ザ・パークハウス晴海タワーズ その２

[マンコミュファンさん]

公式サイトオープン以来この掲示板も大盛況の感がありますが、パート2を立ち上げました。引き続き情報交換よろしくどうぞ。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[201: 匿名さん]

＞１９９
それはいいことを聞きました＾＾
俯瞰できる位置から立地が良いと確認できるなら余程いいのでしょうね。
マンションの中からの景観は一番重要ですが、あらゆる角度から見たマンションの概観や位置というのも非常に重要であると私は考えていますので自身でも足を運んで色んな角度から見てみようと思います。

[202: 匿名さん]

>>201
すごーく些細なことですが・・・
お台場方面からのレインボーブリッジと東京タワーを背景としたよくあるニュースの映像
あれに写り込む可能性高いですｗ
結構自慢できるというか悪い気はしないですｗ
すごーく些細なことですがｗ

[203: 匿名さん]

現地に行かずに画像検索しただけでも、色んな角度から見れますよ。
パークシティ豊洲のラウンジからの画像とか。

ただ、駅からこれだけ離れていて
すごくいいとは同意しかねます。

[204: 匿名さん]

>>202
今、佃から勝鬨橋方面を背景としたよくあるニュースの映像
に写り込むマンションに住んでますが
他人に言っても別に羨ましがってはくれません。

[205: 匿名]

>>184
豊洲に明治屋の自社ビルあるのはお分かり？

[206: 匿名さん]

＞198
昔なら「５年で忘れる」でしょうが、今はネットの時代。
永遠に動画や画像が残り、何か起きる度にリンク参照されるので、風化することは無いです。

[207: 匿名さん]

>>198
神戸の地震は、周期が100年くらいだからいいけど
関東は大地震これからくるからね・・・

ちなみに、昔から一等地と呼ばれるところだっだり、ちょっと栄えてる地方都市って一般的に災害がおこりにくいそうです。
災害が少ないから栄えたという経緯があるそうで。

同じ和歌山県内でも台風被害があるのは海沿いや山奥の河川の近くや崖の近くで、
ちょっと栄えてる和歌山市内がそういった被害はいつもないです。
大地震がおこった宮城県も仙台市内は津波の被害はなく、雪も比較的少ないから栄えたという経緯があり、
北陸だと金沢市内は雪が少なく、能登地震のときも市内は大丈夫だったけど石川県の北部の田舎の方が被害にあいました。
神戸も、昔から高級住宅街といわれてるところは大丈夫だったけど、海側が甚大な被害を受けました。

想定外のことはあるけど、少し参考になると思います。

[208: 匿名さん]

現地時点でリスクをなるべく減らすために自分でできることは
・津波の被害をさけるためには、内陸や高台を選ぶ
・液状化を避けたいなら、Ｎ値50以上の頑丈な地盤が浅いところからある場所を選ぶ
・断層がすぐ近くに走っていないか調べる
でしょうかね。

[209: 匿名さん]

>>198
＞東京湾は地形上大津波の影響はほぼ考えられません

それが関東に大津波の可能性があるというニュースが今月になってわかってヤフーニュースに載っていました。

「政府が想定外の震源域Ｍ８級痕跡、巨大地震は首都圏に震度６以上の激しい揺れと大津波を引き起こすと考えられ、」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110909-00000062-mai-soci

[210: 匿名さん]

>>207
知ってます、谷とか池とか州とか海とかつく地名はヤバいって・・・
逆に富士見台（都内にも結構あったような・・・）みたいな住所は安全って言いますね

でも大丈夫です、大きなお世話です
命さえ助かればいいんです、ライフラインやられたら人間らしい生活なんてできないんだし・・・
倒壊は考え難いし、そういった意味ではタワマンは比較的安全

港区の高台に免震戸建、災害兼用のプールに循環器、自家発電装置、シェルターも必要？
金がいくらあっても足らんｗ

湾岸は危険です！俺は買うけどさｗ
都心回帰、利便性は諦めましょう
心配な方は武蔵野台地や埼玉がベターでは？

[211: 匿名さん]

立川断層や多摩直下地震も考えなきゃね。武蔵野台地や埼玉は。

[212: 匿名さん]

＞命さえ助かればいいんです

資産価値は別に考えないんですか？

[213: 匿名さん]

資産価値のリスクを考えたら、賃貸でないと。

[214: 匿名さん]

東京湾北部断層ってのがあるからこれが一番怖いと思います。

[215: 匿名さん]

やっぱりタワマンは人気がありますね。地域に建っていて目立つ存在であるし憧れちゃいますよね。普通のマンションの低層階を買った自分にとってはタワマンはいつも憧れです。震災後次購入するマンションもタワマン一筋です。晴海は立地としてはすごく好きです。都心に近くすっきりとした街並み。これからの発展は東雲、有明とともに楽しみです。

[216: 匿名さん]

>>212
当然考えてます
但し天災時緊急時戦時まで想定してたらキリないでしょ？
株価も不動産価値も大暴落必死じゃんｗ
湾岸に関わらず首都東京そのものがヤバい
戸建は土地が残る、マンションは区分所有が残る、ただそれだけ

[217: 匿名さん]

都心近接ウォーターフロント最新工法大手タワマン　
水辺と緑の商業施設併設街区、未来都市。
晴海　東雲完璧だね。

[218: 匿名さん]

勝どき　月島　は無視されちゃってるんだ。
タワマン計画があるのに。

[219: 匿名さん]

あとは新豊洲もあったね。タワマン計画。

[220: 匿名さん]

>215
＞普通のマンションの低層階を買った自分にとってはタワマンはいつも憧れです。
普通のマンションの低層階買っておいて、資産価値的にはよかったかも知れませんよ。
こんな時代だから、湾岸タワマンよりも売却時は売りやすいのではないかと思います。
よかったですね。

[221: 匿名さん]

>>216
こんな時代になってしまったから特に首都圏は『賃貸派』が増えるかもですね。
地震によるリスク・資産価値を考えたら。

確かにおしゃれな設備のマンションに憧れますが、テンションアゲアゲなのは最初だけで（笑）
10年も経ったらもう古いマンションになってしまいますしね・・・
欲しいものが手に入ってしまうとその後意外とあっけなくて、また新たな欲が発生してしまったり。
買い替えるなら資産価値の観点も重要になってきますし、難しいですね。

