地盤改良工事に伴う隣家からの調査依頼(費用は？）

[匿名さん]

都内約28坪の土地に、木造3階建ての家を間もなく着工する予定です。

事前の調査で、土地の地盤改良が必要だと分かりました。

隣家の方（60代の夫婦）には2度ほどお会いしているのですが、
私たちの土地の以前の所有者が家を解体する際、解体業者とトラブルがあったのか？非常に神経質になられているようです。
お会いした際も色々と工事に関して聞かれたのですが、
今回の工事で地盤改良するにあたって、自分達の土地に影響が無いか、
第三者機関に調べて欲しいと工務店に依頼があったそうです。
（影響があることは限りなく0に近いそうですが・・・）

建った後で面倒な事になるのも嫌なのできちんと調査してもらうつもりですが、
費用が9万ほどかかるようです。
本来であれば必要ない調査ですし、こちらのも資金に余裕が無い状態なので、
出来れば折半でお願いしたいなと考えているのですが・・・。

この様な場合、隣家の方に費用の半分を出していただく事は無理なお願いなのでしょうか？
それとも当方で全額負担するのが妥当なのでしょうか？

色々考えると、こちらで全額負担した方がいいのかなと思ってきているのですが・・・。

ご意見いただけると幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

[42: 匿名さん]

>この場合は近隣対応は業者の仕事じゃないし、

40に同意
挨拶レベルの話じゃなくて
工事に伴い発生する障害についての話なんだから
原則として施工業者が対応すべきことですよ。
なんらかあったとしても基本的には施主の責任じゃなくて業者の責任。
業者には適切な工法の選択、適切な施工をする義務があります。
最大限の努力義務を果たしても発生することについては別途協議ですが。
（例えば隣家が違法建築で基礎がもともとボロボロだとか）

[43: 匿名さん]

>「こちらとしては下手に出るしかないので、施主の方から直接話してもらっても・・・」と言われたのですが、
こういう業者は最近流行りかね。
施主が説明できないことを代理として前面に出るのが業者でしょ？ あほかと。
自分たちで問題解決を図ることを嫌がり施主に押し付けるなら白紙に戻しますね。

[44: 匿名さん]

スレ主です。
色々とありがとうございます。

私も出来れば向かいは無視したいです・・・

そういえば、お向かいさんの隣（道路を挟んで）に以前建っていた古めの家が無くなり、
最近、ワンルーム用だと思われるアパートが建ったのですが。
道路挟んで隣というのは我が家と同じ条件だし、小さいながらも集合住宅でうちより規模も大きいし、
同じ調査やったのか確認してみようかな（業者を通して）。
たぶんやってないと思いますが・・・。

それから、お向かいさんは借地（最近建ったアパートの土地も）らしいのですが、その辺は関係ないんでしょうか？？

また業者から連絡があり、2件になった分、費用はほんの少し安くしてはくれたんですが、
調査当日の要求次第では増額ありとのこと？！
追加調査については、当日こちらに確認しながら進めたいので、連絡のつく携帯を教えてくれといわれました!!
そんなのそっちでフォローして下さい～

さすがにこれ以上は受けられませんとお断りしました・・・。

[45: 28]

老婆心ながらスレ主さんに再度忠告させていただきます。ご自分の土地が関東ローム層地帯に該当するかどうか調べられましたか？　都内の住宅地で、建て替えにあたって新たに地盤改良が必要になるなどというのは非常に疑わしい話です。どんなに立派な地盤調査書がついていても疑ってかかるべきです。ネットで「関東ローム層」で検索して少し勉強すれば住宅用として良好な地盤であることはすぐわかります。地盤調査会社は当然知っていますが、わざと知らん顔をしてＳＳ試験で得られたＮ値だけから軟弱地盤と評価して地盤改良を勧めてくるところがあるので要注意です（うちもそうでした）。

>地盤調査報告書によると、地盤補強要で、不動沈下の可能性はABCDの4段階のうち最も沈下しやすいＤランク
支持力は20kN/㎡となっております。地盤改良の種類は柱状改良工事だそうです。

報告書にある支持力はおそらくＮ値から換算したものでしょうが、関東ローム層であればＮ値にかかわらず支持力は最低でも50kN/㎡はあると言われています。手付かずのままにしておけば孫子の代まで良好な住宅地盤として使えますが、一度柱状改良してしまうと次に再建築するときにはセメントの改良柱はただの地中の粗大ごみと化します。新たな間取りと建物配置で柱状改良をやり直すはめになりますが、そんなことを２～３回繰り返せば経年変化で強度もさだかでないセメント柱だらけになります。撤去には莫大な費用がかかり、仮に撤去して埋め戻しても元のローム層に戻せるわけではありません。土地の評価も低くなります。同じ条件の土地で片方は更地、片方は役に立たないセメント柱が何十本も埋まっているという場合、どちらを買いたいかを考えてみれば明らかでしょう。

