ザ・パークハウス晴海タワーズ その２

[マンコミュファンさん]

公式サイトオープン以来この掲示板も大盛況の感がありますが、パート2を立ち上げました。引き続き情報交換よろしくどうぞ。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[461: 匿名さん]

駅から１０分でも家にちゃんと帰れた方がいいね。毎日台風が来るわけじゃないんだから歩くのが好きな人間にはちょうどいい距離だ。たしかにハルレジは欲しかったが当時の倍率が高すぎた。清掃工場側で煙突とお見合いになる階数が売れ残っていたが、次に見に行ったらきれいに完敗していた。テラスの方も最後は倍率１０の部屋が多かったらしい。ここもいい値段でだせば一気に売りきることも可能だろう。値段的には東雲より少し高め設定でくる感じだ。

[462: 匿名さん]

すみません、完売のタイプミスです。

[463: 匿名さん]

仕様、そんなにいいか？
珍しいのは一種換気（全熱交換）と素人受けするのが天井カセ程度。

普通の窓ガラスはLow-Eではないらしいし、意外と食洗機はオプションかもね。
パース見る限り手すりのガラスも並クラスで外観には全然金を掛けてない。
共用部も地味そうだし、一般のファミリー向けの仕様だよ。

まあそれでいいのだけどね。
それなりに安く売るんだろうから。

[464: 匿名さん]

S氏オフィシャルサイトの“「第二次湾岸タワー戦争」の・・・”を読んで、やっぱりここって安くなきゃ全然売れないよね～。とつくづく思いました。
 
デベとしては、区は違えど、街の現状と今後のポテンシャルでは同等の、有明@240を参考にするはず。
 
晴海三丁目ツインの販売開始前には、先発1棟目をある程度売っておきたいでしょうし、そうなると同区駅直ビュータワー@360の7割ってところが、客足の良し悪しの分岐点でしょう(あの環境で@360自体がおかしいとは思うけど…)。

つまり＠252程度じゃないと、「悪くはないけど、まだまだ色々と控えてるし、踏み切れないな～。とりあえず、次の物件まで待ってみるか。」のオンパレードとなる。
ここより駅まで半分のTTTの中古も、今や落ち着いて@260だし。

どこかのMSみたいに、お高い南西角がバンバン売れて、屋上のクラウンと合わせて寂しいロウソク状態…になんてならないことを…
 
余談ですが、晴海三丁目ツインは用地仕入れが高かったとのことなので、@360の8割（@288）くらいですかね…
少なくとも豊洲より下げないと、同じことの繰り返しとなる。
今後の晴海・勝どきエリアの展開が楽しみです。

[465: 匿名さん]

このパークハウスツインタワーの東隣りの住宅用地が、
三井タワーになるんですかね？

[466: 匿名]

さすがに豊洲より安くなる事は無いと思いますよ。あちらは江東区で足立区ナンバー。汚染エリアで枝川や辰巳が隣。


環境としては豊洲より上である事は間違いないのですから。


ボランティアでマンション分譲してるとでも思っているのでしょうか？(笑)

[467: 匿名さん]

正直ここより、江東区豊洲の方がスーパーやドラッグストア、ホームセンター、ファミレス多数などなど
生活に便利だと思うが、腐っても中央区だからなあ。
適正な値づけ難しいね。

[468: 匿名]

スーパーゼネコンだったら坪350以上出しても良いかな。

[469: 匿名さん]

豊洲駅から、ここ同様に１１分歩いたら東雲の街です。

比較するなら豊洲ではなくて東雲が対象になります。

[470: 匿名]

豊洲は上辺だけきれいな町。豊洲スレを覗いてごらん。

[471: 匿名さん]

444さん
昨日の台風で山手線や中央線など首都を主流で走っている
電車はかなり止まっていましたね。
帰れなくてバスを３時間も待っている人などいた様です。
そんな中地下鉄は台風の時などは強いなと思いました。
自分の最寄の駅が地下鉄の駅だと台風の時などは便利なんだろうな
と思いました。

[472: 匿名さん]

最寄の駅が地下鉄でも山手線の外は折り返し運転で全滅でしたね。

[473: 匿名さん]

>>466

豊洲の汚染地域は周知のとおり一部で、居住区ではありません。

晴海二丁目の現状の環境が、豊洲よりも上だと思われている人って、果たしてどれだけいるでしょうか？笑
品川ナンバーの高級車が、毎日のように豊洲界隈のスーパーや商業施設に多数来ているのはなぜ？

腐った中央区価格=@252=TTT分譲時価格が妥当なんだと、個人分析したわけです。
現状のあの場所で、豊洲再開発地区=@290以上にしてしまったら、勝どき・晴海の供給計画が多数控えているなかで、とてもさばききれませんよ。

WCTのような驚愕ボランティア価格にはならないにせよ、再開発地区の先発隊として絶対に失敗してはならない。
五年後、十年後にインフラが整えば、それは話は変わることでしょう。
三菱地所さんには、是非とも薄利多売で売り切って欲しい。

[474: 匿名さん]

