旗型の土地ってどうですか？

[シロ]

「30坪以上の敷地で、自動車２台＆物置を置きたい」という希望のもと、埼玉県戸田市あたりで建売を探しているのですが、私達の予算内では、車を縦列駐車した奥に玄関のある、いわゆる旗型の物件しか見当たりません。仕方ないのかなぁ、と思いつつも、町で旗型の家を見る度に、「道路から自分の家が見えないなんて・・・」と、ブルーな気分になってしまいます。「そんなことない！旗型もいいよ！」という意見があったら、是非聞かせていただきたいです。よろしくおねがいします。

[864: 863]

ちなみに、上記と同じく、周りが３０坪の場合、
旗竿地で旗のみ(正味)３５坪で、且つ竿幅２．７ｍ以上、駐車も可能なら、
周りの３０坪、整形地と同等じゃないかな。

[865: 入居済み住民さん]

うちは都心から３時間ほどの市ですが旗部が７５坪くらいで、竿部が幅４ｍ、南面は水路があるので将来的にも建物から１０ｍは何も建ちません。今は５０ｍ以上先まで見通せますし。実際に住んでみて、通りから１本入るだけで静かで快適ですよ。更地の時には買いたいという問い合わせも毎年何件かありましたし。

[866: 匿名さん]

まともなせんべいでなければ買わない人間もいれば、
くずせんべいの方がお買い得でいいじゃないかと思う人間もいる。
人それぞれ、それでいいと思います。

自分はもちろん、くずせんべいなんて御免ですが。

[867: サラリーマンさん]

土地が５０坪以上、竿が３ｍ以上で南側であれば、許せますね。
うちの近所でも３５坪から４０坪の旗竿建売が売られていますが、
北側は最後まで売れ残っていますね。
人気の面からすれば：南側整形地＞＞北整形地＞＝南旗竿＞＞北旗竿　だったかな
整形地の坪数が３０で旗竿が４０弱だったと思う。
売るほうも微妙な価格差を設けていて、売れ残りが緩和されるよう考えられていました。
それでも北側の旗竿は厳しいと思う。
個人的に思うのですが、旗竿で４０以下を設けるのであれば、区画数を減らして
１区画を高くしたほうが販売し易いのでは？

[868: 住まいに詳しい人]

>売るほうも微妙な価格差を設けていて、売れ残りが緩和されるよう考えられていました。

価値が大幅に下がる物件を、「微妙」な値差しかつけないのが売り手の作戦。
竿込み40坪程度の狭小地の場合、査定時のマイナス評価を考え整形地より最低
2、3割は安くないと買い手は損。
でも世の中には旗竿地好きな人がいて、高値でも買っていく。
安さしかメリットがないのに、高値で買う。不可思議。

[869: 匿名さん]

整形地３０坪と旗竿地４０坪弱の建売の場合、
整形地が駐車１台可　・　旗竿地が駐車２台可　になってる物件が多いと思う。
予算が同程度の場合だと、駐車台数を我慢して整形地って選択もある。

あと、建売業者って大体の場合、パワービルダー系が多いから、
とにかく新築棟数を稼ぐ事を考えるので、販売戸数を減らして、
敷地に余裕のある物件にするっていう考えがそもそも無いんじゃないかな。

全部の業者がそうでは無いが、ほとんどの建売業者は、同じような考えで、客層自体もそういう人ばかり。資金に余裕のある人は注文建築に流れるだろうしね。

[870: 867]

以下の兼六ホームのページが興味深いです。

http://sumai.kenroku-web.com/oizumi102/kakaku.html

ここは、整形地と旗竿にほとんど広さの差がないが、価格差を２割前後設けてあります。
その一方で売れ残りは旗竿がもっとも少ない。
この事例からすると、価格重視で旗竿を選ぶお客が多いことが読み取れます。
結構意外でした。
資産の価値はどうあれ、戸建で安ければ購入する客層っておおいんですかね。
もっとも総じて割安な物件ではないと思いますが・・・・

