市街化調整区域の戸建てについて

[買い換え検討中]

はじめまして。
自分なりに市街化調整区域について調べてみたのですが
どうも良いことが書いておらずご相談させて頂きたいと思います。
この土地で戸建てを購入してしまったら将来的に条件が厳しく結局建て替えはできず改築程度しかできないとか・・。
そうなると建物自体に問題が生じた場合、自分の土地であっても
何もすることができないのでしょうか。
（放置するしかないのでしょうか？）

購入したい駅が決まっているのですが、駅から徒歩圏内とバス12,3分で2,000万円の差があるのでとても悩んでいます。

市街化調整区域について何か良い面をご存知の方が
いらっしゃいましたらお聞かせ頂けないでしょうか。
もしくは止めたほうが無難なのでしょうか・・。

よろしくお願い致します。

[21: 匿名さん]

調整区域にしてまでエリアこだわっているのですか。
もっと安い普通の土地を探した方がいいですよ。
将来後悔しないようにしてください。

[22: 入居済み住人さん]

>>21
>>調整区域にしてまで

場所によるよ。
北関東とかだと、市町村のほとんどが調整区域だったりして、
生活する上で、便利なロードサイド店舗や大型ＳＣがあるエリアも調整区域内にあったりするから。

許可要件も、東京などに比べてゆるかったりする。

[23: 住まいに詳しい人]

>>21
意味不明

>>20氏も書いてる通りだけど、街区＝問題ありなんてケースは多くないですよ。実は。
教科書とか、昔の風評を鵜呑みにしすぎなんじゃないですか？
私は元市役所勤めですが、税収増えるからという理由で開発許可乱発してましたし。

[24: 銀行関係者さん]

住信の場合、ネット銀行は駄目ですが本体は無問題です。

調整区域はローン不可って都市伝説ですよ最早ｗ

[25: 匿名さん]

２３
ホントのこと書いたまで。誰が好き好んで調整区域買うかよ。
リスクがありすぎるし、本来建てちゃいけないんだよ。
昔と今ではね・・・

[26: 匿名さん]

>>24
さいたま市在住だがローンは通りにくいよ。　
地元金融機関でやったが>>3氏とおなじ回答。

[27: 匿名さん]

それは土地じゃなくてあなたのせいだよ。

[28: 匿名さん]

土地に価値がないのに、いっちょまえの価格設定するからだよ。
銀行も担保として認められないからであって購入者のせいだけじゃない。
業者は売りっぱなしだからよく考えてね。
今買わなくてもいいんじゃない？
すぐ横の土地が今の調整区並の価格ですぐでるよ。
調整区は本来つかない価格で売り出しているんだから売る時
ボコボコに叩かれるか売れないよ。

[29: 26]

>>27
人物属性は問題ありませんでした。>>3氏同様、物件を変えたら、
審査の厳しい金融機関でも通りましたから。

[30: 入居済み住人さん]

だから、地域によるんだって。

市内のほとんどが、調整区域に成っているような場所なら、
その地域にある金融機関は、「調整区域だから貸しません」とか言ってたら商売にならないでしょ。

[31: 匿名さん]

既存宅廃止で判りにくくなりましたね
基本的にいえば、旧既存宅に該当する所は建て替えは問題ないでしょう
問題は第三者に対しても建設確認が下りるの？ってこと
この辺が曖昧なので担保価値的に？ってなるんでしょう
既存宅廃止ははっきり言って改悪
唯一の基準が無くなっちゃたのは大きい

[32: 銀行関係者さん]

>>26=29
あなたが26で書かれた地元金融機関とは、29で書かれた審査の厳しい金融機関と同じだったのでしょうか？
金融機関が異なれば、（保証会社も含め）審査基準は異なって当然なんですが。

生後40ン年さいたま市在住であり、行員ではないものの関係機関に勤務する私から言わせてもらうと、
さいたま市にそれほど審査の厳しい地元金融機関は無いと思います。

過去レスに出ているとおりで、貸し手にとっての関心事は「該当物件に担保としての価値があるかどうか」だけです。
それは市街地であっても同様です。場所によって対応を変える、ただそれだけの事です。
売る価値のある土地であれば融資いたします。商売ですから。

ですから原則不可の金融機関で借り入れできたという>>20さんも何らおかしいことはありません。
そして、これまた>>20さんのおっしゃる通り、借り入れご希望の場合は開発許可時の内容確認は必須かと思われます。
それが面倒であるなら、遠慮された方がよろしいのではないかと思われます。

[33: 匿名さん]

基準として調整区域は市街化区域の１/3〜1/4の価値しか
ないよ。設定価格を比べてみて？利益がどれほど乗ってるか？
または、そんな土地を高値で買ってしまった業者物件だな。

[34: 匿名さん]

私は調整区域で買いました。
たしかに土地の元値はゼロに近いと思います。
土地代＝分譲のための造成費用というイメージです。
分譲業者にも、これ以上土地が下がっちゃうと土地代がゼロでも利益が出なくなっちゃうと言われました。
売却目的でなければ調整区域でもいいと思います。
当然再建築も可ならですが。
税金が安くてびっくりしました。
銀行ローンも何も問題なかったし。
ローンについては調整区域を一くくりにはできないですよ。
市外化区域と何ら変わらない場所もありますので。
その辺は条例次第です。

[35: 26]

>>32
地元ならMだけでわかるでしょ。
当方は北浦和バス便の見沼区ですよ。

[36: 26]

書き忘れましたが、旧既存宅地です。　
いまでも、どなたでも買えますし、建て替えできるエリアです。
相談したのは、鉄骨3F建への建て替え。
市街化調整なので、土地の評価は極めて低く、
頭金は新築物件の半分くらい要求されましたね。
都市銀行の融資回答はノーでした。
結局、>>3氏と同じように既存物件は賃貸に出し、代わりにもう1軒買いましたよ。

[37: 26]

ちなみに新しい物件は
都市銀行で融資が通りましたので、都市銀行で借りました。

[38: 匿名さん]

>>36
誰でも自由に売買出来るのなら、土地の価値は市街化区域とそう変らないのでは？
でも、それを誰に確認しました？
事実であれば、銀行の融資担当者の知識不足ですね
あと、調整区域だから、再建築不可と言う事はないです
自分及び家族の建築は問題ありません、問題は第三者に譲渡出来ないこと
第三者に譲渡出来ない、即ち担保価値がない、融資が行えないと言う図式です
建築確認とは全く別の話なので、自己資金で建築すれば問題はありません

[39: 入居済み住民さん]

というより、既存宅地での建て替えの場合、１種低層の１０ｍが高さ制限になるはずなので、
３階建てというのがＮＧの原因ではないでしょうか。
ただし、少なくとも銀行が建築許可を出すわけではないので、建て替え内容を聞いて「それでは建築許可が下りない」と考え断ったのではと推測します。

>>38氏の言うとおり、自由に売買でき、建て替えも自由であれば、市街地と価値はそう変わらないはずです。
価値が低いというなら、調整区域だからということではなく、一帯の評価が元々低いんじゃないですか。

失礼ながら、他の方も多く指摘されているように、>>26氏の説明には合理性を欠いた点が多々見受けられる気がします。

[40: 横やり失礼]

高さ制限でも十分三階建ては建ちますよ。