武蔵小杉地区の今後について・・・【35】

[匿名さん]

パート35です。
武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
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【一部テキストを削除しました。2011.9.13管理担当】

[805: 匿名さん]

嫌なこと言わないでください、旧地権者は入るけど今度は高級仕様で頑張ります。

[806: 匿名さん]

>>791 当初高輪並みと言われた単価と、7年経っても売れ残ってたのを捨て値で
放出した単価との平均じゃねーかｗｗｗ最初は330で最後は170ってｗｗｗ
ほぼ10年売ってたことになるんだぜ？あまりにも不人気物件すぎ。例外的な数値を含んでいて比較対象にはならない。

まあ、武蔵小杉が半値放出はじめたら比較物件として見てやるよ。この調子なら
ないけどね。

[807: 匿名さん]

7年ってのは竣工後な。
スミフもあまりにも売れないとやっぱ引くんだなー。

[808: 匿名]

は？意味分からんがｗ
大崎徒歩3分が坪単価２７０で買えることには変わりないだろうが。
頭大丈夫か？
自分で小杉の存在意義なくしたんだから必死なんだね。
ほんと哀れだわ。

[809: 匿名さん]

やはり三井が入るとぜんぜん違いますね。
街自体の品格が上がります。
東急主導じゃなくって良かった。

[810: 匿名]

↑三井まだ入ってないでしょｗ
日本設計が作ったパース図だよ。
これから三井と東急が参画するわけ。
まあ、叩きのパース図だからあのままいくことは無いでしょ。

元のイメージ図と比較するとかなり商業施設が小さくなってるよね。
４階部分なんてちょこっとしかない。
パース図ではやたら緑を配色してごまかしてるけど。

[811: 匿名さん]

久しぶりにスレタイにあったテーマが出たね。
西側が本来の商業地エリアだから、その一体が綺麗になるのは良いね。
東急の改札が西側真ん中に出来てそれなりのテナントが入れば外から人を集められそう。

[812: 匿名さん]

武蔵小杉の中心地であるセンターロードは残るんですよね。

[813: ！]

最近流行りの電車人身事故が起きても全然平気な街
武蔵小杉!!。それだけでも価値あり。

[814: 匿名さん]

すごいね！ムサコ見直した。
買いたい。

[815: 匿名]

見直したって


見切り、愛想つかしてた

見切られ、愛想つかされてる、と感じてる


ということかな？

[816: 匿名さん]

違うって、私が悪かった、ちゃんと見る目がなかった。
本当の価値が分かってなかった。
御免ごめんムサコよ。
君は本当に輝ける星だ。
東横線の希望の光だ。

[817: 匿名さん]

完成された、保守的なセレブな、日本一セレブな路線での最後の最大の開発だね。
武蔵小杉の名前は日本中に知れ渡るな。
昔は自由ヶ丘でも、二子でも代官山でも大したことなかったが時代とともに開発も進み、
遅れてきた開発程輝いてる。
時代ってそんなもんだよ。
その意味で武蔵小杉って奇跡の開発なんですね。
二子だって何もなかった河原と自動車練習場だった、今では素晴らしく輝いてる。
しかも時代はドッグイヤーで開発も早いからあっという間に、武蔵小杉は二子やタマプラを追い抜くと思うよ。
人々ムサコに集まるのも時間の問題だね。

[818: 匿名さん]

小杉のタワマン脳って本当馬鹿だね。
田園調布がなぜ価値があるのかすぐそばにあるんだから見てきなさい。

タワマン街なんて空が見えない、街の日当たりが悪い、住宅街としては最悪。
都心や湾岸じゃなきゃ全然意味ない。

[819: 匿名さん]

何でもいいからﾑｻｺはやめようぜ。

[820: 匿名さん]

空よく見えるし、
日当たり最高ですが何か？

[821: 入居済み住民さん]

これってどうなんでしょう。
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1110130018/
引越してくるまで知らなかったのですが、確かこの桜本の隣の池上は、ＪＦＥの敷地ながらコリアンに不法占拠されて、そのコリアンは税金払わずに市のサービスや生活保護を受けているそうですね。

私達の税金が不法占拠者支援に流れていると考えると、税を払うのがばかばかしい…。引越してきたのは間違いだったか…。

[822: 匿名]

