シティテラス南行徳

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/30303/

＜全体概要＞
所在地：千葉県市川市南行徳3-24（テラスA）、3-23-3（テラスB）
交通：東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩10分
総戸数：149戸（テラスA）、89戸（テラスB）
間取り：2LDK・3LDK
面積：55～67.77平米（テラスA）、55.49～68.85平米（テラスB）
入居：2013年1月下旬予定

売主：住友不動産
設計・施工：新日本建設
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.20　管理担当】

[143: ご近所さん]

近所に住んでいる身としてこの物件が気になりスレを拝見しました。

人の気配が無く暗いイメージや、治安が悪いのではなどと言う方もいるようですが、
この地区は良い意味で静かですし、夜の街灯も明るく妻が酔って終電で帰っても安心して帰ってこれますよ(笑)

新築予定のマンションのすぐ近所に住んでいますが、毎朝7:25に家を出て7:38の電車に乗っています。

周辺の住民からすると、これまで静かで環境も良いこの地区に200世帯以上も入る大規模マンションが出来る事に不安を感じています。

A棟の建つ場所は長年テニスコートがありこの周辺は本当にのんびりとし穏やかな地区でした。

そんな場所にこんな鮨詰めのようなマンションをつくって本当に売れるのでしょうか？
もっと間取りに余裕をもって作っても良かったのではと思います。

この地区にこのような大規模計画をした住友さんには今でも納得していませんが、これから購入を検討している方には自分達が住むこの地区は決して悪くないと言いたい複雑な気持ちです。

まとまりの無いスレで済みません。

[144: 物件比較中さん]

間違いなく売れ残りますが、その時に売主の住友が負担をするかどうかで入居者の負担が変わりますね。

それよりも価格を高くするからランニングを安く見せるしかないのでは？
トータルで安く見せて高く売りつける手法、悉く信用出来ません。

[145: 購入経験者さん]

ここは安くない限りは買う意義なし。
マンションなら徒歩15分なんてあり得ないですよ。

このスレッド見ている限り、いつもの住友スタイルみたいですし、買った後に後悔する私みたいなパターンですね。
ちなみに森下の住友を販売当初に購入して、結局建物が完成してからも売り続けているし、結局値引きしているので価値は下がる一方です。
既に売ろうとしても買った当初の金額では売れず、入居後も管理会社にお任せで、不具合も全く売主が出てこないので何も進まずです。
ここは実家に近いのでそうはならないで欲しいですが、戸数と価格から、残念ですが、私と同じ思いをする方が多くいそうでしたので、注意喚起の意味も込めて書かせていただきました。

[146: 購入検討中さん]

ここのマンションを価格が三井さんより安ければ（３５００万以下）購入したいなと思っているものです。
地元なので、周りの環境は把握出来ています。

三井のパークホームズは安い価格だと日当たりがとても悪そうなので、
住友のシティテラスに期待してますが、価格がかわらなければ完売まで時間がかかりそうなので
マンションの価値が下がってしまいそうなのが不安です。

ファミリー層を狙ってるのに、シックなデザインで高級感を出してるみたいなのですが、
モデルルームでは高級感が感じられなかったです。
ベランダも黒の鉄柵だし窓のサッシも黒（部屋が暗く見えます）、外壁はタイルなのに各戸のベランダの壁はグレー色に塗っているだけなのですっごく安っぽかったです。玄関のインターホンもなぜか分厚くて一昔前のみたいで、三井の方が断然高級感はあります。
でも、大規模なので管理費、修繕費、駐車場代が安いです。
管理費１２０００円くらい、修繕費５６００円くらい、駐車場代７０００円～(機械式）１００００円～（平面）
管理費の中にインターネット代も含まれてます。三井は別途でした。

４月初旬に管理説明会に参加しますが、そこで予定価格が一応出るみたいなのでドキドキです。
住友さん、どうぞ一気に売れるくらいの金額を出して下さいm(_　_)m

[147: 匿名さん]

駅15分の60平米台3LDKは後々売るの大変ですか？
友人には強く進められないとばっさり言い切られたのですが…

[148: 匿名さん]

とりあえず、青田買いしないで来年の今頃に施工後に値引いて買った方がどうやら賢そうですね。
250世帯はここのみなさんの反応みてるとどう考えても完売しなさそうなので、自分は
来年また検討します。

[149: 不動産業者さん]

市川、浦安、江戸川区の物件をよく担当する不動産業者です。

リセールバリューですが、60㎡台よりむしろ『駅徒歩実質15分』の方が足かせになります。
中古をお探しの方はまず『駅徒歩10分以内』を条件にする方が多いのが実情です。

永住をお考えの方はいいですが、将来売却を考えている方は相当の値下がりを覚悟が必要です。

そもそも『新築未入居』でなくなった時点で20％値下がりするのが相場ですから。
4000万で購入した場合、3～4年後の売却相場はよくて3200～3400万くらい。

その時に住宅ローンの残債がいくらなのか。
運が良ければローン完済、ですが頭金は無くなり。資産も無くなります。

さらには数年後は当然年齢を重ねているので、住宅ローンの借入期間など諸審査が厳しくなります。

買い替えを検討する方はそこまで考えた方がいいですよ。
そこは三井の方がまだマシなのかもしれませんね。

まぁあちらは日当たりとか、設備関係で劣るので購入者の条件の優先順位によると思います。
『資産価値』だけを考えたらあちらが優れています。あとは好みですね。

買い替え検討の方は行徳駅前の伊藤忠の物件がいいんじゃないですかね。

[150: 匿名さん]

