ザ・パークハウス晴海タワーズ その２

[マンコミュファンさん]

公式サイトオープン以来この掲示板も大盛況の感がありますが、パート2を立ち上げました。引き続き情報交換よろしくどうぞ。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[554: 匿名さん]

豊洲豊洲っていうけど、
ライバル、指標は東雲有明じゃない？
CTTが露骨に売れ残ってる現状を考えると・・・

250前後（東雲有明価格？）でバカ売れ、300で苦戦ってとこじゃない？
280前後が妥当かとは思うけど、
晴海の今後を考えて260ってのを密かに期待してるｗ
駅も遠いし隣の自社物件その他も控えてるし、
中央区を前面に打ち出して晴海に注目させる必要がある
まあ地所の思惑、戦略次第だねぇ・・・

[555: 物件比較中さん]

駐車場は棟内部のタワー機械式だけど、駅からの距離からして、多めに計画していると思いますよ。
豊洲徒歩11分のMSは、高層優先権があり、足りないんじゃないか？と話題になっています。

[556: 匿名さん]

>>513さん
フラット３５Sは当初の想定を大きく上回るたくさんの申し込みがあり、
募集金額に達する状況となってきたので３か月前倒して終了する様です。
９月３０日までに申し込みした分だけが適用になります。
１０年間年１％の金利引き下げはかなりお得でしたよね。

[557: 匿名さん]

ディベロッパーは私たちの先の先を考えてるものなのでいつも感心してます。先に豊洲、東雲を開発。そのあとに晴海。どう考えても将来値段を上げたいがための段階としか思えません。辰巳のマンションでさえ銀座まで何キロとかで広告してますよね。それ考えたら晴海からの距離は言うまでもなく圧倒できです。駅１１分でもこの解放感のある環境であれば問題に思わない人は多いんじゃないでしょうか。あと個人的に地下鉄では大江戸前が一番使いやすいです。

[558: 匿名さん]

江東区湾岸の物件は銀座まで何キロではなくて、銀座まで何分と宣伝してますよ。
有楽町線に乗って銀座一丁目駅までの所要時間です。

残念ながら大江戸線では銀座に行けないので、
晴海からは月島駅から銀座一丁目駅までの所要時間でも書くしかない。

[559: 匿名さん]

地所はむかしむかし、東雲のWコンで破格値出してきてたからなー。（キャラクターは本木雅弘・・・）
当時未開で知名度ゼロの埋立地。絶対売れなきゃマズイっていうユニクロ価格。
でもって、基本仕様は地中連続壁とかまだ珍しかった制震とか全熱交換とか天カセ標準とか結構高かった。

立地は多少違うが、ちょっと路線が被る気がする。
いや被って、イケア価格で出して欲しい。。

[560: 匿名さん]

坪300以上とか妄想を書くのは自由ですし、それでデベがガッポリ儲けたいならそうすればいいでしょう。
ひっかかる客がどれだけいるかですね。

[561: 匿名さん]

えっ？300以上って書いてくれてる人は
わざと高く書いてライバルを減らしてくれる親切な人だと思ってました…

[562: 住民さんＡ]

３００ならデベはガッポリもうけられないでしょ？
豊洲以上の苦戦を強いられる
まずは購入希望者がいくら出せるかをリサーチすることだね
晴海から豊洲とか上とかそういうことだけで価格付けると大変なことになる
今６０００万円以上出せるというか４０００万円以上借金できる人は思ったほどいない

[563: 匿名さん]

皆さんこのマンションに興味津津ですね。私も非常に期待しています。値段も低層階はお手頃な値段で売られるんではないでしょうか。

[564: 周辺住民さん]

北と東は東雲タワー群と同等になると思われます。
所得層の差が激しいことになりそうです。

[565: 匿名さん]

北のビューバス部屋をどう考えるかでしょう。
景色が悪いのにビューバスにするわけもなく。

[566: 物件比較中さん]

