安普請だし。
モデルルームの雰囲気がいいのと、内装仕様がいいだけに残念。

[146: 物件比較中さん]

>かつ、建材や構造・設計は安普請だし。

具体的な情報を出して説明してください。
皆さん物件比較をしたいでしょうから、そういった情報の共有は歓迎です。

[147: 匿名さん]

145じゃないけど、例えば、二重壁とか一部乾式壁使ってるところとかかな。設備や内装は露骨にコストダウンするとモデルルームでそれとばれるから、それなりに作る。見た目に騙ちゃダメだよ。

そういえば、プライムで乾式壁のところを二重壁にするなんて設計ミスして、途中で仕様変更してたけど、また、やってる。三井住友建設って学習機能が無いのかな。

あと、二重壁のところは梁の下がり天井も目立つから、要注意。図面読めずにあとでしまったなんてことの無いように。

[148: 匿名さん]

あっ、書き間違えた。梁が目立つのは乾式壁のところ。

[149: 匿名さん]

三井は音問題に無頓着だよね。過去に音問題で裁判起されて、瑕疵が認められて負けてるのに。

[150: 匿名さん]

３・１１で乾式壁の被害ってのが結構あった。戸境壁は共用部分だから、管理組合で補修費は負担だけど、長期修繕計画で災害は想定外だから結局、お金の問題が残る。

[151: 登録申し込み者]

で、結局今のところ好調なの？苦戦なの？
教えて。

[152: 匿名さん]

145です。
安普請のくだりですが、147さんが言われている部分の他に、
住戸内プラスターボードの厚さ、ALC、ボイドスラブ、二重床部分の遮音対策（グラスウール）無しなど。
ただ、他のディベロッパーに比べると安普請とまでは言い切れないと思います。
三井仕様としては残念な感じ。

[153: 購入検討中さん]

151さんと同じでほんとうにいまのところどうなんでしょう？
定借のデメリットはありますが、駅近で、さほど悪くないと思って、要望書出して事前審査も出しましたが、、、

[154: 購入経験者さん]

制度ができてから区分所有権でやっと50年、
定期借地権ではまだ20年しか経ってませんから
所有権マンションでも60年後の価値がどうなるかは
専門家でも推測でしかわからないのでは？
新築所有権で値引きしているものもあれば、
中古定借権で値上がりしているものもあって
立地毎に需要と供給が違いますから一概にはどちらとも言えないような。
ただ、以前みたいに抽選日に百戸以上でも完売するような価格で
デヴェロッパーが出すことはもうないかと。
転勤がなく、ずっと住まわれる方はご自身が納得されればよいのでは？

パークホームズは同一ブランド内でも差があるようで、
施工会社の目安は三井自身が1/3、準大手ゼネコンが1/3、その他が1/3だそうです。
構造についてはよくわかりませんが、
少なくともキッチン周りの仕様は標準以上のようです。

[155: 匿名さん]

そもそもパークホームズって三井ブランドでは最下位ランク。それに施工会社の三井住友建設は準大手クラス。財閥系の名前が2つもあるかって、勘違いしちゃダメだよ。あと、施工トラブルが結構有る。みなとみらいのタワマン、大船の六会コンクリート事件とか。

あとキッチン周りだけど、天然石って硬すぎてコップとかぶつけると簡単に割れちゃう。高級感を演出するけど、実用性にはやや難あり。それにこの規模でディスポーザー有りってのは、１戸あたりのランニングコストが結構かかるよ。

[156: 購入検討中さん]

154購入経験者さん
153です。どうもありがとうございます。確かに自分の納得感が一番ですね。
私も素人なので皆さんの御意見を参考にさせていただいていますが、
建物については、はるひ野のリーフィアさんも見ましたが
リーフィアの方が構造は少ししっかりしているかなと思いました。
内装はさすがにこちらが良いと思いました。
転売を考えると中古のアリーナをうまく買ったほうがいいかもしれないと思いますが、
結構待ってる人が多いみたいで近々出たプライムの８０ｍ２の部屋もリハウスに言ったら、
もう先約が入ったということでした。待つというのも手ですが、、、。
現時点で総合的に考えて私の場合登録に行くかな、という感じです。

[157: 匿名さん]

乾式壁が安普請だったら、タワマンには誰も住まないでしょうね。
ひとつの思い込みですね。

[158: 匿名さん]

