ザ・パークハウス晴海タワーズ その２

[マンコミュファンさん]

公式サイトオープン以来この掲示板も大盛況の感がありますが、パート2を立ち上げました。引き続き情報交換よろしくどうぞ。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[501: 匿名]

そんな高くはないらしいけどいくらかな
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/23th/times/news405.htm

[502: 匿名さん]

都心にも関わらず、何もないところがいいですね。
この前、トリトンに初めて行きましたが、周りは西側のようなゴミゴミした感じがありませんでした。
住むと不便だろうなぁと感じたと同時に、怖いぐらい静かでした。

それが私には魅力的に見えましたね。
震災後、色々ありますが、
私は買検討中です。

[503: 匿名さん]

250～260だと2年で完売は無理だね
売れ残りが多くなると購入者の満足度がかなり低くなる
この後もう一棟売らないといけないことを考えると230でしょ
それか面積を小さくするかだけどこれはもう決まっちゃってる
6000万超の住戸を極力減らすためには高層部分で280でしょ

[504: 匿名さん]

>503
@250とかって埼玉のタワーマンションとかと同じだよ。
そんなに安くなるわけない。

[505: 匿名]

妄想でしょ(笑)
江東区でも坪300するのに、中央区でそれより安くなる事はあり得ないかと。

ボランティアで分譲してると思ってるのかな

[506: 匿名さん]

東雲のプラウドタワーでさえ、平均240。
開放感はこちらが上、駅距離同等だが、何より中央区。
キャッチーな免震で、ブランド力もこちらが上。

少なくとも15％高って感じ？


もし230で出てくるんなら、本気で買うよ。

[507: 匿名さん]

なんか、中央区ってなめられてるな。
安過ぎなんは勘弁してや。
人気すぎる物件は倍率すごいから。

[508: 匿名さん]

＜記者は「坪○○ぐらい｣と鎌をかけたが、八木橋社長には「…。そんなに高くない」とかわされた。。２棟で1,800戸もあるから、強気の価格設定はないと見た。＞

「坪○○くらい」は、ずばり@300じゃない？
「そんなに高くない」は、ずばり@270と予想！

江東区の@300を引き合いに出されても、、、
これは豊洲再開発区の利便性の良い限られた地域のみの話。
豊洲駅前の空き地も、何だかんだ確実に開発計画が進んでいるので、販売不振のS社は平然としていられる。

現状の晴海二丁目とは雲泥の差。
ここは中央区ブランドからは切り離すのが妥当。と、八木橋社長はちゃんと見抜いていらっしゃる。

[509: 住まいに詳しい人]

ご参考までに
2010年1月以降に販売がはじまったタワー物件の坪単価

平河町森タワーレジデンス　＠520
ｻﾞ･ﾛｯﾎﾟﾝｷﾞ　ﾄｳｷｮｳｸﾗﾌﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　＠520
ワテラスタワーレジデンス　＠430
ザ・ヒルトップタワー高輪台　＠370
勝どきビュータワー　＠370
中野ツインマークタワー　＠370
アウルタワー　＠330
クロスエアタワー　＠320
ザ・パークハウス新宿タワー　＠320
ブリリア大井町ラヴィアンタワー　＠310
シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　＠310
ザ・タワーレジデンス大塚　＠300
ザ・パークハウス三軒茶屋タワー　＠290
エクラスタワー武蔵小杉　＠290
プラウドタワー石神井公園　＠290
ブリリア武蔵小杉　＠270
浅草タワー　＠270
プラウドシティ赤羽　＠260
ビーコンタワーレジデンス　＠260
上大岡タワーザレジデンス　＠250
シティタワー赤羽ステーションコート　＠250
サンクタス川崎タワー　＠250
ブリリア有明スカイタワー　＠250
グランドターミナルタワー本八幡　＠240
ザ湾岸タワーレックスガーデン　＠230
グランドミッドタワーズ大宮　＠220
川崎ゲートタワー　＠220
ルネリバーズタワー東大島　＠200
＠200以下は割愛