北低層で眺望が悪くても、同じプランで高層に至るまで、ビューバス採用している物件はありますよ。
そこまできめ細かい配慮はしないでしょう。

[567: 匿名さん]

画像検索で北方向の画像を見た限りでは
佃の東側の運河とスカイツリーが見えるかも。

[568: 匿名さん]

豊洲でも坪300万なのにそれ以下なんてありえるの？


あの豊洲だよ。江東区の。


勝どきのタワマンだと370万なのに。
夢見すぎなのでは？（笑）

[569: 匿名さん]

ここ晴海だよ、陸の孤島と呼ばれた場所、豊洲より安くなきゃ売れ無くて、値引きの嵐。

[570: 匿名さん]

東雲と違って眺望も最高。
建物のグレードもいう事無し。

[571: 匿名さん]

晴海の中でも希少と言われる立地。
商業施設併設、トリトン至近、美しい護岸沿いのアドレス中央区でそんなに安くはならないよ。

[572: 物件比較中さん]

東雲と違って街は最低。
建物は実物をみてから語るべき。

[573: 匿名さん]

The tokyo of tokyo=晴海ですからね。あのＣＭシンプルでかっこよくて結構好きです。レインボーブリッジからの晴海ふ頭、ＴＴＴの景色が好きです。車で通るたびに見とれてしまいます。三菱地所なので晴海のシンボルの一つになるでしょうね。私は晴海ふ頭に行ってからの晴海ファンです。

[574: 匿名さん]

まあ最悪隣もあるから高く出たら様子見でいいんじゃないの？
高すぎると完成後も売れ残るよ

[575: 物件比較中さん]

>>568
晴海在住の方？
上から目線がかえって笑えます。
毎週のように、豊洲に買い出し行ってるのでは？

晴海は豊洲にはかなわないよ。
もちろん、現状のことを言っています。
将来は晴海に軍配上がるでしょうけど。

だから、このMSに関しては、少なくとも豊洲以下の価格でしか販売開始できない。

[576: 近所をよく知る人]

>>573
晴海のシンボルですか・・・

S社が黙ってはいませんよ～　
もう商標登録を出願しているかも（笑

[577: 匿名さん]

隣りもあれば、S社ツインもあれば、三井もタワマン計画があるそうな晴海。

[578: 匿名さん]

将来性もあるから、有明同様に発展含みの価格でくるはず。

[579: 物件比較中さん]

発展含みの有明、成熟した東雲の単価はさほど変わらないですよね。
となると、@250の一割増しで@275。
二割増しだと@300…
その間かな。

11月のプロジェクト説明会が楽しみ。

[580: 匿名さん]

ふ～ん、安く買いたい人が工作してるのかな？

豊洲：　坪３００
勝どき：　坪３７０

この状況で、晴海が２７５？

おめでたいのか、工作が下手なのか。
どう考えても300を下回ることは無いと思うのだが。。。。

[581: 匿名さん]

南向きが永久眺望になるんですかね？

さすがに、永久眺望が安く買えるとは思ってないけど。

[582: 匿名さん]

北向きの眺望もすばらしいのではないかな。

[583: 匿名さん]

東雲と有明を比べると圧倒的に東雲のが完成されているがイオンがあるせいか安っぽい感じがして高級感が感じられない。有明ガーデンシティができるころにはこの差は明らかに広がるでしょう。晴海のトリトンスクエアは１００円ショップもありそこそこ実用的ですが、やっぱりららぽーとの方が利用価値あります。隣にできる商業施設で晴海は化ける可能性は大ですね。

[584: 匿名さん]

たしかに距離は近くても江東区と中央区では違いは大きいです。晴海と比べるのならやはり勝どき、月島でしょうか。やっぱりアドレスは大事ですよね、品川ナンバーも。

[585: 匿名さん]

こういう田舎出身上京組ならではの感覚の人が集まるのが湾岸埋立地ですね。
アドレスとか車のナンバーを気にするのは田舎者の証拠。
晴海も豊洲も有明も俺たち西側の人間からしたら同じ埋立地。全然変わりません。