[222: 匿名さん]

>>205

明治屋の自社ビルが豊洲にあるんですか。
じゃ、豊洲に店舗出すほうが早いですね。

でも3百坪の店舗なら、年間で、家賃光熱費1億、人件費1億であがるので、仕入れ原価4割としても、年商4億あればペイしますね。1日100万ちょい。晴海のあそこに出店するのか、っていうことを無視すれば無理な話ではないのかも知れませんね。

[223: 匿名さん]

佃のリバーシティは商圏として閉じていて、タワー約10本、その他含めて5000世帯ちょっとだと思うけど、リンコス？とマルエツ？の2軒のスーパーがあるね。

晴海のこの辺に1軒ぐらい出来てもいいんじゃないかと思う。
ネームの高望みはしないよ。マルエツクラスで十分。

[224: 匿名さん]

高層ビル＝人類の発展。タワマンに憧れるのは普通だと思いますよ。これからの日本のマンションはもっと地震に強い建築になっていくでしょうね。日本は地震大国でありそれとともにいろいろ発展してきたじゃないですか。ネガティブな方が多いですが、私は生涯タワマンの最上階で暮らしていこうと考えています。高橋秀樹もテレ東の浦安液状化特集番組で似たようなことを言ってました。

[225: 匿名さん]

坪350万くらいで買えるかな。
350万以下にしてください。三菱さま

[226: 匿名さん]

トリトンに出勤の方には最高なマンションですね。解放感もあり晴海もいいとこですよ。

[227: 匿名さん]

>>224
>これからの日本のマンションはもっと地震に強い建築になっていくでしょうね

今はまだ長周期地震動にも対応した免震マンションはないので、これから数年後にはそういったマンションが販売されると思います。
そういう意味ではもうちょっと技術の発展を待った方がいいかもですね。

[228: 匿名さん]

>226
賃貸でなら晴海に住んでみてもいいかな。

[229: 匿名さん]

賃貸だとかなり高いんじゃない？タワマンとか。
買ったほうが得だと思うけど。
開発あるなら、値上がりも期待できるし。

[230: 匿名さん]

浦安をみて、湾岸で買うのはやめようと思いました。
賃貸なら別に住んでもいいかなと思って。
地震で高層階は大変だったから低層の部屋を借りたいです。
ちなみに家賃は会社から補助があるので全然気にならないです。
最初は購入するつもりだったけど資産価値的に厳しいですね。

[231: 匿名さん]

晴海で住友がツインタワーが建てる場所の隣りのＵＲ賃貸タワーは
なかなか借り手が埋まらなかったそうだね。
勝どきビュータワーのＵＲ賃貸はすぐに埋まったそうなのに。

やはり住むなら、駅に近いか遠いかは重要。

[232: 匿名さん]

>223
佃のリンコスとマルエツは同系列だから。
２つで１つみたいなもの。高級店と普通店。

リバーシティだけではなく、佃にはゴクレ・大京など別なタワー3本もあるし。

[233: 匿名さん]

まあ何にしろ、結局は値段とのトレードオフだろうな。安けりゃどんなにリスキーだろうが、不便だろうが売れる。逆に言うと安くないと、これからの湾岸大量供給は捌ききれないだろうねぇ。坪220と予想。低層階なら180もあり得ます。

[234: 匿名さん]

同感です。
晴海には住友ツインタワーも分譲予定だし。三井がタワーを建てる話もあるし。
晴海だけでも供給が多過ぎでしょう。

[235: 匿名さん]

>>230
具体的に何階に住んでたの？
湾岸某所免震築浅30階に賃貸で住んでるけど、実害ほぼゼロだよ
すんげー揺れたし（過剰に揺れる構造だから仕方ない）、数時間EV止まったけどさ
グラス1個落ちなかったｗ
もちろん恐怖心はプライスレスだから基準は人それぞれだろうけどね

[236: 匿名さん]

>>233
同感
流石に坪平均は250超えると踏んでるけどね
下は200ぐらいからってのを若干期待してる
したらWコン、TTT、PCTの再来だねｗ

資産価値資産価値言うけどさ・・・
既存物件だったら影響大だけど、これからの物件だからねぇ

心理的影響は多分にあるだろうし、価格を抑えてくれれば大チャンス
震災のほとぼりが冷めて、街が形成されるであろう5～10年後には・・・
5年後にテポドン、10年以内に直下型きたら・・・諦めるしかないｗ

[237: 匿名さん]

資産価値気にするなら駅近にしといた方が良い。
新築時に比べ中古流通は環境より利便性による基準が大きい。
ここは投資にも向かないし、基本あまり価値の維持を気にしない人が
買うＭＳだよ。

[238: 匿名さん]

>>236
どーでもいいんだけど、PCTよりもシエルタワーの方が安かった。
シエルの倍率が高くて落ちた。　
PCTが価格発表したときは、他の物件スレで割高と書かれていた。

[239: 匿名さん]

>>235
うちも30階。
実害は確かにほぼゼロだったけど、今回は震度5弱程度だったのでねぇ。
実害ほぼゼロにも関わらず、震度5弱程度ですごい揺れてマンションつぶれるかと思ったのと、
長時間停電して階段の上り下りが大変だったから高層階はもう懲り懲りなんだ。
震度5弱と震度5強では揺れのレベルが全然違うらしいし、大きな被害がでるの普通震度5強以上かららしいし。

あと、免震は横揺れには強いけど、『長周期地震動』の他に『縦揺れ』にも弱いから直下型がきたら危なそと思って。

地震前は半分投資的な意味合いで湾岸のマンション買ったら面白いかななんて思ってたけど、
地震後は資産価値的に湾岸買うのは厳しからココは賃貸でいずれ借りて住んでみたいなと思うよ。低層階ね。

[240: 匿名さん]