[871: 匿名さん]

この物件は知りませんが業者によっては、
売り難そうな区画を秘密裏に割り引いて、
早期に売ってしまう手口もあるので、
何とも言えませんね。

[872: 近所をよく知る人]

>>870

陸の孤島「西大泉」の建売ですね。
道のりは「駅徒歩18分」だが、実際は30分近くかかるからバス利用が必須な場所。
6000万円以下という価格は不便な分割安で、大泉地区の相場でしょう。

旗型は、それより更に2割弱1000万円程度安い。
他の業者に比べると値差はついているが、売りにくいでしょう。

[873: 匿名さん]

そのページ見てみました。
整形地、旗竿地、共に土地の広さが同じ位で、 整形地６千万位 ・ 旗竿地５千万位の様ですね。

実際に購入検討する方が、その１０００万の違いをどう考えるかって事だと思います。
かなりの金額差になるので、
がんばって整形地を購入する。又は、旗竿地を購入しておいて１０００万円の差額分、余裕をもった生活する。

今までそれなりに数をこなしている不動産業者からすれば、旗竿から売りたいのが本音です。
売れ残りが旗竿だと値下げのスパイラルに陥って、下げたのに売れないってことがよくありますから。

一団の分譲地で、半分位売れている様な場合ですが、整形地がすべて売れてしまっていて、
旗竿地が残っている場合ですと、これからその旗竿を購入する方が近所の付き合いを考えると憂鬱（周りより安い物件を買う）になり購入に踏み切るには勇気がいると思います。

反対に旗竿地がすべて売れてしまっていて、整形地が残っている場合ですと、これからそれを購入する方は、一種の優越感（周りより高額な物件を買う事）の様な物を持って購入に踏み切る事が出来るのです。

総合して考えると、旗竿地は整形地より大幅に割安感のある価格設定になっている事が多いと言えます。

[874: 匿名さん]

なぜ分筆して分譲された建売を購入するのか？
都内の区部でも土地の売り物は多いはず。
建売は、土地所有の有無を除けばマンションと大差ない。
戸建てならやっぱり注文住宅。

[875: 匿名さん]

出たな、知ったか小僧。

[876: 住まいに詳しい人]

お仕着せの家でも、満足できるような人が買うんだからいいんじゃないの？
自分は嫌だけど。

[877: 匿名さん]

立地条件を最優先するとどうしても建売になってしまうんですよね。
もし売却することになっても、それなりの価格で取引される安心感もありますし。
注文住宅の中古の場合、主のこだわりが多い建物ほどなかなか売れないで残ってますし・・・
もっとも、いつかは注文で建てたいという気持ちは無くはないんですが。

[878: 870]

建売が立地条件がいいというのはどうですかね。
関係ないと思いますが・・・

例えば、中古住宅を購入する場合や古家を潰して更地を購入する場合は、当然仲介が多いですよね。
不動産屋が購入しても短期転売のため税金がいっぱい掛かり、メリット少ない。
尤も競売や任意売却物件で安く仕入れ転売する場合もあるかもしれませんが、やはり仲介のほうが
圧倒的に多いでしょう。つまり、家が一戸だけ建つような土地は、建売になりにくいでしょう。

不動産者にとって建売にし易いのは、大型の土地を地主から購入し、細かく分筆し安く家を建て
売りさばく場合かと思います。
つまりエンドユーザにはそのままでは購入できない土地が建売になり易いわけです。
そのような大型の土地が概して立地条件がいいとは一般的には成り立たないと思いますよ。
地主が相続税支払いの為に土地を手放すかもしれませんが、個人が家を手放す場合もいろいろ
あるわけです。
むしろ、駅に近い立地条件がいい土地は、大型であればマンションにしてしまう場合がおおいん
じゃないですかね。そのほうが戸数を稼げるし、価格帯からして捌きやすい。
一方、戸建の大規模分譲は、ここで紹介したような駅から遠い不便な場所がおおいのでは？
ですから、建売が立地がいいとは言い切れないと思いますよ。

