旗型の土地ってどうですか？

[シロ]

「30坪以上の敷地で、自動車２台＆物置を置きたい」という希望のもと、埼玉県戸田市あたりで建売を探しているのですが、私達の予算内では、車を縦列駐車した奥に玄関のある、いわゆる旗型の物件しか見当たりません。仕方ないのかなぁ、と思いつつも、町で旗型の家を見る度に、「道路から自分の家が見えないなんて・・・」と、ブルーな気分になってしまいます。「そんなことない！旗型もいいよ！」という意見があったら、是非聞かせていただきたいです。よろしくおねがいします。

[824: 816です。]

＞竿の部分は、単に道路として使用し、車は長方形の土地の一部に停めるというのでは駄目ですか

駐車するのに２０ｍ（１６＋車長）もバックするのですか？
822さんのように、他の要素（環境等）は解りませんので、そのことは考えません。

只、この土地のみを判断した場合、やはり買いません。

又、私はオープン外溝は嫌いなので、（私の勝手ですが）
里道との境には塀を建てる事と考えてました。
毎日、幅2.5ｍ程で２０ｍのバックはしんどいと思います。

[825: 匿名さん]

旗竿地は相続する際に分けようが無いのが難点。

[826: 匿名さん]

すいません。里道ってなんですか？
東京じゃ聞いたことがありません。

[827: 住まいに詳しい人]

>>814

なぜあえてこのような物件を検討するのでしょうか？
やはり安いからですか？

[828: 親と同居中さん]

法務局の公図（地籍図）をみると、上述の赤い線をよく見かけます。地番もついていないこれが「里道」という道です。実際に現場にいくと、山などでは確かに”けもの道”のようなかろうじて「道」と認識できるような場合もよくあります。
　法的に決められた「道」には道路法による道路（国道、県道、市道、町道など）や建築基準法上の道路などがあります。　しかし、里道とは現在の法律用語にはありません。l
　歴史をさかのぼってみると、明治9年、一般の交通道路が「国道」、「県道」、「里道」の３つに分類されました。(太政官達60号）。これが大正８年にはいわゆる旧道路法が制定され、その際里道のうち重要なものが市町村道に認定されました。認定されずに残ったものが今の里道です。法的には認定されていない道路として扱われています。
　但し、ほったらかしというわけではなく、国有財産で、知事等が管理しています。

[829: 匿名さん]

里道（りどう）とは、道路法の適用のない法定外公共物である道路のことである。公図上で赤色で着色することが義務づけられていたことから赤線（あかせん）、赤道（あかみち）とも言う。

明治9年、太政官達60号により道路は全て国が所有・管理することとなり、重要度によって国道・県道・里道の3種類に分けられた。その後、大正7年に（旧）道路法が施行され、現行のように県道は県が、市町村道は市町村が管理するようになった。
その際、重要な里道のみを市町村道に指定したため、それ以外の里道については道路法の適用外で国有のまま取り残された形となった。
里道のままとされた道路は、小さな路地やあぜ道、山道などである。

長らく、所有者は国（国土交通省。以前は建設省）で、管理はその里道が所在する市町村が行うことになっていた。
しかし、様々な手続きが繁雑になることから、2005年1月1日の時点で道路として機能している里道については、2005年3月31日までに所有権が市町村に無償移譲された。

中には使われなくなった里道もあり、里道であることを知らずに田畑や宅地の一部とされてしまっているものもある。
2005年1月1日の時点で道路として機能していない里道については、2005年4月1日に一括で用途廃止された上で管理が財務省（各地方財務局）へ引き継がれた。
このような里道は払い下げを受けることができ、国（財務省。以前は国土交通省）に届出をすることになる。


いっその事、払い下げしてもらえば！

[830: 814]

>いっその事、払い下げしてもらえば！

畑の地主が反対したため、払い下げは難しいそうです。

[831: いつか買いたい東京人]

「りどう」っていうんだ。「さとみち」じゃないのね。
「あかみち」ね・・。　　勉強になりました。

[832: 購入経験者さん]

旗型っていうだけでマイナスポイントなのに、さらに里道が土地の中に走っている土地なんて誰が買うかよ（笑）

ちなみに、里道を土地の端っこにずらす場合、どれぐらいの費用がかかるんだろう・・・

予想するに、今の状態では、里道の左右で、土地が2つに分筆されていると思われるが。
この場合、費用は売主と買主のどちらがもつんだろう・・・

[833: 販売関係者さん]

このような物件の評価は、相場の半値以下。
通常はそこまで安く売らないから、単純に価格が安いと思っても
かなり高値でつかまされる例が多い。

[834: 匿名さん]

適当なことをよく言うよ。

[835: 匿名さん]

↑早起きですね。
三文得しましたか？

[836: 814]

現実には、道路側の土地よりも旗型の土地の方が、面積で1.3倍なので、値段も高いです。

[837: 販売関係者さん]

