東京湾岸の超高層タワーマンション （その６）

[匿名さん]

東日本大震災後も人気の東京湾岸のタワーマンション。

今後も人気・資産価値は上昇しつづけると思いますが、みなさんのご意見は？


前スレ
東京湾岸の超高層タワーマンション （その５）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178288/

[359: 匿名さん]

へえ。埋立地だったら断然タワマンでしょ。
建物も頑丈だし、杭も深くまで到達してるし。
何より安い。

団地型は内陸部でも危ないよ。手抜きしほうだい。

[360: 匿名さん]

でも値上がりしてるって事は教訓を生かした結果なんだと思うよ。
帰宅難民は東京の癌だよ。交通網に頼り過ぎなんだよ。

[361: 匿名さん]

埋立地の中古の急落が全てを物語ってるでしょ。

[362: 匿名さん]

タワマンも手抜きして大騒動になった例が過去にある。

[363: 匿名さん]

埋立地全体は知らないけど、豊洲のタワマンは値段上がってきてない？
震災直後は3割くらい下落してたのに、最近は震災前とほとんど変わらん。
ちょっとは安いかな。

[364: 匿名さん]

タワマンの手抜きは、施工中の検査で１００％判明するよ。
団地型は、検査がないので、１００％手抜きされたままになる。

[365: 匿名さん]

また今月も下落が続きましたね。

[366: 匿名さん]

埋立地なんか住みたくない＋タワマンなんてゴメンだ

＝豊洲はありえない。

[367: 匿名さん]

確かに、いくら安いとはいっても
安全を考えたら、豊洲は避けたいかも。

[368: 匿名さん]

安全性なら豊洲じゃない？

他に、めぼしいマンションで豊洲より安全なところってある？
豊洲はかなり上位だと思うよ。

災害に強いエリアマップとか公開されてるから見てみたら？

[369: 匿名さん]

連投ごめん。

高くて安全なところって言ってもなぁ。。。１００％安全なところじゃないし。
高いだけで意味がないっていうか。。。なんだかなぁ。

やっぱり豊洲が良いと思うよ。

[370: 匿名さん]

豊洲のどこが安全なの？立派に液状化したし。

東海大地震の長周期振動では、被害が確実だし。

[371: 匿名さん]

日経ケンプラッツより
「長周期地震動により『死を覚悟するほどの恐怖』を感じた理由」
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110513/547389/?...

東京圏で最大の恐怖を感じた人は、超高層ビルの上層階にいて、ゆっくり、大きく、
いつまでも続く長周期地震動に、翻弄されていた人たちに違いない。
「震災当時、私は会社におりました。当ビル31階の横揺れは凄まじく、
　とても立っていられる様な状況ではありませんでした。耐震性に優れていると
　分かってはいても、死を感じる程の恐怖に見舞われました」(同)

長周期地震動とは、周期が数秒から10数秒程度の地震波による大地の揺れのこと。
震源から遠く離れた場所に建つ、超高層ビルや石油タンクなどを共振させる。
首都圏における長周期地震動はどんなものだったか。主に東京・新宿地区にあるK-NET新宿や
東京都庁舎における記録などを中心にしてまとめる。ひとつの地点ですべての記録が
まとまればいいが、そのようなケースはまれなので、近辺の記録を寄せ集めることも必要になる。
このうち、K-NET新宿観測点(TKY007)とは、新宿区上落合2丁目553-7のことだ。

K-NET新宿における東日本大震災の観測値、2004年新潟県中越地震の観測値、
2007年新潟県中越沖地震の観測値を比較する。
　(1)東日本大震災観測値(防災科学技術研究所のデータ)
　　速度応答スペクトル(数～10秒)　30～45cm/s程度
　　継続時間600秒程度
　(2)2004年新潟県中越地震(M6.8)観測値(東京大学地震研究所)
　　速度応答スペクトル(数～10秒)　20cm/s程度
　　継続時間150秒程度
　(3)2007年新潟県中越沖地震(M6.8)観測値(東京大学地震研究所)
　　速度応答スペクトル(数～10秒)　20cm/s程度
　　継続時間180秒程度

