ジオ彩都いぶきの森ってどうですか？ パート３

[匿名さん]

引き続き、『ジオ彩都いぶきの森』についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

☆所在地：大阪府箕面市彩都F62街区の一部（地番）
☆交通：
・大阪高速鉄道国際文化公園都市モノレール 「彩都西」駅 徒歩7分
☆間取：3LDK～4LDK
☆面積：83.52平米～112.26平米
☆売主・事業主・販売代理：阪急不動産
☆施工会社：株式会社鴻池組大阪本店
☆管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【過去スレ】
☆（パート１）
http://www.e-mansion.co.jp/thread/61907/
☆（パート２）
http://www.e-mansion.co.jp/thread/145810/

[795: 匿名さん]

いぶきの森が経済的血しぶきをあげている・・・

[796: 匿名さん]

眺望を重視される方は、いぶきを
コスト面を重視される方は、裏の東急を
それだけですよ。

[797: 匿名さん]

眺望を重視しても、今の彩都の現状の坪単価からすれば、いぶきの価格は高すぎ。

営業の人に聞いた話では、リーマンショックの頃に彩都の地価が暴落した際（坪単価７０万→５０万）に、その頃販売開始した戸建ての方（ガーデンヒルズやまぶき）は、平均５０万まで下げても売れず、建築条件付きから条件無しに変更＋個別の値引きで何とか売れた。
同じ頃に販売したマンション（プレミアムテラス）は、地価が下がっていたが、駅徒歩２分という希少価値と高級仕様にして、あまり下げずに販売してかなり苦戦したが、何とか竣工後１年で完売。
その後のいぶきの森の大苦戦ぶりはご存知の通り。

戸建ての場合は、価格設定や営業の方針変更など、市況に合わせて柔軟に対応できる（土地だけだと坪単価が明確だから高いと全く売れない）けど、マンションの場合は、計画から販売までかなり日数が掛かるため、市況についていけてないようです。また、売れ残りが多くて、次のマンションの価格設定にも影響しているよう。

いぶきの森の売り文句は眺望とのことですが、彩都の他のマンションは、ほぼフラットの敷地でも眺望を確保できているので、高い理由にはならないです。傾斜地に建ててしまったため、土地が安い以上に造成・建築費用が高くなり、結果的に高くなってしまったことは、逆にデメリットと思う。

[798: 匿名さん]

だれも、いぶきの森の売り文句が眺望とは言ってないでしょう。
北側のマンションが、いぶきの森より、低価格に設定している理由の一つが、南側のいぶきの森によって眺望が阻害され、圧迫感があるから、って書いてるだけ。

[799: 匿名さん]

教育や仕事を重視するなら、阪急沿線やJR.北大阪急行沿線の北摂を購入金額を重視するなら彩都を。

[800: 匿名さん]

では、眺望以外のいぶきの売り文句は何？
それが、みなみ坂などより高くなってる理由になる？

[801: 匿名さん]

みなみ坂を購入した方たちは、まだモノレールも開通してないときに
周りは、草ぼうぼうの空き地だらけでした。
店も何もないの、
購入された方は、ほとんど賭けに近い状態で買われたの
これから彩都が、どうなるか分からなかったからね
結果、発展して正解でしたけど。

昔とは、全然状況が違うし
もう何年も前のことで、みなみ坂を、いまさら引き合いにだされてもね。

[802: 入居済み住民さん]

今日、いぶきの森の販売状況を確認しに、マンションギャラリーに行ってきました。
申込みや、契約など、進捗のある部屋が結構多かったです。
約2週間ほどで6部屋ほど、進捗があったようです。
色々と批判がある中、着実に売れていっているようですね。

[803: 入居済み住民さん]

みなみ坂よりいぶきの森が価格が高くなっている事は、阪急不動産の営業の方も、購入前におっしゃってました。
購入者はその辺の事を了承した上で、契約に至っています。
当時と、今とでは、周辺の状況が異なるので、801さんが仰っているように、いぶきの森の価格を検討する際に、みなみ坂を引き合いに出しても、意味がないのではないでしょうか…。