まずローム層かどうかを調べ、ローム層ならば別の調査会社に意見を求めるか、それが面倒なら契約したＨＭに納得のいく説明を求めるべきです。当然ご自身でもある程度知識を得ておく必要がありますが、スレ主さんにとっては今が勉強すべきときだと思います。地盤改良が必要なければスレ主さんの悩みはすべて解決ですし、余分な出費もなくなります。

[46: 匿名さん]

４５さんご名答です。

スレ主さん、土地の地盤は大切です。ですがどの調査会社もやたらと改良を薦めます。これは事実です。
４５さんの言われるとおり、この際納得行くまでご自身でもよく勉強をしてください。

その土地の古い地図は探しましたか？
かつての地形を示す資料や造成前の時代の航空写真など探してみましたか？
在郷農家のような付近の古い住人を探してかつての土地の様子は聞いてみましたか？
調べるのもいろいろな方法が有ります。

セメント柱の撤去は莫大な費用が掛かるのは本当のようです。
撤去しなくても土地の価値が下がるので、セメントを打ち込んだら最期です。
セメントの撤去は打ち込む場合の倍の費用が掛かると聞きます。
セメント撤去が必要のない改良工事もあります。
砕石を柱状に突き固めるパイル工法というのがあり、自分はそれを採用しました。
仮に沈下が起きたとしても不同沈下は防げると判断した訳ですが、はす向いの地主さんの家は３階建てのＲＣ造で特に地盤改良もせずに３０年何の問題もなかったと言う話を聞いて、不要だったのかもと思いました。

いずれにしましても、よくご自身で納得行くまで勉強をされる事をお薦めいたします。

[47: 契約済みさん]

29さんの家は木造ではないですか？
私も大手ＨＭ２社に地盤調査してもらい、１社は杭打ちが必要で８０万円、もう１社はベタ基礎の強化？のみで２０万円でした。
契約金額を下げるのが目的かと、不安に思って色々と調べたところ、鉄骨と木造の違いだと分かりました。
ですから、29さんの場合も、木造であれば、隣近所と違っても不思議はないですよ。

スレ主さん、借りてすみませんでした。
私も、もっと業者が前面に出るべきだと思います。

[48: パルコン LOVE]

はじめまして、僕でしたら工務店の営業マンさんと施工業者さんと問題の2件のお宅に、お話しされにいきますね。

ここで皆さんに意見聞くのもいいと思いますが、施工業者さんと営業マンさんが2件のお宅に、きちんと地盤の事を

お話ししてもらった方が良いと思います。

毎日この事で考えすぎないで下さいね。

[49: 匿名さん]

結局どうなったんだろう･･･

[50: 匿名さん]

スレ主です。
ご無沙汰しておりまして申し訳ありませんでした。
皆様、アドバイスいただきましてありがとうございました。

地盤の事、私なりに調べてみたのですが、関東ローム層かどうか良く分かりませんでした。申し訳ありません。。。
しかし、確かにどうしても地盤改良しなくてはならないのか疑問に思いましたので、
工務店に再度、本当に地盤改良が必要かどうか確認してみました。
地盤改良しないという選択肢はない、とはっきり言われてしまいました。
そこまで言われると、やはりせざるをえないのかなと。。。

結局、地盤改良前と後の調査は2軒分実施し、費用の方は工務店から申し出があり、工務店との折半という形になりました。
とりあえず、これで着工だ～と思っていたのですが、ここでまた問題が・・・

3日間の地盤改良工事の最終日に現地を見に行きました。
契約書に載っている改良はタイガーパイル工法という鋼管杭を用いる改良だったので、
現場監督さんに「鋼管杭は打ったのですか？」と聞くと「いえ、鋼管杭は打っていません」・・・え？？

その場で良く分からなかったので、家に帰ってから契約内容を良く見て、工務店に問い合わせたところ、
ソイルセメントコラム？という工法になったのだが、強度・費用などは同レベルのものであるとの事？！
改良方法が変わったことをお知らせしていなかったのは大変申し訳なかったと、丁寧に言われたのですが・・・
でも、私が気づかなければ、この件は闇に葬られていたと思われ・・・!

こういう事って良くある事なのでしょうか？？
これはいわゆる手抜き工事？なんでしょうか？？

結構評判の良さそうな工務店だったので、かなりショックです。。。

[51: 匿名さん]

失礼ながら、大変いいかげんな工務店と思われます。施主に無断で契約書に明記されている工法を勝手に変更することなど、普通では考えられません。強度・費用などは同レベルのものであるならばなぜ工法を変更したのか？　下請けへの発注価格が安かったからとしか考えられません。そもそも、工法としては明らかにタイガーパイル工法の方が上です。タイガーパイルの芯材である鋼管を除いたものがソイルセメントコラムですから、その意味では手抜き工事といっても良いと思います。こういった明らかな契約違反行為を平然とやる工務店は、もともとがそういう体質の会社と思って間違いありません。残念ながら改良工事はやり直しがききませんが、今後要注意です。