[586: デベにお勤めさん]

街頭アンケート
どちらに住みたい？

1. 晴海二丁目
2. 豊洲二丁目

1. 40
2. 60

[587: 匿名さん]

>>585
埋立地で工業地帯は嫌だけど、西側よりは中央区だな。


ワールドシティータワーズみたいに最初は安く、次第に高く売るんじゃない？
あそこ最初のA棟の低層3LDK（75平米くらい）で坪190万くらいで売ってたけど
（まあマンション全体が安い時期だった）どんどん値を上げていった。

[588: 匿名さん]

＞豊洲：　坪３００
＞勝どき：　坪３７０
そもそも、どういう値段を言ってるのか知らないけどこの値段は両マンションのアベレージ価格では無い、
かつ、豊洲（どのマンション）も勝ビューも売れ残りまくり。

800戸を竣工までにある程度売るつもりなら低層210-230～中層250-280～高層300-330(プレミアは400-)程度までにしないと確実に売りきれない。中央区だろうがなんだろうが、所詮は駅徒歩11分は陸の孤島。逆に中央区なのに駅からこの距離はありない。

[589: 匿名さん]

>>580
どう考えても300を下回ることは無い根拠を教えてください。

[590: 匿名さん]

大体が、
580の書いてる
>安く買いたい人が工作
なら、安い坪単価予想を書いて客を増やしちゃダメだろ。

逆に高く書いて、
検討者を諦めさせて東雲など別物件を買わせ、客を減らす工作をしなければ。

[591: 周辺住民さん]

>>588
同感です。
豊洲に関しては、@310〜で売れ残りです。眺望のよい一部住戸は@350でも売れていますが…

@280のTOTは見事に完売しました。
そして、TOT中古は何故だか@300でも順調に売れているのは事実。
ようは免震構造のほうが人気があるとの認識です。
ここも免震構造ですし、値付けに失敗しなければ、完売の可能性はありますね。

[592: 匿名さん]

TOTは駅から6分。アプローチも快適。
そしてここは11分。橋を渡り大通りを横断し。

[593: 周辺住民さん]

TOTは新出口が出来て、駅から5分になりました。
TOT中古を基準にするなら、@300未満にしなければ、とても完売は無理ですね。

[594: 匿名さん]

TOTってどこ？

[595: 匿名さん]

分譲価格というのは、必ず完売する価格では、値をつけません。
なるべく高値で売って、どうしても残るなら値引きで処分対応していきます。
Ｓ社はその値引きもしないだけ。
どうも、見てると３００以下にしないと「完売しないはず、売れないはず」
発言が多いが、デベとの戦略と乖離がありますよ。

[596: 匿名さん]

買えない人の為にボランティアで分譲してると思ってるのでは？（笑）

TTTという中古があるのですが、あちらはゴミ処理場至近で荒涼とした立地であの値段。
TTTの中古取引価格から2割から3割増しというのが良いところではないでしょうか。
300万から350万というところでは？

[597: 匿名さん]

私もＴＯＴがどこかわかりません。
東京オ※※タワー　みたいな感じ？

[598: 匿名さん]

結局は280ぐらいでしょうねえ。

[599: 匿名さん]

参考までに、以下でTTTの中古売り出し価格が見れますよ。

http://towerlife.jp/bld06/bld06.php?na=THE+TOKYO+TOWERS&ad=%C3%E6%...


