ザ・パークハウス晴海タワーズ その２

[マンコミュファンさん]

公式サイトオープン以来この掲示板も大盛況の感がありますが、パート2を立ち上げました。引き続き情報交換よろしくどうぞ。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[253: 晴海小学校１０年生]

晴海は、もともとお役所である都？が埋め立てたもののせいか、東京オリンピック、築地市場（に関連した道路開発）などお役所主導の開発に左右される事が多いのか、再開発が本当に進みませんね。ほんとにじれったさを感じます。
民間主導の豊洲と比べるとスピードは雲泥の差。何もなかった豊洲がこの７年程であれよあれよという間に、生まれ変わったのとは大違いです。豊洲と晴海で歩いている人の数を見比べると分かりますが、晴海は土地も人もまだがらーんとしてますね。いまや、中央区の晴海より、江東区の豊洲の方が家賃は高いです。
今後も路面電車、ゆりかもめなど言われていますが、よーく疑ってかかった方が良いと思います。
このマンション土地もなかなか開発が決まらなかったようで。このペースだとこの後も次々と何かが出来ることには期待できないです。

[254: 晴海小学校１０年生]

晴海にポテンシャルがあると書いている方がいましたが、不動産業の方でしょうね。
まさにポテンシャル。ポテンシャルしかないに近い。ものすごいポテンシャルをみすみす見逃し続ける晴海にいらいらしている業者の方ですね。

[255: 匿名さん]

駅からの遠さでポテンシャル無し。

[256: 匿名さん]

どうせ近所に新駅できるんでしょ。（LRTかもしれないけど）
駅近になるんじゃない？

そういう意味では、値上がり期待のある良いマンションかと。

[257: 匿名さん]

新しい情報ですね、近くに駅ができる予定って本当ですか？？それは皆が気になる情報だと思います。できることが決まっているなら一瞬でマンションの大メリットになって価値も上がりますよね、よくマンション価値は駅から離れていくごとに下がる聞くので駅が後からできたら逆に上がるという解釈でいんでしょうか。

[258: 匿名さん]

LRTがこのあたり通るんじゃなかったっけ？
新駅ができても不思議ではないと思うが。

都内なら「不便」と思うところは大抵の場合改善されていくよ。
都内に住んでるならそう感じたこと多いでしょ。

地方だとそうはいかない。

[259: 晴海小学校１０年生]

この辺で値上がりに関しては、次のパターンが考えられる。
　1)TTTとか晴海テラス/レジデンスの様に大人の事情で安く買える
　2)豊洲の様に商業施設、住宅、オフィスが活発に開発され街全体の価値が上がった（IHIが大人の事情で安く土地売ったかは知らない）
　3)道路や橋のインフラが出来て便利になった
この物件の場合、1) は多分なさそう。2)だけど、都やトリトンの住友不動産ではどうも頼りない。住友不動産は何と言うか商業施設に関してはセンスあるいはビジネス感覚無いね。あと確かセメント工場跡地に商業施設が出来るとか言う事だけど、どうなんだろうね？どこの駅からも遠い。すぐ逃げて行きそう。まあ出来たとしてもこの辺はこれくらい。ショッピングが充実した豊洲には及ばない。3)が晴海勝どきで一番期待できるけど、いつか分からないしこの物件には関係ない。

LRT近というのは多分ざっと普通の鉄道駅とバス停の中間的な価値だと思う。その程度にみればいいんじゃないかな？

[260: 匿名さん]

開発はされていくが、利便性まで期待をするのはどうかな？
ここは、環境を買うＭＳだから、資産維持とか利便性向上を
期待する方には向いてないよ。

[261: 匿名さん]

新聞に乗ってたLRTの晴海駅は、ここの近くではありませんでしたよ。
LRTは築地から新しい環２の道路上を走る想定になってました。
つまり、駅は清掃工場の近く。

[262: 匿名さん]

＞261
やっぱりそうかぁ・・勝どき橋渡らせるのは？思っていたけど、
新しく出来る勝どき５丁目橋通すんですね。
ここは、利便性を期待するとこじゃないＭＳですね。

[263: 匿名さん]

晴海物件の利便性だけを考えたら、
住友ツインタワーの方に軍配が上がりそうですね。

[264: 匿名さん]

