アールブラン下丸子レジデンス

[物件比較中さん]

11月下旬販売予定


所在地：東京都大田区下丸子１丁目６０番１、４（地名地番）
交通：東急多摩川線｢武蔵新田｣駅　徒歩4分
　　　東急多摩川線「下丸子」駅　徒歩9分
　　　東急池上線「千鳥町」駅　徒歩11分
総戸数：62戸（他に管理員室１戸）
間取り：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
完成予定日：平成24年9月下旬　
引渡予定日：平成24年10月下旬
公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-shimomaruko/index.html
売主：株式会社モリモト
施工会社：東海興業株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

[1: 匿名さん]

ディスポーザーは無いのね。
大井町と南品川にはあるのに。

[2: 匿名さん]

62戸ならあっていいのにねー。浄化層がつくりにくい土地なのかな？

[3: 匿名さん]

どのくらいの価格帯で出してきますかね。再生後のモリモトの戦略が、ここと南品川あたりで試されるような気がします。

[4: 1]

訂正。
南品川レジデンスもディスポーザーは無かったみたい。
大井町にはありました。

[5: ビギナーさん]

営業の方は免震構造といっていましたが、資料には書いていませんでした。地震対策はどうなのでしょうか。

[6: 匿名]

営業がガッツキすぎて、ひいた。

[7: 匿名さん]

いつも通りの展開で、そろそろ完売ですか？
まだ間に合いますか？

[8: 匿名さん]

この規模と価格で免震はありえないでしょうね。

[9: ビギナーさん]

なんだか営業手法がみえみえで、逆に心配になります。

[10: ビギナーさん]

周辺住民の質はどうなのでしょうかね。
町工場が多いようなので・・・。
学校が荒れていたら困ります。

[11: 匿名]

武蔵新田の中古は安い。
資産価値の維持は難しいのかな。

[12: 鵜の木の住民]

下丸子、鵜の木はかなり急激な高級マンション開発後ハイソな人たち（元官僚シニアや航空会社関係、キャ●ンの社員家族など比較的多い）が増加している。また一方で矢口、新田周囲は元々町工場の人たちや●営マンションに入る低所得者やなんらかの家族事情のある人たちもいるというギャップが問題になっています。小学校がすぐこのマンションの近くにありますが昔は急激な人口増加で入るのが困難な時期が数年前はあったようですが、今は問題なく入学できるようです。小学校レベルではみんな比較的収入格差の違いはなく仲良くしている様ですが、小学高学年、中学になるとハイソな家族の子供は塾に普段行っている為学力格差が大きくなってきます。元々地元の中学は治安が悪い事もあり、中学受験を意識する子供が小学高学年から多くなってきます。博士タイプと野生児がカオスしている構図です。このマンションは比較的ヤングリッチ層を対象にしていると云われていますが、値段を見る限り割と路線価、住居環境と比較し安いと思います。今後の所得税、消費税の増加、住宅ローン控除の期限、最近の低い金利をみるとおそらくマンション買いの最大のチャンスでまた購入意識のある人達の中では突っ込んでいかなければいけない時期です。消費税の増加とともに土地価格、マンション価格の上昇予測を考えると、このレベルの値段のマンション建設が今後急激に増えると思われます。このあたりはどんどん町工場の土地がマンションに変わっていくと思います。

[13: 匿名]

で、この物件はあなたの言うハイソ側なの？貧層側なの？

[14: 鵜の木の住民]

ややハイソと思います。ご存知と思いますが基本的に多摩川線界隈は田園調布、久が原を頂点とし鵜の木、下丸子→新田→矢口渡と蒲田に向かってハイ→ロウと言われいます。しかし、最近はサーハ●ス、シェル●ガーデン、リ●ープレイスといった６０００万以上のマンションが出現してから様子が変わりつつあります。金持ちは一戸建ての生活もいいのですが、高齢になってくるとマンションへと生活環境を移す方が多いのが特徴でとくに上記のマンションは親と子世代で同じまたは近くのマンション内でそれぞれの世帯別の生活をしている方が多いようです。以前は川を目の前に生活するのはどうかという感覚が以前はあったのですが、鵜の木に住んでいて思うのですが非常に公園や運動する環境も整っており特に小さな子供のいる家庭での多摩川ライフは快適です。（ブタクサ、ケヤキなどのアレルギーがなければ）ずっとここ周辺での生活を希望する方が多いと思います。下丸子の駅前のこのマンションモデルルームも見たことある近所の人が入っているのを目撃しておりここのターゲットは半分はここでの生活にこだわる世帯をターゲットにしています。シャ●エ鵜の木も同じような印象があります。

