ザ・パークハウス晴海タワーズ その２

[マンコミュファンさん]

公式サイトオープン以来この掲示板も大盛況の感がありますが、パート2を立ち上げました。引き続き情報交換よろしくどうぞ。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[1: 匿名さん]

トリトンの歩道が3.11で波打ってしまった

[2: 匿名さん]

一時歩行禁止になったトリトン歩道

[4: 匿名さん]

液状化リスク、長周期地震動リスク、津波リスク、駅から遠い、目の前高速でうるさい＆空気汚い、利便施設少ない

でも南向きは眺望が良い

というマンションですね。皆さんの評価は？

[5: 匿名さん]

北向きにビューバスの部屋があるみたいだけど、
スカイツリーが見えるのかな？

[8: 匿名さん]

トリトンの液状化は、歩道部分だから手を抜いたんだろ。

いまどき三菱が建てるマンションで、敷地内の対策をしないなんてありえないよ。

た・だ・し、何もしなければリスクは当然ある。首都本番の地震では、周辺の幹線道路以外とかなら、インフラ被害が出ることは間違いない。

それは織り込んでおくれ。

私は真面目にこいつを検討しているが、もちろん織り込み済。

[9: 匿名さん]

トリトンのは
液状化だと、認めちゃうわけ？

[12: 匿名さん]

HPに液状化対策について書かれているけれど…
マンション敷地内はとりあえず大丈夫ということなのかな。
でもインフラ面ではかなり心配。
今回の事を教訓に新たに街が整備されれば良いのだけれど。

[15: 匿名さん]

昨日のこのヤフーニュース、首都圏に震度６以上の激しい揺れと大津波を引き起こす、っていうのが怖いです。
やっぱり今現在の対策では不十分なことが多そうで、今までの常識がこれから色々変わってきそう。
自分で少しでもリスクを回避しておくしかないですね現状では。
国や行政は対策が後手に回って手遅れにならないよう、速やかに情報開示・対策をしてほしいです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110909-00000062-mai-soci

＜首都直下地震＞想定外の震源域　房総南東沖にＭ８級痕跡

　政府の首都直下地震対策で想定していないマグニチュード（Ｍ）８級の新たな海溝型巨大地震が房総半島南東沖で繰り返し起きていた可能性
　巨大地震は首都圏に震度６以上の激しい揺れと大津波を引き起こすと考えられ、対策の検討が迫られそうだ。

[16: 匿名さん]

どうやら液状化被害の大きかった、豊洲・東雲・有明あたりの江東区民やデベが、液状化ネタで荒らしてるようだ。

Ｎ値とか側方流動とか付け焼刃の知識を得意げに開陳してるが、そんなの誰でも知ってる。

まあ、百聞は一見に如かずで、震災後に現地確認した俺の情報が全てだな。

[17: 匿名さん]

勝手にやってろ(笑)

[18: 匿名さん]

＞＞６
ただ画像貼ってくれてるだけで、>>1>>2は何も書いてないじゃん。

あなたのようにこんなの大したことない！って思う人もいるだろうし、
これは大変だ！って思う人もいるだそうし、それは人それぞでなんですよ。

あなたが写真に異常に反応してるだけかと思います。

[19: 匿名さん]

>4
>液状化リスク、長周期地震動リスク、津波リスク、駅から遠い、目の前高速でうるさい＆空気汚い、利便施設少ない
>でも南向きは眺望が良い

まったく同じ評価です。
メリットよりデメリット（リスク）の方が大きなという印象です。

[20: 匿名さん]

>>18
「一時歩行禁止になったトリトン歩道」なんてデマは看過できないし、この写真を貼ってるばかは、前スレで液状化ネガキャンやってたやつだからな。

意図的にネガキャンして販売価格を下げようとしてるなら姑息過ぎるし、液状化が心配ならそもそも、この物件を検討しなければいいだけの話。

いずれにせよ、嘘をでっちあげてウザイんだよ。

[21: 匿名さん]

