ジオ彩都いぶきの森ってどうですか？ パート３

[匿名さん]

引き続き、『ジオ彩都いぶきの森』についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

☆所在地：大阪府箕面市彩都F62街区の一部（地番）
☆交通：
・大阪高速鉄道国際文化公園都市モノレール 「彩都西」駅 徒歩7分
☆間取：3LDK～4LDK
☆面積：83.52平米～112.26平米
☆売主・事業主・販売代理：阪急不動産
☆施工会社：株式会社鴻池組大阪本店
☆管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【過去スレ】
☆（パート１）
http://www.e-mansion.co.jp/thread/61907/
☆（パート２）
http://www.e-mansion.co.jp/thread/145810/

[751: 匿名]

それぞれの家庭の、考え方の違いでしょうか、家にお金をかけずに、教育費や、旅行に使う人もいます
相続する親の家が別にあって、彩都にはマンションという人もいます
駅近でシンプル便利という考えの人もいますしね、

[752: 匿名さん]

>751
３５００万のマンションは、誰でも買えるが、７０００万の戸建てを買える人は限られる。
物件価格と所得は相関があるし、これだけ価格差が有れば考え方の違い以前の問題。

[753: 匿名]

↑住宅経済学の学士様ですか？

[754: 匿名さん]

全ての人が、利便性のみで住居を選んでいるんじゃないよ。彩都まできてマンションじゃなく、彩都にすみたくてが真っ先にあるんだよ。後は、予算や各自のライフスタイルて、戸建かマンションか選んでいるのだよ。どうもネガキヤンの人のピントがぼけてるのは、自分のモノサシでしか、物事をみられない人の意見だからなんだ。学校に関するデマを流したり、ちょっと限度を越えてるね。

[755: 匿名さん]

駅が近いから便利？

電車にすぐ乗れるだけです。

[756: 不動産業者]

なんか勘違いされてる方多いのではっきり言っておきます。
不動産を評価する上での駅ですが、モノレールの駅は一般の駅と同じ評価はしません。(＝市場の評価です)
せいぜいバス停より若干ましかなというのはありますが、彩都のようにバス便よりも少ない運行本数だと、バス停以下だと評価されても致し方ありません。
モノレールのメリットとしては時間がほとんどくるわないというのがありますが価格の上積みになるほどの要素ではありません。
モノレールを駅と呼ぶからややこしいのです。

[757: 匿名]

>750、752 匿名さん
こちらの検討者や購入者は、好みや考え方の違いではなく経済力が無いので戸建は買えませんと素直に認めなさいよと？
だとすれば、客層の違うここに来て戸建の営業活動まがいの書き込みは無駄な事だと思いませんか？

>756 不動産業者さん
時間がほとんどくるわない交通手段があるのは、通勤者には重要な事だと思いますが。
不動産の評価の低い彩都で、マンションよりかなりお値段の高い戸建を購入すると、更にアイタタタとなるのでしょうか？

[758: 匿名]

756です。一戸建の評価ですね。
彩都は実際のところモール周辺の多くの空地ありますが、内々に坪25〜30万あたりで打診されても誰も買わないのが現状です。街の中心である商業地でこの有様ですから戸建用地が坪40万以上というのはかなり高い感があります。建物の評価は将来限りなくゼロになりますので、土地70坪として坪20万で総額1400万が20年後の残存価値ではないでしょうか。

[759: 匿名さん]

不動産屋は彩都が売れても旨みがないからね。

[760: 匿名]

>758さん
マンション検討者としては、こちらの価格帯がどうなのかが気になります。根拠の見えないネガレスも含めると、安い高いと様々な意見が飛び交っていますからね。
現状としては、どう思われますか？
畳み掛けて、申し訳ありません。

[761: 匿名さん]

今時のように少子高齢化の時代に大きな敷地の戸建を検討する人って
正直減ってきているのではないかと思います。
少し前は、郊外に敷地の広い大きな戸建を購入する人も多かったかもしれませんが
結局、子供が巣立ち部屋は広すぎて庭の手入れに手間が掛かるようになった
高齢者も少なくないと思います。
戸建は手入れに手間暇お金が掛かります、マンションはそのような事を考えると楽です。

[762: 不動産業者]

