私道のある物件はどうですか？

[ビギナーさん]

今土地をさがしているんですが、
立地、環境的には申し分のない土地がありました。

しかし、その土地には私道持分があります。
まず分譲地内に5区画の専用通路部分あり（共有持分、地役権設定あり）、
分譲地から、公道までも既存の私道で、私道部分あり（私道面積477.4㎡、共有持分）
とうい条件があります。
結構長い私道ですよね。。。。
こういう物件は後でトラブルの起きる可能性がたかいでしょうか？
皆さんなら避けますか？

うちの地域では人気の高級住宅地で、自分たちの手の出る大きさの区画はあまりでないので、魅力的ではあるんですけど、、、。どうでしょう？

ご意見ください。

[4: 物件比較中さん]

私道の改修費用も負担する必要が出てきますね。

[5: 匿名さん]

私道の状態にもよりますが、通り抜けの車が入ってこないなら
居住者だけのプライベートスペースみたいな感じで
静かな住環境が保たれて良いかもしれませんね。
とりあえず地番を調べて登記簿を閲覧し、現在の私道の所有者が誰なのか
確認しておいてはどうですか？
そこに住んでいる人が所有しているのなら心配はないと思います。

[6: マンコミュファンさん]

＞うちの地域では人気の高級住宅地で、自分たちの手の出る大きさの区画はあまりでないので、魅力的ではあるんですけど、、、。

高級住宅地で５区画・・・しかも私道あり・・・。
本当に高級住宅地なのでしょうか？

[7: 匿名さん]

東京23区山の手なら、私道ありの高級住宅地なんていくらでもありますよ。
田舎は知らないけど。

[8: 匿名さん]

土地として少し危険な香りがします。

私道というのは建築基準法上の道路でしょうか。
専用通路ということはそうではないと思うのですが。
建築基準法上の道路であれば共有持分だけで地役権までつけないと思います。

私道が専用通路である場合、共有と言うことですが一筆の土地を複数人で持つと言うことでしょうか。だとすれば住宅ローンが通らない土地の可能性があります。

詳しい状況が分からないとなんともいえないのですが、「共有持分の専用通路で私道」は表現としてかなり危ない土地を指します。

道路の維持管理費に関しては道路を所有する以上仕方の無いものですし、よくあるケースです。


上記は少なくとも私の住む地域ではのはなしですが、建築基準法上の道路であるか否かと摂動状況は土地としてもっとも重要なことのひとつですのでよくご確認を。

[9: 匿名さん]

都道府県庁の住宅課に相談コーナーが有りますから、
資料を持って相談に行かれてはどうですか？
不動産関係の専門家が相談にのってくれますよ。
大きな買い物ですから、会社を休んでも行く価値はあると思います。

[10: 購入検討中さん]

皆様ありがとうございます。

私道に関しては、詳しく調べてみないとわからないですね。。
地役権があるという部分は仲介業者のホームページに書いてあったのですが、
売主からの資料には何も書いてなかったです。。すません。
”分筆前に付き、土地の増減あり"と書いてあったので、分譲地内の私道は登記簿にまだのっていない可能性が高そうですね。
売主に確認します。

公道から分譲地までの私道は幅６メーターくらいある道路です。通り抜けはできません。

私道の定義も色々あるんですね。なんだか混乱してきました。安易には買ってはいけませんね。
まずは、できるだけ早めに市役所に行ってしっかり確認してきたいと思います。

アドバイスとても参考になりました。ありがとうございます。


ちなみに高級住宅地といっても、地方の一都市の中での話ですので、本当に高級住宅地と呼べるかはとてもあやしいです。もともと武家屋敷群のあった場所で、２００坪〜３００坪の高級そうな邸宅が多く、今回の分譲地もそのうちの一つのお宅が分割されましが、普通の所得の人達の小さめの住宅もちょっと入るとたくさんあるような場所です。
我が家は自営の共稼ぎなので職場に近く、評判の良い小、中学校があるのでそこを狙っています。

[11: 入居済み住民さん]

＞評判の良い小、中学校
それ、すごく大事です。うちはそのために孟母三遷と称して
２度引越しをしました。
共稼ぎだと母親が子供につきっきりというわけにはいきませんから、
教育環境の良い場所、住人層の良い場所を選ぶことが大切ですよね。

[12: 匿名さん]

