旗型の土地ってどうですか？

[シロ]

「30坪以上の敷地で、自動車２台＆物置を置きたい」という希望のもと、埼玉県戸田市あたりで建売を探しているのですが、私達の予算内では、車を縦列駐車した奥に玄関のある、いわゆる旗型の物件しか見当たりません。仕方ないのかなぁ、と思いつつも、町で旗型の家を見る度に、「道路から自分の家が見えないなんて・・・」と、ブルーな気分になってしまいます。「そんなことない！旗型もいいよ！」という意見があったら、是非聞かせていただきたいです。よろしくおねがいします。

[702: 大学教授]

＞700

どっちだろう？

わたしだよ。　ｂｙにしおかすみこ

[703: 伯爵]

701さんへ

その通り！ロケーションだよ。
思うに、旗竿よりも高く売れるのが整形地だという定義で良くないだろうか。
つまり、旗竿が劣っているのではなく、整形地が優っているんだよ。
ただ、前提としては、ロケーション。ロケーションがよければ、旗ざおでも売れるのさ。

もちろん、整形地の方が高く売れるのだが。

[704: 匿名さん]

不動産価値と人気がある土地は、同じではないかも。
大きめの北側接道で南が開けている土地をを２区画で開発、手前の区画が整形・後側の区画が旗竿の場合、後側の区画旗竿のほうが、前側の区画より、日当たりが良いことになる。この場合不動産価値は整形の前側の区画だが、人気があるのは、後側の旗竿になる。つまりすぐに売るなら、前側の整形地、長く住むなら、後側の旗竿になる。（我が家の事例）

[705: 匿名さん]

旗ざおで必要なのは、専通が短いこと、専通の間口が十分なこと、敷地部分が大きい（１５０〜２００㎡くらい）こと。

間口２ｍ程度の３０坪の旗ざおは、ひどく価値が落ちる。
嘘だと思うなら、固定資産税の縦覧で自分の旗ざおと隣家の整形地の価格を調べてみると良い。
４割は安いはずだ。

[706: 匿名さん]

旗竿でもいろいろありますからね〜。ロケーションも確かに大きいですよ。
しかし手出ししてはいけない旗竿もあるのは事実。固定資産税評価額がどうとか、評価の仕方はいろいろありますが、一番大切なことは、いくらで買ってくれる人がいるか、と言うことではないでしょうか。いくら安くても、買いたくない土地・住みたく無い土地というのもありますよ。
　都心部・人気地区の整形地になると、ほとんど業者間で取引されて、フリーの土地が表に出てくることはほとんど無いでしょうね。それぐらい人気があると言うことでしょう。

[707: 匿名さん]

私の住む都内城西地区では、ほとんどの旗竿が敷地延長で分筆した狭小旗竿です。
40/80の一種低層住専地区の30坪未満の土地に、ロフトと称する3階建てや、旗の部分いっぱいに建てられた違法物件が6千万円もします。
こんな物件を買ったら、売却するのに苦労するでしょうね。

[708: 購入検討中さん]

>>705

へー、固定資産税の縦覧って他人の所有地も見られるんですね。
参考になりました！！！

[709: 匿名さん]

>707
本当に違法物件なのですか？外から見てそう見えるってだけでは？本当にロフトであれば、法的にも３階扱いではないのですし。敷地ぎりぎりというのも感覚的なものでしかないかもしれませんよ。いまどき堂々と建蔽率やら容積率をオーバーするのは難しいと思うのですが…

[710: 707]

業者は何でもやります。
連棟を分割して土地も敷地延長で分筆。
ロフトにはしっかり天井と階段あり。
そもそも、40/80地域の狭小な旗竿地では無理がある。

[711: 匿名さん]

それは、業者によりけりじゃないかな？
優良業者と・悪徳業者、不動産・建築業界に限ったことではないし。

[712: 匿名さん]

今年６月から、建築基準法が変わって違反建築物の罰則が厳しくなったから、
建築業者も、「免許の停止や取り消しのリスク」を負ってまで違反建築はしなくなるんじゃないかな。

あと、>>707さんが言っている様な、建蔽・容積率の低い地域での違反物件の分譲地では、旗竿地の住宅も整形地の住宅も違反物件になっている事の方が多いでしょ。

あとから分筆して、違反物件になる分譲の場合、
むしろ、旗竿地の方が、敷地延長分の土地の（建坪、述べ床に対する）ゆとりがある分、建蔽・容積率の違反にならないですむ可能性は高い。

[713: 707]

確かに建蔽率・容積率の低い地域のミニ戸は、地型にかかわらず違法物件が多いようです。
建築基準法が厳しくなって、建築確認に時間がかかるようになったとは
聞いていますが、違法物件排除に効果があるのでしょうか？

[714: 購入検討中さん]

立地・広さ・日当たりなど申し分ないのですが（価格は少々予算オーバー）、接道が２．３ｍ（斜めに接してるので幅は２ｍくらい）で、竿の長さは１５ｍってどう思いますか？　何度か車を出し入れさせてもらいましたが冷や汗ものです。特に大きい車でなければ通れることは通れます。
広さの割にはとても安いので買おうかと思っているのですが不安です。

[715: 匿名さん]

いつから売りに出している物件？

[716: 敷地園長]

竿の長さ15ｍとは・・・・・・
周囲の標準地価の半値以下でしょうね。
私は買いませんけど。

[717: 匿名さん]

幅2ｍは厳しい…
そこに新築するおつもりだとするとなお厳しい。トラックが入れず工費がかさばると思います。

[718: 匿名さん]

>>708さん
固定資産の縦覧期間中には、賦課期日（１月１日）に固定資産を所有する納税義務者なら、同一区域内（市町村単位、但し、行政区がある政令指定都市は、行政区内）の土地あるいは家屋の価格の縦覧ができるんですよ。
数年前に地方税法が改正されていますよ。（納税通知書は持参してね）
（縦覧できるのは、価格、地積、所在地番です。所有者名などは見れません。家屋しか持ってなければ土地は見れない。）
但し、借地借家人など地代の支払いをしている人などは、縦覧でなく、該当の土地のみの「台帳」を「閲覧」できます。（当然、賃貸借契約書や本人確認できる身分証明等が必要）

[719: 匿名さん]

>>714さん
間口が２ｍ、専通が１５ｍでは、建築確認が下りないんじゃないですか？
そこの市町村の建築事務所に土地の図面を持っていって確認したほうがいいですよ。
その土地は安くても、家を建てるために隣接地を買ったり、借りたりしないと建築できないおそれが有りますね。
あと、専通が長いと道路までのガスや上下水道の配管工事のコストが高くつきますよ。
電灯線も他人の敷地の上空を利用するとか、長いので自前で電柱を敷地に立てるとか、不利な問題がたくさんでます。
結局、家を建てるには、高い買い物になる可能性が大きいですね。

[720: 匿名さん]

路地状敷地の竿部分は「幅が２ｍの場合、長さ２０ｍまで」建築可になってる自治体が多い。
でも厳しい所だと「幅２ｍの場合、１５ｍまで」って所もある。

１５ｍあれば、車２台止めても、空いたスペースで玄関前に門やアプローチを作れる広さだね。
使い勝手を考えると、あと５０ｃｍ（有効で２．５ｍ）広ければ、他の条件の立地・日当り・広さ、がいいみたいだから、おしいんだけどね。

[721: 匿名さん]

車2台置いた幅2ｍの旗竿を、15ｍも入ってくるのは配達の人くらいじゃないのかな？
玄関やアプローチは接道部に造らないのでしょうか？