758です。
彩都のマンションは新築時の値付けがそもそも高い感があります。適正は802500万円くらいかと。4、5年前の価格ですよね。実際関西全体見渡しても相場が下がることはあっても上がってはいないので彩都の新築マンションの価格は異常と言えます。しかし、ここまで売れた要因は他の北摂のマンションに比べて非常に安いので、低金利やエコポイント、ローン控除などで購入意欲はあるが低所得であるという層をうまくとりこんだデベの勝利かと。20年後の価格は想像するだけでゾッとしますね。

[763: 不動産業者]

↑すみません。
80平米2500万円です。

[764: 匿名]

はっきり言うけど、モノレールって便利だよ、未来の乗り物
その始発駅ってすごいことだよ、

彩都だけど、戸建もかなり建築中だし、発展がすごいよ
否定されるのは自由だけど

ものすごいことになるね

[765: 匿名さん]

不動産屋をかたる新手のアンチ登場か？

[766: 匿名]

＞７６２は　勉強中の、宅建もってない、不動産屋さんの見習いみたい

[767: 匿名さん]

根拠のない叩きかた。

まるであらしみたい。

[768: 不動産業者]

762です。
現実を認めたがらない方が多いようですが、皆さんそんなことは百も承知でお買いになったんとちゃうんですか？
何千万もする買い物なのに冷静さが足りませんね。

[769: 匿名]

↑宅建お持ちですか？

[770: 匿名さん]

少子化で地価が下がるのは当たり前。地価が下がる20年後まで待てるならいいが、全く不毛な議論になる。
地価下落率が気になるなら、都会の真ん中のマンションを買うべき。そんなとこで子育てしたいならね。バス停とモノレール駅を同じに考えるレベルならそれでいいかも。

[771: 匿名]

彩都を検討対象にしているものですが、ネガの人にも意見を聞いてみたいのですが、自然の中で伸び伸びと子育て出来て、門真(勤務先)に出やすくて、予算4000万なら、どこがいいでしょうか。あまり考えずに、彩都かな～と思っていたのですが。
この物件もいつも上位で目立っていたので…(笑)

[772: 周辺住民さん]

>760
彩都のマンション価格が適正化といえば、今は割高ですね。
763さんの言う８０平米２５００万が妥当かと。

今と土地の坪単価が変らないのに、茨木側で初期に分譲されたみなみ坂は、１０００万台から購入できたし、
ア・ディ彩都（関電）も９０平米超えで２５００万ぐらいだった。
それでいて、向こうは彩都の一等地に建っているし、ほぼ平坦地にゆったりした敷地。

戸建てなら、眺望を確保するため、傾斜地に高い建築コストを掛けて家を建てるメリットはあるが、
もともと眺望が確保しやすいマンションで、傾斜地に建てるメリットは少ない。
傾斜地の坪単価は、半額以下が相場だが、建築コストＵＰで逆にデメリット。

場所的には、関電マンションの方がまだ良いんじゃないかな。




それ以降が、高くなって売れなくなったんじゃないかな。場所も、悪くなって且つ高くなったので、昔の価格を知っている人はアホらしくて・・・。
みなみ坂の住人で、中古で分譲価格より高く売れたので、戸建てに移った人何人もいるよ。

[773: 匿名]

みなみ坂の１９８０万は、奥の一階だったのではないですか
角のパラレル展望台付きは３５００万以上したと

この時は、買われた方も
彩都がここまで発展するとは思わなかったでしょうしね。

[774: 周辺住民さん]

>773
それは、逆ですね。
初期の頃に彩都を購入した者は、もう少し発展すると思ってました。
何れ千里中央の様になると思っていた人もいたぐらいですから、地価が下がるとは想定外でした（笑）。

ダイソー、三井住友銀行、モスバーガーなどが撤退し、一時はどうなるかと思いましたが、
少しマシになった程度でしょうか。

[775: 匿名さん]

771さん、京阪のくずはとか、検討されないんですか？あそこなら、一戸建て買えるでしょう。4000万円も出せば。と、バス乗ってうよければ、香里ヶ丘ニュータウンの一戸建てでもいいと思います。そんな高いマンション買う必要ないですよ。あと、追記で、阪急不動産は箕面市彩都で第二段のマンションを予定しています。それが、この「いぶきの森」より安い。アンケートが私の家に来ていました。近々に発表されるのではないでしょうか？私は、彩都のマンションの値段は三田ニュータウン、宝塚市のラ・ビスタ宝塚ニュータウンのように、値崩れすると思います。新築だから買うけど、中古になって、住民が高齢化した街に、新住民が望んでくるでしょうか？それに、モノレールも高いしね。やっぱり、昔からある街の方が、売却しやすい住み易いと思いますよ