>18
よく見てみなよ。
削除されて何が書かれていたか分からない 3 が存在する。

[22: 匿名さん]

今月から郊外でマンションの大量供給が始まったからねｗ

[23: 匿名さん]

なるほど、液状化デマを流してるのは、郊外物件関係スジってこともありうるな。

いずれにしても、デマは絶対看過できねーな。

[24: 匿名さん]

駅に程よい距離だし、住むには一番良い。

[25: 物件比較中さん]

安いか？情報頼む

[26: 匿名さん]

程良い距離ではないなあ。
駅遠ではある。
私自身ポジ側だけど、褒め××には賛成できない。

[27: 匿名さん]

>20
バカ発言がいつも不快です

[28: 匿名さん]

とりあえず写真は嘘のない真実。
どうとるかはその人の自由。

[29: 匿名さん]

20が言ってるのは、写真に添えたコメントに対してだと思うが。

[30: 匿名さん]

震災直後現地見に行けなかった私としては写真は参考になるので有難いです。

[32: 匿名さん]

坪350万以下だったらお買い得なんじゃないですかね。
かなり豪華になりそうだし。

[33: 匿名さん]

なんか、参考になるスレじゃないですね?

一部の感じ悪いスレ情報で。

もっと、良い情報を知りたいのでお願いします。

[34: 匿名さん]

THE TOKYO TOWERSの中古取引は平均して坪250万程度。（ここ数年は300万近くで取引されてたけど、今は安くなっているので）


TTTはゴミ焼却場近くや計画道路のせいで安いと考えると、3割くらいは高くなると予想される。
安く見積もって坪325万。
高く見積もっても坪350万。

350万以上になる事はありえないはず。

[35: 匿名さん]

坪325－350、、
９０m2で1億前後ってこと？
そんなに高くないんじゃないかなあ～
坪２８０－３００くらいじゃないの？
HPで某ゴルファーなんてやめてほしいよ
外国人歌手やら芸能人やら、広告作っている人って何を考えているのかね？

[36: 匿名さん]

そんなに安くなる事はないでしょ。千葉価格じゃん。
それだけしか出せないんだったら、千葉に行ったほうが手っ取り早いと思うけど。

[37: 匿名さん]

>36
つまり、36の説によると
34が250万と言ってるTTTは
千葉以下の価格ってことになるな。

34のTTTより３割高くなるって理屈も無茶だが。
TTTはここと違い駅近。計画道路に面するから土地の価値が上る。

[38: 匿名さん]

325万円とか350万円って言ってる人、真剣に言ってるの？だとしたらすごい相場観平均でその値段は100%無いよ。

[39: 匿名さん]

買うライバルを減らしたいんじゃないのかな。
ここは高いから他の物件を買えばって。

[40: 匿名さん]

>39
だとしたら、地道すぎる努力だねー。
ここ見て相場を鵜呑みにする検討者いないと思う・・

[41: 匿名さん]

でも今なら
値段で東雲タワーに流れる検討者がいるかも。

[42: 匿名さん]

駅から11分も離れてて、しかも中央区の外れのこの場所で坪300超えるわけ無い。隣の月島が駅5分で大手の物件じゃないけど300切ってるんだから。大地震の後からこの辺りは資産価値が20～30％ダウンしてるんだよ。もっと最近の中古価格動向を調べた方がいいよ。

[43: 匿名さん]

個人的には石川遼は好きだけどマンション販売に１０代の生活感が全く湧かない若者を
広告塔にするセンスを疑う。でも液状化対策、質の高さ、眺望などかなり期待できそうだ。
TTTと同等の質を保ち価格が妥当であればかなり人気がでると思う。

[44: 匿名さん]

ここが300超えないって思ってる輩は早く東雲に行った方がいいですよ。
夢見るだけムダな時間を浪費する事になるからね。
震災で資産価値が下がったなんて愚の骨頂。
残念ですけどご縁が無かったようで。。

