旗型の土地ってどうですか？

[シロ]

「30坪以上の敷地で、自動車２台＆物置を置きたい」という希望のもと、埼玉県戸田市あたりで建売を探しているのですが、私達の予算内では、車を縦列駐車した奥に玄関のある、いわゆる旗型の物件しか見当たりません。仕方ないのかなぁ、と思いつつも、町で旗型の家を見る度に、「道路から自分の家が見えないなんて・・・」と、ブルーな気分になってしまいます。「そんなことない！旗型もいいよ！」という意見があったら、是非聞かせていただきたいです。よろしくおねがいします。

[702: 大学教授]

＞700

どっちだろう？

わたしだよ。　ｂｙにしおかすみこ

[703: 伯爵]

701さんへ

その通り！ロケーションだよ。
思うに、旗竿よりも高く売れるのが整形地だという定義で良くないだろうか。
つまり、旗竿が劣っているのではなく、整形地が優っているんだよ。
ただ、前提としては、ロケーション。ロケーションがよければ、旗ざおでも売れるのさ。

もちろん、整形地の方が高く売れるのだが。

[704: 匿名さん]

不動産価値と人気がある土地は、同じではないかも。
大きめの北側接道で南が開けている土地をを２区画で開発、手前の区画が整形・後側の区画が旗竿の場合、後側の区画旗竿のほうが、前側の区画より、日当たりが良いことになる。この場合不動産価値は整形の前側の区画だが、人気があるのは、後側の旗竿になる。つまりすぐに売るなら、前側の整形地、長く住むなら、後側の旗竿になる。（我が家の事例）

[705: 匿名さん]

旗ざおで必要なのは、専通が短いこと、専通の間口が十分なこと、敷地部分が大きい（１５０〜２００㎡くらい）こと。

間口２ｍ程度の３０坪の旗ざおは、ひどく価値が落ちる。
嘘だと思うなら、固定資産税の縦覧で自分の旗ざおと隣家の整形地の価格を調べてみると良い。
４割は安いはずだ。

[706: 匿名さん]

旗竿でもいろいろありますからね〜。ロケーションも確かに大きいですよ。
しかし手出ししてはいけない旗竿もあるのは事実。固定資産税評価額がどうとか、評価の仕方はいろいろありますが、一番大切なことは、いくらで買ってくれる人がいるか、と言うことではないでしょうか。いくら安くても、買いたくない土地・住みたく無い土地というのもありますよ。
　都心部・人気地区の整形地になると、ほとんど業者間で取引されて、フリーの土地が表に出てくることはほとんど無いでしょうね。それぐらい人気があると言うことでしょう。

[707: 匿名さん]

私の住む都内城西地区では、ほとんどの旗竿が敷地延長で分筆した狭小旗竿です。
40/80の一種低層住専地区の30坪未満の土地に、ロフトと称する3階建てや、旗の部分いっぱいに建てられた違法物件が6千万円もします。
こんな物件を買ったら、売却するのに苦労するでしょうね。

[708: 購入検討中さん]

>>705

へー、固定資産税の縦覧って他人の所有地も見られるんですね。
参考になりました！！！

[709: 匿名さん]

>707
本当に違法物件なのですか？外から見てそう見えるってだけでは？本当にロフトであれば、法的にも３階扱いではないのですし。敷地ぎりぎりというのも感覚的なものでしかないかもしれませんよ。いまどき堂々と建蔽率やら容積率をオーバーするのは難しいと思うのですが…

[710: 707]

業者は何でもやります。
連棟を分割して土地も敷地延長で分筆。
ロフトにはしっかり天井と階段あり。
そもそも、40/80地域の狭小な旗竿地では無理がある。

[711: 匿名さん]

それは、業者によりけりじゃないかな？
優良業者と・悪徳業者、不動産・建築業界に限ったことではないし。

[712: 匿名さん]

今年６月から、建築基準法が変わって違反建築物の罰則が厳しくなったから、
建築業者も、「免許の停止や取り消しのリスク」を負ってまで違反建築はしなくなるんじゃないかな。