平均282万くらい？
新築になると、2割くらいは高いだろうし、晴海のほうは静かで眺望も良さそうだからなぁ。
少なくとも300万は超えてくるのでは？

[600: 匿名さん]

夢見てる人多いのね。

TTTの中古でも282万くらいなのに（笑）

[601: 匿名さん]

TTTなら高階層でも坪260万ぐらいで出てるよ。

[602: 匿名さん]

不人気演出して安く買いたいだけ。
ビックカメラのチラシ商品に並ぶ中華軍団と同じ香りがする。

[603: 匿名さん]

ＴＴＴは勝どき駅徒歩5分ですよ。
１階にはマルエツもあるしね。
石川遼のマンションは人住む場所じゃないでしょ（笑）

ＴＴＴの中古より安くしないと売れないと思うよ。

[604: 匿名さん]

260万って平均じゃないのでは？
一番安い実績言われてもなぁ。タワーライフ見てみたら？

[605: 匿名さん]

TTTはゴミ処理場至近で、環状2号線（予定道路）脇だから安いんだよ。
坪260というのも広い部屋での実績でしょ。参考にならん。

晴海タワーズが安くなるわけないでしょ。環境なら断然上。

[606: 匿名さん]

中華系っすか（笑）

[607: 匿名さん]

タワーライフ？
いつ更新されたかもわからないような古い情報で語られましても（笑）
こっちは今現在不動産屋で売り出されてる情報を見てるだけなんで。

[608: 匿名さん]

TTTは、良い眺望スレで
良い眺望の１位争いしていたタワーだよ。
都合次第で条件の悪いタワーにしてしまいたいんだね。

売り出し価格は売り手が付けた希望価格でしかないから、参考にならん。

[609: 匿名さん]

280っていう予測が妥当な気がしますが。
ＴＴＴどうこうっていうより、
ハルレジ−清掃工場±αかな。
駅遠で環境◎は文句ない訳でしよ、皆さん。
@280が妥当な気がしますけどね。プレミアムでも@400は無理ですよ。とはいえいくつかは@230以下でも出るでしょうし。
晴海で内廊下で@250.260ってそれゃ売れますよ。
話題になってるのは間違いないですね、
買いますか？

[610: 近所をよく知る人]

ここを検討している方々、周辺地域での完売物件の情報を知らないと駄目ですよ…

TOTに関しては、販売初期には大物俳優を起用して、出足は抽選会もありで快調だったが、不景気突入で3年程かけて売り切ったMS。
終盤戦は主に億超えばかりでしたが、最上階角の@600超えが売れたのには、売主4社の関係者は喜んだことでしょう。
豊洲関連のスレを読めば、すぐ分かります。

[611: 匿名さん]

大規模開発＆環境◎立地は都心ではほとんどない希少立地。
駅遠とか、大衆の見解はあんまり通用しないＭＳだよ。当然将来発展含みで値をつけるしね。　
安いの夢見ても出ないから、２００万円台妄想してる人は、他も見といたほうがいいよ。

[612: 匿名さん]

3.11以降で状況が一変して数年程度は状況も変わらないでしょう。
それでも、中央区アドレスは別です。
立地も一生変わりませんが、アドレスも高い確立で変わりません。
田舎者が…という表現をされてる方がいますが、
それよりも社会的立場が最も影響します。
周辺地域とは距離だけでは計れません。

[613: 匿名さん]

中央区アドレスなのに、坪単価で豊洲に負けてる勝どきさんの悪口は許さんッッ！！！

[614: 匿名さん]

その中央区の年収レベルは？
自分みたいな400万くらいの人はいますかね？
近所付き合いもあるので。

[615: 匿名さん]

ボランティアじゃないんだから、300万以下なんて無理でしょ（爆笑）
買えないなら、千葉や埼玉あたりのタワマン買ったら？
300万以下で買えるよ。

[616: 匿名さん]

いませんよ！石川遼みたいに億プレーヤーばかりで…

[617: 匿名さん]

豊洲はピーク。
勝どき、晴海はれから。

[618: 匿名さん]

一億円プレーヤーはいないでしょ。

[619: 匿名さん]

どうしても勝どきも入れたがるひとがいますね。
古い倉庫街と同居した勝どきと、ここは全然環境が違いますよ。

[620: 匿名さん]