晴海のＸ橋って何処にかかるんだっけ？

あれできれば駅が近くなるんじゃね？

あと、かもめが延伸すれば、たぶん、トリトンの交差点の東に駅ができそうな希ガス。

たぶん、延伸の駅は、豊洲パークシティ前、晴海交差点東、清掃工場交差点、勝どき５丁目（その先は勝どきに行くか、新橋に行くかで変わってくるので不明）。

LRTは終点が清掃工場交差点で、次の駅が勝どき5丁目、築地市場といった感じで駅ができそう。

。晴海3丁目のスミフ物件は、うまくいけば、かもめとＬＲＴの二駅が近くなる可能性ある。

晴海をよくする会のページに、似たようなこんな構想が出てる。

[265: 匿名さん]

こんな地下鉄構想もあるね。
実現性は？・・・だけど。

[266: 匿名さん]

この両方が実現したらスゴイことなりそうだ。

[267: 匿名さん]

>265
その地下鉄構想は昔からあります。
構想だけで、実現に向けた動きは全くありません。

[268: 匿名さん]

東京－羽田間は、豊洲や晴海ではなく泉岳寺経由の計画があるために、見込みなしです。
空港ハブ化施策で、成田－東京－羽田の、地下特急。

[269: 匿名さん]

もとい、豊洲や晴海経由が見込みなしです。

[270: 匿名さん]

地下鉄は無理としても、ゆりかもめが通ればこの物件は価値が相当上がりますね。

[271: 匿名さん]

現地無料バスを運行するだけでも、ここは高く設定できるかも。
勝どき(大江戸線)・月島(有楽町線)を周回巡行すればいい。
ベイシティと共同でバスを運行させれば、コストパフォーマンスも良し。

[272: 物件比較中さん]

東京はメトロ買収で地下鉄に資金つぎ込むから、ゆりかもめは凍結確定だよ
まぁメトロが渋っている地下鉄インフラ拡張は、猪瀬が乗る気満々だから統合後あるかもしれんが。

[273: 匿名さん]

LRTを検討してるから、ゆりかもめ延伸は凍結
ってどこかに書いてありましたよ。

[274: 匿名さん]

残りの運河も埋め立てちゃえばいいのに

[275: 匿名]

LRTはあるにこした事は無いけどたった2.8kmだけ。
ここの資産価値を押し上げる程の力は無いと思うよ

[276: 匿名さん]

ここは利便性向上を期待して買うＭＳじゃないよ。
環境を買うＭＳだよ。

[277: 匿名さん]

このマンションの海側に高速道路が延びてくるかもなんですよね。
そしたら更に資産価値も下がってしまいそうですよね。
高速道路どうなるのかなぁ

[278: 匿名さん]

えっ？
高速できたらがた落ちだなぁ・・どうなんだろう。

[279: 匿名さん]

ゆりかもめ延伸もＬＲＴ建設も、やるとしても数十年かかるんじゃない？
ペイできるほどの需要無さそうだし。

＞現地無料バスを運行するだけでも、ここは高く設定できるかも。
運行しても、そんなのが理由で高く設定できないでしょ。
焼け石に水。
そもそも、丸の内・日本橋やお台場じゃないんだから無料バスを走らせるスポンサーがつかない。
銀座・築地循環ならまだありそうだけど、晴海なんてねえ。

中央区の江戸バスあたりが延伸する可能性はまだあると思うけど、そんなので高く設定できるわけが無い。

＞まぁメトロが渋っている地下鉄インフラ拡張は、猪瀬が乗る気満々だから
猪瀬がやる気でも、副知事のうちにできるかなあ。
すぐにできそうな、都営・メトロの乗り継ぎ割り引き拡大や、新富町・築地、人形町・水天宮前の同一駅扱い、なんかは可能性あると思うけど。

[280: 匿名さん]

まぁやるとしたら
三菱の２棟にプラスして、建てるらしい三井の１棟が
合同で有料シャトルバスでも走らせるしかないのでは？

[281: 匿名さん]

＞２７６

＞環境を買うＭＳ

それはいえてるかもしれないです。正直私もそう思っています。利便性が満点ではないことを踏まえても環境を見て選択したくなる魅力を持っているので、さすが晴海は人気があるなといった印象を持ちます。

間取りを見ても部屋の並び方が理想的で、家感覚というよりはどこかに来たような宿泊仕様なレイアウトも個人的嗜好に合致しています。

[282: 匿名さん]

徒歩11分でしょ？

普通に歩けるような。。。

[283: 匿名さん]

どっちにしても、ゆりかもめかLRTが来ると考えたら、どう考えてもお買い得。

あとは坪350万以下で買えるのを要望するだけだ。

[284: 匿名さん]