>>238
知ってる、豊洲で一番儲かったMSじゃない？
駅直結で資産価値も落ち難いだろうし・・・

財閥系で瞬間蒸発した大規模湾岸物件ね、ここと似てるしさ
住環境や市況考えるとWコンが近いかな？アドレスは雲泥だけどｗ
もちろん価格設定次第だけど盛り上がる（盛り上げてくる？）可能性大

[241: 匿名さん]

＞240
確かに、Ｗとは状況似てはいるけど、
駅への距離が決定的に違うよ。
売れるだろうけど、Ｗ・ＰＣＴ・シエルのように資産価値維持は
疑問かな。

[242: 匿名さん]

>237
同感。
駅近5分以内なら資産価値は下がりにくい。

でもいいなと思う物件ってそういうわけにもいかない。
自分にとっては一生で１回きりの買い物だから、
資産価値もちょっとは考えるけど、
住みたいところに住むかな。

[243: 匿名さん]

駅距離は致命的といえば致命的かも
車通勤の眺望狙いなんで個人的には気にならないけど・・・

品川の湾岸物件なんかは10～15分離れてたはずだし、
日々の生活観は参考になるかもね
ま、あちらは天下の品川駅だけどさｗ

[244: 匿名さん]

将来の路面電車計画の予想図を見ると、
晴海駅はこの近くではないみたいですね。

[245: 匿名さん]

ここは242、243さん達のような方が買うＭＳ。
あれもこれも望むところとは違うよ。

[246: 匿名さん]

＞242

資産価値のことはあまり今まで意識したことないです。本当はもっと考えないといけないことなんでしょうけど、自分も住みたい場所を選ぶ派ですね。

価値と立地のバランスがいいのが一番いんですけどね。それなりの資産価値を維持できるようならグンと上がる見込みがなくても考えると思います。

[247: 匿名さん]

242さんみたいに、
>一生で一回きり
ではない人たちはどうする？

適当な時期にマンション買い替えをしてる人たち
には不向きなのかなあ。
私は今のマンション３回目の新築。

[248: 匿名さん]

＞適当な時期にマンション買い替えをしてる人たち
＞には不向きなのかなあ。

買い替えを前提に購入、且つ資産価値を落としたく無い
方は、選ぶ部屋にも因るとは思いますが、基本は不向きじゃないかな。
それでも住みたい場合は、いいﾎﾟｼﾞｼｮﾝの部屋（倍率が高い部屋）
のみターゲットにした方がよいと思いますよ。

[249: 匿名さん]

なんかお台場方面の空が夜なのの赤く光ってるが不吉な兆候か？

[250: 匿名さん]

晴海の立地は最高だと思います。実質有明、東雲よりポテンシャルは高い。豊洲は大学病院もできることもありさすがですけどね、トリトンスクエアは実生活に使えるショップが少ないので新しくできる商業施設で晴海はかなり化ける可能性あると思います。三菱に住友、財閥系は力ありますからね。有明ガーデンシティもとても楽しみにしています。

[251: 匿名さん]

有明は電車ではちょっと不便な場所ですね。
晴海のココも駅から遠いのが残念です。
せめて駅から8分以内くらいなら資産価値的にもマシだったかもしれない。
震災あってから世間の湾岸に対する評価が変わってしまったから。。

[252: 匿名さん]

確かにわざわざ買って住むほどの価値はない気がするというか、逆にリスクが大きい感じしますね。
賃貸で借りてちょっと住んでみるのが一番いいかも。
ちょっと住んだら満足できて飽きそうだし、その頃にはまた新しいマンションがよくえたり、価値観がかわってたりするんですよね〜

[253: 晴海小学校１０年生]

晴海は、もともとお役所である都？が埋め立てたもののせいか、東京オリンピック、築地市場（に関連した道路開発）などお役所主導の開発に左右される事が多いのか、再開発が本当に進みませんね。ほんとにじれったさを感じます。
民間主導の豊洲と比べるとスピードは雲泥の差。何もなかった豊洲がこの７年程であれよあれよという間に、生まれ変わったのとは大違いです。豊洲と晴海で歩いている人の数を見比べると分かりますが、晴海は土地も人もまだがらーんとしてますね。いまや、中央区の晴海より、江東区の豊洲の方が家賃は高いです。
今後も路面電車、ゆりかもめなど言われていますが、よーく疑ってかかった方が良いと思います。
このマンション土地もなかなか開発が決まらなかったようで。このペースだとこの後も次々と何かが出来ることには期待できないです。

[254: 晴海小学校１０年生]

晴海にポテンシャルがあると書いている方がいましたが、不動産業の方でしょうね。
まさにポテンシャル。ポテンシャルしかないに近い。ものすごいポテンシャルをみすみす見逃し続ける晴海にいらいらしている業者の方ですね。

[255: 匿名さん]

駅からの遠さでポテンシャル無し。

[256: 匿名さん]

どうせ近所に新駅できるんでしょ。（LRTかもしれないけど）
駅近になるんじゃない？

そういう意味では、値上がり期待のある良いマンションかと。

[257: 匿名さん]

新しい情報ですね、近くに駅ができる予定って本当ですか？？それは皆が気になる情報だと思います。できることが決まっているなら一瞬でマンションの大メリットになって価値も上がりますよね、よくマンション価値は駅から離れていくごとに下がる聞くので駅が後からできたら逆に上がるという解釈でいんでしょうか。

[258: 匿名さん]

LRTがこのあたり通るんじゃなかったっけ？
新駅ができても不思議ではないと思うが。

都内なら「不便」と思うところは大抵の場合改善されていくよ。
都内に住んでるならそう感じたこと多いでしょ。

地方だとそうはいかない。

[259: 晴海小学校１０年生]

この辺で値上がりに関しては、次のパターンが考えられる。
　1)TTTとか晴海テラス/レジデンスの様に大人の事情で安く買える
　2)豊洲の様に商業施設、住宅、オフィスが活発に開発され街全体の価値が上がった（IHIが大人の事情で安く土地売ったかは知らない）
　3)道路や橋のインフラが出来て便利になった
この物件の場合、1) は多分なさそう。2)だけど、都やトリトンの住友不動産ではどうも頼りない。住友不動産は何と言うか商業施設に関してはセンスあるいはビジネス感覚無いね。あと確かセメント工場跡地に商業施設が出来るとか言う事だけど、どうなんだろうね？どこの駅からも遠い。すぐ逃げて行きそう。まあ出来たとしてもこの辺はこれくらい。ショッピングが充実した豊洲には及ばない。3)が晴海勝どきで一番期待できるけど、いつか分からないしこの物件には関係ない。