＠250とか冗談は書かなくていいから

[510: 匿名さん]

>>509
では、ここに当てはまるのはどこの物件？？
@370とか冗談は書かなくていいから

[511: 匿名さん]

勝どきを参考にして、駅から遠いので2割安と考えてみたらどう？

300万超えは確実だろうけど、350までは高くないといったかんじ？

[512: 匿名さん]

509は意図的に高めに書いてるんじゃない？

勝どきビューは＠360
ビーコンは＠250
湾岸タワーは＠225

と言われている。

[513: 匿名さん]

震災後の湾岸立地のタワーマンションを過去のものと同列に扱うなって。
売れてない豊洲の単価も論外。

ローン控除はなくなるし、フラット３５Sもどうなるかわからん。
好調な販売を後押ししてきた施策がなくなることも忘れずに。

[514: 匿名さん]

ってことは509はデベさんですか。。
危うくだまされるところでした（笑

[515: 匿名さん]

天下の三菱さんなんだから。
大風呂敷を広げて、都内最大級と自負されている立派なパビリオンを作って待っていますよ。
それだけの集客力を見込んで準備しているのだから、513が書かれていることも加味して、驚き価格でたたき売りですわ。
新春バーゲンにはくれぐれも遅れないように！

[516: 匿名さん]

>>511
勝どきは、確か仕入れが高かったんですよね？
あの場所だったら、土地代だけでも2割よりもっと下では？と考えるのは素人発想かなぁ。
それに昨今の超円高も手伝って、原材は安く仕入れたでしょうし。。

[517: 匿名さん]

勝どきは、ＵＲ賃貸や地権者の住戸が多いから、
単純に坪単価比較は出来ないし。

[518: 月島住民]

みんな金が無いのでここをできるだけ安く買いたいということだけはよく分かった。
がんばって貯金しとけ。

[519: 住まいに詳しい人]

>>512
勝どきビュータワーもザ湾岸タワーレックスガーデンも
全住戸のデータじゃないのでちょっとズレているかもしれない

ビーコンは考えてみたら2007年からはじまっているな
笑って無視してちょーだいｗ

[520: 匿名さん]

安く買いたいと言うか高ければ買わない。

[521: 匿名さん]

>>518
はい、そうします。
自分達庶民のために、もっと沢山稼いで沢山税金を納めてね！

[522: 匿名さん]

月島の住民も色々だからなあ。
安かった時代のマンションもあるので
金持ちとは限らない。

[523: 購入検討中さん]

買いたい人だけ、買える人だけ

しかし安くはないっすよ。
200万円台と思っている人さよなら。いつか。

[524: 匿名さん]

お、文の表現を変えましたね。
頑張ってください。

[525: 匿名さん]

石川遼、こんなのに絡むのか？恥ずかしくないのかね？

[526: 匿名さん]

まあいいんじゃないの。
高値で売り出して恥ずかしい在庫をいつまでも抱えれば。

[527: 匿名さん]

石川遼くん、写真を使われているだけだし・・

[528: 匿名さん]

＞＞４８８
晴海の物件ということで公開前からそれなりの価格を想定して注目している検討者が多いのかもですネ。

それなりってどれぐらいかわからないけど相場から想像するのがいいんでしょうかね。思っていたより高い価格で公開されたとしても頑張る人が多そうな魅力物件、公開されたらますます注目なんではないかと思いますよ。

[529: 匿名さん]

仕様例をみるとレベルはCTTぐらいだね。＠３００前後を予定しているかもしれない。
高層部分だけの仕様であればいいけどあの仕様で全住戸するなら売れるまでに相当苦労しそうな値段になりそう。
できれば三菱は売れ残りマンションというイメージにならないでほしい。
間取りは角部屋の除くとかなりしんどいね。
デッドな部屋が必ずある。そうじゃないのは60Wか70AF。
70AFはドアがキッチン近くで食卓の脇を通ってリビング。
間取りが悪いだけに最初の販売は相当進むと思う。いい間取りが終わったあとがしんどいな。
CTTの内装、BASの立地という印象。
200が塩漬けで隣のマンション販売となるのか、それか間取りを妥協しても買いたくなる値段で出てくるか、興味あるね。