二子玉を抜く？ないないw
どうせ三井が参画して現実的なパースに変更されるよ。
全く何回、騙されれば気が済むんだ。
まあ、次は駅ビルが完成した時にまたガッカリだろうな。

[823: 匿名さん]

あーらあんなライズみたいな出来損ないよりよっぽどこちらの方がいいと思いますよ。
しかも駅からけっこう遠いし。

[824: 匿名さん]

ライズはグッドデザイン賞取ってるし、ただの僻みにしか見えないよ。もう二子玉と張り合うのは止めましょう。

[825: 匿名]

うん、ムサコはやめてほしい…
地元でもそんなダサい呼び方する人はいない

[826: 匿名さん]

カタカナではなくＭＵＳＡＣＯと表記すべき。

[827: 匿名さん]

武蔵小杉では唯一小杉タワーがグドデザイン賞とってます。
やはりいいものは共通点多いですね。

[828: 匿名さん]

ライズのショッピングセンターはとてもいいと思う。
駅前もきれいになったし高島屋ともつながってるしうらやましいよ。
ライズの失敗っていうのはマンションだけでしょ？

[829: 匿名さん]

そうマンションがひどすぎると思います。
あれは普通の感覚の人はあまりにも素人を馬鹿にしてるマンションと思います。
あまりにも場所に胡坐描いて暴利をむさぼってる感じ。
あれは買った人があまりにも可哀そうです。

[830: 匿名さん]

東急って利益至上主義ですから、エクラスでもたぶん三井の新しいパークと比べたら一目瞭然だと思いますよ。

[831: 匿名]

明日はお祭りですか

[832: 匿名さん]

なんか東急に敵意むき出しの人がいるな。大丈夫か？グッドデザイン賞のライズに噛み付くなよｗ

[833: 匿名]

ライズ→シネコン入りの複合商業施設が完成する→街のイメージ、価値アップ（元々が高過ぎだが…）

ムサコタワマン→アリオ完成でＷイトーヨーカドー→街のイメージ、価値ダウン（元々が高過ぎだが…）

[834: 匿名さん]

>>833
それはあなたにとっての価値でしょ
人それぞれ違います

[836: 匿名]

もう、それしかない。

オシャレな街になる事は失敗したが、便利なベッドタウンにはなっている。

[837: 匿名さん]

仮装してる我が子が可愛いのはわかるが、歩道いっぱいにふさいで写真撮影大会はやめて欲しい！
ほんとあちこちでやってて迷惑。

[838: 匿名さん]

まぁ年に１回なんだし大目にみてよ。

[839: 匿名]

早く東京機械の土地　更地にしてほしい　汚い

[840: 購入検討中さん]

更地にする作業の騒音はどんなものだろう。マンションが立ち並んでからの大規模工事だから、騒音が心配

[841: 匿名]

土壌汚染されてるだろうから土壌の入れ替えが必要だろう。
工事期間が長いのはそのせいだろうね。

[842: 匿名さん]

土壌汚染は間違いなくあるだろうな。
周りの住民には何が検出されたか詳細は知らされぬまま工事は進むのだろうな。

[843: 匿名さん]

今日のハロウィンはよかったですね、続けてほしいですね！
理事さんご苦労様。
あとリエトの芝生の広場を来年は有効利用できるといいですね。

[844: 匿名さん]

パークシティの前も相当にぎやかだったみたいだけど、
リエトの円形広場でイベントを開催するのは勘弁してほしい。

[845: 匿名さん]

川崎のハロウィンのパクり？

[846: 匿名]

昔からの小杉住民は川崎が嫌い。川崎にあるものが小杉にあると嬉しい。川崎にないものがあるともっと嬉しい。川崎にあるものが小杉にないと悔しい。

[847: 周辺住民さん]

>>836
オシャレな街ってなんだ?

[848: 匿名]

最新版発表されましたが、やはりコスギはダメだね。
パークで1.3だってさ。まあ下がってないだけいいか。

首都圏分譲年別代表物件の中古値上がり率
https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku01.php

[849: 匿名]

上がる下がるは、もうどうでもいいわ。住みたいヤツが住め。嫌なヤツは住むな！

[850: 匿名]

武蔵小杉は工場地帯と下町のような街。背伸びはいかんぜよ。

[851: 匿名さん]

今よりは上がんないね。

[852: 匿名さん]

小杉終わったな

[853: 周辺住民さん]

>>852
小杉が終わり?
まだ始まってもいないだろ?
良くも悪くもこれからでしょ?