LRT近というのは多分ざっと普通の鉄道駅とバス停の中間的な価値だと思う。その程度にみればいいんじゃないかな？

[260: 匿名さん]

開発はされていくが、利便性まで期待をするのはどうかな？
ここは、環境を買うＭＳだから、資産維持とか利便性向上を
期待する方には向いてないよ。

[261: 匿名さん]

新聞に乗ってたLRTの晴海駅は、ここの近くではありませんでしたよ。
LRTは築地から新しい環２の道路上を走る想定になってました。
つまり、駅は清掃工場の近く。

[262: 匿名さん]

＞261
やっぱりそうかぁ・・勝どき橋渡らせるのは？思っていたけど、
新しく出来る勝どき５丁目橋通すんですね。
ここは、利便性を期待するとこじゃないＭＳですね。

[263: 匿名さん]

晴海物件の利便性だけを考えたら、
住友ツインタワーの方に軍配が上がりそうですね。

[264: 匿名さん]

晴海のＸ橋って何処にかかるんだっけ？

あれできれば駅が近くなるんじゃね？

あと、かもめが延伸すれば、たぶん、トリトンの交差点の東に駅ができそうな希ガス。

たぶん、延伸の駅は、豊洲パークシティ前、晴海交差点東、清掃工場交差点、勝どき５丁目（その先は勝どきに行くか、新橋に行くかで変わってくるので不明）。

LRTは終点が清掃工場交差点で、次の駅が勝どき5丁目、築地市場といった感じで駅ができそう。

。晴海3丁目のスミフ物件は、うまくいけば、かもめとＬＲＴの二駅が近くなる可能性ある。

晴海をよくする会のページに、似たようなこんな構想が出てる。

[265: 匿名さん]

こんな地下鉄構想もあるね。
実現性は？・・・だけど。

[266: 匿名さん]

この両方が実現したらスゴイことなりそうだ。

[267: 匿名さん]

>265
その地下鉄構想は昔からあります。
構想だけで、実現に向けた動きは全くありません。

[268: 匿名さん]

東京－羽田間は、豊洲や晴海ではなく泉岳寺経由の計画があるために、見込みなしです。
空港ハブ化施策で、成田－東京－羽田の、地下特急。

[269: 匿名さん]

もとい、豊洲や晴海経由が見込みなしです。

[270: 匿名さん]

地下鉄は無理としても、ゆりかもめが通ればこの物件は価値が相当上がりますね。

[271: 匿名さん]

現地無料バスを運行するだけでも、ここは高く設定できるかも。
勝どき(大江戸線)・月島(有楽町線)を周回巡行すればいい。
ベイシティと共同でバスを運行させれば、コストパフォーマンスも良し。

[272: 物件比較中さん]

東京はメトロ買収で地下鉄に資金つぎ込むから、ゆりかもめは凍結確定だよ
まぁメトロが渋っている地下鉄インフラ拡張は、猪瀬が乗る気満々だから統合後あるかもしれんが。

[273: 匿名さん]

LRTを検討してるから、ゆりかもめ延伸は凍結
ってどこかに書いてありましたよ。

[274: 匿名さん]

残りの運河も埋め立てちゃえばいいのに

[275: 匿名]

LRTはあるにこした事は無いけどたった2.8kmだけ。
ここの資産価値を押し上げる程の力は無いと思うよ

[276: 匿名さん]

ここは利便性向上を期待して買うＭＳじゃないよ。
環境を買うＭＳだよ。

[277: 匿名さん]

このマンションの海側に高速道路が延びてくるかもなんですよね。
そしたら更に資産価値も下がってしまいそうですよね。
高速道路どうなるのかなぁ

[278: 匿名さん]

えっ？
高速できたらがた落ちだなぁ・・どうなんだろう。

[279: 匿名さん]

ゆりかもめ延伸もＬＲＴ建設も、やるとしても数十年かかるんじゃない？
ペイできるほどの需要無さそうだし。

＞現地無料バスを運行するだけでも、ここは高く設定できるかも。
運行しても、そんなのが理由で高く設定できないでしょ。
焼け石に水。
そもそも、丸の内・日本橋やお台場じゃないんだから無料バスを走らせるスポンサーがつかない。
銀座・築地循環ならまだありそうだけど、晴海なんてねえ。

中央区の江戸バスあたりが延伸する可能性はまだあると思うけど、そんなので高く設定できるわけが無い。

＞まぁメトロが渋っている地下鉄インフラ拡張は、猪瀬が乗る気満々だから
猪瀬がやる気でも、副知事のうちにできるかなあ。
すぐにできそうな、都営・メトロの乗り継ぎ割り引き拡大や、新富町・築地、人形町・水天宮前の同一駅扱い、なんかは可能性あると思うけど。

[280: 匿名さん]

まぁやるとしたら
三菱の２棟にプラスして、建てるらしい三井の１棟が
合同で有料シャトルバスでも走らせるしかないのでは？

[281: 匿名さん]

＞２７６

＞環境を買うＭＳ

それはいえてるかもしれないです。正直私もそう思っています。利便性が満点ではないことを踏まえても環境を見て選択したくなる魅力を持っているので、さすが晴海は人気があるなといった印象を持ちます。

間取りを見ても部屋の並び方が理想的で、家感覚というよりはどこかに来たような宿泊仕様なレイアウトも個人的嗜好に合致しています。

[282: 匿名さん]

徒歩11分でしょ？

普通に歩けるような。。。

[283: 匿名さん]

どっちにしても、ゆりかもめかLRTが来ると考えたら、どう考えてもお買い得。

あとは坪350万以下で買えるのを要望するだけだ。

[284: 匿名さん]

350以下だといい部屋は選べないかも。

[285: 匿名さん]