[45: 外人さん]

ここに車生活中心と自転車中心のノンビリ生活に向き

南のビュウは珍しい、素晴らしいです、300以上だと思う

他の向き、250じゃないと一気に売れない、

280になると、平成30年まで売りきれないかも。（ふたつ1800戸規模）

[46: 匿名]

なるほど、
東雲に行かせたい輩たちか。

[47: 匿名さん]

ＴＴＴの値段がどうとか書いてるけど、震災後価格を考慮していかないといけませんね。
中古は好きな値段で出せるけど、成約価格は売り出し希望価格とはすごい離れてしまうことが多い。
最近は震災の影響で、成約価格が1000万近くも安かったりな状況だったりです。
逆に中古購入は大胆な値下げ交渉に応じてもらえる率高くてよいかもですが・・・

[48: 匿名さん]

震災前価格は全く参考にならない状況になってしまいました。

[49: 匿名さん]

震災後に販売された新築マンション、タワーじゃないけど同じ運河沿いで
クレイス月島キャナルフロント　61㎡ 3800万円台、
バンベールルフォン辰巳　2LDK 3200万円台～、3LDK 3500万円台～

[50: 匿名さん]

タワーに関して言えば、
三菱の三茶タワーや西新宿タワーは内陸部なのに、
検討スレを読む限りでは割安だったみたいですね。

[51: 匿名さん]

晴海レジデンスの中古、価格更新でどんどん下がってるけどまだ売れない。
今、68.42m2　4980万円

[52: 匿名さん]

ゴミ処理場前物件なんて、売れるわけないでしょ。

[53: 匿名さん]

350万以上は無いと思います。
上の階なら350万もあると思いますが、中層あたりでやっと330万から340万だと思います。
低層は320万くらいからあるはず。

[54: 匿名さん]

＞＞52
ごみ処理場前なのに震災前は中古もっと高かったです。
今すごく安くでてるけど売れてないままどんどん値下げしてますね。

[55: 匿名さん]

>クレイス月島キャナルフロント　61㎡ 3800万円台、
>バンベールルフォン辰巳　2LDK 3200万円台～、3LDK 3500万円台～
>晴海レジデンスの中古、価格更新でどんどん下がってるけどまだ売れない。

っていうか、こことは格が違い杉。比較にはならないよ。

[56: 匿名さん]

>>５５
でも、プラス1000万足しても安いよね。

[57: 匿名さん]

坪単価いくらか、って話で
安いんじゃない？っていうのは、その値段が希望ってことではなくて
単に予想を書いているわけで。
よほど東雲に誘導したいのかね。

[58: 匿名さん]

＞クレイス月島キャナルフロント　61㎡ 3800万円台、

安すぎるけど大丈夫なの、これ

[59: 匿名さん]

恐らく、低層220-250～中層280-310～高層320-360～プレミア住戸400ぐらい。販売する戸数と近隣マンションの相場、このマンションの駅からの距離を考えればいい。もちろん、今の経済環境が前提。
ここで平均330-350だったら、駅徒歩10数分と駅真上の違いがあるからこれからできる月島のタワマンは380-400とかが平均になってしまう。ありえん、誰も買わない。
そもそも、今売られている都内のマンションで平均330-350の物件をピックして地図にプロットすればこんなの直ぐ分るはず。

[60: 匿名さん]

ここは大江戸線勝どき駅から徒歩10数分。
月島で予定されてる三井野村タワーは有楽町線と大江戸線の月島駅直結。
駅自体の価値も違います。

[61: 匿名さん]

そんな安いわけないでしょ（笑）

千葉にいけ。

[62: 匿名さん]

東雲に行け、ではアカラサマだから
千葉にいけ
かい。

[63: 匿名さん]

豊洲が坪300だから晴海は坪280ぐらいだろうね。

[64: 匿名]