[854: 匿名]

コスギフェスタをみても分かる通り、やはり再開発地区に公園は必要だったね。
住民の憩いの場としてもイベントの会場としてもやはり必要だったと思うよ。

[855: 匿名さん]

>>848

こういうデータって，詳しい条件が出てないんだよね．
分譲当時からの累積なのか，ここ最近のデータなのか，震災以降のデータが含まれているのか．
思惑1つで操作されやすいデータだと思うんだけど．

[856: 匿名]

分譲時から現在までのデータだと思うけど。
取引数も書いてあるでしょ。
パークでは110件の売買の平均で1・3％の値上がり率ということでしょ。
110件のデータだからかなり正確だと思うよ。

売買の取引件数が少ない物はいれてないみたいだから。

[857: 匿名さん]

やはりパークはすごいね！品川あたりと同格だね。

[858: 匿名さん]

>857
歴然とした差がありすぎるんだが、どこが品川と同格なんだ？

[859: 匿名さん]

>>856

取引数も書いてあるでしょって(笑）数字は嘘ついてないんだろうけど，値上がり率の高い物件ってマンションバブルの始まる直前の物件が多いよね？　安かった時代に買って，その後バブル．意味分かる？
マンションバブル崩壊後に分譲された物件は下がっているものが多いよね？

分譲時からのものであれば，震災以降の今の状況は反映されてないよね？

[861: 匿名]

＞８５９
震災後の現在の値上がり率もおおよそ計算できるよ。

想定成約m2単価÷新築時m2単価×100＝現在の値段。
コスギだと
コスギタワー114％
ガーデンティアラ武蔵小杉103％
パークシティ武蔵小杉101％
レジデンス・ザ・武蔵小杉103％
これを見てわかるようにコスギでお買い得だったのはコスギタワーのみ。

想定成約m2単価は現在売りに出して3ヶ月以内に売れるであろう価格と
いうことなので紛れもない現在価格。

[862: 匿名さん]

>>861
小杉のデータはそんな計算しなくても平均騰落率そのまんまの評価でいいんじゃない？
コスギタワーは確かに当初からお買い得感あったしな．
バブル後のマンションで値崩れしてないだけ十分だよ
２０００〜２００２年の十年選手はかなり下落しているけど，10年後どれくらい持ちこたえているかのほうが気になる．


>>860
自分でもそう思うし，あんたも仲間だよ

[864: 匿名さん]

小杉の相場は築年数二三年で売り出しの
価格を上回っているので
十分お買い得だったよ。

不動産価格は
買った瞬間に
中古扱いになり
２割下がると言われている

セントスクエアとかクラッシィとかは
どうなのでしょう？

[865: 匿名]

そのプチバブルが終焉してしまい、先の見えない不況で中古成約価格が下がってきたから焦ってるんでしょ。
プチバブルで跳ね上がった分、下落幅もデカいからね。

[869: 匿名さん]

まだ開発途中なので、プチバブルは終焉していない。　景気が悪くなれば、なおさら都心アクセス便利で津波の心配がなく、さらに繁華街でない小杉のマンションは都心住民から注目され、プチバブル価格ではなく現価格が通常価格になる。景気が良くなれば価格は上昇するだけ。
他地域とは違うのは、これから首都圏でこんな便利で内陸の再開発はまず考えられない。
住民の皆さん、安心してもっと魅力的な街にしてさらなる価格上昇に拍車をかけましょう。何があっても絶対にめげない小杉住民より。

[870: 買いたいけど買えない人]

必死wwx

[871: 匿名さん]

８５８さん
あんたどこ見てるの品川物件軒並みパークより安いじゃない。
首都圏分譲年別代表物件の中古値上がり率
https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku01.php
武蔵小杉パーク　ｍ２　７８
コスモポリス品川　７２
ラグーナタワー　品川　６４
フェイバリットタワー品川　７２
パークタワー品川　７０
品川シーサイドレジデンス　６５
現実はすでに武蔵小杉が品川を上回ってるのですよ。

[872: 匿名さん]

武蔵小杉はもはや品川も上回る時代になったのですね。
青葉区や神奈川の中じゃ勝負にならないですね。

[873: 匿名]

蒲田以下だけどね

[874: 匿名]