>品川ナンバーの高級車が、毎日のように豊洲界隈のスーパーや商業施設に多数来ているのはなぜ？

住民の足立ナンバーの高級車は少ないのでしょうか？

[475: 匿名さん]

勝どきＴＴＴの一期分譲坪単価は２００万切ってたよ

[476: 匿名さん]

８５平米３ＬＤＫ５０００万台前半とかそんな感じでした。

[477: 匿名さん]

ＴＴＴは、最上階近くの高額物件が数戸
長い間売れ残ってましたね。

[478: 匿名さん]

地所社員の情報では、参考にする中古物件の単価より低く設定することはないと断言されていました。
晴海ビュータワーの中古、三階の南の3LDKが@260で売り出されています。
築14年ですが…

[479: 匿名さん]

中古物件の売出し価格、は実際に売れる契約価格とは違いますから。
この御時世、どれだけ値引きして売れるかでしょう。

[480: 匿名さん]

晴海ビュータワーの方が勝どきや月島の駅に近いし。

[481: 匿名さん]

中古は買い叩けるとかいってるひと夢見すぎ

[482: 匿名さん]

中古を高く売れると思ってるひと夢見すぎ

[483: 匿名さん]

晴海ビュータワーを比較するのは妥当ではないかも知れませんが。。
9階南の2LDK(78m2)で@222で売り出されてます。
ここからの駅までの距離が近い（ビュータワー）⇔新築（この物件）が釣り合うのか分かりませんが、下層の南は@240くらいで設定すると予想。

[484: 匿名さん]

ここ、用意されている空間がすごいですね。ガーデンもルーフテラスも、立地ならではの楽しみが与えられていて、住居という感覚を忘れてしまう時がありそうです。これだけ敷地内に揃っていると外出がむしろ面倒になることもありそうですね、敷地内で十分休日を堪能できそうな感じではないですか。

晴海というだけでも魅力を感じていましたが物件の条件まで立派だと予算も頑張りたくなります。

[485: 匿名さん]

ガーデンなどは、実物を見てから評価しなくちゃ。
宣伝のＣＧは素晴らしかったのに・・ってどこかの物件のケースもありますから。

[486: 匿名さん]

TTTが分譲したときの宣伝では
休日は住民が運河でカヤックに乗って遊ぶ設定だったんですよ。
実際にはあの運河ではチョット。

[487: 匿名さん]

どういう価格帯で出てくるのかすごく気になりますよね。
あまり高くはならないのではないかと思っています。

生活利便性が高いとＨＰで書かれていますが、
運河を渡らないといけないのが結構ネックですよね。
冬は風が冷たそうな感じがします。

[488: 匿名さん]

値段の出る前からすごい注目度ですね。これだけ晴海が注目されるのはＣＭのおかげかそれとも三菱地所のブランド力か。どちらにしろ晴海がここまで注目度高いのは驚きです。ちょっと古臭い考えなのかもしれませんが品川ナンバーと足立ナンバーでは車所持者からしたら天と地ほどの差がありますよ。

[489: 匿名さん]

こんな稀少立地はない。
ゆったり過ごす派はおすすめの物件。

[490: 匿名さん]

交通網が計画どおりに整備されたら、胸を張って中央区だと言えますね！
ポジの意味合いで。

[491: 匿名さん]

本気で売り抜く気だったら下は200または220ぐらいからじゃない？
80平米5000万台で財閥系タワマンが手に入るとなると庶民層も喰いついてくる
低層北やお見合いは確実にあるからね、そこが80平米6000万～ってなると相当苦戦すると思う

逆に南（南西？）高層階は80平米8000万切ってくると嬉しい（願望込み、プレミア除く）
そうすっと坪320だけど甘いかな？

平均値250～260だと瞬間蒸発コース、それ以上だと苦戦必死・・・と予想
タワマンだと方角等で条件が大きく異なるから平均値は意味ないかもだけど

[492: 匿名さん]

北向きにビューバスの部屋がありますよね。
スカイツリーの景色があるからでは？
となると、北もそれほど安くはしないかも。

[493: 匿名さん]

>>492
その情報は確かですか？
資料に記載されてたらすみません…

[494: 匿名さん]

情報とかではなく、
サイトの間取りプランの一つがそうですよね。

[495: 匿名さん]

勝どきビュータワーは駅直結だけど、坪360万ぐらいでしたっけ。
で、晴海タワーズになると、一気に坪260万になるかなぁ。。
ちなみにサカ＊＊の情報なんて本人以外見てないでしょ。

[496: 匿名さん]

〉〉491
瞬間蒸発と苦戦必至(×死)の境はないのか？(笑)
250～260がまあ妥当だろうが、瞬間蒸発はしない。

誰かTTTの中古と比較してたけど、
これから800戸以上売らなきゃならないのと、
好きな価格で出せる中古とは 考え方が違うよ。

タワーを買える有力な層のうち、一定数は確実に
湾岸・高層階を検討から外している。
厳しいよ。

だから石川遼(笑)

[497: 匿名さん]