評価が低くても瑕疵があっても、買い手があれば高く売れます。
市場経済は有難い。

[838: 匿名さん]

自分なら迷わずＡを選びますね。
旗竿というだけでパス。

[839: 申込予定さん]

車を使わない家だったら、断然旗型がお勧めですよ！！！

[840: 匿名さん]

近所付き合いをしたくない人にも向いていますね。

[841: 近所をよく知る人]

旗型の土地って、都会では安物買いを宣伝するようなもの。
近所の人間は、皆そう思ってる。

[842: 匿名さん]

俺は田舎に住んでるけど、
こっちで旗竿は戸建の賃貸が多いな。
最初から賃貸用に建てたのか、
住んでて嫌になって賃貸にしたのかは不明。

[843: 匿名さん]

旗型の土地が売れるのは都市部だけ。
業者の受け売りで、ありもしない旗型地のメリットを
喧伝する人がいるのは如何なものか。
車二台の駐車スペースは、整形地のほうが制約なくとれる。

[844: 大手企業サラリーマンさん]

旗型の土地は最高です。
道路に面した土地だと、子供が飛び出す可能性が高く危険。
その点、旗型だと安心です。

泥棒にも入られにくいというメリットもあります。

[845: 匿名さん]

整形地は最高です。
旗竿地だと、竿部分に子供がいると家の中から状況が把握しにくくて危険。
その点、整形地だと安心です。
　
泥棒にも入られにくいというメリットもあります。

[846: 匿名さん]

昔、近所の旗竿地の通路に少年が集まってシンナー遊びしていて
通報されたことがあった。
人目につかないところと思ってやってたらしいけど、
手前の家の住人が二階の窓から見て、警察に通報したんだって。
奥まった場所だと人目につかないので、
泥棒にも気をつけたほうがいいと思います。

[847: 住まいに詳しい人]

>旗型の土地は最高です。
>道路に面した土地だと、子供が飛び出す可能性が高く危険。
>その点、旗型だと安心です。


こんなの地型と関係ないだろう。理屈にもならん。


>泥棒にも入られにくいというメリットもあります。

道路から見えない家が泥棒や犯罪に合いやすいのは、都会の常識。

[848: 販売関係者さん]

旗型の土地を選ぶあなたは最高です。

[849: 匿名さん]

せせこましいのはペケですが、広い旗竿地は結構いいですよ〜。アプローチを歩くときに余裕を感じます。またプライバシー的にもいいです。広いと悪くない。

[850: アパート等のオーナー]

もう１６年ほど前に、共有の４ｍ位置指定道路の奥に、４ｍ私道接道のアパートを建設したものです。
やっぱ、駐車場への出し入れで大きな問題がありますね。
スペースは確保出来ても、そこに入れるのが結構皆さん大変なようです。
敷地内で切返しをしたりして、隣との要壁に接触したり、ストップの車止めを壊したりと、散々です。
接道はいいに越したことがありません。

これは地方都市での失敗談。
東京２３区内にも集合住宅を持っていますが、接道は重要です。

[851: 入居済み住民さん]

私は竿の幅が12mの旗型の土地を購入しました。

[852: 匿名さん]

ふ〜ん、それで？

[853: 入居済み住民さん]

すみません、1.2ｍでした。

[854: ？]

1.2mだと家が建てられないよ。

[855: 匿名さん]

>814さん

いろんな意見がでてますが、土地Ｂを購入する・しない
どうされるおつもりですか？

[856: 匿名さん]

814さんは元々土地Ｂを購入済とみた。
誰でも自分の判断が正しかったと確認したいからね。

[857: 匿名さん]

売主だったりして。

[858: 平屋男]

皆様の投稿をみて安心しました。

土地Ｂは簡単には売れそうにないようですね（＾＾）

土地Ａ購入者としては、南側の土地に家が建つことは死活問題なので。

[859: 匿名さん]

でも、うっかり旗竿を買ってしまう人間はどこにでもいるもんだ。

[860: 匿名さん]

うっかり旗竿地を買ってしまいました、30坪位の整形地に囲まれて息苦しいです、因みに我が家は80坪超です。

[861: 匿名さん]

うっかり買う奴はいない。
安かったから。

[862: 匿名さん]

80坪超の旗竿地って、確かにうっかり買ってしまいそうで怖いな。
広くても所詮は旗竿と気付いた時はガッカリだね。

[863: 匿名さん]

周りが３０坪位なら、旗竿地でも、
旗のみで５０坪以上、且つ竿幅３ｍあれば、周りより断然いいと思う。
まあ、あとは日当たりとかも重要ではあるが。

[864: 863]

ちなみに、上記と同じく、周りが３０坪の場合、
旗竿地で旗のみ(正味)３５坪で、且つ竿幅２．７ｍ以上、駐車も可能なら、
周りの３０坪、整形地と同等じゃないかな。

[865: 入居済み住民さん]

