シティテラス南行徳

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/30303/

＜全体概要＞
所在地：千葉県市川市南行徳3-24（テラスA）、3-23-3（テラスB）
交通：東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩10分
総戸数：149戸（テラスA）、89戸（テラスB）
間取り：2LDK・3LDK
面積：55～67.77平米（テラスA）、55.49～68.85平米（テラスB）
入居：2013年1月下旬予定

売主：住友不動産
設計・施工：新日本建設
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.20　管理担当】

[905: 匿名さん]

>>904さん

修繕費がバカ高いって、そういう予定が組まれてるということですか？
それとも単なる推測ですか？

[906: 匿名さん]

>>905さん
計画積立修繕費を見たら、5年単位で5000円ずつUPしていき、最終的には管理費、修繕費、駐車場代で4万くらいになってました。
ちと高いかなと。

[907: 匿名さん]

>>906さん
なるほど。ご返答ありがとうございました。
妥当なのか、余裕をもたせているのか、中間マージンが高いのか。
物件価格が周辺より300〜400安いので将来的な総費用は安いかもです。
まあ、価格だけでは決められませんが。

[908: 匿名さん]

特別それが高いのかどうかがよく判らないですが・・・どうなんでしょうね
色々な事を総合的に考えて行った方が良いとは思います
でも安く設定している所でも、大規模修繕の時には足りなくなりそうで
結局上げざるを得ないことも多々あるという話は聞いたことがあるので
安すぎても、という風に思ってしまいます

[909: 匿名さん]

将来的にかかる費用というのは、あくまでも計画としてはわかるのかもしれないですけど、その時にならないといくら必要なのかわからないという面もあるのですね。収めた金額で足りるといいのですけど。
予算に余裕を持ってマンション選びをしないと安心できないような気がしますね。マンションの質は落としたくないですが、いくらかでも安いと助かります。

[910: 匿名さん]

他の物件と比較すると、やはりやや
休めに感じられる部分があるので気になってしまいますよね。
周辺環境的には目立った事はありませんが、
将来的な事も考えてもここは落ちついて生活出来そうです。

[911: 匿名さん]

デベ側は最初の数年は修繕費を低く設定しているところが多いみたいですからね。
それで結局大規模修繕に足りなくなりそうで計画練り直しという場合もあるそう。
ここの場合はどうなんでしょ。
逆に最初から安くないというのは、こちらに配慮をしているのか、それとももっともっとあがげないといけないのか。

[912: 匿名さん]

最初は修繕費安く設定するのはよくある事だと思います
それをセールスポイントにする会社だと思うし

ただ問題は５年毎に五千円値上がりする可能性がある等を知らないとごねる家庭が出たら面倒だなと思います
それこそ５年後って意外とすぐだし
５年のりきっても10年後はかなり高く感じると思う

元々本体価格も高くない物件だから購入層も色々でしょうしゴタゴタを避けたいならよく考える物件だと思います

[913: 匿名さん]

５年毎に五千円値上がり
というのはあくまでも参考の価格なのでしょうが、月額ですよね？
だとするとけっこう負担が増えてしまいますね。
５年ごとにゴタゴタがなかったとしても、いざ修繕するとなったときにお金が足りなかったりしたら、そのときの負担が大変な気がします。
戸建てに住むことを考えると、管理されているだけ楽なのかもしれないですが。

[914: 匿名さん]

普通、説明があるんじゃないですか＞長期修繕計画
大切な話だし、知らないと言われても…という風に思いますが。
管理組合で承認されるのであれば、問題はないと思うし。
戸建てよりは計画的に管理されるからいいのではないかなーと感じられます。

[915: 購入検討中さん]