なんとなくなんですが、その分譲地の奥って農地じゃないですか？
その私道とやらに用水路が併走してたりどんつき水路をまたいで農地に入るとか。
自分も探してた時にそういう共有持分にして地役権設定してる物件ありました。
たぶんですが上下水道引き込みやガスの埋設のためにそういう条件にしないとだめなんだしょうね。
それに自分が見たのは新築中古に関わらずそういう農地がらみの私道と接道されて物件は全部都市ガスじゃなくてプロパンでした。
そして下水も本下水じゃなくて浄化槽だったり、中古の物件の一つは雑排水？だけ側溝に流すとか（いいのかな？）の物件も。
ベッドタウンとはいえ周辺のマンションの相場が坪200万くらい、それほど田舎でもないので正直びっくりしましたよ。
もしどうしても気に入って購入を考えておられるとしても通行、下水、ガスはきちんと確認された方がいいです。

[13: 匿名さん]

都内23区なら私道ありの土地なんて山ほどありますよ。
4m道路に接していない土地には家が建てられないので、
ない場合、土地のうちの一部を4m幅の私道にして家を建てます。
特に珍しくもなく、他の方が妙に疑ってかかっているのが不思議なくらいです。
うちは公道と私道に面している土地ですが、
道路の中心から2mまでセットバックすれば、私道部分の舗装は都(区）が無料でしてくれます。
道路と土地の境界に「狭あい道路」っていうプレートを貼っています。
セットバックしている必要がないのに、セットバックしたからではなく、
その私道がないと家が建てられない立地の方も、狭あい道路のプレートがついていて、
私道でも舗装や修繕費用は無料です。
我が家の周りの道路の3分の1くらいは私道です。
周辺のマンションが建ち並ぶ土地(商業地)は坪一億を超える立地ですが、
私道に面しているものもありますよ。
それと、私道部分には固定資産税がかかりませんので、その点は安心ですよ。

[14: 匿名さん]

坪一億でなく、坪一千万円の間違いです。すみません・・・

[15: 申込予定さん]

もともとの広い土地の持ち主が売りに出して、結果的に5つに分割されたために、公道に出るまでの私道が必要になっただけではないのでしょうか？？

[16: 匿名さん]

つまりもともと一軒何百坪とある高級住宅地が切り売りされているわけですね。

[17: ビギナーさん]

スレ主です。

購入検討地一帯は農地などはない地区です。
が、分譲地の裏は、私道か公道かわかりませんが、細い道があるのと、遺構（昔の作業場あとの遺跡）があります。ここら辺は、土地を掘り返すといたるところで文化財がでている地域です。

また、その土地は、分譲地になる前から、接している道路が私道だったんです。

いろんなタイプの私道があるんですね〜。13さんのような市道だったら、うれしいんですけど。
詳しい調べないとわからないですね。

お休みがまだ取れそうにないので、売主に質問メールを送ったのですが、丸2日返事が返ってきません。前に資料を持ってきますといった時もすぐには持ってきませんでした。
建築条件付きで、この売主のところで建てなくてはいけないのですが、担当の営業さんに少々不安を感じてきました、、、、。

[18: 匿名さん]

もし都道府県庁の住宅課に行くことができたら、宅地取引業者の登録名簿の閲覧も
できますから、その土地を取り扱っている不動産業者も調べるとよいと思います。
過去に行政処分を受けていないか、顧客からトラブルを訴えられたことがないか、
担当者は社員として登録されているか（顔写真もあるはず）など、調べることができます。
私は主婦なので、平日の昼に都庁の住宅局に相談に行ったり、法務局で登記簿を閲覧し
私道や近隣の土地の権利関係を調べたり、区役所の建築課に行って、
私道が２項道路に指定されているかどうかを調べたり、洪水ハザードマップや
地盤マップも入手して、購入予定の土地は徹底的に調べました。

[19: マンコミュファンさん]

建築基準法上の道路として行政で扱われているのならまったく問題ありません

[20: 建築中]

現在注文住宅を新築中のものです。
つい先日、隣のお宅の敷地の一部(うちと接する部分を含む)が、いずれ私道になる予定と聞きました。
(そこは地主さんのお宅の土地です。我が家も含めて、その周辺一帯がその地主さんの土地だったところを25～40坪前後に分割して分譲しているところです。今回の私道を作るのも、たぶん敷地の奥の方に建物を建てるためではないかと思います。)

そのため、うちは現在は東道路ですが、いずれ北東角地になります。(東側公道、北側私道です)

角地になるのは良いのですが、
そのような場合、土地を隅切りしないといけないと聞いたことがあります。
でも、うちは北東側ギリギリに建物を建てていて、隅切りをするようなスペースはありません。

このような場合、隅切りはしなくても大丈夫なものなのでしょう?