うちは都心から３時間ほどの市ですが旗部が７５坪くらいで、竿部が幅４ｍ、南面は水路があるので将来的にも建物から１０ｍは何も建ちません。今は５０ｍ以上先まで見通せますし。実際に住んでみて、通りから１本入るだけで静かで快適ですよ。更地の時には買いたいという問い合わせも毎年何件かありましたし。

[866: 匿名さん]

まともなせんべいでなければ買わない人間もいれば、
くずせんべいの方がお買い得でいいじゃないかと思う人間もいる。
人それぞれ、それでいいと思います。

自分はもちろん、くずせんべいなんて御免ですが。

[867: サラリーマンさん]

土地が５０坪以上、竿が３ｍ以上で南側であれば、許せますね。
うちの近所でも３５坪から４０坪の旗竿建売が売られていますが、
北側は最後まで売れ残っていますね。
人気の面からすれば：南側整形地＞＞北整形地＞＝南旗竿＞＞北旗竿　だったかな
整形地の坪数が３０で旗竿が４０弱だったと思う。
売るほうも微妙な価格差を設けていて、売れ残りが緩和されるよう考えられていました。
それでも北側の旗竿は厳しいと思う。
個人的に思うのですが、旗竿で４０以下を設けるのであれば、区画数を減らして
１区画を高くしたほうが販売し易いのでは？

[868: 住まいに詳しい人]

>売るほうも微妙な価格差を設けていて、売れ残りが緩和されるよう考えられていました。

価値が大幅に下がる物件を、「微妙」な値差しかつけないのが売り手の作戦。
竿込み40坪程度の狭小地の場合、査定時のマイナス評価を考え整形地より最低
2、3割は安くないと買い手は損。
でも世の中には旗竿地好きな人がいて、高値でも買っていく。
安さしかメリットがないのに、高値で買う。不可思議。

[869: 匿名さん]

整形地３０坪と旗竿地４０坪弱の建売の場合、
整形地が駐車１台可　・　旗竿地が駐車２台可　になってる物件が多いと思う。
予算が同程度の場合だと、駐車台数を我慢して整形地って選択もある。

あと、建売業者って大体の場合、パワービルダー系が多いから、
とにかく新築棟数を稼ぐ事を考えるので、販売戸数を減らして、
敷地に余裕のある物件にするっていう考えがそもそも無いんじゃないかな。

全部の業者がそうでは無いが、ほとんどの建売業者は、同じような考えで、客層自体もそういう人ばかり。資金に余裕のある人は注文建築に流れるだろうしね。

[870: 867]

以下の兼六ホームのページが興味深いです。

http://sumai.kenroku-web.com/oizumi102/kakaku.html

ここは、整形地と旗竿にほとんど広さの差がないが、価格差を２割前後設けてあります。
その一方で売れ残りは旗竿がもっとも少ない。
この事例からすると、価格重視で旗竿を選ぶお客が多いことが読み取れます。
結構意外でした。
資産の価値はどうあれ、戸建で安ければ購入する客層っておおいんですかね。
もっとも総じて割安な物件ではないと思いますが・・・・

[871: 匿名さん]

この物件は知りませんが業者によっては、
売り難そうな区画を秘密裏に割り引いて、
早期に売ってしまう手口もあるので、
何とも言えませんね。

[872: 近所をよく知る人]

>>870

陸の孤島「西大泉」の建売ですね。
道のりは「駅徒歩18分」だが、実際は30分近くかかるからバス利用が必須な場所。
6000万円以下という価格は不便な分割安で、大泉地区の相場でしょう。

旗型は、それより更に2割弱1000万円程度安い。
他の業者に比べると値差はついているが、売りにくいでしょう。

[873: 匿名さん]

そのページ見てみました。
整形地、旗竿地、共に土地の広さが同じ位で、 整形地６千万位 ・ 旗竿地５千万位の様ですね。

実際に購入検討する方が、その１０００万の違いをどう考えるかって事だと思います。
かなりの金額差になるので、
がんばって整形地を購入する。又は、旗竿地を購入しておいて１０００万円の差額分、余裕をもった生活する。

今までそれなりに数をこなしている不動産業者からすれば、旗竿から売りたいのが本音です。
売れ残りが旗竿だと値下げのスパイラルに陥って、下げたのに売れないってことがよくありますから。

一団の分譲地で、半分位売れている様な場合ですが、整形地がすべて売れてしまっていて、
旗竿地が残っている場合ですと、これからその旗竿を購入する方が近所の付き合いを考えると憂鬱（周りより安い物件を買う）になり購入に踏み切るには勇気がいると思います。

反対に旗竿地がすべて売れてしまっていて、整形地が残っている場合ですと、これからそれを購入する方は、一種の優越感（周りより高額な物件を買う事）の様な物を持って購入に踏み切る事が出来るのです。

総合して考えると、旗竿地は整形地より大幅に割安感のある価格設定になっている事が多いと言えます。