[15: 匿名さん]

ここのQタイプは無駄にルーフバルコニーが広いな・・・
もう少し狭くていいのでリビング広くすりゃいいのに。
なんか制限があったのかな。

あととなりの精機ビルが何気に圧迫感ありそう。
廊下側で、かつ北側だからいいんだろうけど。

[16: 鵜の木の住民]

長いので続きです。
残念ながらここは川沿いではないため川をみはらす景色をえることはできませんが駅からは割と近く、川沿いのマンションの方々が駅から１０分以上は歩いてくることを考えるとどっちがいいかは好みが分かれるのではないでしょうか。ちなみに美味しい店はそれほどありませんよ。みんな蒲田か自由が丘まで行ってます。川沿いのマンションはプチセレブが多いためプライドが妙に高い人が多く幼稚園をまっているママ達の話が妙に怖いです。ちなみに土地の液状化問題は大田区の環８以南地域はすべてやばいと思ったほうがいいと思います。ハザードマップで確認してください。沼部、鵜の木、田園調布、矢口渡しと名前から地盤は弱いのは分かっていますが、そのための一戸建てよりマンションなんだと思います。建て売りではなく注文住宅の場合は地固めをしっかりするので関係ないでしょうけど３０から４０坪坪の土地購入（坪２５０万が相場）からすると一億近くかかりますからそこができないという人がマンションを選ぶのだとすればややセレブでしょうか。新田の中古に関してはネットにそれほどいい物件が元々でていないので資産価値が下がりやすいかどうかは不明です。川沿いのマンションの中古をみるとまだ高い値段がついていますが１００㎡以上のビッグサイズですから仕方はないでしょうか？借りようとしたら月２３～５万といわれたことがあります。高いですよね。高層マンション以外での相場はかなり安い為ずいぶん違和感を感じました。参考になったでしょうか？

[17: 鵜の木の住民]

Qタイプの図面みましたがルーフバルコニーの広さはやばいですね。バルコニーの合計約５０坪って専有面積の２倍ですね。東京のマンションでもほとんどないでしょうね。完全に容積率の関係でこの形になってしまったと思います。家庭菜園したら自給自足生活ですね。　ときどきマンションの近くを車からみることがありますが確かにとなりの精機ビルは近く感じますね。シャ●エは周りは何も目立ったものはなさそうですね。元々すぐ近くに大好きだった黒湯の温泉銭湯があったのですが今は廃業しました。掘ればこのあたり温泉すぐでるんですがサー●ウス以外に温泉付きマンションはできないでしょうか？

[18: 匿名]

参考になりました。
確かに川沿いのマンションはこの界隈では違う雰囲気ですね。
このマンションの価格で都内田園都市線などの物件は買えないので、多摩川以内ならこの辺で買いたいと思っています。
武蔵新田って行ったこと無いのですが、商店街はどんな感じでしょうか。

[19: 匿名さん]

確かにQタイプのルーフバルコニーはちとやり過ぎ感が…。
掃除が大変だな。

[20: 購入検討中さん]

中古で出たら価値あるね。

[21: 鵜の木の住民]

武蔵新田の商店街はそんなには発達はしていません。しかし鵜の木よりはしっかりしています。下丸子はさすがにキャ●ン、全●空の研修センターがあるので飲み屋、食事店は充実しています。しかし接待に使うような店はありません。またオリ●ピックという大型スーパーではＣＡ卵のおそろしくきれいな人達、完全にモデル美形の人達が普通に日常に買い物をしています。残念ながら私の行く飲み屋ではまったくみません・・新田の商店街は生活する分には物価も安く良いとは思いますが、武蔵小山や中延、戸越銀座のような充実した店や活気はありません。私が遠征した範囲でパチンコ屋はありますがガラガラです。当たりません。下丸子のパチンコ屋はこんでいますが当たりません。私も多摩川以内にこだわる理由がわかります。都内は子供の医療費中学生まではただ、川越えると負担がかかります。いくらマンションが広くても安くても嫁は絶対に川を越えさせてくれません。