[21: 匿名さん]

無問題。

[22: 匿名さん]

おそらく北側は旗竿地・敷地延長と言われるような形態になるのでは。
まずはこれらと道路位置指定などの違いを検索して自分で調べよう。

[23: 匿名さん]

特に角きりは必要ない。私道だもん。

[24: 匿名さん]

>20
「私道」とは言ってもこの場合正確には「道」ではない。
ただの「細長い敷地」です。
境界線はあくまでも「隣地境界」であって「道路境界」ではありません。
角地にもなりません。
位置指定を受ける場合は幅員や隅切りなどの規制がありますが
仮に地主さんが位置指定を受けたいと思っても
貴方が隅切り分の敷地を提供する必要はどこにもありません。

[25: 20です]

みなさま親切に教えていただき、ありがとうございました。

「私道」と「位置指定道路」を自分で調べてみても、隅切りに関していまひとつよくわからず、
「もしも隅切りしろと言われたらどうしよう」と心配になっておりました。

どうやら大丈夫のようで、安心しました。
どうもありがとうございました。

[26: 住まいに詳しい人]

売り主である地主の言う事は筋違い、隅切りを付ける必要はない、地主がどうしても付けたいなら土地の売買に成るが拒否しても問題無い、地主が土地を売るとき将来の販売も考えずに売った事が問題で、道路を付けなければ次の販売が出来なっから先に販売した人に隅切りを付けてくれとは虫がよすぎる。

[27: 匿名さん]

西側道路の土地を４区画に分けた北東の場所に家を建てました。
南東の土地の人と共有の土地が北西と南西の間にあります。
北西の方は西側道路からしか入れないはずなのに堂々と我が家と南東の方の土地を通って駐車しています。
仲介してくれた不動産屋にも言ってもらったのですが、駐車場をその共有部分を通らないと停められない造りにしてある為(不動産屋から西側道路からしか入れない旨を聞かされていたのに勝手に作ってしまった)私はその方がその土地を使うのを認めなければならないんでしょうか？
今は不動産からの報告待ちなのですが心配で仕方ないです

[28: 匿名さん]

塀で仕切っちゃえ。

または、持ち分の部分にわざと駐車。

[29: Ｎ]

そこの土地の持ち分がどうなっているかですね。
その人に持ち分があればどうすることも出来ないのでは？
それと売った不動産屋の重要事項説明不備ですかね。
説明不足だったら宅建協会にでも相談してみては？

[30: 27です]

>>28さん
>>29さん
コメありがとうございます。
不動産屋はきちんと西側道路からしか入れないと説明し駐車は縦列駐車にしか出来ない事を話してあるはずなのに…と困惑顔でした。
隣の人なので、家が言っていたと言わず、不動産屋が挨拶に行ってこの駐車場はまずいですよと指摘するとの事でした。
持ち分のない(使う権利のない)人なので勝手に使っているのは嫌な気分です。

[31: 匿名さん]

うちの会社の事務所が、ちょうど、２７さんで例える北西の方の立場ですが、半年に一度、一万二千円払っています。

売買価格で坪単価１０万円もしない田舎にもかかわらず、年間二万四千円になる計算です。

駐車方法を変えてもらえないのであれば、金銭での解決（使用料を貰う）しか無い様に思います。

[32: 27&30 です]

>>31さん
アドバイスありがとうございます。
とりあえず相手の出方を様子見て考えてみます。
挨拶した時から自分の自慢話しばかりして変わった人だとは思ってましたが、こんな図々しい隣人で先が思いやられます(涙)

[33: 匿名さん]

その後の展開がとっても気になります。

[34: 匿名さん]

>>27
西側道路に接道するための旗竿ってことですよね？
そこが北東さんと南東さんの共有というのも珍しい気がしますが
参考までに幅はどのくらいですか？

駐車場の作りが判らないのですが
そこを通らなくても物理的に駐車は可能なのですか？

[35: 27 30 32 です]

>>34さん
幅は車二台分あるかないかです。
北西の方は西側道路しか使えないはずなのに、その共有部分を通らないと停められない方向に車輪停め？があります。
今日最新現場確認で現場に行ったら、担当営業マンと隣人(北西の人)が家の敷地内で話をしていて、駐車の仕方を注意してくれていました。
これからは変えると言われたそうです。
それは良かったのですが、我が家からその家の子供達が慌てて飛び出して来たのにはかなりのショックを受けました！
担当営業マンに聞いたら玄関先だけのはずですが…と言われたけど、子供達が靴を慌てて履きながら出て来たから、上がっていたんだ…と思えてショックで仕方ありませんでした。
もう隣人の人の顔も見たくないです。