[776: 匿名さん]

いぶき裏にもマンションが建設中で

阪急が彩都箕面マンション第二弾を近々発表ですか

彩都は、北摂のメトロポリタンになるね。

[777: 匿名さん]

いぶき裏が、東急＋阪急のマンション。
さすがにプレミアムやいぶきの手前ジオブランドは使えず、東急のブランズを使うんですよね。

[778: 匿名]

それなら千里中央や桃山台で十分かと思いますが。予算的に３ＬＤＫなら買えるでしょ。

[779: 匿名]

すいません。
７７８は７７１さんへのレスでした。

[780: 匿名さん]

東急ブランドって、いい感じですね、東急ホテルズは出来ないかな。

[781: 771]

>>775さん
ご回答ありがとうございました。昔からある街は、なかなか新参者が入って行きにくい印象があるんですよね。新興の若い街で探してます。

>>778
千里中央いいですね。予算的に大丈夫であれば。あと中環とかヤマダ電機とか、駅がちょっと大き過ぎてごみごみしてるかな？

少路あたりはどうなんでしょ？あ、沼地だったなぁ…。うーん難しい！

[782: 匿名さん]

いぶき北側のマンション、広告でてるね。

[783: 匿名さん]

ビッグスケール254戸もあるね、まだまだマンション建つのかな。
彩都は近未来メトロポリタン構想だね。

[784: 匿名さん]

>781さん
少路、いいと思いますよ。
少なくとも利便性では、同じモノレールの駅とはいえ、彩都とは比べ物にならないかと。
ただ、今売り出し中のマンションありましたっけ？

[785: 匿名さん]

＞782さん

89m2,2700万・・・
眺望が悪いからかなぁ・・・

[786: 匿名]

いぶきは何でエコポイント非対象なん？

[787: 入居済み住民さん]

彩都における戸建とマンションで、色々と意見があるようですが、必ずしも、所得が少なかったから、戸建を諦めて、仕方なくマンションを購入したわけではないと思います。

確かに、いぶきの森の購入者は、7000万～の戸建を購入できる人は少ないかもしれません。少なくても、いぶきの森の住人である私は、7000万の住宅を購入できません。
しかし、7000万～の戸建を引き合いに出してくるのは、議論にならないでしょう。以前、この検討板に書き込まれていた方がいらっしゃいましたが、妥協のない買い物など無いのです。従って、いくらでも高い家を引き合いに出してくれば、どんなマンションに対しても、「妥協してマンション買ったんでしょ。」って話ができます。

マンションを購入される方と戸建を購入される方では、住宅に対して求めるものが違うのでしょう。確かに、一般的にはマンションより戸建の方が、住宅として価値がある、とされているとは認識しております。その上で、マンションを選んでいるのです。

[788: 匿名さん]

門真への通勤でしたら、彩都はハッキリ言ってお勧めしません。
彩都からは、門真方向へは乗り継ぎが良くないですし、朝の通勤時は、座れずに南茨木からは京阪並です（笑）
彩都の利便性の悪さは既出の通りです。

個人的には、少路がお勧めです。
少路は、環境、利便性、交通（高速、新幹線、飛行機）、教育環境など良いですし、
駅前も１５年ぐらい前に開発された新しい街のため、入りやすいです。
デメリットと言えば、北は緑丘、南は東豊中、上野東という北摂を代表する高級住宅地のため、
校区が良すぎて大変というぐらいでしょうか。
彩都から撤退した三井住友銀行も、少路に新店舗を建ててます。

通勤も、モノレール本線ですし、朝の通勤時も、千里中央からは座れます。
マンションも人気があるため、転勤になっても賃貸として保有する手もあります。

但し、２年前に分譲されたエスリード豊中少路以来、新規分譲マンションはありません。
デベの評判はあまり良くないですが、竣工までに完売したと思います。

もう少し待てるようでしたら、少路高校跡に、巨大なマンションと戸建てエリアが出来るようですから、
それを待つもの良いのでは。

[789: 匿名さん]

私が言っている妥協は、戸建と比べたものではないです。

千里中央や、桃山台、緑地公園、南千里など、俗にいう北摂地域のマンションと比較した場合です。

ニュアンスがちがいますので、今回の議論内容とは全く異なります。

[790: 匿名さん]

