シティテラス南行徳

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/30303/

＜全体概要＞
所在地：千葉県市川市南行徳3-24（テラスA）、3-23-3（テラスB）
交通：東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩10分
総戸数：149戸（テラスA）、89戸（テラスB）
間取り：2LDK・3LDK
面積：55～67.77平米（テラスA）、55.49～68.85平米（テラスB）
入居：2013年1月下旬予定

売主：住友不動産
設計・施工：新日本建設
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.20　管理担当】

[762: 購入検討中さん]

通勤に物凄く便利だし、広さは取りあえずは充分、駅までも徒歩で自分8分強、妊婦嫁11分強だったので申し分ないですが、いかんせん学校が・・・
まだまだ先の話ですが、中学の学区が偏差値30台の高校の隣だというのが心配。
しかも、浦安高校も含め、近隣の高校が千葉で最低ランクのところしかないというのが・・・
皆様は、お子さんの中学高校はどうされるのでしょう？

[764: 物件比較中さん]

ここはまずどのテラスを選ぶかというところから迷ってしまいます。それぞれの利点欠点が明確にわかれば良いのですが・・。
エントランスがそれぞれ別に用意されているのですよね、戸数の違いもありますから敷地内の静かさなど考えるとＣは良さ気。
でも逆に物寂しい感はないだろうかという考えも。

共用を頻繁に使いこなすという生活ならこれらと同じ場所にあるＢが。

Ａは最南、戸数が多くて一番活気がありそうです。
加えて南に何も無ければバルコニーからの見晴らしが付いてきそうです。

[765: 匿名さん]

それぞれにそれぞれの良さがありますよね。
メリットのどの部分が自分の家族と合うかをよく考えてみることが必要でしょう。
あとお値段も我が家の場合は重要かな（笑）
間取り図を見ていろいろと悩むのはとても楽しいですよね～。

[766: 匿名さん]

Aはすごくいいですよね。
家にいる時間が長い場合は、特に明るさが求められるのですごく良いんじゃないかと…。

Cタイプはリビングが横長なので、ダイニングセットとソファが両方難なく置けて
良いなぁと思います。
収納もまぁまぁありますし。

[767: 匿名さん]

正方形のリビングだとダイニングセットとソファとテレビの配置が難しいんですよね。
家を買うことになって初めて分かったんですが。
長方形だと結構そういうのが容易いので、
そういうのを見て住む人の事を考えているかどうかってわかるなとつくづく感じています。

[768: 匿名さん]

中高については、中学は公立にしようかなと考えています。
受験で借りに受かって近くの学校に行ければいいのですが、
やはり遠くまで通わせるのはリスクがあるかなぁと。
過保護でしょうか。
高校生になれば大丈夫かな！？とは思うのですけれどね。

[770: 匿名さん]

やっぱり売れ残り。まあ当然の結果ね。千葉の南行徳に魅力などないもん。

[771: by 匿名さん]

南行徳駅北口から徒歩1分に市川市南行徳市民センターがあります。
1Fが市民窓口。
2・3Fが南行徳市民談話室
4〜6Fが南行徳保健センター
戸籍・住民票の受付・住民異動届・各種証明書の発行・印鑑登録・市民税関係さらに
国民健康保険・年金関係すべてこの市川市南行徳市民センターで
対応してもらえるのでとても便利です。

[772: 匿名さん]

あるのは知っていましたが、そこまでできるのですか。
基本、市役所本舎に行くことはなさそうですね。
駅周辺で行政絡みの書類が受け取れるのはかなり便利かと。
住民票くらいは本舎に行かないといけないかなと思っていました。

[773: 匿名さん]

物件から徒歩で行ける場所に東海面公園があります。
この公園緩やかな坂の築山を初めアスレチック・遊具広場・ウォーキングが出来る
周遊歩道などもあり桜の木も植えられているので春などはお花見も出来ます。
さらに少年野球場・子供用ミニプールもあり子供用プールは
夏のみ無料開放されています・
後この公園の西側に竜宮様と呼ばれる社があります。
もとは南行徳駅前付近にあったのですが駅前の区画整理後ここの公園に
移動されたようです。
毎年竜宮祭りが行われこの社の竜宮様は、地域の人に守り神として親しまれています。

[774: 匿名さん]

環境としては（学校や教育環境以外は）いいと思いますし、価格面も、決してお得感のある値段ではないですが、常盤台の同社の物件のように相場をはるかに超えた馬鹿みたいな価格設定をしているわけではないのですが…
売れ残りの数の多さが気になります。先月MRを見に行った時点で、半数近く（テラスA149戸のうち約70戸）が売れ残っていました。完成から1年経つにもかかわらずです。
転勤になった場合や万一売却したい場合など、この売れなさ・人気のなさはかなりマイナスになるかとやはり躊躇してしまいます。
さらには、修繕積立金や管理費、駐車場代なども、あまりに売れ残っているようでしたら将来的には入居戸数で割り振られ可能性も考えられますから、下手をすればそれらが当初予定よりも倍になる、ということもありうりますし。
常盤台のマンションなんか、発売から4年経っても大量に売れ残っていて、中古が新築よりはるかに安い価格で投げ売りのように売られていますし…