[22: 匿名さん]

モデルルームをみましたが、３ＬＤＫタイプでした。都心や羽田に近く、値段もまずまずですね。武蔵新田も下丸子もほぼフラットにいけて近くてよかったです。

[23: 匿名さん]

この辺りは水害に弱く、液状化マップを見ても危険度高いんだよね。

[24: 匿名さん]

Qタイプのバルコニーは、広いバルコニーに物置や小屋建てちゃえるくらいですね。
バルコニー使用料がいくらになるのかが恐ろしいです。
この部屋を買うからには思いっきりバルコニーを活用しないと、
商店街は武蔵小山ほど派手さや楽しさはないけど、普段の日常使いにはほどよい商店街だと思います。
武蔵小山はスーパーが外れにあったり、食品以外のお店ばかりなので、日常使いよりはたまに遊びにいくくらいがちょうどいいかもしれませんよ。

[25: 匿名さん]

TSUTAYAが近くにあればいいのですが。池上が一番近いですか？電車で蒲田にいくのも面倒で・・今は最寄駅にあるので楽を覚えてしまって。

[26: 匿名さん]

なんだか、盛り上がらないですね。
申し込み予定の人とかは、いないのでしょうか？

実際この物件はどうなんですか？
武蔵新田の駅前はあまりお店がないですよね。
これから、開発とかされることはないのですかね。

[27: 周辺住民さん]

矢口中学校は荒れているという評判ですので
公立中学校を希望されているご家族はやめたほうがいいですよ。
私は知らずに家を買ってしまい、大失敗です。

[28: 近所をよく知る人]

下丸子ここ10年ぐらいで異常にマンション建設されてるけど30年後はゴーストタウンみたいになるんじゃね？多摩川線もそれほど便利じゃないし。

[29: 匿名さん]

矢口中学はここ最近は環境がいいと聞いていますよ！
偏差値も上がってきてるように聞いたのですが、
今も荒れているのですか？？

30年後、ゴーストタウンですか。。
たしかに、多摩川線は不便ではないけど東横線などと比較すると大分
落ちますよね！
ただ、羽田空港までつながる電車もできるらしいので、
今後少しはましなるのかと思ったんどすけど、
どうなんだろう。

[30: 契約済みさん]

羽田までつながるのはカマカマ線（JR蒲田ー京急蒲田）が繋がらないと難しいのでは。ずっと前からその話はよく上がりますが地主との交渉が難しいや、そこだけ地下にするなど噂があります。京急蒲田の第一京浜の踏切も上を通す予定ですから地下潜りはないのではないでしょうけど。羽田を利用する際はいつも荷物が多く自家用車利用するので下丸子はメチャクチャ便利です。駐車場も安いですし。
矢口中学も公立なのでどうしても不良がいて学校周囲にタバコの吸殻があったりします。しかし昔の蒲田、川崎の不良とは程度もかなりスケールダウンしています。どこの公立中学もそんなもんじゃないでしょうか？私立進学校でも頭のいい不良は居るもんですし。自分の子供がその人たちに影響を受ける可能性を考えると私立中学が無難かなとは思いますが。。街中で喧嘩風景も見た記憶がありません。よっぽど蒲田駅周囲のあやしい通りにいかない限り危険を感じることはありません。

[31: 匿名さん]

No.30さん

カマカマ線、そうなんですか。実際通れば大分雰囲気も変わりそうですね、
ただ、当分先の話のようですね。

公立中学校はその位の不良はいるのが一般的かもしれませんね。

下丸子や武蔵新田って商店街は廃れている気がしますが、
特に不便は感じませんか？

[32: 契約済みさん]