いぶきの森の価格との比較対象に、みなみ坂を挙げるのは少し情報が古すぎやしませんか?
当時は彩都西駅もまだ開業前ですよね。
あの頃は安かったと言われても、今検討している者にとってはあまり参考にならない様な気がしますがね。相場が上がったんだなぁ位にしか思えない。
それでも専有面積で考えると、彩都はまだ安いですよね。

[791: 匿名さん]

>790
彩都の土地単価は、みなみ坂が出来た街開きの頃が坪４０万からスタートして、上がり続け、
モノレールが開通した後がピークとなって条件付でも坪７０近くまで上昇した（リーマンショック前）。
その頃は、戸建ては建売でも７０００近くまで上がっていた。
その後の坪単価の下落はご存知の通りで、箕面側は、街開きしても坪５０万以下に下降気味で、最近分譲された条件付の土地は、坪３８万円。

要は、今の彩都の坪単価はモノレール開通前の街開き当初（みなみ坂の頃）まで、下落しているのに
マンション価格は下がってない。相場が上がったのはマンションだけで、更に、立地も明らかにみなみ坂が上。

彩都のマンションの苦戦ぶりにより、次のマンションは流石に、価格を下げる模様。

[792: 匿名さん]

次のマンション＝いぶきの森の北側マンション、だとしたら、価格を下げるのは当然だろう。
南側にいぶきの森が建っているせいで、眺望が悪く、圧迫感があるから。

[793: 匿名さん]

いぶきは眺望がいいので、
裏のマンションは、眺望を気にしない方が選ばれるでしょう
専有面積も小さいものから、値段も安めに設定されていて
買いやすくなっています

東地区の開発が中止されて、どうなるかなと思いましたが。
駅を中心として、さまざまなのマンションができ、企業ビルも多くなり
高架橋や、箕面西側へ抜ける道路が新たに計画されるなど
ますます発展していくでしょう。

[794: 匿名さん]

私も小路お勧めします。転勤者の社宅のために、小路あたりの物件を探しましたが良いのはないですね。直ぐ借り手が付くようです。賃料はどうだか分かりませんが、モノレール沿線の中ではお勧めですね。

[795: 匿名さん]

いぶきの森が経済的血しぶきをあげている・・・

[796: 匿名さん]

眺望を重視される方は、いぶきを
コスト面を重視される方は、裏の東急を
それだけですよ。

[797: 匿名さん]

眺望を重視しても、今の彩都の現状の坪単価からすれば、いぶきの価格は高すぎ。

営業の人に聞いた話では、リーマンショックの頃に彩都の地価が暴落した際（坪単価７０万→５０万）に、その頃販売開始した戸建ての方（ガーデンヒルズやまぶき）は、平均５０万まで下げても売れず、建築条件付きから条件無しに変更＋個別の値引きで何とか売れた。
同じ頃に販売したマンション（プレミアムテラス）は、地価が下がっていたが、駅徒歩２分という希少価値と高級仕様にして、あまり下げずに販売してかなり苦戦したが、何とか竣工後１年で完売。
その後のいぶきの森の大苦戦ぶりはご存知の通り。

戸建ての場合は、価格設定や営業の方針変更など、市況に合わせて柔軟に対応できる（土地だけだと坪単価が明確だから高いと全く売れない）けど、マンションの場合は、計画から販売までかなり日数が掛かるため、市況についていけてないようです。また、売れ残りが多くて、次のマンションの価格設定にも影響しているよう。

いぶきの森の売り文句は眺望とのことですが、彩都の他のマンションは、ほぼフラットの敷地でも眺望を確保できているので、高い理由にはならないです。傾斜地に建ててしまったため、土地が安い以上に造成・建築費用が高くなり、結果的に高くなってしまったことは、逆にデメリットと思う。

[798: 匿名さん]

だれも、いぶきの森の売り文句が眺望とは言ってないでしょう。
北側のマンションが、いぶきの森より、低価格に設定している理由の一つが、南側のいぶきの森によって眺望が阻害され、圧迫感があるから、って書いてるだけ。

[799: 匿名さん]

教育や仕事を重視するなら、阪急沿線やJR.北大阪急行沿線の北摂を購入金額を重視するなら彩都を。

[800: 匿名さん]

では、眺望以外のいぶきの売り文句は何？
それが、みなみ坂などより高くなってる理由になる？