市街化調整区域の戸建てについて

[買い換え検討中]

はじめまして。
自分なりに市街化調整区域について調べてみたのですが
どうも良いことが書いておらずご相談させて頂きたいと思います。
この土地で戸建てを購入してしまったら将来的に条件が厳しく結局建て替えはできず改築程度しかできないとか・・。
そうなると建物自体に問題が生じた場合、自分の土地であっても
何もすることができないのでしょうか。
（放置するしかないのでしょうか？）

購入したい駅が決まっているのですが、駅から徒歩圏内とバス12,3分で2,000万円の差があるのでとても悩んでいます。

市街化調整区域について何か良い面をご存知の方が
いらっしゃいましたらお聞かせ頂けないでしょうか。
もしくは止めたほうが無難なのでしょうか・・。

よろしくお願い致します。

[41: 匿名さん]

埼玉県の市街化調整区域の建売を購入しましたが
親族が何年以上等、関係なかったです。

住宅ローンも、頭金無し・諸経費上乗せの100％以上で本審査通りました。

知り合いは、どなたでも建てれますと書かれた市街化調整区域の土地だけ買い
注文住宅を去年建てましたが、ローンも普通に通ったそうです。

[42: 匿名さん]

どうも調整区域に対する偏見の持ち主がいるようで…

[43: 匿名さん]

調整区域には、色々な種類があります。
No41さんのように、誰でも家を建てられる、売買して再建築可能な
調整区域内の土地もあります。
田舎のほうでは、親族でなければ家を建てられない調整区域内の土地もあります。
10年以上、その地域に住んでいないと家を建てられない調整区域内の土地もあります。
仕組みが複雑なので、敬遠されるのだと思います。
不動産屋の説明で不安だったら、県に建築関係の課に直接相談して
確認することが可能です。

[44: 匿名さん]

市町村ごとの運用が違いすぎるんだ。
本来の意味なら市街化調整区域に新たに土地を求め建物を建てるというのは論外。
経緯がとか実情がとかいうなら、その区域と市街化区域に編入するべき。
あいまいにしたけりゃ未線引のままでいればいい。


新たに調整区域に家を建て運用しているのに、税金が上がるから市街化区域編入反対というトンでもない人がそれなりにいるのも確かなんだけどさ。

[45: 入居済み住民さん]

>>経緯がとか実情がとかいうなら、その区域と市街化区域に編入するべき。
>>あいまいにしたけりゃ未線引のままでいればいい。

市町村ごとの予算の取り方とかあるから、一概には言えないのでは？
市街化区域の指定に変えるには上下水や道路の整備を最優先しなきゃいけないから、
予算が少ない所は、なんちゃって市街化区域「市街化調整区域における区域指定制度」とかを取り入れて対応してる。

[46: 匿名さん]

既存宅を廃止した事による弊害ですね
既存宅地の証明書があれば、誰でも家が建てられたのに、それが無くなった為に自由に家が建てられるののは何処？状態なんですよ今は
基本的に各自治体に判断を任せちゃった為に判りにくいことこの上ないないです
ま、旧法以前は既存宅以外は事実上建設不可状態でしたが
でも、旧既存宅以外で建物建っている所ってありますか？

[47: 匿名さん]

調整区域でも開発許可出して造成・分譲してるとこもありますよ。

[48: 元]

そんなの普通でしょ

[49: 匿名さん]

開発行為云々は法改正の前後問わずある
問題は調整区域内にあるフツーの家のはなし

[50: 匿名さん]

うちの方も市街化調整区域内の田んぼや畑が
売り地やら建築条件付き土地やら建売やらで
どかどか売りに出てる。

[51: 匿名さん]

で　捕まったのが
ハウジング王国　家スタイル

[52: 契約済みさん]

ヨコスレですみません。
市街化調整区域（既存宅地）はいわゆる北側斜線などの制限はないと聞いたのですが、
どうなんでしょうか？

[53: 契約済みさん]

おっしゃる通り、うちは道路斜線はありましたが北側斜線はなかったです。

でも北側のお宅のために一応配慮して建てました。

[54: 匿名さん]

うちは北側斜線ありましたよ。
一低専に準じるとなっていました。
北側に家が建つ可能性はほぼ無いのに。
崖だから。

[55: 契約済みさん]

52です。
やはり同じ市街化調整区域でも規制があるところと無いところがあるんですね。
規制ある無いは確認申請時に分かるんでしょうか？たとえば、規制無いこと前提に書いた図面が規制がある区域だと申請が引っかかったり指摘はちゃんと受けられるんでしょうか？