あと、>>707さんが言っている様な、建蔽・容積率の低い地域での違反物件の分譲地では、旗竿地の住宅も整形地の住宅も違反物件になっている事の方が多いでしょ。

あとから分筆して、違反物件になる分譲の場合、
むしろ、旗竿地の方が、敷地延長分の土地の（建坪、述べ床に対する）ゆとりがある分、建蔽・容積率の違反にならないですむ可能性は高い。

[713: 707]

確かに建蔽率・容積率の低い地域のミニ戸は、地型にかかわらず違法物件が多いようです。
建築基準法が厳しくなって、建築確認に時間がかかるようになったとは
聞いていますが、違法物件排除に効果があるのでしょうか？

[714: 購入検討中さん]

立地・広さ・日当たりなど申し分ないのですが（価格は少々予算オーバー）、接道が２．３ｍ（斜めに接してるので幅は２ｍくらい）で、竿の長さは１５ｍってどう思いますか？　何度か車を出し入れさせてもらいましたが冷や汗ものです。特に大きい車でなければ通れることは通れます。
広さの割にはとても安いので買おうかと思っているのですが不安です。

[715: 匿名さん]

いつから売りに出している物件？

[716: 敷地園長]

竿の長さ15ｍとは・・・・・・
周囲の標準地価の半値以下でしょうね。
私は買いませんけど。

[717: 匿名さん]

幅2ｍは厳しい…
そこに新築するおつもりだとするとなお厳しい。トラックが入れず工費がかさばると思います。

[718: 匿名さん]

>>708さん
固定資産の縦覧期間中には、賦課期日（１月１日）に固定資産を所有する納税義務者なら、同一区域内（市町村単位、但し、行政区がある政令指定都市は、行政区内）の土地あるいは家屋の価格の縦覧ができるんですよ。
数年前に地方税法が改正されていますよ。（納税通知書は持参してね）
（縦覧できるのは、価格、地積、所在地番です。所有者名などは見れません。家屋しか持ってなければ土地は見れない。）
但し、借地借家人など地代の支払いをしている人などは、縦覧でなく、該当の土地のみの「台帳」を「閲覧」できます。（当然、賃貸借契約書や本人確認できる身分証明等が必要）

[719: 匿名さん]

>>714さん
間口が２ｍ、専通が１５ｍでは、建築確認が下りないんじゃないですか？
そこの市町村の建築事務所に土地の図面を持っていって確認したほうがいいですよ。
その土地は安くても、家を建てるために隣接地を買ったり、借りたりしないと建築できないおそれが有りますね。
あと、専通が長いと道路までのガスや上下水道の配管工事のコストが高くつきますよ。
電灯線も他人の敷地の上空を利用するとか、長いので自前で電柱を敷地に立てるとか、不利な問題がたくさんでます。
結局、家を建てるには、高い買い物になる可能性が大きいですね。

[720: 匿名さん]

路地状敷地の竿部分は「幅が２ｍの場合、長さ２０ｍまで」建築可になってる自治体が多い。
でも厳しい所だと「幅２ｍの場合、１５ｍまで」って所もある。

１５ｍあれば、車２台止めても、空いたスペースで玄関前に門やアプローチを作れる広さだね。
使い勝手を考えると、あと５０ｃｍ（有効で２．５ｍ）広ければ、他の条件の立地・日当り・広さ、がいいみたいだから、おしいんだけどね。

[721: 匿名さん]

車2台置いた幅2ｍの旗竿を、15ｍも入ってくるのは配達の人くらいじゃないのかな？
玄関やアプローチは接道部に造らないのでしょうか？

[722: 721]

↑間違えた。玄関ではありません。
「門」やアプローチは接道部につくらないのでしょうか。
旗竿も私有地なのに、新聞や宅配の配達の人が自由に
入れてしまう。接道部まで取りにいく方が安全。
旗竿イコール袋小路と考えるなら別ですが。

[723: 購入検討中さん]