350以下だといい部屋は選べないかも。

[285: 匿名さん]

面白いなあ。
350万と言い続ける人が、去年の過去スレからずっ〜といて。

それはそうと、
この物件のＴＶＣＭを初めて見た。
二子玉川○イズの宣伝に似ていて、冷めてしまった。

[286: 匿名さん]

一度、勝どきの駅から歩いてみるといい。
坂やらビル風やらで、徒歩１５～２０分かかる感じ。
もちろん徒歩１１分の標記の意味は知っているが。

[287: 匿名さん]

買ってから高速道路が南側通るの決まったらショックですねぇ。
ここは購入するよりも、飽きるまで数年賃貸で住んでみるのが一番ベストかなと考えが変わってきました。

[288: 住まいに詳しい人]

>面白いなあ。
>350万と言い続ける人が、去年の過去スレからずっ〜といて。

単に事業計画が漏れているだけですよ
たぶん当初の価格想定より下げるんじゃないかなーとは思うが

[289: 匿名さん]

相当事業計画遅れちゃいましたもんね・・・
一旦決めた事業収支を下げるにも限界はありますよね。
大した下げ幅ではないかも。

[290: 匿名さん]

高速が通るなら、断然豊洲側だけど
以前、まだ着工予定がないらしい・・・

勝どき側の売れ行きにも、左右されると思うけど。

断然、価格で決まるでしょ？三菱地所の行方は・・・

巨大タワーをさばけるのは、三菱地所！豊洲で失敗した住友にはならないようにして頂きたいです。

まさに、デべのセンスですよ。

あと、新入社員の営業はダメです！

質問等など、消費者のほうが詳しいのはダメ。

[291: 匿名さん]

ここは榊氏が、
「藤和不動産の遺産を引き継いだ」
と書いてますね。

[292: 匿名さん]

中層階で坪300が妥当でしょうね。

[293: 匿名さん]

もうちょっと安いと思う。
坪280ぐらい？

[294: 匿名さん]

坪300では長期戦覚悟だね

竣工までに売り切りたいなら、坪280が無難かも。

[295: 匿名さん]

現状の環境では、南側中層で280でも厳しい気はしますね…
PCTくらいの値付けなら大盛況でしょうけど。
三ヶ月後が楽しみです。

[296: 匿名さん]

>>295
PCTは平均どのくらいだったのでしょうか？

[297: 匿名さん]

あそこの分譲時は坪230万程度でしょう。
TTTも似たような額。
当時は安いタワーが多かった。

[298: 匿名さん]

地震で湾岸埋立地はイヤって人がほとんどになってしまったから、そこらへんがこれからの価格に反映されてくるでしょうね。

[299: 匿名さん]

地震の影響もそうですし、そもそもこの場所でこの時期に900戸売る気なのだから、第一期に関しては南側中層で坪250〜260が妥当ではないでしょうか。
つまり、野村東雲タワーの南西と同等〜1割増しといった具合なら、前向きに購入検討される方は多いと思いますよ。
時期未定としても、隣りに同等戸数のタワーも控えていますし、先発でコケたら洒落になりませんよね。
某ゴルファーの人気には影響しないでしょうけど。

坪240でPCT A棟西側を購入された方々のうち、この1〜2年内で坪300程度で多数売りに出され、ホクホク顔の方々がいます。
売り時期は、新築中古共にデベも所有者もその時の状況を敏感に察知されて、価格に反映するものです。

野村東雲タワーは、全般的に妥当な値付けと評されているようですね。眺望に関する悲観的なコメントは目立ちますが。

先発タワーの第一期は、もってけ泥棒のバーゲン価格。
900戸を売り切るのは少なくとも2〜3年は覚悟しているでしょうし、周辺環境の変化に伴い価格調整(値上げ)するのが一般的だろうと、勝手ながら予想しています。

[300: 匿名さん]

時間をかけて最高利益を追うおりも今の時代確実に利益を得る方向性でしょう。
先になればなるほど不透明なものが多すぎる。
＠３００ならライズみたいに最初盛り上がるけど最後どうしようもなくなる。
＠２８０なら豊洲の二の舞。そのうちＥＵショックが来てどうしようもなくなる。
＠２５０なら順調に販売が進んでいく。それでもＰＣＴのときよりも世帯年収はかなり下がっている。
＠２３０なら野村の池袋の勢いかな。
立地上セレブが事前訪問に多数行くとは思えない。郊外に住む役員のセカンドぐらいでしょ。
豊洲で働く人の年収も下がってそうというのも逆風かな。