[879: 匿名さん]

建売は立地がいいではなくて、
立地がいい場所は建売に成り易いという事でしょう。
確かに大規模分譲は辺鄙な場所が多いでしょうけど、
駅近で土地を探した事がある人なら納得できる意見だと思いますよ。
建売か建築条件付ばかりで土地だけ販売は少ないです。

[880: 匿名さん]

879さん
それ、よくわかります。都区内ですが、
駅近の土地は売りに出るとすぐに建売業者から何件も買いが入るようです。
普通、売主さんはさっさと業者に売ってしまうようです。

[881: 匿名さん]

駅近の土地を探したので、879さんの書いている意味がよく実感できます。
駅近の土地は市場に流通してないです。
結局、駅近の一軒のみの建売を買いましたが、
特定の住所を決めていたので、その立地に土地か古家が出たら、
必ず買うから教えて欲しいと数件の不動産屋に頼んでいましたが、
情報は出てきませんでした。
専任の仲介物件だったので、購入が決定して不動産屋に断りの電話を入れた時も、
その土地は流通してなかったと悔しそうに言ってました。
私が買った物件の土地を売った方は、古家ありで不動産屋に預け、
預かった不動産屋は取引のある建設業者に情報を流して、あっという間に売れて、
住宅流通協会に流れることもなく、建設会社が「建売」として販売することになったとのことでした。
家を建てたい建設会社は、土地を買って、建売もしくは建築条件付きで家を建てて、
仕事を確保しているので、
売れやすい土地や、建売や建築条件付きで建てやすいサイズの土地は、
一般人には分からないうちに、建築会社に買われてしまうというのが実情です。
また不動産屋ではなくミサワホームからも物件を紹介してもらっていましたが、
市場に出る前に不動産屋から物件の紹介があり、この土地どう？って連絡がよくありました。
私がＯＫすれば土地を買ってミサワで家を建てるという方式が成り立つようでした。
じゃあ、そのミサワで紹介された土地をミサワを通さずに自分で買って、
自分の好きな家を建てたいとなると無理なんです。
どこの不動産屋が流している土地なのかは、市場に流れていないので一般人が知りえることができず、市場に流れる前に土地が売れてしまうから。

駅から遠い大型の土地で分割した建売については、よく分かりませんが、
良い立地を手にするには、土地だけ手にするのは難しいって実感しました。

>駅に近い立地条件がいい土地は、大型であればマンションにしてしまう場合がおおいん
じゃないですかね。
住宅地には、マンションを建てられないですよ。
駅徒歩５分以内の住宅地だったら、建築業者が放っておきませんので、
確実い建売になっちゃうんですよ。

[882: 匿名さん]

都区内駅近に古屋付の土地を入手し、家を建てました。
売り出してすぐに建売業者から何件も買いが入ったようでしたが、
売主さんが自分達が隣に住むので、誰が入居するかわからない建売を
建てられるのはイヤだということで、建売業者を断り、
身元の確かな買い手（＝居住者）が見つかるまで待っていたそうです。
土地の情報は市場に出る前に大手ＨＭの営業が持って来てくれたので、
そのＨＭで家を建てました。
ウチは普通の２階建ての家を建てましたが、業者は土地を２分割して
３階建てのミニ戸建を２棟建てる計画だったようです。

[883: 購入経験者さん]

城南地区の古家つきの土地を購入しました。
不動産情報にいいものはないので、地域内で営業マンが動いてる業者に頼んでおきました。
駅10分以内、東南角地の情報が入ったので、即見に行きその場で買いを入れました。

後に聞いたら業者も買いを入れていて、3分筆して建売りにする計画があったようです。
882さんと同様に、売主がミニ戸建売が建つのを嫌がり、当方が買うことができました。
都区内でも土地の売りはあるので、あきらめず自分が思うような家を建てましょう。