[530: 匿名さん]

お湯のタンクが部屋の外にあるのは良かった。
内廊下物件だからですかね。
部屋の中に有って床面積に入れられたり、室内で手入れのお湯抜きするのはチョッと勘弁だから。

[531: 匿名さん]

え？内廊下なんですか？
なんで、そんなコストがかかる構造にするんだろう。。。。

安く買えるといいんだけど。

[532: 匿名さん]

CTTも内廊下か。
タワマンはやっぱり内廊下がいいよね。
さすがに外廊下は何か怖い。
300万って豊洲でしょ？豊洲より安くなるってありえるの？

[533: 匿名さん]

公開されてる間取りを見たら、内廊下と考えるのが普通。

よく、「高層タワーは内廊下に出来ないから、外廊下にしました。」
って外廊下物件の営業マンが言い訳するのは間違いって事ですね。

[534: 匿名さん]

>532
ここは勝どき駅から徒歩11分。
豊洲駅から徒歩11分は、豊洲の街を通り過ぎて東雲の街だから。
東雲のマンションより高ければいいんじゃない。

[535: 匿名さん]

現実的に考えると、豊洲の300万から勝どきの360万の間ではあるだろうね。

中央区に住みたいなぁ。
子供への子育て支援が充実してるんだよな。
何より都心だし。

[536: 匿名さん]

駅から徒歩11分もかかるうえに埋立地に建ってるのに高くできるわけがない。
マンションは利便性が命だから、利便性に劣る駅遠マンションなら買いやすい価格にしないと誰も相手にしない。
いくら見た目を化粧しても無理。

[537: 匿名さん]

よく考えたら、眺望もすごいんじゃない？
超楽しみだわ。モデルルームっていつオープン？

[538: 匿名さん]

駅から11分なら十分に徒歩圏ではないかな。静かだし、環境は良さそう。

[539: 匿名さん]

５３６さんみたいに人は湾岸に合わないんじゃないですか。大宮で駅近のマンションを買いましょう

[540: 匿名さん]

江東区で東雲(笑）で外廊下で眺望イマイチも坪270万だろ？？

中央区で晴海だけど内廊下で静かな環境で眺望最高なら、、、、

考えたら分かるだろうに。350万までは行かないとしても300万から320万。
最近の傾向から見ると、高層でも低層でも値段はあまり変わらないと予想。
高層を買ったほうが吉。

[541: 匿名さん]

今、地震時の東京湾の津波被害想定の見直し中だね。

それ次第では都内の湾岸部の不動産は恐くて買えない。

[542: 匿名さん]

>540

いいえ、
江東区で東雲で内廊下で眺望マアマアで、駅近の
湾岸タワーレックスは
坪225万ですよ。

[543: 匿名さん]

運河が南東方向でお台場方向を見てる時点で＠350万円～
北西は銀座方向だからまた上層は夜景が綺麗だろうし、＠300万円前半は儚い【夢】でしょうね(笑)

[544: 匿名さん]

レックスは、プロパストの倒産で前田に売却した物件だしね。しかも環境は最悪だよ。立地見てごらん。
静かな晴海とは雲泥の差。

[545: 匿名]

と、駅遠物件である現実から
また目を逸らす。

[546: 匿名さん]

結局280ぐらいに落ち着くんですよ

[547: 匿名さん]

そんなに激安なことってありえるのかな。
買えない人のために、ボランティアで分譲してるの？

[548: 匿名さん]

駅遠だから280でも激安とは言えない。

[549: 匿名さん]

豊洲より高いなんてありえないでしょ。

[550: 匿名さん]

豊洲って、汚染されてて枝川などのエリアに近くて江東区みたいな郊外ですよ。

中央区とは格が違うと、豊洲関連スレでよく書かれています。
豊洲スレをみれば、豊洲より安くなることはありえないことが分かりますよ。

[551: 匿名さん]