[775: 匿名さん]

ちなみに、ここの物件の１階で、専用駐車場がある物件がありますが、専用駐車場に車だけじゃなく自転車やバイクをおいても問題ないんでしょうか。
三菱地所なんかの物件だと専用駐車場がある物件はほぼサイクルポートもあったのですが、こちらは見受けられませんでした。子供の多い家だと、サイクルポートの有無でかなり違いますので。

[776: 匿名]

その常盤台というところは４年経っても大量に売れ残ってることで実際に負担が倍になったの？

ちなみに、１階の専用駐車場付きにはサイクルポートありますが…？

[777: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[778: 匿名さん]

一言だけ。
魅力の有無（価値の高低）を判断するのは、売り手ではなく買い手です。

[779: 匿名さん]

ここはほとんどが７０㎡弱の３ＬＤＫと、大規模のわりにプランバリエーションが少ないのが弱点と思う。
立地や設備はまあまあいいので、いろいろなプランがあればまた違ったのではないか。
狭いニーズしか対応できないわりには健闘しているほうだと思ったが。

あと売れ残りの管理費のことは心配ないんでは。販売員に聞けば分かる話です。

[780: 匿名]

今日チラシが入ってました。近隣マンションは続々と完売してるのにシティテラスは何故売れ残ってしまうのでしょうか?特に購入したいとかではなく気になりました。住友不動産の評判とかも関係あるのでしょうか?

[781: 物件比較中さん]

780
根本的には、検討者や購入者に対する住友の姿勢でしょう。
少しでも高く売り付けてやろう、儲けようという姿勢が、販売価格を高くして、結果皆買わなくなります。
仮に販売価格が安い物件がでたとしても、かなり吹っ掛けられてると思われますので売れないです。
どうせ売れないなら、できるだけ踏んだ食ってやろうという姿勢が、世の中全体にしれ渡っているのが

[782: 匿名さん]

少しでも高く売ろうとするのは他の会社も同じじゃない？ただし他社はいざとなったら値引きをするのに対して住友は頑なに値引きをしない。近隣の完売したマンションは小さかったうえに結構な値引きをしていたけれど、シティテラスは値引きしてないから、そういうことも販売期間に差が出る原因じゃないのかな。

[784: 匿名]

受け取り方は人それぞれ

[785: 購入検討中さん]

これからも値引きはないのでしょうか？
少し期待。

[787: 匿名さん]

売れてる個数で言やぁ、110戸超だから近隣のマンションと比べてもね。

[789: 契約済みさん]

契約しました。

この辺の物件は全部見ました。最後まで悩んだ物件があったのですが、トータル的にみてデメリットが少ないこちらに決めました。
ネガで売れ行きの事をいわれてますが、契約してる数ではこの辺で一番だと思いますので気にしないことにしました。

[790: 購入検討中さん]

契約したのですね。悩んでいます。
A B c　のどの辺りのお部屋を契約したのですか？

[791: マンコミュファンさん]

Aの見晴し、Bの便利さ、Cの独立性。
３棟それぞれの良さがありますね。

[792: 匿名さん]

もうすぐモデルルームもなくなるのですね。いまなら抽選でタラバガニや和牛が当たるチャンス。

[793: 匿名さん]

どうしてモデルルームが、なくなるのですか？

[794: 匿名さん]

モデルルームじゃなく、近隣のダイエー内にあったショールームが閉鎖ですね。
案内が来ていました。
むしろ、モデルルームは新たにマンション内に設置されるとのこと。

売れないものにいつまでも高い固定費をかけていられないっていうのが本音じゃないかと。
ダイエーの中にショールームをいつまでも開いていたところで、場所代ばかりがかかるだけで売れ行きにつながってないみたいですし。
やはり、東西線急行非停車駅から徒歩10分以上という駅遠物件で、全戸70㎡未満、それでいながら価格は3000万円台～4000万円台となると、条件が悪すぎてなかなか売れないみたいですね。
値下げをしてるというコメントもありますが、残り戸数が数戸みたいな場合を除いて、スミフはよっぽどのことがない限り徹底して値下げしないですし。
契約戸数が近隣で最多という声もありますが、竣工後の売れ残り戸数で言えば、近隣どころか首都圏でも有数なほど多いですから、早々にゴーストマンションになってしまわないか心配です。
この物件だけは、スミフ、というか財閥系にしては珍しく、はっきり返事をするまでは何度も何度も営業マンから勧誘の電話がかかってきましたし。
ネガという（ある意味楽観的な捉え方をする）人もいますが、現実的な話として半分未満しか入居がないなんて、管理が回らなくてゴースト化するマンションの顕在的な問題でもあるわけですから、そろそろスミフは腹をくくったほうがいいのじゃないかと。

[795: 購入検討中さん]

管理が回らなくてって、どういう意味？

売れてない部屋の管理費は住友が払っているので他の居住者には負担がいかないみたいですよ。
重要事項なんとかで説明してくれましたよ。

[796: 匿名さん]