[301: 匿名さん]

資料請求でどれだけの層になるかだね
まあ購入希望は～6000万円
年収は1000万円が最多になるでしょう

[302: 匿名さん]

最近ガンガンCMが流れてるのでここの存在知りました。
石川遼くんは何をしてくれるのでしょうか・・

[303: 匿名さん]

ライズは都心さえ憧れるだったのに
世界中や東京中が憧れや羨むとは、大きく出たね。
300さんの＠３００みたいにならないと良いが。

[304: 匿名さん]

石川遼君のCM出演料はみなさんの懐から出ていくわけですね。
まあ900戸で割れば微々たる額かもしれませんが...
彼はCMで得た収入も寄付してるのですかね

[305: 匿名さん]

最近CMよくながれてますよね。
石川遼くんは好きだけと、マンションとはあまりに関係がないような・・・
案内してくれる～ってCMで流れてますけど、実際いるわけじゃないだろうし、なんかイメージキャラにそんなにお金使わなくてもいいんじゃないかなーって思ったりはしますね。

[306: 匿名さん]

豊洲や晴海なんて、金貰ってでも住みたくない。
湾岸タワマンなんて、まだ本気で検討する人がいるのが信じられない。

[307: デベにお勤めさん]

306
買いたい人がいるから売るだけの話。
いちいちつまらないことで書き込みしなさんな。

なら、具体的にどこのほうが良いとか、私案くらい出されたらどうですか？

[308: 匿名さん]

まあまあみんな晴海とタワマンに興味があるからここに書き込んでいるんでしょう。正直湾岸が嫌いな人はここに書き込みする意義がまったく理解できません。よっぼと暇なのか、心理的に昔憧れを持っていて他のマンションを購入した方たちが未だに未練があり、震災の後液状化非難の勢いでまだここに書き込んでいるんでしょうね。晴海の立地の良さ環境は行ってみればわかりますし、これから楽しみです。

[309: 匿名さん]

プラウトタワー東雲見に行ったが、防災グッズが満載、非常に感動したが、三菱地所の晴海はどうがな、
同じ設備、特に★地震後の各部屋の貯水タンク★あれば、水道ない時４日間使えるのは最高だ☆

[311: 匿名さん]

貯水タンク、ではなくて貯湯タンク。
何故タンクがあるかと言えばオール電化だから。

であるのに、オール電化である事実は宣伝されない。

[312: 匿名さん]

こちらはオール電化なんですかね？
HPからは分からないようですが…

[313: 匿名さん]

湾岸マンションなんて、正気ですか？

[314: 匿名さん]

中央区か港区なら、まだギリギリ理解できる。

[315: 匿名さん]

駅に近いなら、まだギリギリ理解できる。

[316: 匿名さん]

以下スルーで

[317: 匿名さん]

湾岸タワマンなんて、安物買いの銭失いの典型の様に感じます。
もうちょっと奮発して、高台にしたら？

[318: 匿名さん]

まあただの、かまってちゃんだからな

[319: 匿名さん]

しかし、デベも、かなりの投資をして湾岸開発したんだから、なんとかさばこうと必死だよな。
TVのスポットにも必死さが伝わってくる。
まさか、こうなるとは思いもしなかっただけに・・・

[320: 匿名さん]

好きな環境は人それぞれですよね。私の実家は用賀の小さな一戸建てですが、道も家も密集していて息苦しくて私は好きではないです。それに比べ晴海の解放感はとても魅力的です。震災後も湾岸の魅力は変わりませんね。実際震災したら密集した地域の火災ほど恐ろしいものはないと思います。

[321: 匿名さん]

確かに密集した住宅地は、火災が起きたらひとたまりもないですね。
でも高層も電気が止まった時の事を覚悟して暮らさないといけないと思います。
設備仕様についてはまだ何も書かれていませんね。
オール電化なのですか。
今から替えたらいいのにと思いますがそれは設計からやりなおりになるので無理なのかもしれないですね。

[322: 匿名さん]

坪200なら買います！

[323: 購入検討中さん]

200はないでしょ。
違う物件の検討をお願いします。

[324: 匿名さん]

一階や二階なら可能性あるのでは？

[325: 匿名さん]

タワーって１階に部屋あんのかい？

[326: 住まいに詳しい人]