[804: 匿名]

>802さん
竣工から、かれこれ数ヶ月、皆さんマンションギャラリーは盛況で売れてますって言い続けてますが、いつまでたっても20戸以上が売れ残ってます。
それが事実ならサクラじゃないですか？
もしかして営業さんが「商談中でもうすぐ契約されますよ」って言ったりした事を真に受けてます？

[805: 匿名]

今朝チラシが入ってました。ついに2000万台突入です。
きっとまだまだ下がりますよね？

[806: 入居済み住民さん]

804さん

マンションからマンションギャラリーが近いので、定期的に契約状況を見せて頂いております。
契約の進捗状況はここ数ヶ月、把握しているつもりです。
なので、ここ2週間ほどの契約の進行状況は間違いないと思います。
実際に、引越しなどで入居されている方も見ますし。
マンションギャラリーが「常に盛況」と言っているのかは分かりませんが、この2週間の進捗は間違いないかと思います。

「竣工から、かれこれ数ヶ月、皆さんマンションギャラリーは盛況で売れてますって言い続けてますが…」
→どのマンションギャラリーでも盛況だというでしょう。
マンションギャラリーが、「当マンションは、不人気です」って書きますか？
広告などに費用をかけているのですから、ＨＰなどでは盛況だと書くでしょう。

そもそも、売れ残りが20戸と言っているあなたは、スーモレベルの状況を真に受けているのですか？
あなたの、正しいと思っている情報源はどこですか？
売れ残りが20戸と言っている情報源は何でしょうか？

[807: 匿名さん]

>801
みなみ坂が分譲開始した時は、モノレールも工事中で、開通時期も決まってたから、
決して賭けでは無かったよ。当時は今以上に発展しそうな勢いでした（笑）
それに、土地の価格は正直だから、その草ぼうぼうの空き地だらけの当時の地価に近くなっている。
今の価格で土地買って戸建てにするならまだしも、今のいぶきの価格でマンション買うほうが、
みなみ坂の時より、よっぽど賭けだと思うよ。（今度は下がるしかないから賭けとは言わないでしょうが）

[808: 匿名さん]

下がるとか、上がるとか言ってたら、
いつまでたっても、永久に子育てとかできないよ
みなさん、そんな損得勘定で彩都は購入されてないしね。

[809: 匿名]

↑誰も彩都で儲かるなんて思わないよ。ただ、3300万で買った部屋が3年後2000万で売りに出されたら気分よくないでしょ。

あと806さん、公式ホームページ見ましたか？皆さんが残戸数確認しているのはココですよ。

[811: 匿名]

これまで、不便とか将来ゴーストタウン化するとか散々コケにされてる彩都ですが…戸建なら考えてみるって事ですか？
彩都自体がナシとはならないの？

[812: 匿名さん]

どっちにしても彩都は、これからドンドン発展するから。

[813: 匿名]

マンションは便利じゃないと魅力も価値もない。
一戸建の場合は多少利便性に欠けても買える。彩都の場合、間谷東の一部と思えば価格次第では有りでしょう。

[814: 匿名さん]

粟生間谷の方が、坪単価安いよ。

[815: 匿名さん]

間谷になると、学区がちがうから、
彩都の丘学園は通えないよ。

[816: 匿名]

通えなくてラッキーなんじゃない。教育方針や理念なんて後付けで経費削減を第一目的につくられた学校ですよ。

[817: 匿名さん]

８１６ さんは、知らないんだね。
あの学校に通えることが、どんなにいいかを。
それとも知ってて、自分の子が行けなくて嫉妬してるのかな。

[818: 匿名]