便利だけど、子育てをする環境には適してないよね。
子供ができて小杉から越す知り合いを沢山見てると、そう感じるのも事実。

[875: 匿名]

コスギ住民はどこまでもポジティブな人達だね。
問題は現在の値段じゃないんだよ。
大事なのは分譲時の値段。
例えばパークタワー品川ベイワードは61→70まで値上がりしている。
他にもフェイバリッチタワー品川62→72。
ナビューレ横浜タワーレジデンス63→91。
みなとみらいミッドスクエア72→80。など

これに比べると
パークシティ武蔵小杉77→78。

つまり分譲時の値段が高かったということ。
ただ、値段が下がってるわけでもないので割高とも言えないけどね。
要はコスギの現在の価格はデベが決めている価格なので品川を
超えようがどうでもいいがお買い得ではないということ。
おそらく来年辺りからマイナスになるだろうね。

[877: 匿名]

分譲時期の違いでしょ。
品川はいわゆる旧価格。

これが数年遅く分譲されていればコスギより高い分譲金額だったろう。
まあお買い得だったってことか。

[878: 匿名さん]

まともに考えて、品川駅周辺なんかに住める人そうそういないでしょう。
また高級物件が軒並みだぶついているなんて、今に始まった話でないし。
値落ちしている分、売値が高すぎということとも言える。

中古車現象と一緒で、手離れがよく動きがイイ車種の方が大衆車でも中古価格は安定しているが
自己満高級車をいざ売ろうとした場合、その下取りは思った以上に低いなんて当たり前
ヤナセでいうＡＭＧ物は買うとき高いが、売るときは通常物の同グレードと一緒の下取り

よって武蔵小杉のように手頃な物件に人気が集まるのは当たり前で
若干でも値上がりしているなら、値頃感ある設定で売っていると言うこと
逆に言えば、再開発が半ばの今の時期が買いと言うことでもある

[880: 匿名さん]

まあいずれにしろ現状ｍ２で比較すると品川より武蔵小杉のほうが中古タワマン高そうですね。
品川は高級品だから買い手が少ないので武蔵小杉より安いのですって？
皆様ぜひ武蔵小杉より高級な物件を武蔵小杉より安い値段で手に入れたいのなら品川狙ってください。

[882: 匿名]

だから青筋立ててマジレスすんなって。

[883: 匿名さん]

確かに品川やすいね～

シティタワー品川はまだ中古でてないけど
中古出たら激安と予想

でもVタワーとWCTは武蔵小杉より高いよ

[884: 匿名]

品川のほうがいいな

好きこのんで、ヨーカドーづくし、センターポジションヨーカドーをヨイショできそうにない。

[885: 匿名さん]

条件が違うものを単純に単価だけ比べて小杉が品川より上とか言ってる奴っておめでたいなw

[886: 匿名]

分譲時期は全然違うよ。
品川は2004年が多い。
パークシティ武蔵小杉が2006年。
この2年が非常に重要。
コスギタワーが2005年で完全な旧価格での分譲はコスギタワーまでだった。

つまり2006年からは新価格になりお買い得物件は少なくなったってこと。
ちなみにこのサイトでもその旨書かれているよ。
■分譲年別騰落率
【コメント】
　2007-08年の騰落率が低いのはこの時期の価格が高かったからです。
　2010年はまだサンプル数が少ないので、参考値とします。
　これらを加味すると、築年数が古くなるに従って、価格が下がることが分かります。

要は2003年～2005年までに買ったひとは勝ち組ってこと。
まあ、豊洲のように例外もあるけど。

非常に良く分かる例として横浜ポートサイド地区がある。
2005年に分譲されたナビューレ横浜タワーレジデンスの分譲時の価格が63で完全な旧価格。
2006年に分譲されたパークタワー横濱ポートサイドの分譲時の価格は83で完全な新価格。
場所は道路を隔てて隣り同士。場所では圧倒的にナビューレのほうが良い場所にある。
それでも分譲価格に20の差が出ている。20と言えば80㎡で1600万の差だよ。
たった1年で場所もグレードも悪い方が1600万高くなった。

[887: 匿名さん]

886さん

詳しい解説ありがとうございます。
正しいと思います！

[888: 匿名]

879はやっと理解したのか。
頭悪いな。

[890: 匿名さん]