714です。

車は竿のところではなく、旗（150坪くらいあります）の部分にとめるので、竿は純粋に通路のみで使用します。また、現在は家が建っていて、その家を解体更地にして購入するので、インフラは大丈夫だと思います。
また、建築確認はおりるようです。工務店に確認したところ、木造２階建てくらいならそんなに工事は割高にならないようです。
以上のことから、悩んでいるのは車の通行が毎日ストレスにならないか・・・ということです。今住んでいる方はそれが嫌で売りに出したみたいですし。
地方に住んでいますが、駅まで徒歩圏内なのに周りの土地よりも坪単価が半額くらいで、郊外の土地を買うよりも安いです。通路が狭いことは目をつぶるかどうか悩んでいます。

[724: 匿名さん]

714さん

接道２．３ｍを、毎日だと夜間で雨の日など苦労する日があると
思いますが、前進で進入し、駐車部分（旗部）で旋回でき、
前進で出場できれば多少は楽かと思いますよ。

個人的には、買うかと聞かれたら買いませんが。

[725: 匿名さん]

旗の面積150坪という土地は対象外。
ここは都市部の狭小旗竿地が対象じゃないの？

[726: 住まいに詳しい人]

竿幅は最低２．８ｍを確保せよ。

[727: ビギナーさん]

それって境界ですか？それとも塀を立てた内側ですか???

[728: 購入経験者さん]

以前住んでた家は竿幅3mだった。
それでも駐車すると何かと不便だったね。
駐車場を旗に持ってこれる広さの土地ならちょっといいかも。

[729: 購入経験者さん]

ほんと726さんの言うとおりだよ。
竿幅は最低２．８ｍ欲しい。
うちは駐車場の幅が塀の内側で2.6mなんだけど、車停めるのドキドキするし暗い時なんてよく見えなくて擦りそうで恐い。それでもって2ドア車なもんで乗り降りが大変。ドアぶつけそう。スライドドアがよさそう。

間口2mで乗り降りってできるの？
そもそも、間口2mでドア開くの？

[730: 匿名さん]

旗竿は安い。
100平方米前後に敷地分割した建売では、接道してる物件に比べ500万から800万円は安い。
この価格差と住環境、見栄を天秤にかけて決めるのでしょうが、売るときは、足元見られて
価格差はもっと大きくなるでしょう。

私はどんなに安くても買いません。

[731: 匿名さん]

足元を見られるのは旗竿に限らないと思いますけど。

[732: 入居済み住民さん]

駐車スペースのことだけで言うなら、都市部の場合角地以外では、整形地でも２．６ｍぐらいが
多いから、変わらないしむしろ旗竿のほうが、長さ的には余裕がある。
ちなみに自分は東京の都市部だけど、５０００万〜６０００万の建売では、敷地面積１００平米ぐらいの物件が標準で１００平米の敷地だと駐車スペースは、幅２．５ｍ〜２．７ｍぐらいで、奥行きが、４．５ｍから５．５ｍぐらいじゃないかな。おまけに整形地でも、駐車スペースが玄関の
ドアーの前って言う物件も実在するよ。

[733: 匿名さん]

家は西南部の区内だけど、敷地110平米でも駐車スペースは3.5mの5m位はある。
建蔽率50%だから、旗竿でなくても駐車場と物置スペースにはゆとりがありますよ。

[734: 匿名さん]

公道に2メートル接し、長さ12メートルの旗竿部分の土地を購入しようと思っています。
奥に150坪ほどあります。
隣地の方に幅1メートル、長さ12メートル程、土地を譲ってもらい、旗竿部分の幅を広げようと考えていますが、このような場合、土地の値段は、相場の何倍位になるのでしょうか？
田舎なので、坪15万円くらいの地域です。

[735: 匿名さん]

今時2ｍ接道の物件は高く売りにくい事を考えると
旗竿の持ち主が隣地の地主と交渉してないとは考えにくいですね。
つまり、高くふっかけられたか、全然売る気がないか、どちらかだと思います。
そのままの条件で受け入れられないなら、避けた方が無難だと思われます。

[736: 旗竿ひな段]