勝どきビュータワーは、仕入れ価格が高かったからと、
ビューの過去スレに書かれていますね。
しかも震災前から売ってて売れ残ってるし。

[498: 匿名さん]

ハルレジの北側の売れ方を思い出すと、あながち北側でも超安値はない！？
@230から最大@370、中心@280と予測。かなりばらつきのある値付けじゃないかな。
そして、初動は激しく、売れ残る物件もあり！？
ハルレジの抽選で漏れたからか、地震後だけど、それでも晴海に住みたいです。
自分の年収から見て、他には住めませんし。
個人的にLRTやゆりかもめ開通になってからでは遅いと思ってます。来なくても許容範囲内。
あえていえば、駐車場が気になります。

[499: 匿名さん]

プレミアムの三階は@400〜と思います。
セレクトプランではなく、フルオーダーが可能らしいですし…

[500: 匿名さん]

私もハルレジとテラスで好きな間取りは両方抽選落ちしたものです。ここでは後悔のないように一番乗りで一番好きな間取りを購入したいです。私も地震後も晴海に住みたいです。

[501: 匿名]

そんな高くはないらしいけどいくらかな
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/23th/times/news405.htm

[502: 匿名さん]

都心にも関わらず、何もないところがいいですね。
この前、トリトンに初めて行きましたが、周りは西側のようなゴミゴミした感じがありませんでした。
住むと不便だろうなぁと感じたと同時に、怖いぐらい静かでした。

それが私には魅力的に見えましたね。
震災後、色々ありますが、
私は買検討中です。

[503: 匿名さん]

250～260だと2年で完売は無理だね
売れ残りが多くなると購入者の満足度がかなり低くなる
この後もう一棟売らないといけないことを考えると230でしょ
それか面積を小さくするかだけどこれはもう決まっちゃってる
6000万超の住戸を極力減らすためには高層部分で280でしょ

[504: 匿名さん]

>503
@250とかって埼玉のタワーマンションとかと同じだよ。
そんなに安くなるわけない。

[505: 匿名]

妄想でしょ(笑)
江東区でも坪300するのに、中央区でそれより安くなる事はあり得ないかと。

ボランティアで分譲してると思ってるのかな

[506: 匿名さん]

東雲のプラウドタワーでさえ、平均240。
開放感はこちらが上、駅距離同等だが、何より中央区。
キャッチーな免震で、ブランド力もこちらが上。

少なくとも15％高って感じ？


もし230で出てくるんなら、本気で買うよ。

[507: 匿名さん]

なんか、中央区ってなめられてるな。
安過ぎなんは勘弁してや。
人気すぎる物件は倍率すごいから。

[508: 匿名さん]

＜記者は「坪○○ぐらい｣と鎌をかけたが、八木橋社長には「…。そんなに高くない」とかわされた。。２棟で1,800戸もあるから、強気の価格設定はないと見た。＞

「坪○○くらい」は、ずばり@300じゃない？
「そんなに高くない」は、ずばり@270と予想！

江東区の@300を引き合いに出されても、、、
これは豊洲再開発区の利便性の良い限られた地域のみの話。
豊洲駅前の空き地も、何だかんだ確実に開発計画が進んでいるので、販売不振のS社は平然としていられる。

現状の晴海二丁目とは雲泥の差。
ここは中央区ブランドからは切り離すのが妥当。と、八木橋社長はちゃんと見抜いていらっしゃる。

[509: 住まいに詳しい人]

ご参考までに
2010年1月以降に販売がはじまったタワー物件の坪単価

平河町森タワーレジデンス　＠520
ｻﾞ･ﾛｯﾎﾟﾝｷﾞ　ﾄｳｷｮｳｸﾗﾌﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　＠520
ワテラスタワーレジデンス　＠430
ザ・ヒルトップタワー高輪台　＠370
勝どきビュータワー　＠370
中野ツインマークタワー　＠370
アウルタワー　＠330
クロスエアタワー　＠320
ザ・パークハウス新宿タワー　＠320
ブリリア大井町ラヴィアンタワー　＠310
シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　＠310
ザ・タワーレジデンス大塚　＠300
ザ・パークハウス三軒茶屋タワー　＠290
エクラスタワー武蔵小杉　＠290
プラウドタワー石神井公園　＠290
ブリリア武蔵小杉　＠270
浅草タワー　＠270
プラウドシティ赤羽　＠260
ビーコンタワーレジデンス　＠260
上大岡タワーザレジデンス　＠250
シティタワー赤羽ステーションコート　＠250
サンクタス川崎タワー　＠250
ブリリア有明スカイタワー　＠250
グランドターミナルタワー本八幡　＠240
ザ湾岸タワーレックスガーデン　＠230
グランドミッドタワーズ大宮　＠220
川崎ゲートタワー　＠220
ルネリバーズタワー東大島　＠200
＠200以下は割愛

＠250とか冗談は書かなくていいから

[510: 匿名さん]

>>509
では、ここに当てはまるのはどこの物件？？
@370とか冗談は書かなくていいから