タワマンで乾式壁つかうのは軽くないと自重を支えられないため。乾式壁は耐力壁じゃなくて強度が無いから、３・１１のときにあちこちで壊れた。タワマンは眺望というメリットのために、住環境は犠牲にしてるところがある。タワマンじゃないのに乾式壁使うのはコストダウン以外の理由は無い。

[159: 申込予定さん]

手元の資料をチェックしましたが、戸境壁は”コンクリート厚200mm-270mmを確保”とあります。
ということであれば、乾式壁を使用しているというのは事実誤認ではないでしょうか？
低層棟と高層棟の間にはALC壁を使用しているようですが、もしこれのことなら、該当する部屋は限られます。
二重壁に関しても十分なコンクリート厚があれば、遮音性に関しては問題ではないはず。コンクリ面のきれいにする手間を省くのが安普請の根拠なら、それは個人の印象です。

[160: 匿名さん]

安普請とコストダウンは違います。
コストダウンのメリットは、結局購入者が享受することになります。

プライムの時も、まったく同じことを書き込む人たちがたくさんいましたが、
住民からは何の苦情も出ていませんよ。

[161: 匿名さん]

ALCも３・１１で被害があった。耐力壁じゃないからね。コンクリ厚さを確保って謳うなら、全部コンクリ壁にしないと。弱いところに力が集中して壊れる。

[162: 購入検討中さん]

> 161
あんた面白いね。

[163: 前向き検討中さん]

敷地配置図及び営業さんの話によると、
この物件は南東側の道路に電柱が建っており、
低層階だとバルコニーのすぐ前に電線が有るらしいです。
電線がすぐ前に有る物件に住んだことがある方いらっしゃいましたら、
電線は日々の生活の中で気になるか否か？
気になるならない以外にデメリットはあるか？
感想を聞かせてもらえませんか？

[164: 申込予定さん]

この物件は将来的に賃貸に出せそうでしょうか?
駅近、人気のエリアですので、大丈夫かと考えていますが、定借地物件というデメリットも含めアドバイス頂ければ幸いです。

[165: 匿名さん]

賃貸住民ってモラルが低くてトラブルが多い傾向に有るから、賃貸に出されそうな物件は要注意。某三井物件では風俗営業なんて事件があった。

[166: 検討中さん]

ここは駐車場が８５戸に対して５２台しかないんですね。
しかもハイルーフ車対応は１７台なんですね。
いくら駅近とは言え、通勤などで車が必須の人には
避けた方が無難と言うことでしょうか？

[167: 匿名さん]

駅徒歩圏の物件だと駐車場設置率は７割くらいが目安といわれてるけど、最近は車離れもあるから判断は難しい。駐車場って足りないのも問題だけど、余って稼働率が低いと駐車場代の収入が管理組合に入らなくて赤字になる可能性が有って、駐車場の数って結構重要。モデルルームで利用希望のアンケートとってるから、その結果を営業に確認して判断するってのが一つの手かも。

[168: 登録済みさん]

今日登録してきました。確かにハイルーフ車は希望者多く（定量的なところ
は聞かなかった）抽選になるかもしれないと言われたので、我が家はエスティマ
で古くもあり子供も大きく、潔く車は当分やめることにしました。

[169: 匿名さん]

汚染コンクリが出回っているのでもはや新築は心配だ。
http://ameblo.jp/kitanoyamajirou/entry-11259525973.html

[170: 契約済みさん]

169さん

いたるところでお疲れさまです。
退場してください。

[171: 匿名さん]

１６９のひと、汚染コンクリが心配ならあんたが買わなきゃいいだけの話じゃん。

[172: 前向き検討中さん]

電線は２階から４階までの目線に来るそうです。
無理をしても５階以上を申し込む方が無難ですかね？

[173: 匿名さん]

せっかく買うなら電線を避けられたほうが良いかと。

[174: 物件比較中さん]

ここは定借物件なんで、
毎月の地代は年間だと土地に対する固定資産税より高いんですね。
（年間の地代－土地固定資産税）×61年だと
土地所有権の物件と同程度になるか、
むしろ高いと言うことはないですかね？

[175: 物件比較中さん]

定借物件は売るときには所有権の物件の半額にしかならない
と聞いたのですが本当ですか？

[176: 匿名さん]