この期時勢と戸数からみて、280より少し下だよ。いい線だけどね

[65: 匿名さん]

震災による埋立地離れ価格を考慮しないといけないでね。

[66: 匿名さん]

63は東京に来たことないのかな？
東京を知ってるとはとてもとても思えない発言だね。
晴海が豊洲より安いなんて馬鹿に馬鹿って言われちゃう馬鹿でも考えつかないぞ。

[67: 匿名さん]

しかも豊洲坪300は震災前で、全然売れず完全マーケットアウトしてた上に震災発生しましたから、大変。

[68: 匿名さん]

豊洲と言っても、駅から11分も歩けば東雲まで行ける。
豊洲駅に近い物件の坪単価と比べる意味なし。

[69: 匿名さん]

ここのライバルみたいですが震災後の新規分譲マンション、東雲プラウドは70平米4600
万円台〜でけっこうお安いですね。
やっぱり震災価格になってますね。

[70: 匿名さん]

70平米台の間違いです。70平米台、4600円〜

[71: 匿名さん]

＞東雲プラウドは70平米4600万円台〜でけっこうお安いですね。
＞やっぱり震災価格になってますね。

あんまり安い印象持たせるのはどうかな？
それって最安値の目玉住戸だし、平均２４５の感じだったよ。

今後の野村売れ行きにもよるが、平均でいくと３００超えはしていくでしょう。

[72: 匿名さん]

野村はまだ、予定価格でしょ。
他のプラウドマンションでは、予定価格よりも
実際の分譲価格を少し下げた物件もあったよ。

あんまり高い印象持たせるのはどうかな？

[73: 匿名さん]

価格が大きく変更されることはないでしょう。
震災後の埋立地の新規売れ行きはどうなるか注目ですね。

[74: 匿名さん]

新規売れ行きなら月島で幾つか震災後に発売されたじゃないですか。
ここや月島は中央区。東雲は言うまでもなく城東。

[75: 匿名さん]

＞新規売れ行きなら月島で幾つか震災後に発売されたじゃないですか。
＞ここや月島は中央区。東雲は言うまでもなく城東。

そうなんだが、あまり参考になるような物件なかったんだよね。

[76: 匿名さん]

でもここの皆さんは東雲と比較検討されてる方がすごく多いですよね。

[77: 匿名さん]

勝どきビュータワーが参考になるだろ。
あそこは駅直結。

あそこより高くなるわけがない。

簡単な話。

更に、ここよりは駅から近いＴＴＴの中古物件の成約価格よりも安くなるだろう。

比較するとすれば、同じく駅から遠い晴海レジデンスだが、あれより高いのは間違いない。

となれば、低層で北側とかならば坪250スタートというのは十分ありうる話。

[78: 地元不動産業者さん]

坪180万～と予想。

東京のリスクを考えたらこれでも割高。

新しいスタンダードになるよ。

[79: 匿名さん]

震災前の値段と比べても意味ないです。
埋立地の状況がかなり変わってしまいましたので。

[80: 匿名さん]

もしすごく安かったとしても、埋立地を買うかどうか悩みます。
資産価値的にリスクが多そうで…
風評被害っていうものも大きいですよね。
買ってから後悔しないかが不安で購入決断できなさそうです。

[81: 匿名さん]

埋立地の評価が下がったのには
風評被害もあるんでしょうね。
でも、実際に液状化とか地盤沈下とかがあったって思うと、
なかなか踏み切れないですよね。

[82: 匿名さん]

単に埋立地、だけではなくて
タワマンへの評価も震災で変わってしまいましたからね。
私なんかも震災前はタワマンに絞って検討してましたが、
今では低層マンションも一緒に検討するようになりました。

[83: 匿名さん]

久々にMRに行きたくなる物件が登場しましたね

難点は駅から遠い

でも
敷地が余ってるからいろいろな商業施設が出来るでしょう
やっぱり複合大開発物件は楽しみ♪

[84: 匿名さん]