>806
ちゃんと文章を読みましょう。「盛況」と言ってるのは、マンションギャラリーではなく、あなたたち入居者さんですよ。
あなた自身が「営業さん」でない限り、真実の進行状況は分からないはずですが。それを真に受けてると言うんです。
ちなみに残り「20戸以上」と言うのはスーモレベルですが何か？
厳密には「残り27戸」。これは本日更新、ホームページの情報です。
常識で考えたら、もし残り数戸とかであれば、27戸とかにはしないですよねぇ〜。

[819: 匿名]

817の反論は幼稚だね。
理由を述べなきゃ説得力なしだよ（笑）

[820: 匿名さん]

おもしろい。
暇なので過去のレスを見てました。
Part2のスレッドのNO916さん。
4月からずっと残26戸って書いてた！どういう事？？

[821: 匿名さん]

その学校いったらどのぐらいの大学に進学できるんですか？

[822: 匿名さん]

とにかく彩都は、いま動いてるね。

[823: 入居済み住民さん]

818さん

確かに。
読み間違えてました。
盛況のくだりは、私の、読み間違えです。
偉そうに書いておきながら、読み間違えて申し訳ございません。

私は営業ではありません。
ただの住人です。
なので、818さんがご指摘されている通り本当の契約状況は分かりません。
ただ、入居状況が気になるので、定期的に、契約状況（正確には価格表）を教えてもらいに、マンションギャラリーに散歩しに行っております。
マンションギャラリーの営業さんから教えていただいている情報なので、全てが正しいとは思っておりません。
しかし、Ｎ数を増やせば、情報源の確からしさは判断できると思っております。
その上で、私は、入居前後から、彩都に来る度に、情報を頂いており、その傾向から、この2週間の進捗がある程度正しそうだと判断し、記しております。

スーモの情報は私も把握しております。この掲示板に記すぐらい当マンションンに興味がある住人であれば、当然、スーモの更新状況も把握します。その上で記しております。

あなたが「残り27戸」というスーモ情報が、本当に正しいと、818さんはお思いでしょうか

[824: 入居済み住民さん]

823です。

誤記がありました。
申し訳ございません。
以下の通り、修正します。

誤）あなたが「残り27戸」というスーモ情報が、本当に正しいと、818さんはお思いでしょうか
正）あなたが記されている「「残り27戸」というスーモ情報が、本当に正しいと、818さんはお思いでしょうか？

[825: 匿名]

818です。
スーモではなく、ジオ彩都いぶきの森のホームページ情報です。それも本日更新の。
正しいと思っています。
販売元のホームページ情報が正しくないのですか？
820さんが書いてるとおり、ゾンビの如く、未販売住戸が湧いてくるのでは。
ホームページに嘘の情報を書く必要がありますか？

[826: 匿名さん]

マンション業者は、基本的に大量に売れ残っているのを検討者に悟られたくないから、少なめに言うのが一般的です。
このマンションも、数ヶ月前から残戸数はずっと二十数戸だから、それ以上なのは間違いないでしょう。
完売の筈でも、このタイプなら検討しても良いと言えば、急にキャンセルが出たりします（笑）

でも、彩都で人気の無い割高なマンション買うより、底値に近い戸建ての方が満足度高いよな。
駐車場代や管理費で１０００万近く払うと思うと・・・。

[827: 匿名さん]

私は戸建住まいですが、
当時
土地２５００万
建物２０００万
外構３００万
諸々で
５０００万ほどでした
土地は現金で購入し、家はローンを組みました

建物は地元の建設会社で建てました、築３０年以上たちました
基本的に、マンションの修繕積立金に相当するものは戸建には必要ありませんが
壁吹付し直しや、雨漏り、瓦の補修、
シロアリが出てきて(１００万、業者が床下換気扇を取り付けました)
など、いろいろと修繕費がかかりました

そろそろ古いし、いろいろ傷んでいます、ローンも終わったので、建設会社に相談したら
建物取り壊し３００万
外構等やり直し４００万
建物２０００万くらいの見積もりをもらいました

