私道のある物件はどうですか？

[ビギナーさん]

今土地をさがしているんですが、
立地、環境的には申し分のない土地がありました。

しかし、その土地には私道持分があります。
まず分譲地内に5区画の専用通路部分あり（共有持分、地役権設定あり）、
分譲地から、公道までも既存の私道で、私道部分あり（私道面積477.4㎡、共有持分）
とうい条件があります。
結構長い私道ですよね。。。。
こういう物件は後でトラブルの起きる可能性がたかいでしょうか？
皆さんなら避けますか？

うちの地域では人気の高級住宅地で、自分たちの手の出る大きさの区画はあまりでないので、魅力的ではあるんですけど、、、。どうでしょう？

ご意見ください。

[34: 匿名さん]

>>27
西側道路に接道するための旗竿ってことですよね？
そこが北東さんと南東さんの共有というのも珍しい気がしますが
参考までに幅はどのくらいですか？

駐車場の作りが判らないのですが
そこを通らなくても物理的に駐車は可能なのですか？

[35: 27 30 32 です]

>>34さん
幅は車二台分あるかないかです。
北西の方は西側道路しか使えないはずなのに、その共有部分を通らないと停められない方向に車輪停め？があります。
今日最新現場確認で現場に行ったら、担当営業マンと隣人(北西の人)が家の敷地内で話をしていて、駐車の仕方を注意してくれていました。
これからは変えると言われたそうです。
それは良かったのですが、我が家からその家の子供達が慌てて飛び出して来たのにはかなりのショックを受けました！
担当営業マンに聞いたら玄関先だけのはずですが…と言われたけど、子供達が靴を慌てて履きながら出て来たから、上がっていたんだ…と思えてショックで仕方ありませんでした。
もう隣人の人の顔も見たくないです。

[36: 物件検討中]

35さん

お気の毒です。
読んでいるだけで、ハラハラしました。
隣人は選べないので、こればかりはどうしようなく、どんなに、お辛いことかと察します。

なぜ、玄関に鍵が掛かっていなかったのでしょうね。不動産屋さんの管理の仕方に問題ありです。

引き渡した以上、例え、モデルハウスとして見たいと言われても、他人には決して踏み込ませないのがルールかと思います。

35さんが気を強く持って、頑張って素敵な生活が営めるよう遠くから応援しています。

[37: 35]

>>36さん
ありがとうございます(涙)
まだ引き渡し前で今日は引き渡し直前の最終確認だったんです。
それで我が家より先に現場監督が家の中をチェックしており、担当営業マンが玄関の外で隣人と話していたのです。
駐車場の件もあり苦手意識を持ってる相手が敷地内にいるだけでも正直嫌だったのに、そこの子供達が玄関から出て来た時のショックは大きかったです。
我が家は隣人に家の中は見られたくないだろうと完成見学会にも行かなかったのに…
愚痴になってしまってすいません(ノд<。)゜。

[38: 匿名さん]

深く考えすぎる人も迷惑隣人だよなぁ

[39: 匿名さん]

モラルの問題じゃ？

[40: 匿名さん]

34ですが
>>37でやっと判明したこと
主は建築中で北西はすでに居住中ということと竿の幅
駐車場の形状はいまだ判らず
隣人とて完成後も人の敷地を通るつもりはなかったんじゃないの？

気になってたんだけどただの愚痴なのね
そしてなんというか甘い、眠たい。餓鬼が便所使ったかもよ。

ところで竿は接道のための2メートルづつだと想像するが
南西とあわせて4メートルの竿を共有にするってよくあることなの＜ALL
（位置指定道路ではないんでしょ？）
東京だとたいていの場合、竿自体が駐車スペースなんだが

[41: 匿名さん]

竿部分の状態にもよるけど、そこを個人の所有しない一般の道路みたいなものと勘違いする人は多いね。
もし無知からくるただの勘違いなら必要以上に敵意を持つのは貴方にとってもよくないので
現時点ではあまり気にしすぎないことだね。

[42: 27 30 32 35 37 です]

色々な方からのコメ拝見いたしました。
４区画同時の売り地だったのでそれぞれの持ち分を理解してるはずですし、北西の方とは同じHMです。
HMは駐車の件は西側からしか入れないと外構の話しの場で何度か説明したと聞きました。
まぁこの件は前回も申し上げた通り作り直すと言う隣人の言葉を信じたいと思います。
子供達が上がっていた件は先ほど担当営業から電話があり、気が付いたらもう上がっていて注意不足で申し訳ありませんでしたと謝罪されましたが、謝らなくていいんですよと話しました。
親がその場で子供達を注意してくれてればこんな気持ちにはならなかったのに…
何だかスレ違いになってきてしまったので私の投稿はこれにて終了させて頂きます。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

[43: 匿名さん]

北西の家の駐車方向と車止めがあった位置だけでも教えては貰えないだろうか

[44: 42 です]

>>43さん
北西の方は南向きに車を停める車輪停めになっております。
なので、南西の方と北西の方の間にある我が家と南東の方の土地を通らないと停められないんです。
それを西側道路から縦列駐車する形に変えて下さるそうです。
何度も投稿してすみません。

[45: 匿名さん]