[36: 物件検討中]

35さん

お気の毒です。
読んでいるだけで、ハラハラしました。
隣人は選べないので、こればかりはどうしようなく、どんなに、お辛いことかと察します。

なぜ、玄関に鍵が掛かっていなかったのでしょうね。不動産屋さんの管理の仕方に問題ありです。

引き渡した以上、例え、モデルハウスとして見たいと言われても、他人には決して踏み込ませないのがルールかと思います。

35さんが気を強く持って、頑張って素敵な生活が営めるよう遠くから応援しています。

[37: 35]

>>36さん
ありがとうございます(涙)
まだ引き渡し前で今日は引き渡し直前の最終確認だったんです。
それで我が家より先に現場監督が家の中をチェックしており、担当営業マンが玄関の外で隣人と話していたのです。
駐車場の件もあり苦手意識を持ってる相手が敷地内にいるだけでも正直嫌だったのに、そこの子供達が玄関から出て来た時のショックは大きかったです。
我が家は隣人に家の中は見られたくないだろうと完成見学会にも行かなかったのに…
愚痴になってしまってすいません(ノд<。)゜。

[38: 匿名さん]

深く考えすぎる人も迷惑隣人だよなぁ

[39: 匿名さん]

モラルの問題じゃ？

[40: 匿名さん]

34ですが
>>37でやっと判明したこと
主は建築中で北西はすでに居住中ということと竿の幅
駐車場の形状はいまだ判らず
隣人とて完成後も人の敷地を通るつもりはなかったんじゃないの？

気になってたんだけどただの愚痴なのね
そしてなんというか甘い、眠たい。餓鬼が便所使ったかもよ。

ところで竿は接道のための2メートルづつだと想像するが
南西とあわせて4メートルの竿を共有にするってよくあることなの＜ALL
（位置指定道路ではないんでしょ？）
東京だとたいていの場合、竿自体が駐車スペースなんだが

[41: 匿名さん]

竿部分の状態にもよるけど、そこを個人の所有しない一般の道路みたいなものと勘違いする人は多いね。
もし無知からくるただの勘違いなら必要以上に敵意を持つのは貴方にとってもよくないので
現時点ではあまり気にしすぎないことだね。

[42: 27 30 32 35 37 です]

色々な方からのコメ拝見いたしました。
４区画同時の売り地だったのでそれぞれの持ち分を理解してるはずですし、北西の方とは同じHMです。
HMは駐車の件は西側からしか入れないと外構の話しの場で何度か説明したと聞きました。
まぁこの件は前回も申し上げた通り作り直すと言う隣人の言葉を信じたいと思います。
子供達が上がっていた件は先ほど担当営業から電話があり、気が付いたらもう上がっていて注意不足で申し訳ありませんでしたと謝罪されましたが、謝らなくていいんですよと話しました。
親がその場で子供達を注意してくれてればこんな気持ちにはならなかったのに…
何だかスレ違いになってきてしまったので私の投稿はこれにて終了させて頂きます。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

[43: 匿名さん]

北西の家の駐車方向と車止めがあった位置だけでも教えては貰えないだろうか

[44: 42 です]

>>43さん
北西の方は南向きに車を停める車輪停めになっております。
なので、南西の方と北西の方の間にある我が家と南東の方の土地を通らないと停められないんです。
それを西側道路から縦列駐車する形に変えて下さるそうです。
何度も投稿してすみません。

[45: 匿名さん]

売りにだされている土地で南側に４ｍ私道の物件があり希望地区で利便性が良い為検討しているのですが問題は私道が位置指定道路になっていません。
このような土地の価格は地域周辺が坪単価30から35万円だとするといくらぐらいが妥当でしょうか？

[46: 匿名さん]

需要と供給で、土地価格の“相場”が出来る訳だけど、接道面が同じ方位の整形地を基準にして考えた場合で、
その物件が４ｍ私道であれば、敷地延長としては幅が少し広めなので、８掛け位で決まるケースが多いんじゃないかな。

だから、周辺が３０～３５万なら、２４～２８万位だと思う。

まあ、上記はあくまで、だいたいの相場だから、６掛けや７掛け位で買えるなら割安。

[47: 匿名さん]