[884: ↑]

嘘臭い話まで出てきたな。

どうでもいいが旗竿に関係ない所で盛り上がらないでくれ。

[885: 870]

都内でしたら駅近物件がでたらあっという間に建売業者が買い取ってしまうのですか。
需要の高い地域はすごいですね。
ちょっと私の認識不足だったかもしれません。

私の住んでいるところは郊外なのでちょっと事情が違うのかもしれません。
駅近物件は、ネットやちらしに載る前にあっと間に売れてしまうのは同じです。
ただ、仲介業者が抱えている顧客に情報を流して決めてしまうのがほとんどです。
そして買い替え顧客に優先的に情報を流します。仲介業者にとっては芋つる式に仲介が期待できますから。
ですから見かけ上は駅近物件が出回っていないように見えます。

８８２さんの指摘する事例が多いんでしょうか？
つまり、都内で出た駅近物件は、土地が高額であるが故に１軒を２或いは３戸に文筆すれば、
割り高で土地を購入しても建物代で儲ければペイできると・・・・

[886: 匿名さん]

建売業者は「即買い現金払い」を条件に、個人の買い手より土地の値引きは
大きくさせるみたいですよ。
土地を分割して建売を作れば、業者は建物で利益が得られるようです。
都内で駅近だと必ず売れるし。

[887: 883]

都内住宅地の土地は、古くから住んでる人が高齢化等で手放す物件も多い。
売主は地域への思い入れが強いので、旗竿のような細切れ建売りが建つのを望まない。
狙いどころです。

[888: 匿名さん]

もっともらしく嘘をつく人間に気を付けましょう。

[889: 不動産購入勉強中さん]

旗竿ミニ建売業者にも気をつけましょう。

[890: 入居予定さん]

一番気に入ったのは21番
http://sumai.kenroku-web.com/oizumi102/21.html

この間取りなら、旗型も悪くないと思いました。

他の間取りを見ると、駐車場のスペースがギリギリですよね？
一台は軽を想定されているし・・・

[891: 870]

確かに２１番の間取りはいいかもしれませんね。
若くて子供も小さい時に、初めて家を取得するにはいいかもしれません。
子供が大きくなって手狭になった時に、家の買い替えを考えると思います。
そのとき、旗竿がスムーズに売却できるかですね。駅から遠いですしね。

でも、ここで話題になった細切れ狭小住宅よりは使い勝手としてはいいでしょう。
結局家は何かを犠牲にしなければならないから、立地がよければ狭小だろうが、
旗竿だろうがニーズはいっぱいあるということですかね。

[892: 匿名さん]

田舎の人だと信じられないだろうな・・・

[893: 匿名はん]

2年以上前のコメントにレスしてみる。
>>2
>ちなみに、アメリカでは、分譲地で開発後、一番高値になるのは、奥のそのまた奥の土地です。
これはそのとおりだが、旗竿型ではなくロータリーになっているタイプだね。
交通量が少なく防犯性もあって、一番奥は人気がある。

知人(日本)が旗竿型を購入したが、その妻が後悔していた。
一般的に旗竿型は土地単価が安いが、それが見ただけでわかってしまう
というのが、後悔の理由らしい。

[894: 近所をよく知る人]

No841で指摘したとおりだね。

>旗型の土地って、都会では安物買いを宣伝するようなもの。
>近所の人間は、皆そう思ってる。

[895: 匿名さん]

↑それはいえるかも

[896: 近所をよく知る人]

安物の宣伝になろうと気にかけないような類の人が住むようになると、
地域のルールを守るのが大変です。

[897: 匿名さん]

確かに自治会に対する価値観が違うな、近所の旗竿住人さん。
「加入しないとデメリットがあるんですか？」ときたよ。
ゴミの出し方も適当だし、平気で人の家の前に路駐するし、
ワンルームマンション住人の若僧レベルだな。

[898: 教えて下さい]