面白いなあ。
350万と言い続ける人が、去年の過去スレからずっ〜といて。

それはそうと、
この物件のＴＶＣＭを初めて見た。
二子玉川○イズの宣伝に似ていて、冷めてしまった。

[286: 匿名さん]

一度、勝どきの駅から歩いてみるといい。
坂やらビル風やらで、徒歩１５～２０分かかる感じ。
もちろん徒歩１１分の標記の意味は知っているが。

[287: 匿名さん]

買ってから高速道路が南側通るの決まったらショックですねぇ。
ここは購入するよりも、飽きるまで数年賃貸で住んでみるのが一番ベストかなと考えが変わってきました。

[288: 住まいに詳しい人]

>面白いなあ。
>350万と言い続ける人が、去年の過去スレからずっ〜といて。

単に事業計画が漏れているだけですよ
たぶん当初の価格想定より下げるんじゃないかなーとは思うが

[289: 匿名さん]

相当事業計画遅れちゃいましたもんね・・・
一旦決めた事業収支を下げるにも限界はありますよね。
大した下げ幅ではないかも。

[290: 匿名さん]

高速が通るなら、断然豊洲側だけど
以前、まだ着工予定がないらしい・・・

勝どき側の売れ行きにも、左右されると思うけど。

断然、価格で決まるでしょ？三菱地所の行方は・・・

巨大タワーをさばけるのは、三菱地所！豊洲で失敗した住友にはならないようにして頂きたいです。

まさに、デべのセンスですよ。

あと、新入社員の営業はダメです！

質問等など、消費者のほうが詳しいのはダメ。

[291: 匿名さん]

ここは榊氏が、
「藤和不動産の遺産を引き継いだ」
と書いてますね。

[292: 匿名さん]

中層階で坪300が妥当でしょうね。

[293: 匿名さん]

もうちょっと安いと思う。
坪280ぐらい？

[294: 匿名さん]

坪300では長期戦覚悟だね

竣工までに売り切りたいなら、坪280が無難かも。

[295: 匿名さん]

現状の環境では、南側中層で280でも厳しい気はしますね…
PCTくらいの値付けなら大盛況でしょうけど。
三ヶ月後が楽しみです。

[296: 匿名さん]

>>295
PCTは平均どのくらいだったのでしょうか？

[297: 匿名さん]

あそこの分譲時は坪230万程度でしょう。
TTTも似たような額。
当時は安いタワーが多かった。

[298: 匿名さん]

地震で湾岸埋立地はイヤって人がほとんどになってしまったから、そこらへんがこれからの価格に反映されてくるでしょうね。

[299: 匿名さん]

地震の影響もそうですし、そもそもこの場所でこの時期に900戸売る気なのだから、第一期に関しては南側中層で坪250〜260が妥当ではないでしょうか。
つまり、野村東雲タワーの南西と同等〜1割増しといった具合なら、前向きに購入検討される方は多いと思いますよ。
時期未定としても、隣りに同等戸数のタワーも控えていますし、先発でコケたら洒落になりませんよね。
某ゴルファーの人気には影響しないでしょうけど。

坪240でPCT A棟西側を購入された方々のうち、この1〜2年内で坪300程度で多数売りに出され、ホクホク顔の方々がいます。
売り時期は、新築中古共にデベも所有者もその時の状況を敏感に察知されて、価格に反映するものです。

野村東雲タワーは、全般的に妥当な値付けと評されているようですね。眺望に関する悲観的なコメントは目立ちますが。

先発タワーの第一期は、もってけ泥棒のバーゲン価格。
900戸を売り切るのは少なくとも2〜3年は覚悟しているでしょうし、周辺環境の変化に伴い価格調整(値上げ)するのが一般的だろうと、勝手ながら予想しています。

[300: 匿名さん]

時間をかけて最高利益を追うおりも今の時代確実に利益を得る方向性でしょう。
先になればなるほど不透明なものが多すぎる。
＠３００ならライズみたいに最初盛り上がるけど最後どうしようもなくなる。
＠２８０なら豊洲の二の舞。そのうちＥＵショックが来てどうしようもなくなる。
＠２５０なら順調に販売が進んでいく。それでもＰＣＴのときよりも世帯年収はかなり下がっている。
＠２３０なら野村の池袋の勢いかな。
立地上セレブが事前訪問に多数行くとは思えない。郊外に住む役員のセカンドぐらいでしょ。
豊洲で働く人の年収も下がってそうというのも逆風かな。

[301: 匿名さん]

資料請求でどれだけの層になるかだね
まあ購入希望は～6000万円
年収は1000万円が最多になるでしょう

[302: 匿名さん]

最近ガンガンCMが流れてるのでここの存在知りました。
石川遼くんは何をしてくれるのでしょうか・・

[303: 匿名さん]

ライズは都心さえ憧れるだったのに
世界中や東京中が憧れや羨むとは、大きく出たね。
300さんの＠３００みたいにならないと良いが。

[304: 匿名さん]

石川遼君のCM出演料はみなさんの懐から出ていくわけですね。
まあ900戸で割れば微々たる額かもしれませんが...
彼はCMで得た収入も寄付してるのですかね

[305: 匿名さん]

最近CMよくながれてますよね。
石川遼くんは好きだけと、マンションとはあまりに関係がないような・・・
案内してくれる～ってCMで流れてますけど、実際いるわけじゃないだろうし、なんかイメージキャラにそんなにお金使わなくてもいいんじゃないかなーって思ったりはしますね。

[306: 匿名さん]

豊洲や晴海なんて、金貰ってでも住みたくない。
湾岸タワマンなんて、まだ本気で検討する人がいるのが信じられない。

[307: デベにお勤めさん]

306
買いたい人がいるから売るだけの話。
いちいちつまらないことで書き込みしなさんな。

なら、具体的にどこのほうが良いとか、私案くらい出されたらどうですか？

[308: 匿名さん]

まあまあみんな晴海とタワマンに興味があるからここに書き込んでいるんでしょう。正直湾岸が嫌いな人はここに書き込みする意義がまったく理解できません。よっぼと暇なのか、心理的に昔憧れを持っていて他のマンションを購入した方たちが未だに未練があり、震災の後液状化非難の勢いでまだここに書き込んでいるんでしょうね。晴海の立地の良さ環境は行ってみればわかりますし、これから楽しみです。