このように、今回の長周期地震動はM9と規模が巨大な割には、
速度応答スペクトルはM6.8の2004年新潟県中越地震や2007年新潟県中越沖地震を
少し上回る程度で収まった。一方、継続時間は今回が600秒も続いたのに、
2つの新潟県地震では150秒から180秒程度にとどまった。

古村孝志東大地震研教授の分析によると、
「地震波の伝搬経路や関東地方の地下構造などの影響と考えられる」(日経BP社ケンプラッツ)。

＞要するに、今回の長周期地震動は「最悪」ではなく、むしろ「穏やか」であってくれたのである

[372: 匿名さん]

耐震構造は柱や壁の強さや粘り強さを高めることで、地震による強く激しい揺れに耐えようとするもので
柱をより太くしたり壁を厚くしたりする必要があります。しかし、そのため居住面積や空間構成の企画に
影響を及ぼす場合が多く、また、建物重量も増大するので基礎や地盤の状況によっては杭等にも影響がで
る場合があり、コストにも影響してきます。
これに対し免震タワーでは、地震による強い揺れそのものをゆっくりとした穏やかな揺れに変えるため、
構造体の割り増し等は必要ありません。建物は静かに揺れるため、建物自身はもちろん建物内部の被害や
それに伴う人的被害をくい止めることができます。工期やコストが抑えられるメリットも有ります。
耐震タワーマンションと免震タワーマンションの居室内を見れば、違いに気がつく筈です。免震がもたら
す構造的な自由度は、住戸割や間取りの柔軟性を高めるばかりか、エレベータコアの配置計画やそれに伴
う構造壁の配置等もより柔軟にするなど共用部のデザイン計画にも大きな自由度をもたらします。

が、唯一の欠点が共振です。
特に23区では免震タワーマンションが共振する可能性が高い事が分かり、今後の対応が待たれるところで
す。免震の恩恵である筈の構造的な自由度が逆に刃となり、構造物にダメージを与えかねないのです。

共振が危惧されている訳です。 短周期地震動に対しては有効なだけに、今後の技術的ブレークスルーが待たれます。

免震タワーマンションは非免震のタワーマンションに比べ固有振動数が長周期側にシフトしており、

【（参考）超高層建築物等の固有周期 】
建築物の構造と規模 　固有周期の目安
高さ60ｍ（20階建て程度） 　１～２秒程度
高さ200ｍ（50～60階建て程度） 　４～６秒程度
免震建築物 　最大８秒程度

躯体の固有周期を長周期化するのですよ。
上記数値を見れば明白かと。

http://www.geo-yokoi.co.jp/News/Choukousou.htm
>免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトする。
>つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期振動に共振しやすくなっているのである
これ↑設計事務所のＨＰより

http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/shutochokka/12/shiryo2-2.pdf
これ↑見ると、豊洲１～３丁目は震度７直撃で、真っ赤なんだけど。

[373: 匿名さん]

あらあら妄想ですか？

液状化ってタワマンエリアじゃないところじゃなったっけ？しかも水溜り程度？？？
何か被害ありました？（笑）

必死になってそんな事やっても、君が買えるようになるわけないじゃないの。

諦めて、千葉や埼玉でタワマン選んでたほうがいいと思いますよ（にっこり）

[374: 匿名さん]

今回の巨大地震は宮城沖が震源で、元々その長周期振動の関東への影響は少ないとされてました。
（とはいえ、東京タワーのテッペンをヒン曲げ、市原の石油タンクを燃やしましたが）

これを↓みれば一目瞭然ですが、東海地震ではそうはいきません。
http://www.jishin.go.jp/main/p_hyoka04.htm#choshuki
揺れ自体は震度５強ていどで、一般住居の被害は今回同様でしょうが、
関東は長周期振動の被害が大きくなると予想されます。
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/09_choshuki/choshuki2009_c2.pdf
（２頁目の地図で関東は真っ赤）

東海地震も今回と同じと考えたら、えらい事になります。
だから、先日発表の日本建築学会の声明も、東海・東南海・南海地震を対象にしたもので、
最も発生可能性の高かった「宮城沖」のミの字もでてきません。
http://www.aij.or.jp/jpn/databox/2011/20110309-1.pdf