でも、勝どき駅を使うんでしょ？
勝どき、晴海、豊海は長い目で見てサンコイチ。
環境は豊海が1番化けるでしょ。
でも待てない。

[621: 匿名さん]

(新)築地▷勝どき、(新)豊海▷晴海▷新豊洲▷有明
ラインはすごい事になりそうです。

[622: 匿名さん]

中央区は晴海で終わりますね。

[623: 匿名さん]

素晴らしい環境は、

>>552

を読みましょう！

[624: 匿名さん]

環境推してる人がるけど、環境いいかな？
何も無いってだけでしょ？
昔彼女とカーもごもごしてたのが懐かしいｗ
まあこれから変貌を遂げていくだろうけど周辺工事含めて静寂狙いも厳しいんじゃない？

>>623
高速って嫌悪施設なのは間違いないけど、そんなに気になる？
高層狙いだから全然気にならないんだよな～
利便性重視の湾岸物件と割り切ってるから反ってありがたいけどなぁ
調べてないからあれだけど、規定路線だったら低層安く買えるチャンスかもね

[625: 匿名さん]

電気自動車の時代が来れば、好感施設になりますよ。

[626: 匿名さん]

610みたいに豊洲周辺が一番高く売れていた過去の事例を出すのは詐欺行為だぞ。
今は震災で状況がまったく変わってる。高値じゃまったく売れない。

[627: 匿名さん]

>>626
どういう意図、印象操作なのかは分からないけど、みんな分かってるんじゃない？
騙される、流されるほうが悪いと思うｗ

ここのライバル？というか有明東雲のほうが近いと思う
250前後で物件に拠っては堅調みたいだから、参考になるんじゃないかな？
財閥料アドレス料石川料加算して坪平均260（瞬間蒸発）～300（苦戦必死）ってみてるけど

[628: 匿名さん]

>>624
高速近くの湾岸タワーはどこも、高速をネガ要因にされていますよ。
珍走団を含めた騒音や排気ガスで。

[629: 匿名さん]

震災前なら300だっただろうけどね。
300は切っても250なんてあり得ないでしょ。
627さんに同意。

それから、スーパーなんてほっといてもできるんじゃないかな。

[630: 匿名さん]

スーパーでいいなら、トリトンに２軒入ってるから
増やして採算が合うでしょうかね。

[631: 近所をよく知る人]

>>626
610の書き込みした者ですが、詐欺行為書かれるとは誠に遺憾です。
現状は、晴海<豊洲という事実を述べたまでですよ。
627寄りの意見です。

[632: 匿名さん]

一発売り抜けシングルタワーだったら坪300越えってのもあったかもね
ただ自社その他が控えてるからなぁ～
将来を折り込みながら安過ぎてもダメ、高過ぎてもダメ
晴海の斬りこみ物件、色んな意味で絶対失敗できないよねｗ
宣伝（東京オブ東京）に偽り無く、業者も個人も大注目だなぁ・・・

[633: 匿名さん]

だけど、二子玉川物件の
都心さえ憧れるって宣伝を連想して思い出します…

[634: 匿名さん]

晴海のスカッとした雰囲気はマンションを探すときに捨てがたい条件でどうしても目がいってしまいますね。

それに加えて今この瞬間の環境だけでなく今後に期待を寄せる派の人にとっては積極的に検討する気持ちがすごく自分もわかります。

今後もたくさんマンションが増えるんでしょうけど、タイミングは難しいもので、どこかで決めてしまわないといつまでたっても晴海ライフを送れないので、こちらのマンションで手を打ちたいといった意見も見かけますね。

[635: 匿名さん]

まあデベがSのように売れ残り覚悟の価格で出すかNのように即完売で出すか見物だね。
リーマンの後Sの価格下落はあまりなかったけどMは結構調整してたからちょっと期待。
デベにとってはどっちがいいか分からないけど住民にとっては後者がいい。

[636: 匿名さん]

晴海三丁目西地区Ａ２スレにも
高速インターの事が書かれてました。
やはりインターチェンジができるのは規定路線ですか？

[637: 匿名さん]