[309: 匿名さん]

プラウトタワー東雲見に行ったが、防災グッズが満載、非常に感動したが、三菱地所の晴海はどうがな、
同じ設備、特に★地震後の各部屋の貯水タンク★あれば、水道ない時４日間使えるのは最高だ☆

[311: 匿名さん]

貯水タンク、ではなくて貯湯タンク。
何故タンクがあるかと言えばオール電化だから。

であるのに、オール電化である事実は宣伝されない。

[312: 匿名さん]

こちらはオール電化なんですかね？
HPからは分からないようですが…

[313: 匿名さん]

湾岸マンションなんて、正気ですか？

[314: 匿名さん]

中央区か港区なら、まだギリギリ理解できる。

[315: 匿名さん]

駅に近いなら、まだギリギリ理解できる。

[316: 匿名さん]

以下スルーで

[317: 匿名さん]

湾岸タワマンなんて、安物買いの銭失いの典型の様に感じます。
もうちょっと奮発して、高台にしたら？

[318: 匿名さん]

まあただの、かまってちゃんだからな

[319: 匿名さん]

しかし、デベも、かなりの投資をして湾岸開発したんだから、なんとかさばこうと必死だよな。
TVのスポットにも必死さが伝わってくる。
まさか、こうなるとは思いもしなかっただけに・・・

[320: 匿名さん]

好きな環境は人それぞれですよね。私の実家は用賀の小さな一戸建てですが、道も家も密集していて息苦しくて私は好きではないです。それに比べ晴海の解放感はとても魅力的です。震災後も湾岸の魅力は変わりませんね。実際震災したら密集した地域の火災ほど恐ろしいものはないと思います。

[321: 匿名さん]

確かに密集した住宅地は、火災が起きたらひとたまりもないですね。
でも高層も電気が止まった時の事を覚悟して暮らさないといけないと思います。
設備仕様についてはまだ何も書かれていませんね。
オール電化なのですか。
今から替えたらいいのにと思いますがそれは設計からやりなおりになるので無理なのかもしれないですね。

[322: 匿名さん]

坪200なら買います！

[323: 購入検討中さん]

200はないでしょ。
違う物件の検討をお願いします。

[324: 匿名さん]

一階や二階なら可能性あるのでは？

[325: 匿名さん]

タワーって１階に部屋あんのかい？

[326: 住まいに詳しい人]

「知る人ぞ知る匠の名店」といって「はし田」を紹介するのはいいけど
地図上の店の場所が間違えているよ

[327: 匿名さん]

坪２００万なんて値段ででたら即完売でしょうね。

[328: 匿名さん]

投資目的を排除するには高めの値段設定が必要です。
本当に住みたい人だけで固めたほうがいいです。

[329: 匿名さん]

1割程度売れ残るくらいがベストの値付けなんでしょうね。

[330: 匿名さん]

はし田へ一度行きましたが、あまりのネタの大きさにびっくりしました。
うにを頼んだら、しゃりの上からうにがこぼれおちていました。
凛とした雰囲気のお店でまたぜひ行ってみたいお店ですね。

[331: 匿名さん]

検討スレで食べ物屋雑談をやってるのは
売れ残り物件だから、まだ早いです。

[332: 匿名]

売れ残り待って値引きで買おーっと。

[333: 匿名さん]

プロムナードなど完成するとすごくきれいになりそうですね。三菱地所には期待してます。あのＴＶの宣伝で一気に晴海が注目されてしまいますね。

[334: 匿名]

晴海に既に住んでる方？

[335: 匿名さん]

現地見たけど、勝どきから遠すぎだよね。

[336: 匿名さん]

石川遼君は何を案内してくれるのでしょうか？
中澤選手を初めスポーツ選手っていい広告塔になるのでしょうか

[337: 匿名さん]

駅から遠くても、マンション前にバス停があればまだマシだが、
丸の内に行ける便利なバス停までは徒歩６分。
八重洲側に行けるバス停でさえ、横断歩道を渡ってトリトンの前までいかなきゃ。

[338: 匿名さん]

　　　　　　　　　　　　★★★内部情報★★★
　　　　　　　　　　　　●●●坪３００万円販売決定●●●　
　　　　　　　　　▼▼▼高いか安いか、ご判断は貴方次第▼▼▼　　

[339: 匿名さん]

野村東雲の価格が湾岸タワー住民スレに書かれていたが
北西向き非角で、20階オーバーの70平米が5200万台だそうだ。
つまり坪２５０万円くらい。

さーて、東雲の２割増で捌けるかな？

[340: 匿名さん]

内部情報ってＷＷＷＷ

[341: 匿名さん]

勝どきならまだしも、晴海は人が住む場所じゃないよなぁ〜ってのが正直な感想。

[342: 匿名さん]

営業マンが全員、石川遼デザインのオリジナルポロシャツ着て営業するみたいよ(^^)

[343: 匿名さん]

営業マンはスーツ姿の接客が常識。
ポロシャツ姿の接客を、天下の三菱社員がしてどうする。

[344: 匿名さん]

プラウト東雲　坪２３０万円
パーク晴海　　坪３００万円

[345: 匿名さん]

プラウド東雲の坪２３０万の根拠を出してよ。
20階オーバー、中住戸、北西、で5200万台って数字が出てるのに。

[346: 345]

70平米、が抜けました。

[347: 匿名さん]

坪300万だったら激安でしょ（笑）

350万以下だったら十分安いと思ってたのに。

[348: 匿名]

>>300 さんの読み通りになると予想。

[349: 匿名さん]

リーマン前のことだけど、事前説明会の結果を真に受けて値付けして販売開始したところ、高いのブーイングが続いて会議の末、販売価格を相当下げたことがあったと記憶している。
天下の三菱が、同じ轍を踏むことはないでしょう。
区を過信しないで、交通の利便性のデメリットを十分考慮した価格になると思う。
じゃないとローン査定通る人を戸数分集めるのは無理でしょう。
リーマン２もありそうだし。
円高も解決しないとローンもギリギリで組めないしね。
株価も下がると金融機関のお勤めの人すら買うに買えないのではないかな。