そうそう。
豊洲駅から徒歩１１分のマンションよりは
安くならないだろうね。

[552: 匿名さん]

（マイナスの方向でちょっと気になる点）
首都高速道路「晴海線」が晴海通りに沿って勝どき方面に延伸され、晴海三丁目交差点あたりでインタチェンジができるらしいですね。高速道路の騒音や排気ガスをマイナスと見るか、車を所有していて利便性からプラスと見るか。。。
ちなみにホームページでは駐車場欄が「未定」表示でしたが、実際のところはどうなんでしょうね。。

また、晴海四丁目は再開発されるので南向きや西向きの部屋から東京湾大華火祭が見られなくなる時が来そうです。

[553: 匿名さん]

環境が良い、が一転して環境は最悪に？

[554: 匿名さん]

豊洲豊洲っていうけど、
ライバル、指標は東雲有明じゃない？
CTTが露骨に売れ残ってる現状を考えると・・・

250前後（東雲有明価格？）でバカ売れ、300で苦戦ってとこじゃない？
280前後が妥当かとは思うけど、
晴海の今後を考えて260ってのを密かに期待してるｗ
駅も遠いし隣の自社物件その他も控えてるし、
中央区を前面に打ち出して晴海に注目させる必要がある
まあ地所の思惑、戦略次第だねぇ・・・

[555: 物件比較中さん]

駐車場は棟内部のタワー機械式だけど、駅からの距離からして、多めに計画していると思いますよ。
豊洲徒歩11分のMSは、高層優先権があり、足りないんじゃないか？と話題になっています。

[556: 匿名さん]

>>513さん
フラット３５Sは当初の想定を大きく上回るたくさんの申し込みがあり、
募集金額に達する状況となってきたので３か月前倒して終了する様です。
９月３０日までに申し込みした分だけが適用になります。
１０年間年１％の金利引き下げはかなりお得でしたよね。

[557: 匿名さん]

ディベロッパーは私たちの先の先を考えてるものなのでいつも感心してます。先に豊洲、東雲を開発。そのあとに晴海。どう考えても将来値段を上げたいがための段階としか思えません。辰巳のマンションでさえ銀座まで何キロとかで広告してますよね。それ考えたら晴海からの距離は言うまでもなく圧倒できです。駅１１分でもこの解放感のある環境であれば問題に思わない人は多いんじゃないでしょうか。あと個人的に地下鉄では大江戸前が一番使いやすいです。

[558: 匿名さん]

江東区湾岸の物件は銀座まで何キロではなくて、銀座まで何分と宣伝してますよ。
有楽町線に乗って銀座一丁目駅までの所要時間です。

残念ながら大江戸線では銀座に行けないので、
晴海からは月島駅から銀座一丁目駅までの所要時間でも書くしかない。

[559: 匿名さん]

地所はむかしむかし、東雲のWコンで破格値出してきてたからなー。（キャラクターは本木雅弘・・・）
当時未開で知名度ゼロの埋立地。絶対売れなきゃマズイっていうユニクロ価格。
でもって、基本仕様は地中連続壁とかまだ珍しかった制震とか全熱交換とか天カセ標準とか結構高かった。

立地は多少違うが、ちょっと路線が被る気がする。
いや被って、イケア価格で出して欲しい。。

[560: 匿名さん]

坪300以上とか妄想を書くのは自由ですし、それでデベがガッポリ儲けたいならそうすればいいでしょう。
ひっかかる客がどれだけいるかですね。

[561: 匿名さん]

えっ？300以上って書いてくれてる人は
わざと高く書いてライバルを減らしてくれる親切な人だと思ってました…

[562: 住民さんＡ]

３００ならデベはガッポリもうけられないでしょ？
豊洲以上の苦戦を強いられる
まずは購入希望者がいくら出せるかをリサーチすることだね
晴海から豊洲とか上とかそういうことだけで価格付けると大変なことになる
今６０００万円以上出せるというか４０００万円以上借金できる人は思ったほどいない

[563: 匿名さん]