将来的にですよね。

[638: 匿名さん]

埋立地に限らず幹線道路や高速に隣接、もしくは近接した場所には人間は住めませんよ。
排気ガスがひどくて窓が開けられないでしょ？
窓が開けられない部屋で一生を過ごすって拷問に近いです。

[639: 匿名さん]

排ガスもだけど、そもそも風が相当強いから、そんなに開けられないのでは？

[640: 匿名さん]

笑わせます。
住めないって。
窓開けられないって。

[641: 購入検討中さん]

排気ガス案件は、都心とその近郊含めて大差ないと思います。
引き合いに出すのは間違いかも知れませんが、放射能汚染は意外な場所にまで影響しています。
風向きは常日頃変わりますしね。
湾岸希望なら何処でも変わらないと、楽観的な個人の感想です。

[642: 匿名さん]

ゴルフ小僧を起用したり、わけわかんない有名設計者を起用したり、デベも相当自信ないのかね。
自信あれば、ツインを同時に着工してるだろうし。

月島駅直結も、いよいよ解体工事着手間近だし、悩ましい。

[643: 匿名さん]

そう言えばそうですね。
TTTは同時に作ってたな。

[644: 匿名さん]

坪280万とか、本気で書いてるのかな？

近隣マンションを探してる人なら、300万以上になるのは分かりきってると思うんだけど。
安く買いたいだけで、悪い評判立てたいだけなのかなぁ。

[645: 匿名さん]

で、駅徒歩11分と同じ程度の
近隣マンションって何処ですか？

[646: 匿名さん]

東雲の野村タワー。

[647: 匿名さん]

イオンの隣で買物便利な野村タワーですか。
坪250万だそうで。

[648: 匿名さん]

東雲野村が@250だから、2割り増しで@300でしょ。
＋1割は免震、＋1割は中央区（晴海じゃなければ＋2割以上）。

[649: 匿名さん]

免震は長周期地震動への共振リスクが言われているので、
プラスにはならないな。
ここは、将来のインターチェンジのリスクもマイナス。

[650: 匿名さん]

ＣＭにタレントだとかスポーツ選手を使わないといけないマンションってどうなんですか？

①　広告を打たなくても売れるマンション
②　新聞広告・チラシ等の広告を打つマンション
③　コストの高いＴＶＣＭを打たなければならないマンション
④　タレント・スポーツ選手を使ってＴＶＣＭを打たなければならないマンション

①は物件に自信あり、④は物件そのものに自信なし。

④って完全にイロモノマンションの部類だよね。


④のケースのマンションの行く末・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44199/all

[651: 匿名さん]

ゴルフ小僧の起用が完全に裏目に出てるな。
スポーツ選手ってのは中身のないハリボテって感じがする。

どうせ起用するなら・・・多部未華子とか使って欲しかったな。

[652: 匿名さん]

ゴルフ小僧はビジュアル的にＮＧ。

芦田まなとか起用すれば話題性あった。

[653: 住まいに詳しい人]

>>647
イオンの隣りがプラス要因になる東雲は、やっぱ“郊外”なんだなあと思う

ココも隣にSCがあったら、同様に郊外的文脈の中に置かれてしまっただろ
この事業は再開発ではあっても住宅単独の開発だ
幸か不幸か商業施設としてのトリトンはぱっとしない
そのため郊外感は希薄だ

「郊外じゃダメなので．．．」という後ろ向きな姿勢のままで
“都心近接”“世界に名だたる”などと強がってみたわけだが
このスレの反応をみるかぎり“郊外”の豊洲東雲との差別化は失敗しているよーだ

三菱地所って
日頃は堅実な商品企画と「もっと強気になれよ」と思うほど低い価格設定で来るが
時々とち狂った物件を出しては在庫の山を築く
今回、＠350じゃ大量在庫になりそーだね
それとも「儲けなし」で数を捌くか？