>>907
1年以上前にMRで説明を受けたときは、ある程度現実的な積立額だなと思いましたよ。
これだけの規模のマンションだと、何かあったときの修繕額もそれなりの額になりますし、ましてや地盤の緩い地域ですから。
ある程度住人の倫理観が高くて裕福であらなら、月々の積立額を最小限にして、何かあったときだけ追加徴収すれば最小出費で抑えられますが。
こういってはなんですが、この辺りのエリアで物件3000万円台で購入する層の方に突然数百万の出費を求めても無理だと思いますし、下手をすれば収拾がつかなくなります。
ここを買うなら、むしろ｢修繕積立が安いことを喜ぶような、次元の低い層が集まるところじゃなくてよかった｣と考えるべきかと。

[916: 購入検討中さん]

このマンションの最大の問題は、修繕積立額なんかじゃなくて、売れ残りが多すぎることですね。
南行徳駅徒歩11分という立地の上に、広さと価格がかなり微妙。
誰が考えても需要がそう多くないにも関わらず、供給が多すぎます。
やむにやまれない事情で手放す時など、未入居の売れ残りが大量にあると圧倒的に不利ですし、そもそも売れ行きが悪いということは、いくら新しくて状態がよくても購入価格見合いの売却額などでは誰も見向きもしてくれないと言うことですから。
それに、万一スミフに何かあって競売にかけられた時など、安価に購入した人や賃貸住人などがなだれ込んでくる可能性も否定出来ませんし。
近隣のもう少し駅やスーパーに近いところにパークハウスも出来るみたいですし、さらに厳しくなると思います。

[917: 匿名さん]

現在売れ残りはどれくらいあるんですか？
シティテラスで検索してみると、分譲で販売されたものが
大量に賃貸で出ていたりするので、もしかするとこちらも
賃貸に回ってしまうかもしれませんね。

[918: 匿名さん]

売れ残りや賃貸に大量に出ていることを考えると


ここを買うなら、むしろ｢修繕積立が安いことを喜ぶような、次元の低い層が集まるところじゃなくてよかった｣と考えるべきかと。

って言うのは当てはまらなくなりますね。

[920: 匿名さん]

修繕積立金は賃貸に出してる所有者が出すので、普通の住民の負担がふえるわけではないよ。
ただ、賃貸オーナーは利回りの関係上負担増を嫌うので、足りなくなったときの臨時徴収に同意しない、管理組合の運営に非協力的などのデメリットがある。賃貸だらけになると、管理組合はまともに機能しなくなると言われている。

[921: 匿名さん]

売れ残りも多いのですね。
賃貸ならば、とりあえず、毎月の修繕積立は回収できるとしても、
売れ残っている場合、その分の修繕積立はどうなるのでしょうか？
未回収になってしまうのでしょうか？
そうなると修繕の時にとても大変なことになってしまうと思うのですが。

キッチンについては、食洗機の記載がなかったのですが、
標準では付いていないのでしょうか？

[922: 匿名さん]

食洗機はオプションです。

[923: 購入検討中さん]

先日見学してきました。
修繕計画見せてもらいましたが妥当だと感じました。
入居後の将来の修繕費の上がり方まで詳しく説明を受けたのはいくつか見学した中で初めてでした。
実際の住戸もみれたし、満足。

私的には価格が魅力的。
都心に近くて大手で駅10分で３LDKが４０００万以下で買えるってほかにない。真剣に不動産さがしてる人なら共感もてるはず。
周辺で中堅規模の不動産会社が３LDK４３００万円とかで売ってるが、見学したら建築費と人件費で価格が上がったと説明をうけましたが、マンション作る人の人件費なんで私が負担しないといけないの？って感じました。
となりの三菱地所のマンションは安くでることは絶対ないのでここで真剣に検討中。ちなみに４階

＞９２１さんへ
ここで質問してないで、不動産屋に聞けばいいのでは？
知識無さ過ぎかと

[924: 購入検討中さん]

９２３へ
住友が負担で住んでる人はあがらないはず。だよね？

[925: 匿名さん]

B、Cは周りが灰色で精神に影響しそう。
Aは場所によっては良さそうです。