皆さんこのマンションに興味津津ですね。私も非常に期待しています。値段も低層階はお手頃な値段で売られるんではないでしょうか。

[564: 周辺住民さん]

北と東は東雲タワー群と同等になると思われます。
所得層の差が激しいことになりそうです。

[565: 匿名さん]

北のビューバス部屋をどう考えるかでしょう。
景色が悪いのにビューバスにするわけもなく。

[566: 物件比較中さん]

北低層で眺望が悪くても、同じプランで高層に至るまで、ビューバス採用している物件はありますよ。
そこまできめ細かい配慮はしないでしょう。

[567: 匿名さん]

画像検索で北方向の画像を見た限りでは
佃の東側の運河とスカイツリーが見えるかも。

[568: 匿名さん]

豊洲でも坪300万なのにそれ以下なんてありえるの？


あの豊洲だよ。江東区の。


勝どきのタワマンだと370万なのに。
夢見すぎなのでは？（笑）

[569: 匿名さん]

ここ晴海だよ、陸の孤島と呼ばれた場所、豊洲より安くなきゃ売れ無くて、値引きの嵐。

[570: 匿名さん]

東雲と違って眺望も最高。
建物のグレードもいう事無し。

[571: 匿名さん]

晴海の中でも希少と言われる立地。
商業施設併設、トリトン至近、美しい護岸沿いのアドレス中央区でそんなに安くはならないよ。

[572: 物件比較中さん]

東雲と違って街は最低。
建物は実物をみてから語るべき。

[573: 匿名さん]

The tokyo of tokyo=晴海ですからね。あのＣＭシンプルでかっこよくて結構好きです。レインボーブリッジからの晴海ふ頭、ＴＴＴの景色が好きです。車で通るたびに見とれてしまいます。三菱地所なので晴海のシンボルの一つになるでしょうね。私は晴海ふ頭に行ってからの晴海ファンです。

[574: 匿名さん]

まあ最悪隣もあるから高く出たら様子見でいいんじゃないの？
高すぎると完成後も売れ残るよ

[575: 物件比較中さん]

>>568
晴海在住の方？
上から目線がかえって笑えます。
毎週のように、豊洲に買い出し行ってるのでは？

晴海は豊洲にはかなわないよ。
もちろん、現状のことを言っています。
将来は晴海に軍配上がるでしょうけど。

だから、このMSに関しては、少なくとも豊洲以下の価格でしか販売開始できない。

[576: 近所をよく知る人]

>>573
晴海のシンボルですか・・・

S社が黙ってはいませんよ～　
もう商標登録を出願しているかも（笑

[577: 匿名さん]

隣りもあれば、S社ツインもあれば、三井もタワマン計画があるそうな晴海。

[578: 匿名さん]

将来性もあるから、有明同様に発展含みの価格でくるはず。

[579: 物件比較中さん]

発展含みの有明、成熟した東雲の単価はさほど変わらないですよね。
となると、@250の一割増しで@275。
二割増しだと@300…
その間かな。

11月のプロジェクト説明会が楽しみ。

[580: 匿名さん]

ふ～ん、安く買いたい人が工作してるのかな？

豊洲：　坪３００
勝どき：　坪３７０

この状況で、晴海が２７５？

おめでたいのか、工作が下手なのか。
どう考えても300を下回ることは無いと思うのだが。。。。

[581: 匿名さん]

南向きが永久眺望になるんですかね？

さすがに、永久眺望が安く買えるとは思ってないけど。

[582: 匿名さん]

北向きの眺望もすばらしいのではないかな。

[583: 匿名さん]

東雲と有明を比べると圧倒的に東雲のが完成されているがイオンがあるせいか安っぽい感じがして高級感が感じられない。有明ガーデンシティができるころにはこの差は明らかに広がるでしょう。晴海のトリトンスクエアは１００円ショップもありそこそこ実用的ですが、やっぱりららぽーとの方が利用価値あります。隣にできる商業施設で晴海は化ける可能性は大ですね。

[584: 匿名さん]