余ってる土地ですか？
三井が区画整理地内に、２８階建て525戸を建てるなんて話もネット上にありますね。

[85: 匿名さん]

晴海通り沿いは商業施設ができるってホームページに書いてあるね。

[86: 匿名さん]

週末見ない間に新スレが立っていた。
大注目物件じゃないか。
価格発表が待ち遠しいね。

[87: 匿名さん]

東京インナーハーバー地域（中央区晴海・江東区豊洲地域）において、当地域の企業が集まり組織を設立。豊かな水域を積極的に活用しながら、東京の新名所、魅力と活力に溢れた複合市街地の形成を目指し、様々な活動を行っています。

「東京インナーハーバー連絡会議」ホームページ
　http://www.tokyo-innerharbor.com/

[88: 匿名さん]

南～南西角の高層狙いだから坪300超～350は覚悟してる、甘いかなぁ？
角部屋がオールプレミアム仕様だと予算的に手が出ない・・・

[89: 匿名さん]

どの程度の価格帯で出してくるかが気になりますよね。
決して安くはないのでは…と予想していますが
駅までの距離を思うとちょっと楽観的予測もしたくなったりして。
晴海通り沿いはちゃんと商業施設が埋まるといいな。

[90: 匿名さん]

パート１から移動して来たんですがこのスレッドすごい早さで伸びていますね、戸数が多いので情報も多いほうが助かりますが、もしかして戸数の多さに安心してゆっくりしてる場合ではないのかな・・とりあえず価格が出るまで待とうと思っている我が家です。

[91: 匿名さん]

ここまで駅から遠くて高い価格を出してくるなら、
月島駅上の三井野村タワーの方を買います。

[92: 匿名さん]

2丁目のコンクリ会社はどうなるの
撤退するんだっけ

[93: 匿名さん]

三井野村タワーってまだまだ出来ないって前スレでなかったでしたっけ

[94: 匿名さん]

>>91
駅直結も不偏の資産価値ですからね

もちろん市況仕様等にもよるんだけど、
案外平均値は変わらない気がしないでもない
駅から遠い分、1割ぐらいは安くなるかね？

あちらは坪単価ゾーンは狭いと思う、例えば平均300だと280～320とかね
こちらは方角階層によって200～400とかありそう
流石に坪200は甘いかｗ

[95: 匿名さん]

あちらも方角階層によるゾーンは広いと思いますよ。
近くのタワーとお見合いになる部屋があったり、
高層階は近くのタワーより階数が高くなるので見晴らしが良くなったり、
色々ですから。

[96: 匿名さん]

HPから某ゴルファーの姿がカットされましたね
少し内容が変わりました
隣にもう１棟たつことも図面に書かれてます

[97: 匿名さん]

＞82
私も地震後はどうせ買うなら埋立地ではないところにして（資産価値的に)
戸数の少ない邸宅のような閑静な低層マンションの方が高級感もあっていいかななんて思いはじめています。
全戸角部屋みたいな。
乾式壁も叩いたらコンコン響いて苦手だったので…

[98: 匿名さん]

蓋は開けてみないと・・・ってことですね

ただ色んな客層を集めないとこのご時世、約1000戸（隣りも併せると2000弱）捌くのは至難の業
逆にこのクラスの物件が即日完売にでもなれば、
ニュースにもなるし業界全体へ与える影響も計り知れない

タワマンの宿命で低層お見合い部屋等も相当数あるだろうし、
東雲Wコン、勝鬨TTT、豊洲PCTの再来・・・あるかも？ねーか・・・

[99: 匿名さん]

高かったらわざわざ埋立地は買わないですよね。このご時世。

[100: 匿名さん]

>97
乾式壁は中央区では低層マンションでも使ってる物件があるそうですよ。
例えばブリリア月島みたいに。