古くなった家は日本瓦木造です、基礎と瓦にお金をかけました、
虫に食われないということで一階の茶室と、もう一室のみ柱に檜を使いました
近所には同時期に建てられた鉄筋コンクリート住宅があります
かなり建築費は高かったそうですが、こちらは、まだまだ健在で、お孫さんの代まで住めそうです

ご近所でも、建て替えされた家が数軒ありますが、
やっぱり戸建は３０年位で建て替えでしょうか。

[828: 匿名]

↑戸建はどうでもいいです。マンションのスレッドですから。
マンションも30年たてばボロボロですよ。

[829: 匿名さん]

マンションを検討している人は戸建には興味ないと思います。
価格の問題だけじゃなくって、環境の問題でマンションを
検討している人が多いと思います。
少し前までは、土地付きの戸建を持つ事にこだわっていた人も
多かったかもしれませんが、今はそのような考えは減ってきていると
思います。
この場所で戸建を望む人は少ないと思います。

[830: 匿名]

10月下旬で43戸ほどのこってましたよ～。

[831: 匿名]

戸建てにこだわりはないが、彩都なら戸建て以外ないかな。っていうか43戸も残ってたの？
哀しいね。

[832: 匿名さん]

>827
何を言いたいのかは不明ですが、戸建てなら３０年経って、売却しようと思っても、
土地の価値は残るので、それなりの価格で売れるから良かったですね。

マンションの場合、千里中央の様に、等価交換で実質的な負担無しで建て替えできる場合を除き、
３０～５０年後、自力で建て替えるのは難しいのではないでしょうか。
特に、いぶきの森の様に、土地が安く且つ傾斜地に建っているマンションの場合、
取り壊して建て替えるには膨大な費用が掛かるため、建替えは困難で、実質、土地の価値は無くなり、
マンションの価値としても、３０年もすれば、ほとんど無くなってしまうと思います。

>829
マンションを検討してる人が戸建てに興味ないとは限らないですよ。
私も両方検討してましたから。
この場所で戸建てを望む人が少ないって釣りですか？（笑）
彩都なら、フツーは戸建てを検討しますよ。

[833: 匿名さん]

5,000万円程度投資できる人は、戸建、マンションと選択肢は広がります。
また、都心からはなれるほど、マンションより戸建を考える比率が高くなっているのが事実ですよ。

釣りですよね。

[834: 匿名さん]

いぶきの検討者は、予算４０００万以下が多いでしょうから、
戸建てを望めない人が多いということでしょ。

[835: 匿名さん]

八尾のマンションなんか1000件売れ残ってるらしいよ！
残り43戸なんてちゃーらへっちゃら！

[836: 匿名さん]

彩都は官民一体の１００年プランの街、どんなことでも、へっちゃらで～す＼(^o^)／

[837: 匿名]

彩都が官民一体？官はどういう役割を担っているの？官がからんでいて何故街を巡回するバスも引っ張ってこれないの？これじゃ、いつかは一戸建も売れなくなりゴーストタウンになってしまいます。駅前で誰も商売をしたくない街って。やはり所詮モノレールか。

[838: 匿名さん]

官が開発費用を持つから、価格に転嫁されない

[839: 匿名]

↑いいぞ！笑える。

[840: 匿名]

もっと笑わせてよ。

[841: 匿名]

掲示板はこれだけ賑わってるのに、公式HPの完成当時の残戸数が28で半年以上経った今が27。
発展を夢見る入居者とライバル営業さんが暇つぶしをしているだけなんですね。

[842: 入居者ではありません]

常識から考えて、こんなにモノレール駅近にマンションが建って、１００円ショップができて
ホームセンターなどが次々とできる、賑わいは他にないのでは
いま、確実に彩都は動いているね、実感できる

[843: 匿名]

100均とホームセンターが出来て、動いてるって？
頼むから笑わせんといて（笑）常識？（笑）
あとドラッグストアとジャパンが出来れば大都会ですね！

[844: 匿名]

>842
住民はそれ程の賑わいを実感してませんけどね。
むしろ動きはゆるやかでしょう。