174さん

私も定借ってなんだか割高な気がしています。
毎月の地代は「土地に対する固定資産税＋地主さんへの土地借代」と営業の方から伺いました。
建物に対する固定資産税はもちろん自分たちで支払うので、結局は損してるのでは？と思ってしまいます。

[177: 買い換え検討中]

運良く６０年後まで生きていたとしたら、最悪やねっ

[178: サラリーマンさん]

うちは将来住み替えを考えていますので、今回は見送ることにしました。

[179: 匿名さん]

半額でも売れたラッキー。新築時は提携ローンがあるけど、定借物件に対して融資をしてくれる金融機関は限られるから、購入者が限定される。売れない可能性も考慮しないと。

[180: 購入検討中さん]

将来的に売り出さず、賃貸にして貸し出すことを考えれば、損はないと思いますが、いかがでしょうか?新百合ヶ丘から徒歩５分の３LDＫなら何年たっても15万以上で貸し出せると思います。たとえ、数十年後でも10万を切る事はないかと思います。

[181: サラリーマンさん]

住み替える場合、多くは売却してローン残金をチャラにして、余った分を新たな物件の頭金にするのが普通だと思います。
賃貸にして貸し出すと言うことは、ローンが残っていれば二重ローン、完済していても頭金にできず毎月の賃料収入で新たなローンの支払いに充てるという構造になり、金利負担が増えるのではないでしょうか？
そう考えると、やっぱりうちは見送りです。

>将来的に売り出さず、賃貸にして貸し出すことを考えれば、損はないと思いますが、

[182: 匿名さん]

定借は住める期間が限られるので、年数と共に買い手・借り手がつかなくなるそうですよ。
確かに残り３０年、４０年しか住めないとかだったら、他の所有権付きマンション探すかな。

[183: 匿名さん]

賃貸住人ってモラルが低くてトラブルが多い傾向にある。賃貸を前提に購入する人がいるってのは、マイナスポイントだね。

ちなみに三井の某駅前タワマンでは、風俗営業騒動なんてのがあった。

[184: 匿名さん]

賃貸って、借した人が外れだと家賃を滞納した上に居座られたり、部屋を汚したり傷つけたままトンずらされて、修理代が敷金を上回ったら持ち出しになるなんてこともありうる。結構リスキーだと思うけど。

[185: サラリーマンさん]

↑らの方たちの貴重なご意見を参考にすると、
結論、現在（まっ１００歳までは無理だろうから）４０歳以上で、
かつ子供が既に独立してマイホームを持っている状況の世帯か
子供がいない世帯でなければ、お見送りが妥当ということですな。
第１期で申し込みをされた方、ご苦労さんです。

[186: 匿名さん]

定借のメリットがわからない。
モデルルームに行って営業の人に色々聞いたけど、考えれば考えるほどお金を無駄にしているとしか思えない。。。

[187: 匿名さん]

以前からある借地権だと借りる側の権利が強すぎて、一度貸しちゃうと貸主の都合で返してもらうことが出来なかったりする。なので、期限を限った定期借地権という制度を作って、借地の供給を増やそうとした供給側のための制度。借地なんだから借家にすればいいのに、分譲するからややこしくなる。制度的なメリットは購入者には無い。

[188: 匿名さん]

ちょっとリッチな借家ですねｗ

[189: 匿名さん]

↑確かに（笑）
高いお金を払っても、結局は定借地。将来的にはゼロの資産。
大金をドブに捨ててるのに違いはないね。

[190: 入居予定さん]

残りの数十年、死ぬまで住むために購入いたしました。
近い将来ここの住人になる皆様、どうぞ宜しくお願いいたします^^

[191: 入居予定さん]

わたしも残りの人生を、駅近く（将来的に病院も近くに）便利に暮らそうと購入を決意しました。こどももなく、ローンもないため、穏やかに過ごせたらいいな、と思っております。近い将来、同じ建物で生活することになるみなさま、よろしくお願いいたします。

[192: サラリーマンさん]

↑
将来、老人ホームならぬ老人マンション!?
となる訳ですな。

[193: 匿名さん]

定借ということで年齢層は高いと思います。
そのほうが静かに暮らせて私は良いですね。

[194: 入居予定さん]

差し支えなければ教えてください。内装の色合いは、3種類のうち、どれにされるか決めておられる方はいらっしゃいますか？