大体同条件の建物が、整形地３１００万、
旗竿地２７００万。
４００万違うので、気にならなければお得かな？とも思うんですが、４００万足してでも整形にこだわった方がいいんですかね？
例えば売らなきゃいけなくなったとして、−４００万で売った方が売りやすい気もするんですが…
日当たり等も、同程度でした。

[899: 購入経験者さん]

>>897さん
以前、旗竿の隣地を購入しましたが、失敗でしたね。そんな感じの隣人でした。
とにかく落ち着かないんですよね。
旗竿の土地も買っちゃダメだけど、隣接する土地も買っちゃダメだと思いましたよ・・・。
そこは売却して整形地のみの大規模開発に買い替えました。

[900: 870]

いはいえ、都内じゃ建売業者が古家買い取って、細切れ狭小住宅建てちゃうんでしょ。
例えばこんなかんじなの

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=13&md=...

隣が狭小とか旗竿とかいきなり建ったら頭抱えちゃうよね。
なんで建売業者なんぞに売却するんだと（怒）

建売業者ではなく、個人に売却しようとする売主さんの気持ちもわかるな。

[901: 不動産購入勉強中さん]

人格の問題を旗竿で結論づけるとは浅はかな連中が多い。

[902: 匿名さん]

割高な金払って整形地を買った奴は必死だな、売却する時はたいして高く売れなくてガッカリするのがオチだ、

[903: 近所をよく知る人]

>割高な金払って整形地を買った奴は必死だな、売却する時はたいして高く売れなくてガッカリするのがオチだ、

近くに旗竿ミニ建売がある場所は、整形地でも買い叩かれる。
分割分譲された狭小な建売は、区画全体の価値が下がるから
売るときは整形地でも安い値段しかつかない。

[904: 匿名さん]

必死なのは「安物買いの銭失い」で後悔されている旗竿さんのほうではないでしょうか？

[905: 匿名さん]

今までの流れで、そう見えるかい？

俺からみれば、「広めの旗竿地」の隣にある「狭い整形地を購入した人」のヒガミに見えるけど・・・

[906: 903]

>俺からみれば、「広めの旗竿地」の隣にある「狭い整形地を購入した人」のヒガミに見えるけど・・・

「広めの旗竿地」と「狭い整形地」という条件をつけるのが気の毒。
狭小＋旗竿の組み合わせなら最強最悪です。

[907: 匿名さん]

いや、そうじゃなく同等の価格の土地で比べれば整形地より、旗竿地の方が広いでしょ？

例えば、駐車一台可の整形地と駐車二台可の旗竿地の価格が同じくらいなのが普通だし。

[908: 住人]

でもやっぱりやだな〜、旗竿は。奥まってて。
近所に引越してきた人の挨拶も忘れられがち。
奥にも家があるんだよ〜、住んでる人がいるんだよ〜って言いたい。

[909: 匿名さん]

>平気で人の家の前に路駐するし

これなんか全く反対のケースの方が多い。

旗竿地の人はそんな事しなくても、駐車スペースがある。

一方同等の価格で整形地を高掴みした駐車スペースのとれない人が、自分の敷地の前だからって、公道を我が物顔で車庫にしているケースの方が良く見かける。

[910: 匿名さん]

旗竿と同じ値段の整形地なら面積も狭いのだろう。
いずれにせよ、分筆ミニ建売同士のいがみ合いにみえる。

[911: 匿名さん]

旗竿はゴミ置場は作れないし客人のクルマ置く接道もないし奥まってるし。けど何故か落ち着く。

[912: 匿名さん]

毎日の家路で、角を曲がると、通り沿いの我家の外観が見えるのはうれしい。
でも外壁をキレイに保たないと、通る人皆に見られるからな〜。

[913: 匿名さん]

>でも外壁をキレイに保たないと、通る人皆に見られるからな〜。

そうそう、旗竿なら○○な奥さんでも平気、誰にも見られないからね。
見せたくないモノが多い人は旗竿がおすすめです。