[52: サラリーマンさん]

>51さんと同意見。
ありえない。

[53: 匿名さん]

折半分引かれたね。

[54: 匿名さん]

53さんの言うとおりだね。

[55: 28]

調査費用の折半分を捻出したかったというより、はじめから仕組まれていたのではないでしょうか。施主には高い工法で契約させ、下請けには安い工法でやらせる。施工が終わってしまえば区別がつかない。この工務店はどの顧客にもこの手を使っている可能性が高いですね。地盤改良をやらせて、そこからも不当な利益を上げようとする行為に見えます。「地盤改良しないという選択肢はない」という言葉にも信憑性はまったくないといってよいでしょう。こういう悪質な業者がいるので改良の要否については慎重にセカンドオピニオンを求めていただきたかったのですが、工務店の言葉を鵜呑みにして改良されてしまったのは残念です。

[56: 匿名さん]

スレ主です。

契約とは違う事を施主の了承無しに（こっそり？）行った場合、工務店に対して何か法的なペナルティはあるのでしょうか？
（相談できる公的な機関はあるのでしょうか？）

契約違反で契約を白紙にする事等はできるのでしょうか？？

家が建つ前からこの様なことをされたのでは、これからちゃんとした家がたつのかどうか・・・
不安で夜も眠れません。

引き続きアドバイスいただけると幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

[57: 匿名さん]

契約通りの使用でなければ契約不履行。
やりなおさせればいい。
そういう工務店に対しては中間金とかはらわないこと。

[58: 28]

まず改良工事が工法の変更か、ただの手抜き工事かの見当をつけましょう。見積書または設計書で杭を何本打つことになっていたかを確認します。それより多く施工されていればまあ大丈夫です。ほぼ同じであれば杭の直径を計ってください。タイガーパイル工法の直径は40cmですが、支持力はソイルセメントコラム工法の２倍と宣伝されています。割り引いて１.５倍程度としても、同等の支持力を得るためにはソイルセメントコラムの場合60cm程度の直径が必要と思われます。一般にソイルセメントコラムとして施工する場合の杭径は50ないし60cmが多いようです。杭径が40cmしかなければ手抜き工事の可能性が極めて高いです。つまり、ソイルセメントコラム工法として正しく再設計し施工されたものではなく、当初のタイガーパイル工法のまま施工し、芯材の鋼管だけを入れなかった手抜き工事で、当然支持力が足りません（杭を当初の設計より深く打ち込んであれば大丈夫ですが、その可能性はまずないでしょう）。

手抜き工事であれば契約解除の要件になりうると思いますが、工法の変更だけで正しく施工されていれば、施主に無断で行ったというだけで契約解除まで持ち込めるかどうかはわかりません。その場合、法的ペナルティとなるとおおごとになりますが、まあ普通は安い工法に変更したのならその差額の補償と、謝罪の意味で何かサービスをしてもらう、といったあたりが落としどころかと思います。手抜き工事でないとしても信用ならない工務店であることは確かですからなめられてはいけません。契約違反には厳しい態度でのぞみましょう。57さんの指摘のように中間金などもけっして過払いにならないよう注意してください。

[59: 匿名さん]

俺なら即刻契約解除を求め、別の業者で再度商談する。
施主へ断りなく安価な工法へ変更されるなんてあり得ない。
今後工事を進めるにあたり、当然同様のことが予測される。
耐震上余裕があるので柱を細くしてみましたとか。
外壁の塗料やサイディングのランクも落としたりだとか。

[60: 入居済み住民さん]

簡単でしょ
契約解除を申し出る
相手は違約金云々と言ってくる
違約金は支払う　しかし当然契約になく勝手に施工された柱状改良体の一切の撤去を請求すると主張
弁護士に相談すると付け加える

相手はあなたの思うがままです

[61: 契約済みさん]

スレ主さん
ご近所のことでも大変なのに、工務店にも悩むとは、大変ですね。
しかし、素敵な家を建てるためがんばりましょう。

東京都ですと、こちらへ相談されるのはどうでしょう。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

また、どこの業者も官公庁の許可を得て商売していますので、所管の
官公庁は必ずありますし、業者は嫌います。より効果的です。

その工務店と何のしがらみもないのであれば、白紙解約の方向がベスト
だと思います。
地盤改良のことについては、言い訳やら、金銭保証を言われると思いますが、
そういう業者は、建物も必ず手を抜くと思います。
入居して、ちょっと不具合がある度に、欠陥住宅？と考えるような家では
嫌でしょうから。

地盤改良もせめて、あと１社確認するべきでした。
私の場合、三井ホームと大和ハウスは、無料で地盤調査してくれて、報告書
も無料でもらえました。
土地を所有し、１年以内に入居する意思があれば、大手のＨＭでも調査して
くれるとこはあると思います。

既に改良に入っているので、かなり厳しい交渉になるかと思いますが、諦めず
がんばってください。