既にタワマンにお住みの方々は、是非早急に長期振動対策を管理組合で協議なさって下さい。
また購入検討中の方は、どうぞ長周期振動対策済みの物件を優先して下さい。
命の問題ですから。

[375: 匿名さん]

そもそも長周期の波は、深い地下構造の影響を受けやすい性質があります。
特に、深い地下構造が凹状の形になっているところ（関東平野の様な堆積盆地）では、
その中に堆積した軟弱な地盤により揺れが増幅したり、表面波と呼ばれる
地表に沿って伝わる波が発達したりして、揺れの継続時間が長くなってしまう傾向があります
それに加え↓にあるごとく、
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/09_choshuki/choshuki2009_c7.pdf
震源域および震源域から予測対象地域までの主要な伝播経路
（地震動が伝わっていく経路）の内、海域に存在する付加体が
長周期地震動に大きな影響を及ぼします。
即ち、東北～関東と東海～関東では、地下構造に違いがあり、
その結果↓の図に表れるごとく、長周期振動の強さも違うのです。
http://www.jishin.go.jp/main/p_hyoka04.htm#choshuki

[376: 匿名さん]

東海地震でミンチになりたくなけりゃ、湾岸の免震タワマンはよした方がイイ。

[377: 匿名さん]

あらあら。焼死や圧死のほうがお好み？

湾岸タワマンのほうが断然安心だよ。
でも、「スーパーゼネコン」施行を買う事。
家族が大事ならね。

これが一番大事なことだよ。今住んでる賃貸マンションがスーパーゼネコン施行じゃないならすぐに引っ越す事。

[378: 匿名さん]

耐震性なんか気にしてないから、賃貸団地になんか住めるんだよ（笑）

[379: 匿名さん]

東海地震は、東京では揺れ自体は震度５強ていどで、
一般住居の被害は今回同様でしょうが、
関東は長周期振動の被害が大きくなると予想されます。

即ち、非タワマン物件には被害がないのに、タワマンのみ大惨事になります。
ゼネがどこだろうと、長周期振動は容赦しませんよ、デベ営業クン

[380: 匿名さん]

いまどきのタワマンで長周期の被害を受ける物件なんかほとんどねーよ（笑）
どこまで不勉強なんだか。

[381: 匿名さん]

耐震性？中古ならいざしらず、アネハ以降の新耐震基準適合マンションは差が無いよ。

スーゼネだって欠陥マンションはあるし。

問題は、施工云々じゃなく、超高層か否かにアル。

[382: 匿名さん]

まぁ、タワー買うなら埋立地は避けるってことだね。

[383: 匿名さん]

あらあら。
スーパーゼネコンのマンションに住めない人かな？
中小の施行会社なんて手抜き多いよ。しかも、誰もチェックしないから。。。どうなってるか誰もしらない。

さすがに怖くてスーパーゼネコン以外の物件なんて住めないよ。

[384: 匿名さん]

一度、自分が住んでる団地の耐震性を調べてみたら？

誰も教えてくれないと思うけど。だって。。。。調べたらきっと。。。。

早く安全なところに引っ越せればいいね。
スーパーゼネコンじゃないと危ないよ。

[385: 匿名さん]

380がデベ営業なら、事実不告知で処分されます。
２年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。

使用者責任で法人に対しても１億円以下の罰金刑です。

日経ケンプラッツの「日経アーキテクチャー」７月１１号
「鉛ダンパーに亀裂　顕在化した『取替え問題』」（会員専用ページより）
https://kenplatz.nikkeibp.co.jp/premium/dl.jsp?id=2064131