[350: サラリーマンさん]

>>349
前半部分がどのマンションの話なのかわからんけど、後半部分は同意見。
徒歩１１分、晴海（住宅街ではない環境）、湾岸立地、タワーマンション
に今時６０００万以上出す奴が多くいるとは思えない。
地方に住む親の反対とかも多いだろうし、そこそこ安くないと売れないんじゃない？

[351: 匿名さん]

>>350
同感。
正直、わざわざ購入して住むほどの所ではないなぁという印象です。
地震前なら買ってしまってたような気がしますが。

[352: サラリーマンさん]

このマンション、ローン控除使えない可能性がありますね？
世の中は所得税増税の方向なんで、拡大や延長は見込めないよなぁ・・・。

[353: 匿名さん]

住友ツインタワー等も控えているからね。
供給が多過ぎる。

[354: 匿名さん]

自宅ドアから勝どき駅ホームまでの所要時間は住む階にもよるが１１分プラス
７分～９分だと思う。自宅からエレベーターに乗り他の住人がいくつかの階で
乗り込み比較的大規模マンションなので敷地外に出るのにけっこう時間がかかる。
さらに出てすぐの車優先の数分待ちの信号を渡っていくので時間のロスが大きい。

[355: 匿名さん]

確かにエレベーターって自分の来てほしいときにすぐ来てそのまま１階まで・・っていう風にはこの規模のマンションだとならないことが多そうですね。
そう考えると、低層階の方が動きやすいかな。
個々に限ったことではないですが、朝はエレベーターのラッシュ起きそうですね。。。

[356: 匿名さん]

さらに朝はトリトンへの通勤客の波を避けるために
遠回りして左側を歩けだそうで。

[357: 匿名さん]

色んな部分で表記の時間よりもプラスでかかることは想定できますよね。どなたかおっしゃってましたが利便性を買うところではないとのこと、自分もそのように思いました。利便性を差し置いても買いたいと思わせる環境が、好みによってはあるのだと思います。

晴海などの立地が人気があるのは、やはり環境なのでしょうね。

[358: 匿名さん]

環境といっても
船の排気は車の排気よりも悪いそうですね。

[359: 匿名さん]

>>357
環境というか、ズバリ中央区だから人気なんじゃない？

[360: 匿名さん]

中央区だから人気なら
クレストのタワーと低層やブリリア月島が売れ残ってる理由は何でしょう？

[361: 匿名さん]

値付けが高すぎるから。
中央区だからって高くしても売れるってもんじゃない。

[362: 匿名さん]

超円高で需要が都心部に集中するようになりますから。

[363: 匿名さん]

中央区は出産支援祝品としてタクシークーポン３万円分、新生児誕生祝品
として商品券３万円分が支給されるなど他の区にはない助成がある様ですね。
医療費なども中学卒業まで助成してくれるし、子育てには優しい区ですね。

[364: 匿名さん]

高齢者に対する優しさは普通。他の区と似たり寄ったり。

江戸バスは無料にならず、他の区は銭湯無料があったりするのに中央区は100円取る。

[365: 364]

バスを風呂と間違えてるわけじゃないよ。
他の区では区内バスは高齢者無料が多い。

[366: 匿名]

中学生までの医療費助成は23区内なら同じですよ。

ただし、新型インフルエンザ流行時に、子どもの一斉無料ワクチン接種を中央区はやってました。他の区在住でニュースを見ましたが、子どもが少なく、また財政が良い区はさすがだな、と感心しました。

[367: 匿名さん]

>363
中央区は子育てに力を入れてるみたいですね。一時保育も受け付けてくれている施設があったりと
とても育てやすいそうですね。
やはり子供が少ないからでしょうか？

[368: 匿名さん]

中央区は平均所得も高い住民が多く、商業地も多いので財政状態は良いよ。

一方、目黒区は財政破綻状態でゴミ収集も有料になるらしい。
絶対住みたくないね（笑）

[369: 匿名さん]

>367
幼児の子育てはわからないが、小中の中央区の学力は高い。
しかし、この辺はいい学校無いから、必ずしも「中央区の教育環境」はあてはまらないよ。

[370: 匿名さん]

都営バスなら高齢者向けのシルバーパスがありますよ。
1000円かかってしまいますが。
税金をたくさん納めていると20510円なのですが、
1年間乗り放題だと思うと高齢者にも良いのではないでしょうか。
中央区に限った話ではありませんが。。。

[371: 匿名さん]

シルバーパスは都営地下鉄も乗れるのでそれはそれで良いのですが、
敬老のお祝い金がお隣りの区の方が高かったり、色々あるのですよ。

[372: 匿名さん]

中央区アドレスは魅力的。それに加え三菱地所ブランド。駅から１０分でも私なら江東区より中央区を選びます。実家が田舎の私には特にこの差は大きいです。

[373: 匿名さん]

372さんはまさに、ここのターゲット顧客にはまりますね。

[374: 匿名さん]

駅から１０分ではなくて１１分ですね。
実際はもっと掛かりますが。

[375: 匿名さん]

以前北海道に新宿区の人と旅行に行ったら、
「新宿ですか、凄いですね」とバスガイドさんが新宿を羨んでました。
中央区住まいと言った私はスルーされて…
新宿アドレスのほうが知名度が有りました。

[376: 匿名さん]

徒歩１１分なら健康にもちょうどいいんじゃないですか？毎日のデスクワークで動くことのない自分には苦になりません。有楽町からタクシーでも帰れるのも魅力ですね。

[377: 匿名さん]

新宿は歓楽街のイメージが強いですけどね。そのパスガイドの方が東京とは全く無縁の方ではないんでしょうか。港区、千代田区、中央区は東京にお住まいの方なら皆好きな響きだと思いますよ。

[378: 匿名さん]

376さんは、まさにこの物件のターゲット顧客にはまりますね。

[379: 匿名さん]

健康のタメ、は駅遠マンションの営業さんがトークに使いたがる言葉なので、
あまり感心できません。

[380: 周辺住民さん]

