私道のある物件はどうですか？

[ビギナーさん]

今土地をさがしているんですが、
立地、環境的には申し分のない土地がありました。

しかし、その土地には私道持分があります。
まず分譲地内に5区画の専用通路部分あり（共有持分、地役権設定あり）、
分譲地から、公道までも既存の私道で、私道部分あり（私道面積477.4㎡、共有持分）
とうい条件があります。
結構長い私道ですよね。。。。
こういう物件は後でトラブルの起きる可能性がたかいでしょうか？
皆さんなら避けますか？

うちの地域では人気の高級住宅地で、自分たちの手の出る大きさの区画はあまりでないので、魅力的ではあるんですけど、、、。どうでしょう？

ご意見ください。

[2: 匿名さん]

私道の持分がなければいやだけど、持分があるならいいんじゃないですか？
持分がある＝権利がある、ということですから、その土地に住んでいない第三者に
勝手に私道を占拠される心配も有りませんし。

[3: 匿名さん]

私道の方が我が家の敷地より広い・・・
うちはさながら、路上生活者って感じだなorz

[4: 物件比較中さん]

私道の改修費用も負担する必要が出てきますね。

[5: 匿名さん]

私道の状態にもよりますが、通り抜けの車が入ってこないなら
居住者だけのプライベートスペースみたいな感じで
静かな住環境が保たれて良いかもしれませんね。
とりあえず地番を調べて登記簿を閲覧し、現在の私道の所有者が誰なのか
確認しておいてはどうですか？
そこに住んでいる人が所有しているのなら心配はないと思います。

[6: マンコミュファンさん]

＞うちの地域では人気の高級住宅地で、自分たちの手の出る大きさの区画はあまりでないので、魅力的ではあるんですけど、、、。

高級住宅地で５区画・・・しかも私道あり・・・。
本当に高級住宅地なのでしょうか？

[7: 匿名さん]

東京23区山の手なら、私道ありの高級住宅地なんていくらでもありますよ。
田舎は知らないけど。

[8: 匿名さん]

土地として少し危険な香りがします。

私道というのは建築基準法上の道路でしょうか。
専用通路ということはそうではないと思うのですが。
建築基準法上の道路であれば共有持分だけで地役権までつけないと思います。

私道が専用通路である場合、共有と言うことですが一筆の土地を複数人で持つと言うことでしょうか。だとすれば住宅ローンが通らない土地の可能性があります。

詳しい状況が分からないとなんともいえないのですが、「共有持分の専用通路で私道」は表現としてかなり危ない土地を指します。

道路の維持管理費に関しては道路を所有する以上仕方の無いものですし、よくあるケースです。


上記は少なくとも私の住む地域ではのはなしですが、建築基準法上の道路であるか否かと摂動状況は土地としてもっとも重要なことのひとつですのでよくご確認を。

[9: 匿名さん]

都道府県庁の住宅課に相談コーナーが有りますから、
資料を持って相談に行かれてはどうですか？
不動産関係の専門家が相談にのってくれますよ。
大きな買い物ですから、会社を休んでも行く価値はあると思います。

[10: 購入検討中さん]

皆様ありがとうございます。

私道に関しては、詳しく調べてみないとわからないですね。。
地役権があるという部分は仲介業者のホームページに書いてあったのですが、
売主からの資料には何も書いてなかったです。。すません。
”分筆前に付き、土地の増減あり"と書いてあったので、分譲地内の私道は登記簿にまだのっていない可能性が高そうですね。
売主に確認します。

公道から分譲地までの私道は幅６メーターくらいある道路です。通り抜けはできません。

私道の定義も色々あるんですね。なんだか混乱してきました。安易には買ってはいけませんね。
まずは、できるだけ早めに市役所に行ってしっかり確認してきたいと思います。

アドバイスとても参考になりました。ありがとうございます。


ちなみに高級住宅地といっても、地方の一都市の中での話ですので、本当に高級住宅地と呼べるかはとてもあやしいです。もともと武家屋敷群のあった場所で、２００坪〜３００坪の高級そうな邸宅が多く、今回の分譲地もそのうちの一つのお宅が分割されましが、普通の所得の人達の小さめの住宅もちょっと入るとたくさんあるような場所です。
我が家は自営の共稼ぎなので職場に近く、評判の良い小、中学校があるのでそこを狙っています。

[11: 入居済み住民さん]

＞評判の良い小、中学校
それ、すごく大事です。うちはそのために孟母三遷と称して
２度引越しをしました。
共稼ぎだと母親が子供につきっきりというわけにはいきませんから、
教育環境の良い場所、住人層の良い場所を選ぶことが大切ですよね。

[12: 匿名さん]