慈善事業じゃあるまいし、まさか永遠に住友不動産が負担するとでも思ってるの？
住友不動産が負担しているのは、自社に所有権がある間だけだよ。
でもって、大量の余剰在庫がある物件をいつまでも抱えているなんて、普通はあり得ない。
通常はPFに回されるなどで、最終的には安価で賃貸に出されたり、（社会問題になっているので知ってる人もいるかと思うけど）最悪借り手がつかない場合は脱法ハウスなんてことにもなりかねず、そうなった場合は大概オーナー居住者とのトラブルに発展する。

「売れない、貸り手がつかない」マンションっていうのはこれがなかなかたちが悪くて、個人だと死なない限り不動産の所有権は放棄できないから、最悪の場合、トラブルなんかでマンションを出て行きたくとも（売れない場合は）死ぬまで管理費・固定資産税・修繕積立金を所有者が別の居住地で負担することになる。
まあ、だからそういう売れないマンションを脱法ハウスに改造して貸すオーナーなんかがいま蔓延しているわけだけど。
でもって、それをばっくれて踏み倒す輩（個人・法人問わず）が出てきたら、マンションなんていうのは管理そのものが成り立たなくなる。

[797: 匿名さん]

残り戸数が数戸～十数戸とかなら、さすがの住友不動産でも値下げして一般向けで売り切るだろうけどね。
さすがに完成1年後に3ケタレベルで売れ残っているものを、一斉値下げで一般向けに売るなんてことは住友不動産なら天地がひっくりかえってもやらないと思う。
かといって、抱えていても在庫コストが莫大に膨らむだけだから、最終的にはまとまった単位でPFに出されて、あとのあまり数戸を一般向けに細々と売っていくといったところかな。
最悪そうなった場合、居住者とトラブルにならないといいんだけど。

つうか、このぐらいの価格帯のマンションを買う人って、（このマンションの契約者スレでも「価格が安いマンションだと民度が低い」みたいな話がされていたけど）不動産という大きな買い物をするにも係わらず、事前に不動産に関して調べたり予備知識を仕入れたりといったことをしなさすぎるように思う。

[798: マンコミュファンさん]

完成後１年経たずで２５０のうち１００残っていても完成後２～３年完売でオッケーなスミフとしてはいいセンかと。この界隈の物件としても、ちっこくて値引きしても完売まで時間がかかるマンションも多いところだから、売れ行きは悪くないと思うね。

ところで７９５さんのいう「売れてない住戸」と、７９６さんのいう「自社に所有権がある間の」住戸はイコールだと思うが。７９６さんのいう慈善事業とは何ですか？あとＰＦとは？７９６さんはいろいろ知識がおありのようだけど、完成後の長期販売という普通はあり得ない販売方法をずっと前から続けているスミフですので、当然のことながらこの物件だけでなく完成後も売れてない戸数が多いマンションはたくさんありますが、そういう販売中物件で、７９６さんのところでイロイロ書いてある、安価で賃貸に出されたとか脱法ハウス化したとかいうトラブルが実際に発生した物件はあるのですか？
あるのなら説得力ありますが、ないのなら妄想です。

[799: ビギナーさん]

ゴーストマンションとか脱法ハウスだとか全く根拠のない虚言を流して何がしたいのか・・・住友の売り方をしっかりと勉強して、過去の事例をしっかりと調べて根拠を持って書き込んでもらわないと。

[800: 匿名さん]

購入者が住宅を買う際によく調べずに買う？

それこそ妄想かと。

他人の人生まで語れるなんて、素晴らしい方ですね。

[801: 匿名さん]

竣工後の売れ残りなら財閥系MのTX沿線大規模マンションが圧倒的だが、あそこも会社がデカイからいくら残っていてもヘッチャラ。
794・796・797みたいな話は、よくわからん投売りデベにいうならまだしも、資金力も体力も十分な財閥系デベに言ってもしょーがない。

[803: ビギナーさん]

＞＞802
住不の２０１４年中間決算は好調でしたけど。事実ではない「経営の悪化」、ましてや「倒産」というのは過激な煽りですね。このマンションを貶めたいのでしょうが、風説の流布的な行為は辞めたほうがいいですよ。

[804: 匿名]

妄想・虚言の発表会の場じゃないんだから、ネガるにしてもちょっとは調べたり予備知識を仕入れたらどうなの。

[806: 契約済みさん]

私の知人が住友の物件に住んでいるのですが、やはり同じような売り方で住んでからも当分売っていたみたいです。
私は知人からも聞いていたのであまり不安に感じなかったのですが、住友の売り方を知らない人だと不安になるかもしれませんね。

でも最近不安を煽る書き込みが多いですが、目的は何でしょうかね。

[807: マンコミュファンさん]

浦安にある新築物件のサンクレイドルとイニシアの２物件と比べると市川市だけあって若干お買い得なのでしょうか？

[808: 匿名さん]

あの2件よりは安いですよ。管理費、駐車場代などのランニングコストも安いですし。