たしかに距離は近くても江東区と中央区では違いは大きいです。晴海と比べるのならやはり勝どき、月島でしょうか。やっぱりアドレスは大事ですよね、品川ナンバーも。

[585: 匿名さん]

こういう田舎出身上京組ならではの感覚の人が集まるのが湾岸埋立地ですね。
アドレスとか車のナンバーを気にするのは田舎者の証拠。
晴海も豊洲も有明も俺たち西側の人間からしたら同じ埋立地。全然変わりません。

[586: デベにお勤めさん]

街頭アンケート
どちらに住みたい？

1. 晴海二丁目
2. 豊洲二丁目

1. 40
2. 60

[587: 匿名さん]

>>585
埋立地で工業地帯は嫌だけど、西側よりは中央区だな。


ワールドシティータワーズみたいに最初は安く、次第に高く売るんじゃない？
あそこ最初のA棟の低層3LDK（75平米くらい）で坪190万くらいで売ってたけど
（まあマンション全体が安い時期だった）どんどん値を上げていった。

[588: 匿名さん]

＞豊洲：　坪３００
＞勝どき：　坪３７０
そもそも、どういう値段を言ってるのか知らないけどこの値段は両マンションのアベレージ価格では無い、
かつ、豊洲（どのマンション）も勝ビューも売れ残りまくり。

800戸を竣工までにある程度売るつもりなら低層210-230～中層250-280～高層300-330(プレミアは400-)程度までにしないと確実に売りきれない。中央区だろうがなんだろうが、所詮は駅徒歩11分は陸の孤島。逆に中央区なのに駅からこの距離はありない。

[589: 匿名さん]

>>580
どう考えても300を下回ることは無い根拠を教えてください。

[590: 匿名さん]

大体が、
580の書いてる
>安く買いたい人が工作
なら、安い坪単価予想を書いて客を増やしちゃダメだろ。

逆に高く書いて、
検討者を諦めさせて東雲など別物件を買わせ、客を減らす工作をしなければ。

[591: 周辺住民さん]

>>588
同感です。
豊洲に関しては、@310〜で売れ残りです。眺望のよい一部住戸は@350でも売れていますが…

@280のTOTは見事に完売しました。
そして、TOT中古は何故だか@300でも順調に売れているのは事実。
ようは免震構造のほうが人気があるとの認識です。
ここも免震構造ですし、値付けに失敗しなければ、完売の可能性はありますね。

[592: 匿名さん]

TOTは駅から6分。アプローチも快適。
そしてここは11分。橋を渡り大通りを横断し。

[593: 周辺住民さん]

TOTは新出口が出来て、駅から5分になりました。
TOT中古を基準にするなら、@300未満にしなければ、とても完売は無理ですね。

[594: 匿名さん]

TOTってどこ？

[595: 匿名さん]

分譲価格というのは、必ず完売する価格では、値をつけません。
なるべく高値で売って、どうしても残るなら値引きで処分対応していきます。
Ｓ社はその値引きもしないだけ。
どうも、見てると３００以下にしないと「完売しないはず、売れないはず」
発言が多いが、デベとの戦略と乖離がありますよ。

[596: 匿名さん]

買えない人の為にボランティアで分譲してると思ってるのでは？（笑）

TTTという中古があるのですが、あちらはゴミ処理場至近で荒涼とした立地であの値段。
TTTの中古取引価格から2割から3割増しというのが良いところではないでしょうか。
300万から350万というところでは？

[597: 匿名さん]

私もＴＯＴがどこかわかりません。
東京オ※※タワー　みたいな感じ？

[598: 匿名さん]

結局は280ぐらいでしょうねえ。

[599: 匿名さん]

参考までに、以下でTTTの中古売り出し価格が見れますよ。

http://towerlife.jp/bld06/bld06.php?na=THE+TOKYO+TOWERS&ad=%C3%E6%...


平均282万くらい？
新築になると、2割くらいは高いだろうし、晴海のほうは静かで眺望も良さそうだからなぁ。
少なくとも300万は超えてくるのでは？

[600: 匿名さん]

夢見てる人多いのね。

TTTの中古でも282万くらいなのに（笑）