>>46さん
レスありがとうございます。
参考になり助かります

現在、古家あり現況渡しで坪26万なので解体費も必要になる為周辺相場より割安と言っても接道条件を考慮すると割高感がありますね。

とりあえず値引交渉をしてみます

[48: 匿名はん]

>45
位置指定道路になっていないというのは、単にその区画専用の竿という意味？
それとも、竿ではなくて見た目は道路なんだけど、いわゆる“開発道路”であるとかそういうこと？

前者なら46さんの言うとおりですが、それは道路とは言いませんね。あくまで敷地です。

後者なら、周辺相場からほとんど下がらないのが普通だと思います。
開発道路と位置指定道路では、あまり違いがありませんので、売り地の価格にはほぼ影響ありません。

[49: 45]

>>48さん
レスありがとうございます

勉強不足で開発道路、協定道路等の定義がいまいち理解できてないのでどの私道になるかはっきりわからないです


私道の現状はアスファルトが敷いてあり下水が通って市の地上権が設定されています。
隣の家の接道部分までは位置指定道路になっているのですが奥行きの問題で物件の接道部分は位置指定道路になっていないとの事です。
家を建て替える為の建築確認を申請するには私道部分の地権者３人の承認がいるのと、このままでは住宅ローンも通らないので私道部分に「通行地役権」を設定する必要があるとの事です

[50: 購入検討中さん]

北側私道に面した土地を購入予定です。

私道は幅四メートル未満の二項道路であり私道持ち分があります。位置指定道路
ではありません。セットバックの上住居建設予定です。しかし私道持ち分は購入
予定の土地の前面のみであり私道の持ち分自体は他の方の私道持ち分に接している
ものの公道とは直接接しておりません。下図のようになります。


｜　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜　｜
｜　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜　｜
｜公　ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー　公｜
｜　　隣家の私道｜　　私道持ち分　｜隣家の私道　　　｜
｜　　ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー　　｜
｜　｜　　　　　｜　　　　　　　　｜　　　　　　｜　｜
｜道｜　　　　　｜　購入予定地　　｜　　　　　　｜道｜
｜　｜　　　　　｜　　　　　　　　｜　　　　　　｜　｜
｜　｜　　　　　　ーーーーーーーー

このような場合土地の価値は通常よりどの程度落ちると考えればよいでしょうか。
また隣家の私道部分に対し車両を含めた永代の通行承諾書等は修得済みとのこと。
不動産屋は通行地役権までは必要ないと言うのですが購入するのであれば地役権まで
設定するよう求めるべきでしょうか。

土地自体は価格が相場よりも高めだったためか3年ほど売れ残っていたようです。
環境はとてもよく購入を前向きに検討しています。お時間のある方アドバイスを
お願いします。

[51: 45]

>>50さん
私も似た様な物件ですが本当に通行地役権は必要ないのですか？
住宅ローンを利用せず現金で購入＆住宅建設なら問題ないのでしょうが私は住宅ローンをJAでお願いするつもりだったのでJAに確認したら私道で位置指定道路になっていないと通行地役権を設定しなければ審査が通らないと言われました。

[52: 50]

>>45様

私の場合は都市銀行の本審査は問題無く通りましたが地方銀行では
公道に面していない土地の担保価値を考えると融資は難しいと断られました。

通行承諾書さえあれば通常の生活等においては問題ないとは思いますが・・・

近隣の方が相続や売買によって接している私道部分が他者のものになった際に
通行承諾書では法的な拘束力は無く場合によっては通行地役権の登記が必要に
なると私は理解しています。

しかし登記までとなると及び腰になる方も多いと思いますし
将来的に位置指定にもっていければ幸い位に考えるしかないのかもしれません。

また購入後にやむおえない事情で他者にその土地を売るようなことがある際には
新たな買主が住宅ローンを組めないなんてことがあり得るというリスクも考えて
おかねばならないですね。

[53: kigurouroujin [男性 70代]]

全体で４世帯分の土地で、奥にあたる箇所に２世帯分の土地があります。その２世帯には、お互いに通行できる私道が必要です。その内１世帯は長く住んでいましたが、残りの１世帯が 最近 家を建てて住み始めました。しばらくして、その家に通じている側の私道を舗装しました。ところが、すでに住んでいた人が施していた舗装道路より、中央に縁石を入れて はっきり判るように、わずかですが高くしました。この結果、２～３ｃｍかと思われますが、段差が生じています。この段差でも、老人になってくると、つまずいて転倒の危険性があります。先日も 転倒しそうになりました。相手の舗装は２～３年前のことですが、改善を求めることができるでしょうか？