こちらのマンションの日当たりは、正直どうなんですかね？低層階でも日当たりは大丈夫なのでしょうか？

３棟一体開発だから、パンフレット等にも「完成時には眺望・通風などに影響を及ぼしますのであらかじめご了承ください」と明記されてるようなので、気になります。

同じ階・同じ部屋の広さでも、棟によって価格も違ってくるのでしょうか？

[151: 匿名さん]

>>149
ありがとうございます。それと知人にはこれだけの規模で70平米台を作らない理由も聞いておいたほうが良いとも言われました。
やはりコストの問題ですか？これだけの規模で60平米台以下の部屋がほとんどのマンションって初めてでしたのですこし驚きました。

[152: ご近所さん]

うちはここよりもっと先のマンションに住んでいるけど、１５分もかかりませんよ。
ここが１５分だったらうちもウソついてるみたいじゃないか。
149さんは本当に不動産屋なの？全然地域のことが分かってないね！

[154: 賃貸住まいさん]

昨日、事前案内会に行ってきました。
４階で３９００万。
大規模であること、ランニングコストの安さを強調し、販売中の３つの物件（三井、NTT都市開発）では絶対的一番であることを強調していました。はっきり言って強気です。
７０㎡切っているが、廊下等の無駄な部分を削って部屋を広くとりましたと言っていますが、リビングが１１畳なのは１２畳に比べて見劣りするな。
二重床、二重天井、ハイサッシは評価しますがその他は競合物件に比べて安っぽいです。
和室派の私には和室に変更出来ないのは検討対象から外れます。
床、壁、ドアの色は選べないそうです。３パターンの組み合わせを部屋ごとにランダムに割り当てるそうです。
欲しい色があれば、その色のある部屋を選べとのことだそうです。
テラスBの価格はテラスAより絶対上げると断言していました。
事前案内会は満席という割には空席が一杯でした。予約しても来ない人が多いのかな。

私の希望は３５００万ですが（事前案内会に来た方も多くが希望）、その価格ではデベロッパー自体が建設を拒否し、あり得ないと否定されました。売り手と買い手の距離感の差を強く感じました。

[156: 社宅住まいさん]

子供の進学を考えると、いよいよ本格的に買わなければいけないと思っているので、
不動産の仕事をしている知り合いと一緒に住友を見にいきました。

ＮＴＴと三井も見ましたが、その中では良い印象を受けました。
日当たりは三井にくらべて良さそうですし、駅からの距離はＮＴＴも同じくらいですけど
住友は近くにダイエーがあるし。

リビングは窓が大きいのがとにかく良かった。
ただ、食器洗浄機が付いてないのが残念でしたが・・・
どうやらオプションみたいです。

モデルルームの中には他にも何組か見学の方がいたので、
次はもう少しゆっくり平日にでも見に行こうと思います。

[157: 匿名さん]

新規物件の情報を追加です。
新浜通りにスターツの分譲予定地がありました、
福栄三丁目です。

[158: 購入経験者さん]

60平米の部屋しかないのは住友が儲けるためだけです。
70平米も作れます。
60平米で３９００万円ですか、、、相当強気だな。

[159: 購入検討中さん]

１５６さん、ここは無料引っ越しサービスがあります。それで浮いたお金で食洗機のオプション注文をされてみては？

[160: 購入検討中さん]

営業担当者は強気だな。
あんな値段では多くの人が検討外の判断を下すのがわからないのだろうか。

強気になりたい部分もわからないではない。
南行徳地区に久しくなかった大規模物件ですから。
でもしかし・・・・
内容が全然魅力的ではないのです。

大規模に求められる多様な間取り、購入層の厚さへの配慮、そんな最低限必要なところがフォローされていない。
小手先のディスポーザなどになびく人がどれだけいるのだろうか。
ディンクス向けに特化したいならわかる。
でもこのままいったら確実に住友お得意の竣工後のだらだら売りになる。

２９００万～の値段設定ならまだしも３千後半からでは検討の価値はない・・。
予約が全く埋まらないことの意味を考えてほしい。

[161: 匿名]

すみふは強気価格で長期戦にするのはそういう営業スタイルなのでしょうがないのでは？
買える人だけ買えばよくて、予算不足なら検討対象から外せばいいだけでしょ。

買える人がいなければ、竣工直前には値下げはするし、最悪でも赤字が出ない程度でファンドに
処分すればいいだけなので、掲示板に文句書いても今から価格を大幅に下げることはないですよ。

まぁ、経営体力がないとできないスタイルですね。

[162: 匿名さん]

ここの天井高は2.45ｍでしょうか？

パークホームズ、ウェリスは2.45ｍでしたが御存知の方いらっしゃいますか？

[163: 物件比較中さん]

この団地は先々ファンドへ売られるんですか。。
せっかく購入したのに賃貸マンションみたいになってしまうのはちょっと。。。

[164: 物件比較中さん]

うーん、モデルルームの写真は悪くないよね。。。。。
まだ実物みてないからなんとも言えないなぁ。