今検討している土地は、３ｍ×１０ｍの旗竿地
さらにひな段で　３．１ｍあがっている。


　南　　−−−−−−−−−−−−−−
　　　　｜　　　　　　　　　　　　　｜
　　　　｜　　　　　　　　　　　　　｜
　　　　｜　　　３．１M　　　　　　｜
　　　　｜　　　　　　　　　　　　　｜
　　　　｜　　　　　　　　　　　　　｜
　　　　｜　｜−−−−−−−−−−−｜
　　　　｜　｜
　　　　｜　｜
　　　　｜　｜
　
　　　　東６M道路

という形状です。
日当たりは最高ですが、どうでしょう？
車を駐車して　原付が通れないと無理なんですが・・・

[737: 入居予定さん]

私の家の奥が旗型の土地で、現在空き地になっています。
旗の部分の幅は４m程です。

余計な心配かもしれませんが、工事する人は、大変だろうなと思いました。
車は縦列にしか止められないので、車の出し入れが面倒だろうなと思います。

[738: 経験者]

>>736

自宅は幅３メートル×長さ１５メートル　ひな壇２．１メートルです。
（1年前の188です）

ひな壇３．１メートルはお勧め
　更に南側住居よりも高ければ２階からの視線は確保できるので、
　旗竿地の欠点である周囲の圧迫感が一部解消できます
　（状況は不明ですが）

竿幅３メートルあれば駐車場＋歩道利用なら特段不自由なし
　原付通過は？
　駐車場の屋根を付ける場合の柱・隣の塀の有無にもよるが、
　後ろに乗用車・手前に原付あるいは軽自動車幅なら余裕あり

竿部分からひな壇に向けての階段アプローチと階段横に花壇をつける、
といった工夫で結構使い勝っ手は良くなります

[739: 不動産購入勉強中さん]

737:
ハウスメーカーや、建築業者は、どんな地形・きびしい建築条件でも法的に建築確認等がおりれば
工事しますよ。旗竿や道路幅がなく重機や１０トン車等が進入できなければ、資材は人力で搬入し
上棟します。プロですから。都市部の土地の厳しい条件にも、対応します。

[740: 旗竿ひな段]

>>738
ありがとうございます。
南側は自分の土地の通路３ｍ＋横の土地の通路３ｍで
計６ｍあり南道路並みです。日当たりは最高だという事です。

先日ＨＭに旗部分のシュミレーションをしてもらいましたが
なんとか大丈夫そうです。

そんなに余裕はないけれど、前向きに検討しています。

階段部分のアドバイスは参考になります。

他にアドバイスありましたらお願いします。

[741: 購入検討中さん]

ご意見お聞かせください。
今住宅の購入を考えてるのですが、よくある30年前の分譲地で
80坪の土地を二つに割って建売にするって場所で通り沿いは32坪で
旗竿地は48坪って物件があります。どちらも日当たりは良いです。
そこの旗竿地の建物が庭がちょっとあり車も2台、無理すれば3台置ける
自分としては理想の感じなのです。建坪はほぼ一緒。値段も一緒ですが
旗竿地ってそんなに価値がない物でしょうか？
この旗竿地を買うと将来後悔する事態がおきますかね？
ちなみに坪80万くらいの郊外の物件です。
アドバイスお願いいたします。

[742: 入居済み住民さん]

＞＞７４１さん
４８坪の内、竿の部分はどれくらいですか？

私も旗竿地です。私の場合は、親族の土地のため選ぶ余地はなかったですが。
旗竿地はやめた方がよいという人の多くは、将来の売却の際の資産価値を１番の理由にあげている人が多いと思います。確かに、不慮の事態で手放すこともあるかもしれませんが、一生住み続けるという前提なら、あまり関係ないんじゃないでしょうか。

最低条件としては、竿の幅が法的に将来建て替えできることや、車がゆったり通れることなどありますが、それをクリアしていれば、竿の部分を庭や駐車場として使えば、旗の部分を有効活用できたり、少し奥まっていることで、車の振動や音から遠ざかって通り沿いより静かであったり、子供の遊び場にもできたりと言ったメリットも考えられます。