この後半部分の非会員には読めない記事より・・・

「（石巻赤十字病院の被害について）Ｕ字形鋼材ダンパー４６基すべてにボルトの緩みや
　塗装の剥がれ、塑性変形が見つかった。・・今後ダンパー一基を取り外して、鋼材の
　疲労状態を詳しく調べる。罫書き線から読み取れるのは大きな変形だけ。小さな変形を
　繰り返し受けて、披露が蓄積している可能性もあるからだ。」１８頁
「今回の震災で免震建物の課題として浮かび上がったのは、ダンパーの変状だけではない。
　例えば、免新装置の応急点検をすぐに実施できなかった。日本免震構造協会は、
　震度５以上の地震があった場合、技術者が直ちに点検するように求めている」１９頁
「免新建物は通常、応急点検のほか５年や１０年おきに実施する定期点検を条件に
　性能評価や建築確認を受けている。ところが費用負担などを嫌って『半数の免新建物が
　定期点検していない』」１９頁
「ダンパー交換の難しさも浮き彫りになった。交換できるように設計しているものの
　交換のしやすさは設計者によってまちまち・・」１９頁
　（くだんのエクセルイン古川での交換の困難ぶりに言及）
「免新装置の調達も容易ではない。エクセルイン古川では、当初のメーカーが事業から撤退。
　別メーカーからの納品に時間を要した。」１９頁
「今回の震災では、免震建物の外周に設けたエキスパンションジョイントなどが破損する
　ケースも目立った。・・石巻赤十字病院の場合、合計１０００万円ほど掛かるという」１９頁

[386: 匿名さん]

住民板の二子玉川ライズスレより。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142967/85
No.1055 by 匿名さん　2011-03-25 21:47:53
>9cmは揺れじゃなくってズレです。
>横揺れで地盤がズレて免震プレートが9cmスライドして未だに戻っていませんね。
>エクスパンションのズレがでたという意味です。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142967/86
No.1068 by マンション住民さん　2011-03-27 18:24:38
>免震構造が全面に出てるけど・・・・・
>揺れるし壊れるし
>ライズを買って悔やんでいます。
>駅から遠いよ〜
>後三年経ってからで良かったかもね？値段下がりそう

No.768 by 匿名さん　2011-03-28 11:54:24

同じく二子玉川ライズスレより。やはり免震装置は、多額の費用かけて修繕するんだね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142967/86
No.1069 by 匿名さん　2011-03-27 18:48:06

>>1067さん
構造屋です。
>免震装置システムは大きな地震を受けた後には必ずその直後に速やかに
>影響の有無を詳細に確認する応急点検を行う必要があり、これは建築基準法でも定められています。
>揺れによって激しく損傷を受けたベアリングと摩耗した積層ゴムの保守交換を
>一カ所づつ交換する作業をします。
>正確にいうと、5cmのズレを復元するというより、ピット内部に入って積層ゴムや
>鋼鈑プラグの5cmの歪みをもとの正常な位置に戻しながら摩耗部品を交換する作業を専門業者が行います。
>免震装置を一カ所元の位置に戻す保守点検は一カ所約1日かかり、概ね一機当たりの工事費は
>100万円と言われています。ですから仮にライズ全体で免震が100機あると計算すると全体で1億。
>1000戸数で割ると、一戸当たりの金額は10万円程度だと推測できます。

[388: 匿名さん]

誰が見ても、必死になってるのはネガ。
震災直後は豊洲も3割安で買えたのに、いつの間にか震災前と同じ水準に戻っちゃったからねぇ。

必死になるのも仕方ないのかな？（笑）

[389: 匿名]

宅建業の監督処分を指摘された途端
レスが止まったのにゃ笑った。

[391: 匿名さん]

素人だけど、タワマン安値で買えるのは今ぐらいだと思うよ。
自分はリーマンショック直後に値切って買ったけど。
やる人は地震直後からこの半年で値切って買ったと思う。
もうそろそろデベさん強気に転じると思うよ～

[392: 匿名さん]

安い時期に買うのが投資の基本だよ。（笑）

[393: 匿名さん]

こうやってババを掴ませようとする不動産屋ばかりですよ、湾岸埋立地は。
そこで引っかかる人はいろんな投資話で損してきた人でしょう。

[394: 匿名さん]

必死なのは明らかにデベ営業か売り抜け損なった住民でしょ。
買い煽る理由が明白に存在する。

[395: 匿名]

とにかく売り逃げ急げよ。
次の大地震が来る前に。

[396: 匿名さん]

首都圏マンション　震災による「内陸シフト」はまだ発生せず

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110925-00000003-pseven-bus_...