道路挟んでいるので駅までの距離は少し短いですが
トリトンの賃貸住宅棟に住んでいます。
月島にも勝どきにも同等距離にいます。
ただし、勝どき駅に行く際の朝潮運河を渡る橋にはトリトンブリッジがあり
動く歩道がついてるのでいくら楽できます。
しかし、トリトン通勤ラッシュにあたる時間では逆流のため歩きづらいかもしれません。
個人的には駅は少し遠いですがギリギリ許容範囲です。

[381: たろー]

度々です。トリトン賃貸住宅棟住人です。
バスは便利です。
丸の内勤務ということもあって晴海3丁目のバス停から
15～20分で東京駅丸の内南口（有楽町経由）まで着きます。
本数は非常に多く信号変わるたびに来ますので３～４分おきでしょうか？
多くの人は、銀座4丁目で降りてしまうので混んでいるのは
勝どき駅～銀座4丁目あたりですね。
東京駅八重洲口や豊洲、に行くバスもあります。
ほとんど座っていけますが、ココが出来ると難しくなりそうです。
電車、バス共にすごく便利なほど近くありませんがマズマズです。
住んで感じたネックは、生鮮食品の買い物でしょうか
トリトンにあるマルエツや成城石井は生鮮食品は乏しく
珍しい輸入物やワインやチーズなど豊富ですが日々の生活にはあまり活用機会はありません。
月島駅直結のムーンアイランドタワー地下1階の「文化堂」か
月島駅と勝どき駅の中間にある「フジマート」が良いと思います。
他にもTTTの「マルエツ」やビュータワー勝どきの１階にあるスーパーは
まったくもってお話になりません。
もっぱら「イトーヨーカドー木場店」のネットショッピングで１０５円で配達頼んでいます。
また、休みの日には「ジャスコ」巡回バスで東雲店に行きます。
ジャスコバスは巡回なので私の住まいの前から出ますが
遠回りで30～40分くらい着くにはかかってしまいます。
逆に帰りは5分ほどで着きますが…

[382: 匿名さん]

たろーさん。
やはり実生活では色々不便な部分がありますね。
参考になります。

[383: 匿名さん]

ムーンアイランドの文化堂やフジマートですか。
以前、佃に住んでたとき利用してましたけど
ここから歩くには遠い・・

[384: 匿名さん]

仕様はかなりいいですね。ＬＤ天井カセットエアコン、天然石のキッチン天板、
ディスポーザー、全熱交換式換気、免振、床暖、ペアガラスなど・・
豊洲のマンション群よりグレード高くつくりましたね。
あとは値段ですね。駅遠なんでこれでＴＴＴやパークシティー豊洲なみに
坪230～240平均でだしてきたら超人気物件になるだろうな。300近くなると
今後の過剰供給もあるし苦戦するだろうな。

[385: 匿名さん]

仕様のレベルが高いんですね。安いのを希望しますが、
坪単価を高く売りたいために仕様グレードを高くしたのでは？

[386: 匿名さん]

CM流しすぎですね。広告にいくら使ってるのでしょうか・・

[387: 匿名さん]

都心部居住の座席争いも中盤を迎えた感じだね。
これからの10年が後半戦。

[388: 匿名さん]

CM、今も流れてました。
確かに流し過ぎかも。来年の発売なのに。

[389: 匿名さん]

CMギャラが12000万円らしいので、単純計算だと1戸あたり135,900円。
その分、上乗せされる。。
よりによってアスリートランキングNo.1を起用するとは、いくら仕様が良いとはいえ、この物件には釣り合わないのでは。

晴海三丁目ツインが、某メジャーリーガーで対抗したら笑えますね。

[390: 匿名さん]

佃に住んでた、中央区ゆかりのメジャーリーガー？

[391: サラリーマンさん]

中央区が子育てに良いみたいな書き込みあったけど、保育園や幼稚園は今後のマンション供給過多で不足するのは自明。
以前の江東区と同じく、マンション乱立で”生活インフラ”は対応が後手に回るだろうから、しばらくは住みづらいだろうね。

[392: 住まいに詳しい人]

>>339
たぶん半年契約だから半額だな
つうか1億2000万円つうのは箔付けのための数字だからね

広告予算は883戸×80万円＝約7億円
6000万円のギャラならいい感じじゃない？

[393: 匿名さん]

>>375
田舎の人だから中央区と言ってもピンとこないのでしょう。
銀座や丸の内のと言えば分かるかな？
でも分かったとしても、新宿と銀座でどちらが格が上かも分からないような人だったんじゃない。

[394: 匿名さん]

中央区、なら
札幌市を含めて地方にもありますからねえ。
希少なアリガタミが薄くなるのでは？

[395: 匿名さん]

生鮮のスーパーは、確かに乏しいですね？
晴海通り沿いに、商業施設予定となってますが
未定だそうです。商業施設が出来れば完璧ですね？

まあ、豊洲に行けばいいんだけど・・・
今も、車でアオキまで買い物しに行きます。

丸の内のインフォメーションセンターに行きましたか？
誰か？

[396: 匿名さん]

＞確かに流し過ぎかも。来年の発売なのに。
デベも埋立地が全然売れないのがわかってるので、マス広告をガンガン打ってとにかく人を呼びたいんでしょう。

[397: 匿名さん]

駅徒歩11分だと永住覚悟でしょう。
中古市場では駅から徒歩10分を超えると買い叩かれるのは常識ですから。
今はみんなネットで条件検索するので、10分を超えるとその検索に引っかからないんです。

[398: 匿名さん]

石川遼本人との契約料とは別にCM枠も相当買ってるからかなりの額でしょうね

[399: 匿名さん]

中央区の孤島。車通勤やチャリ通してる人なんて限定的だからこの駅までの距離は致命的だよね。実際は歩いて14-5分の距離だけど、表記だけでも10分未満だとだいぶ売れ行き違うんだろうけどね。800m超はどうしようもない事実。

[400: 匿名さん]

だから批判も覚悟で石川遼を使い、遮二無二集客をしようということでしょ。
価格が坪３００万とか言ってるヤツいたけど、絶対ない。
そんな値段で買う立地じゃないよ。
その８割がいいとこ。