教えてください。
武蔵小杉にシネコンができるという話しが、以前されてたと思いますが、なくなったんでしょうか？
もし話しが撤回されたとのだとしたら、何が原因だったんでしょうか？
近い将来、武蔵小杉にシネコンができる見込みはあるのでしょうか？？

[891: 匿名さん]

↑
頭悪そうだから念のため。

ここで論じてるのは分譲年別騰落率やそのコメントではない。

現在の品川と武蔵小杉の想定成約額　ｍ２　である。

武蔵小杉と品川と現在どっちの物件が価値があるんだろうと言うこと。

過去にその物件がいくらで売られたか、そんなことは関係ないの！　

ここんとこ混同しないように悪い頭を絞りながらよ～く考えて返事して頂戴ね。

[892: 匿名さん]

８８６から８９０まで同じ馬鹿の投稿みたいだから、
今日は時間あるからネガの相手になろう。

武蔵小杉にシネコンがなくなった理由？

簡単じゃ、経済的にペイしないものは作りません。

武蔵小杉は経済合理性、交通利便性により成り立っていく街です。

住む人もブランドなどにあこがれる人はあまりいない、実質的価値に重きを置く人が多い。

むしろフランス人的考え”価値がブランドを生むものでブランドは決して価値を生むものではない”

田園都市生活に乗せられて馬鹿高い二子ライズを買ったり、タマプラの高値物件を無理して購入したりする

愚を犯す人はまずいない。

要は自分の価値判断を信じる者たちの賢者の街です。

時代がいずれ武蔵小杉を追いかけてくるでしょう。

[893: 匿名さん]

シネコンが未だに人を呼ぶと思ってる馬鹿が結構いるんだね。
今頃シネコンに貴重な場所を提供するようなところは価値観のずれからいずれから時代から取り残されるよ。
武蔵小杉がシネコンを蹴ったのは至極合理的判断だったと思う。

[894: 匿名さん]

で、小杉を買った人たちの購買意欲として、シネコンは全く関係ない、と？

[895: 匿名]

シネコンできるからお勧めと書いてた人に限って、合理性から不用とか言いそう。

シネコン確実と言ってた営業マンに、恨み節の一つや二つはぶつけなきゃね、強がる前に。

[896: 匿名さん]

新住民、あれだけシネコンができるできるを自慢気に語っていたのに（苦笑）

[897: 匿名]

シネコンが武蔵小杉を蹴ったのは至極合理的判断だったと思う。

[898: 匿名さん]

電車で隣街まで行かないと
用が足せない街＜武蔵小杉＞

[899: 匿名]

本当に頭悪いな。
あそこまで書いたのに分からないのか・・・。
旧価格・新価格の分譲時価格は大事なんだよ。
土地の仕入れが安く、資材、建築費が安かったので
いい物が作れたのが旧価格なわけ。

今、品川の駅近に分譲があれば間違いなく坪単価300万を越す。
みなとみらいも横浜でも、もちろん300万越え。

現在そういった場所に空き地が無く、又は規制の為にマンションを建てることが出来ない。
コスギにはまだまだタワマンが建つので、坪単価が上がっていくの当然のことなんだよ。
しかしお買い得ではない。間違いなく数年後にはマイナスに転じるというわけ。
現在価格が高いから優位なんではないということ。
現在価格と分譲時価格に差が無い物件ほどこれからマイナスになる。
まあ、ここまで書いても言ってること理解出来ないんだろうけどw

[900: 匿名さん]

シネコンなんて近くにあれば行ってもいいかなぐらいでしょう。
快適な日常の生活や通勤に何ら困るものではありませんよ。

[901: 匿名]

つまり、建てた年、駅からの分数、デベロッパーのレベルが
同じでないとどちらが高いと簡単に言えないわけですね。

[902: 匿名]

正式なプレスリリースが今だにないけどホントにアリオ出来るのかな？

[903: 匿名]

シネコンできるから二子玉抜くね。なんてスレ、昔何度も見かけたけど、いざないと分かると、なくて良かったなんて調子よすぎるわ（笑）

[904: 匿名さん]

期待は大きかったんだろうな。

カナコロ（2010年11月25日記事）
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1011250004/
＞　大型スーパーなどの生活利便施設のほか、幅広い飲食・物販店舗を取りそろえたモール型ショッピング施設にする計画。シネマコンプレックス（複合映画館）などのサービス関連も充実させる方向で、来年５月にも施設内容を固める考え。