「3月11日の東日本大震災を契機に、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築・中古分譲マンション市場には、どのような変化が起きているのか。今回は、2011年5月末までのデータを基に、首都圏のマンション販売戸数・販売価格の動向、そしてマスコミで騒がれている「内陸シフト（マンション開発や購入者ニーズの湾岸エリアから内陸エリアへのシフト）」は本当に起きているのか、東京カンテイの市場調査部主任研究員の井出武氏が解説する。

　＊　＊　＊
　まず、マンション価格に関しては、現在のところ新築・中古ともに「下がっていない」というのが、結論だ。新築マンションの価格（平均坪単価）は、むしろ上昇している。これは、震災の影響でマンション供給立地に偏りが生じたため（湾岸エリアの手ごろな価格の新築物件が減少したため）であり、価格は事実上、変化がないと見るべきであろう。
　
　中古マンションの平均坪単価に関しても、震災の前後で大きな変化は生じていない。首都圏の中古マンション価格は今年の1月以降から若干下落傾向にあり、震災後もそのトレンドが続いている。
　
　また、大震災の影響により、マンション開発の中心が湾岸エリアから内陸へシフトするのではないか、との見方もあるが、現在のところ、そうした「内陸シフト」は起きていない。湾岸エリアのマンション開発計画や、着工・分譲予定が相次いで見送られる一方、内陸エリアの計画の多くが予定どおりに進んでいることから、デベロッパー各社がマンション開発を内陸へシフトしたように見えるだけだ。
　
　東京都の湾岸5区（江戸川区、江東区、港区、中央区、品川区）と、内陸5市区（世田谷区、三鷹市、国分寺市、府中市、立川市）に分け、両エリアの新築マンション分譲戸数と中古マンションの流通事例数の割合を比較してみた。
　
　その結果、新築マンションについては、湾岸5区エリアの分譲戸数の割合は震災後も増加傾向にあり、「内陸シフト」は見られない。中古マンションの売事例数の割合も、内陸5市区が約70％、湾岸5区が約30％と、震災前からほとんど変化はない。仮に、震災を機に、マンション購入希望者の間で内陸エリアの物件に対するニーズが急速に高まっているならば、動きの早い中古物件では、内陸エリアの流通事例数の割合が高まるはずだが、現在のところ、そうした動きは見られない。
　
　ただし、これらの傾向は、あくまでも「現在のところ」という注釈がつく。マンション開発には、用地の取得から着工、販売まで、早くて1年、通常は2年以上の期間を要する。大手デベロッパーは都心や湾岸エリアの開発に注力しており、内陸・郊外エリアの用地取得に動いていないところが多いが、郊外のマンション開発を得意とする中堅デベロッパーの中には今後、内陸志向を強めていくケースが出てくるかもしれない。」

[397: 匿名さん]

また東京カンテイの提灯記事か。

[398: 匿名さん]

>>396
>震災の影響でマンション供給立地に偏りが生じたため
>（湾岸エリアの手ごろな価格の新築物件が減少したため）であり

って、内陸シフトが始まったていう事じゃん。自爆すんなよカンテイ。

[399: 匿名さん]

お気の毒に。
事実て時に残酷ですね。

でも誰だって帰宅難民と満員電車はツラいと思う
いまさら内陸方向は無いわ。

[400: 匿名さん]

それ以上に、埋立地はないってことがはっきりしましたね。

[401: 匿名]

地震がいつ来ても良いように、今を楽しく有意義に過ごさなくちゃ。
どの地域の住まいでも満足してればOK。

[402: 匿名さん]

あらあら。
豊洲の中古価格も微増だそうですね。

[403: 匿名さん]

都心部湾岸スレばっかが上位になるけど、他のエリアにはみんな興味がないのかな？

[404: 匿名さん]

今のところ興味がないです。
震災で値下がり期待があるのは、このエリア。
必ず下がりすぎるのが相場。あとで値上がりする可能性が高いですから。

タワマンが安く買えるのも魅力です。

[405: 匿名さん]

つまり湾岸エリアは相変わらずの人気ということか…

[406: 匿名さん]

当たり前でしょ。
大した被害がなくても、「被害があった。液状化。液状化」って騒ぎ立てるのは、これが目的。
実際、震災直後は3割近く値段が下がってた。


阪神大震災時も、震災後半年で底値まで下がった。3年かけて値上がりし震災前以上の価格までになった。

[407: 匿名さん]

歴史は繰り返す。