「知る人ぞ知る匠の名店」といって「はし田」を紹介するのはいいけど
地図上の店の場所が間違えているよ

[327: 匿名さん]

坪２００万なんて値段ででたら即完売でしょうね。

[328: 匿名さん]

投資目的を排除するには高めの値段設定が必要です。
本当に住みたい人だけで固めたほうがいいです。

[329: 匿名さん]

1割程度売れ残るくらいがベストの値付けなんでしょうね。

[330: 匿名さん]

はし田へ一度行きましたが、あまりのネタの大きさにびっくりしました。
うにを頼んだら、しゃりの上からうにがこぼれおちていました。
凛とした雰囲気のお店でまたぜひ行ってみたいお店ですね。

[331: 匿名さん]

検討スレで食べ物屋雑談をやってるのは
売れ残り物件だから、まだ早いです。

[332: 匿名]

売れ残り待って値引きで買おーっと。

[333: 匿名さん]

プロムナードなど完成するとすごくきれいになりそうですね。三菱地所には期待してます。あのＴＶの宣伝で一気に晴海が注目されてしまいますね。

[334: 匿名]

晴海に既に住んでる方？

[335: 匿名さん]

現地見たけど、勝どきから遠すぎだよね。

[336: 匿名さん]

石川遼君は何を案内してくれるのでしょうか？
中澤選手を初めスポーツ選手っていい広告塔になるのでしょうか

[337: 匿名さん]

駅から遠くても、マンション前にバス停があればまだマシだが、
丸の内に行ける便利なバス停までは徒歩６分。
八重洲側に行けるバス停でさえ、横断歩道を渡ってトリトンの前までいかなきゃ。

[338: 匿名さん]

　　　　　　　　　　　　★★★内部情報★★★
　　　　　　　　　　　　●●●坪３００万円販売決定●●●　
　　　　　　　　　▼▼▼高いか安いか、ご判断は貴方次第▼▼▼　　

[339: 匿名さん]

野村東雲の価格が湾岸タワー住民スレに書かれていたが
北西向き非角で、20階オーバーの70平米が5200万台だそうだ。
つまり坪２５０万円くらい。

さーて、東雲の２割増で捌けるかな？

[340: 匿名さん]

内部情報ってＷＷＷＷ

[341: 匿名さん]

勝どきならまだしも、晴海は人が住む場所じゃないよなぁ〜ってのが正直な感想。

[342: 匿名さん]

営業マンが全員、石川遼デザインのオリジナルポロシャツ着て営業するみたいよ(^^)

[343: 匿名さん]

営業マンはスーツ姿の接客が常識。
ポロシャツ姿の接客を、天下の三菱社員がしてどうする。

[344: 匿名さん]

プラウト東雲　坪２３０万円
パーク晴海　　坪３００万円

[345: 匿名さん]

プラウド東雲の坪２３０万の根拠を出してよ。
20階オーバー、中住戸、北西、で5200万台って数字が出てるのに。

[346: 345]

70平米、が抜けました。

[347: 匿名さん]

坪300万だったら激安でしょ（笑）

350万以下だったら十分安いと思ってたのに。

[348: 匿名]

>>300 さんの読み通りになると予想。

[349: 匿名さん]

リーマン前のことだけど、事前説明会の結果を真に受けて値付けして販売開始したところ、高いのブーイングが続いて会議の末、販売価格を相当下げたことがあったと記憶している。
天下の三菱が、同じ轍を踏むことはないでしょう。
区を過信しないで、交通の利便性のデメリットを十分考慮した価格になると思う。
じゃないとローン査定通る人を戸数分集めるのは無理でしょう。
リーマン２もありそうだし。
円高も解決しないとローンもギリギリで組めないしね。
株価も下がると金融機関のお勤めの人すら買うに買えないのではないかな。

[350: サラリーマンさん]

>>349
前半部分がどのマンションの話なのかわからんけど、後半部分は同意見。
徒歩１１分、晴海（住宅街ではない環境）、湾岸立地、タワーマンション
に今時６０００万以上出す奴が多くいるとは思えない。
地方に住む親の反対とかも多いだろうし、そこそこ安くないと売れないんじゃない？

[351: 匿名さん]

>>350
同感。
正直、わざわざ購入して住むほどの所ではないなぁという印象です。
地震前なら買ってしまってたような気がしますが。

[352: サラリーマンさん]

このマンション、ローン控除使えない可能性がありますね？
世の中は所得税増税の方向なんで、拡大や延長は見込めないよなぁ・・・。