売りにだされている土地で南側に４ｍ私道の物件があり希望地区で利便性が良い為検討しているのですが問題は私道が位置指定道路になっていません。
このような土地の価格は地域周辺が坪単価30から35万円だとするといくらぐらいが妥当でしょうか？

[46: 匿名さん]

需要と供給で、土地価格の“相場”が出来る訳だけど、接道面が同じ方位の整形地を基準にして考えた場合で、
その物件が４ｍ私道であれば、敷地延長としては幅が少し広めなので、８掛け位で決まるケースが多いんじゃないかな。

だから、周辺が３０～３５万なら、２４～２８万位だと思う。

まあ、上記はあくまで、だいたいの相場だから、６掛けや７掛け位で買えるなら割安。

[47: 匿名さん]

>>46さん
レスありがとうございます。
参考になり助かります

現在、古家あり現況渡しで坪26万なので解体費も必要になる為周辺相場より割安と言っても接道条件を考慮すると割高感がありますね。

とりあえず値引交渉をしてみます

[48: 匿名はん]

>45
位置指定道路になっていないというのは、単にその区画専用の竿という意味？
それとも、竿ではなくて見た目は道路なんだけど、いわゆる“開発道路”であるとかそういうこと？

前者なら46さんの言うとおりですが、それは道路とは言いませんね。あくまで敷地です。

後者なら、周辺相場からほとんど下がらないのが普通だと思います。
開発道路と位置指定道路では、あまり違いがありませんので、売り地の価格にはほぼ影響ありません。

[49: 45]

>>48さん
レスありがとうございます

勉強不足で開発道路、協定道路等の定義がいまいち理解できてないのでどの私道になるかはっきりわからないです


私道の現状はアスファルトが敷いてあり下水が通って市の地上権が設定されています。
隣の家の接道部分までは位置指定道路になっているのですが奥行きの問題で物件の接道部分は位置指定道路になっていないとの事です。
家を建て替える為の建築確認を申請するには私道部分の地権者３人の承認がいるのと、このままでは住宅ローンも通らないので私道部分に「通行地役権」を設定する必要があるとの事です

[50: 購入検討中さん]

北側私道に面した土地を購入予定です。

私道は幅四メートル未満の二項道路であり私道持ち分があります。位置指定道路
ではありません。セットバックの上住居建設予定です。しかし私道持ち分は購入
予定の土地の前面のみであり私道の持ち分自体は他の方の私道持ち分に接している
ものの公道とは直接接しておりません。下図のようになります。


｜　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜　｜
｜　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜　｜
｜公　ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー　公｜
｜　　隣家の私道｜　　私道持ち分　｜隣家の私道　　　｜
｜　　ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー　　｜
｜　｜　　　　　｜　　　　　　　　｜　　　　　　｜　｜
｜道｜　　　　　｜　購入予定地　　｜　　　　　　｜道｜
｜　｜　　　　　｜　　　　　　　　｜　　　　　　｜　｜
｜　｜　　　　　　ーーーーーーーー

このような場合土地の価値は通常よりどの程度落ちると考えればよいでしょうか。
また隣家の私道部分に対し車両を含めた永代の通行承諾書等は修得済みとのこと。
不動産屋は通行地役権までは必要ないと言うのですが購入するのであれば地役権まで
設定するよう求めるべきでしょうか。

土地自体は価格が相場よりも高めだったためか3年ほど売れ残っていたようです。
環境はとてもよく購入を前向きに検討しています。お時間のある方アドバイスを
お願いします。

[51: 45]

>>50さん
私も似た様な物件ですが本当に通行地役権は必要ないのですか？
住宅ローンを利用せず現金で購入＆住宅建設なら問題ないのでしょうが私は住宅ローンをJAでお願いするつもりだったのでJAに確認したら私道で位置指定道路になっていないと通行地役権を設定しなければ審査が通らないと言われました。

[52: 50]

>>45様

私の場合は都市銀行の本審査は問題無く通りましたが地方銀行では
公道に面していない土地の担保価値を考えると融資は難しいと断られました。

通行承諾書さえあれば通常の生活等においては問題ないとは思いますが・・・

近隣の方が相続や売買によって接している私道部分が他者のものになった際に
通行承諾書では法的な拘束力は無く場合によっては通行地役権の登記が必要に
なると私は理解しています。

しかし登記までとなると及び腰になる方も多いと思いますし
将来的に位置指定にもっていければ幸い位に考えるしかないのかもしれません。

また購入後にやむおえない事情で他者にその土地を売るようなことがある際には
新たな買主が住宅ローンを組めないなんてことがあり得るというリスクも考えて
おかねばならないですね。

[53: kigurouroujin [男性 70代]]

全体で４世帯分の土地で、奥にあたる箇所に２世帯分の土地があります。その２世帯には、お互いに通行できる私道が必要です。その内１世帯は長く住んでいましたが、残りの１世帯が 最近 家を建てて住み始めました。しばらくして、その家に通じている側の私道を舗装しました。ところが、すでに住んでいた人が施していた舗装道路より、中央に縁石を入れて はっきり判るように、わずかですが高くしました。この結果、２～３ｃｍかと思われますが、段差が生じています。この段差でも、老人になってくると、つまずいて転倒の危険性があります。先日も 転倒しそうになりました。相手の舗装は２～３年前のことですが、改善を求めることができるでしょうか？