なんとなくなんですが、その分譲地の奥って農地じゃないですか？
その私道とやらに用水路が併走してたりどんつき水路をまたいで農地に入るとか。
自分も探してた時にそういう共有持分にして地役権設定してる物件ありました。
たぶんですが上下水道引き込みやガスの埋設のためにそういう条件にしないとだめなんだしょうね。
それに自分が見たのは新築中古に関わらずそういう農地がらみの私道と接道されて物件は全部都市ガスじゃなくてプロパンでした。
そして下水も本下水じゃなくて浄化槽だったり、中古の物件の一つは雑排水？だけ側溝に流すとか（いいのかな？）の物件も。
ベッドタウンとはいえ周辺のマンションの相場が坪200万くらい、それほど田舎でもないので正直びっくりしましたよ。
もしどうしても気に入って購入を考えておられるとしても通行、下水、ガスはきちんと確認された方がいいです。

[13: 匿名さん]

都内23区なら私道ありの土地なんて山ほどありますよ。
4m道路に接していない土地には家が建てられないので、
ない場合、土地のうちの一部を4m幅の私道にして家を建てます。
特に珍しくもなく、他の方が妙に疑ってかかっているのが不思議なくらいです。
うちは公道と私道に面している土地ですが、
道路の中心から2mまでセットバックすれば、私道部分の舗装は都(区）が無料でしてくれます。
道路と土地の境界に「狭あい道路」っていうプレートを貼っています。
セットバックしている必要がないのに、セットバックしたからではなく、
その私道がないと家が建てられない立地の方も、狭あい道路のプレートがついていて、
私道でも舗装や修繕費用は無料です。
我が家の周りの道路の3分の1くらいは私道です。
周辺のマンションが建ち並ぶ土地(商業地)は坪一億を超える立地ですが、
私道に面しているものもありますよ。
それと、私道部分には固定資産税がかかりませんので、その点は安心ですよ。

[14: 匿名さん]

坪一億でなく、坪一千万円の間違いです。すみません・・・

[15: 申込予定さん]

もともとの広い土地の持ち主が売りに出して、結果的に5つに分割されたために、公道に出るまでの私道が必要になっただけではないのでしょうか？？

[16: 匿名さん]

つまりもともと一軒何百坪とある高級住宅地が切り売りされているわけですね。

[17: ビギナーさん]

スレ主です。

購入検討地一帯は農地などはない地区です。
が、分譲地の裏は、私道か公道かわかりませんが、細い道があるのと、遺構（昔の作業場あとの遺跡）があります。ここら辺は、土地を掘り返すといたるところで文化財がでている地域です。

また、その土地は、分譲地になる前から、接している道路が私道だったんです。

いろんなタイプの私道があるんですね〜。13さんのような市道だったら、うれしいんですけど。
詳しい調べないとわからないですね。

お休みがまだ取れそうにないので、売主に質問メールを送ったのですが、丸2日返事が返ってきません。前に資料を持ってきますといった時もすぐには持ってきませんでした。
建築条件付きで、この売主のところで建てなくてはいけないのですが、担当の営業さんに少々不安を感じてきました、、、、。

[18: 匿名さん]

もし都道府県庁の住宅課に行くことができたら、宅地取引業者の登録名簿の閲覧も
できますから、その土地を取り扱っている不動産業者も調べるとよいと思います。
過去に行政処分を受けていないか、顧客からトラブルを訴えられたことがないか、
担当者は社員として登録されているか（顔写真もあるはず）など、調べることができます。
私は主婦なので、平日の昼に都庁の住宅局に相談に行ったり、法務局で登記簿を閲覧し
私道や近隣の土地の権利関係を調べたり、区役所の建築課に行って、
私道が２項道路に指定されているかどうかを調べたり、洪水ハザードマップや
地盤マップも入手して、購入予定の土地は徹底的に調べました。

[19: マンコミュファンさん]

建築基準法上の道路として行政で扱われているのならまったく問題ありません

[20: 建築中]

現在注文住宅を新築中のものです。
つい先日、隣のお宅の敷地の一部(うちと接する部分を含む)が、いずれ私道になる予定と聞きました。
(そこは地主さんのお宅の土地です。我が家も含めて、その周辺一帯がその地主さんの土地だったところを25～40坪前後に分割して分譲しているところです。今回の私道を作るのも、たぶん敷地の奥の方に建物を建てるためではないかと思います。)

そのため、うちは現在は東道路ですが、いずれ北東角地になります。(東側公道、北側私道です)

角地になるのは良いのですが、
そのような場合、土地を隅切りしないといけないと聞いたことがあります。
でも、うちは北東側ギリギリに建物を建てていて、隅切りをするようなスペースはありません。

このような場合、隅切りはしなくても大丈夫なものなのでしょう?