[56: 物件比較中さん]

土地買うときにわかりますよ。　役所か売主か仲介さんに聞いてみましょう

[57: 入居済み住民さん]

ウチも調整区域内宅地なんですが、建坪率容積率４０／８０です。ところが、何十年先かもわからない都市計画道路が近接していると、あら不思議６０／２００になってしまうのです。北側斜線はあります。市町村によって違うと思われますので役所（できれば建築指導課や道路課）に確認したほうが良いです。怖いのは「否道路」で、道路の形状をして、たとえ公道で道路台帳に記載されていても、建築基準法上の道路としては認められていない場合もあります。道路局の道路とは見解が違うそうです。
また、下水やガスや道路、公園などのインフラが揃っているかもチェックしましょう。ウチは所謂２項道路が多く隅切りも行われていないため、クルマでの通行に不便です。

[58: 契約済みさん]

52=55です。
56様、57様ご回答ありがとうございます。
連休明けに市役所建築指導課に問い合わせしてみます。
ありがとうございました。

[59: 匿名はん]

58さん
調整区域だと確認申請前に４３条許可が必要だったりするから、
そんときに規制や制限がわかるのでは

[60: 匿名さん]

調整区域の土地
都市計画法３４条第１１号（旧８号の３）
基本的には戸建は誰でも建築出来る。制限等は各都道府県（市町村）による（２種住居に準ずるが多いと思います）。
地目が田・畑の場合は２９条の開発許可と農地転用の許可が必要です。
それ以外の場合は４３条の建築許可が必要になります。
都市計画法３４条第１２号（旧８号の４）
No.17さんがおっしゃる通り「包括承認基準」に適合する方のみ建築が可能です。埼玉県ですと６親等・・・千葉県ですと農家の分家・・・などと、都道府県または市町村によって大きく違います。
地目によって２９条や４３条の許可が必要です（１１号と一緒です。違いは「包括承認基準」に適合している書類が増えるだけです）。
もし売買がらみに場合は、あくまでも建築に許可が必要な土地なので、停止条件付の売買にする事をおススメします（開発・建築許可条件で不許可なら白紙解除など）。
住宅ローンは都市銀は担保評価で減額、否決が一般的だと思います（１２号の場合）。地銀や信金、JAならば問題はないと思います。

[61: 匿名さん]

包括承認基準のどれにあたるかが重要だったと記憶しています。
既存宅地だった土地は、包括承認基準でもおなじ扱いが多く、誰でも建築可能な
場合が多いと思います。

包括承認基準はいくつかの基準があり、千葉や埼玉でも既存宅地だった土地は包括承認基準の
うち、特に障害なく誰でも建築可能な土地になっていたと思うのですが。

No60さん、間違っていたら訂正してください。

[62: No.60]

No.61さん
そうですね。既存宅地の指定を受けていた土地は１１号になっている所が多いですね。
ただ、千葉県は線引き前宅地や既存宅地の指定を受けた所でないと、分家以外はキビシイ条件の市町村が多いです。市町村長が１１号、１２号、その他の指定をして知事の許可を受けていたと思いました。それに比べ埼玉県、茨城県はもっとゆるくなっていました。坂戸市・鶴ヶ島市などは調整区域の全域が８-３指定なんて所もありました（法改正に伴いキビシクなりました。乱開発されすぎだったのでしょうね）。包括承認基準の基準自体が市町村ごとに違ったり、申請の手順も違ったり（越谷市ですと２９条が絡まないと、開発行為等の事前審査でOKです。）、２０年継続の捉え方がちがったり・・・市町村の都市計画課に聞かないとはっきりわかりません。

[63: 匿名さん]

No60です。
No61さん、ありがとうございました。

既存宅地だった土地以外でも、自治体によっては、家が建てられる可能性もあるのですね。
知りませんでした。

[64: 匿名さん]

ヤフー不動産などに、これでもかーとばかり出ていた新築戸建て。
マンション掲示板でホットな論議が交わされている神奈川の超人気エリア。敷地３３坪で３９８０万。
安い！と思って今日見学に行きましたが、市街化調整区域。前面というか周辺道路が２～３ｍで車の行き違い不可。ＬＰガス。（物件はオール電化っぽいが）
さらに、極めつけは物件の目の前に「急傾斜ナントカゴニョゴニョ地域」という神奈川県の立て看板が。
やはり調整区域はこのような物件がおおいのかなぁ・・・orz