同じ値段ということは、やはり旗竿地の方が敷地に対して割安なわけで、資産価値というデメリットを嫌う人もいれば、そこを逆手にとって、同じ値段でより大きな坪数の敷地を手に入れるというメリットを感じられればありだと思いますよ。他人の意見を参考にするのは大事ですが、価値観は固定されてるわけじゃないですから。よーく考えてみてください。

[743: 74]

資産価値だという人がいますが買った時点ですでに安いので
同じだと思いますが？旗竿地だと土地も償却されるなんてことないですもんね？
現状で32坪で2500万の整形地と48坪で2500万の旗竿地であれば
地価の変動がない場合は10年後だろうと同じ条件で売れると思うのですが？

[744: 匿名さん]

町で旗型の家を見る度に、「道路から自分の家が見えないなんて・・・」と、ブルーな気分になってしまいます。

[745: 匿名はん]

>町で旗型の家を見る度に、「道路から自分の家が見えないなんて・・・」と、ブルーな気分になってしまいます。
「道路から覗かれない」ということでは？僕は利点と考えるけど。
我家（賃貸２階）の廻りの道路沿いのお宅は皆下着ドロやらにやられてるそうです。

[746: 下着ドロちゃん]

旗竿地の洗濯物はカビ臭くて盗む気が起きない。
これは確かにメリットと言えばメリットに違いないな。

[747: 匿名]

私は、旗竿地を予約済みの者です。皆さん竿の部分を駐車スペースにしたりして、旗部分を建物＋庭と言う考え方が多いのですが、うちの場合はどーでしょぅ(゜.゜)？？アドバイス頂きたいですm(__)m
注文住宅です。竿部分が23メートル×3メートルで、旗部分が100坪あります。お隣りも同じでまだ施工前です。
竿部分を共有道路として、駐車スペースは家の横にして、23×６メートルで使いたいつもりでしたが、お隣りさんはわかりません。どーしたらいいのでしょうか？(>_<)

[748: 匿名さん]

日当たりは近隣の環境次第だな。
旗竿じゃなくても悪いところは悪いし
旗竿でもいいところはいい。

奥まっていて道路から見えない→ドロ的には見つかりにくく仕事がやりやすい
ということも有るが
これもやっぱり近隣の環境次第だし
旗竿じゃなくても家の造り方次第で同じことだな。

[749: 入居済み住民さん]

＞＞７４７さん
土地に関して、竿の部分に取り決めはありませんか？
常識的に考えれば共有道路ということになるんでしょうけど…。取り決めがなければ、非常識な人ならわかりませんよね。まずは土地の購入先に確認をしてみたら。

上下水は旗部分まで引き込み済みですか？竿の入り口までだとかなりの距離を引きますよ。その場合、お隣と共同で引き込むのでしょうか？竿の自分の敷地の下を個別に引き込むのでしょうか？旗が１００坪というと敷地の建物の配置も奥になると建物までの配管は３０ｍにも４０ｍにもなりますね。経験者として、かなりここに費用を取られますので、事前に想定しておいてください。

７４８さんもおっしゃっていますが、日当たりや防犯は旗竿だからというよりも周辺環境の方が大きく影響しますね。

[750: 匿名さん]

3mある竿であれば協定はないでしょうから、竿をどう使おうと隣の自由だし、あなたも自由。
お互いに竿を使わず広く使いましょっていうのは強制できないです。
ただ、旗が100坪くらいあり、竿が非常に長いのであれば、竿を駐車場にはしないと思いますよ。
車と玄関が遠くなると不便な事が多いと思いますので、玄関に近いところに車を置くと思いますよ。

[751: 匿名]

７４７です。〉〉749さん＆750さん、土地の購入先に確認しました！お隣りさんもうちと同じ竿部分を共有道路希望の考えだそうです(^_^)上下水引き込み関係確認済みです。お互い竿部分を自由としても、半分コンクリート半分砂利になってしまったらおかしいですね。それは話し合いで一緒に一つの業者へ工事を頼み、費用半分ずつとなるのですかねぇ？話し合い…お互い納得な費用… 大変そうです(¨；)これも旗型地のデメリットと言えるのでしょうね。