武蔵新田は商店街は4つの大きなブロックから構成されており長さはありますが、すごく活気にあふれている印象はありません。しかし日々の買い物には十分です。下丸子の方にすきな食べ物の店が多いですが、新田もそれほど困りません。しかし嫁と一緒に特に美味いものを食べに行こうとすると蒲田（お気に入りは初音寿司一人2万予算ですが超美味い、あとは手ごろなところでとんかつ鈴文　大森の丸一の系統です）、あと鵜の木のフレンチ　ル・ヴェルデュリエには近いので特別な日にいってます。下丸子の串揚げの店もおいしいと思います。あと下丸子一休、その関連店のイタリアンもよくいきます。下丸子はキャノンの人達で平日の夜はにぎやかですよ。日々の買い物は結局オリンピックなどの大型店にいきます。新田、下丸子はシャッター街ではありません。
たぶんこのあたりは羽田が国際化していく限りゴーストタウンにはならないでしょう。車で仕事にいく私にとって、空港、都心へのアクセスもよく助かっています。夕方のガス橋など川崎市方面の渋滞をみると川を越えるのはちょっと抵抗がありますね。豊洲も晴海、品川も比較的安いのが出ていますが、やっぱり今の多摩川ライフは継続でしょうと私は自分の趣味（ゴルフの河川敷やショートコースが多くて早朝ゴルフ常連です）と子供の事を考え契約しちゃいました。

[33: 購入検討中さん]

もう契約出来るのですか？

[34: 購入検討中さん]

正式に価格が発表されましたね。
契約はもうされている方がいるんですか？
私は活気があるところより住むなら静かな場所がいいのでここは割といいかなと思っています。都心にも近いし、駅にも近い。徒歩で多摩川にも行けます。栄えはしないだろうけれど、ゴーストタウンにはならないんじゃないでしょうか。

[35: 匿名]

鵜の木とかこの辺りって、ぶ らく地区だったって本当ですか？

[36: 購入検討中さん]

ぶらく地区だと問題があるのですか？

[37: 匿名さん]

もう契約できます。

今、どのくらい契約が進んでるんでしょうか？
売れ行きはいいんですかね。

ここの物件買われてる方は、もともと地元が多いんですかね？

[38: 契約済みさん]

＊＊問題は東京の人間にとってどうでもいい話ではないでしょうか？久が原村だって田園調布村も田んぼしかなかったですから＊＊地域だっってあったでしょう。鈴が森のような過去の処刑地だったりするといまだにこだわる人はいるのかもしれませんが。昔はどこでも川の傍は養豚場があったり、まずしい人がすんでいたのは事実と思います。しかし、今はリバーサイドエリアやベイサイドエリアとして人気がありみんなそこに好んで住んでますから。私にとっては清掃工場やあやしい宗教団体や＊＊＊事務所があるほうがよっぽど嫌ですけど。一戸建て用土地を都内一等地でさがしている方は町内会などの近所づきあいもあるでしょうから気にされているんでしょうか？マンションを探している人達にとって＊＊問題は関係ないとおもいます。気持ちが貧しくなりますよ。

[39: 匿名さん]

調べると23区って、実は昔そういう地域だったってトコ多いよ。
区役所なんて、大体Ｂ関係の部署あるし。

俺は品川住民だけど、品川もそうだしね。
川流れてるとこは多いよね。

関西なんかは気にしたほうイイとよく聞くが
東京はあんまり関係なくね？

[40: 購入検討中さん]

契約は約半分はいっているとの事です。最終価格はほぼ予定通りでした。私は完全な地元民？元久が原村の村民です。

[41: 匿名さん]

契約既に半分ですか？早すぎるような。
多摩川線でこんなに売れ行きがいいのは、意外ですが・・
生活しやすそうってことでしょうか。

モデルルームに来てる方たちの、年齢層はどうでしたか？
お子さん連れが多いような気もしましたが。

[42: 契約済みさん]

モデルルームでは30台子連れ夫婦が多かったです。
みんなディスポーザーはないのですか？と皆同じ質問してました。
ちなみに私もしました。報道ステーションで湾岸の高層マンションでは低層が人気だったようですが、
このマンションは6階建てと高層ではない為か、１Ｆ、２Ｆの低層階が人気薄のようで予定価格より下がっています。
モリモトの人は最初に約半分うまるのは予定通りですが、ここから埋めるのが大変との事を話されていました。
皆シャリエ鵜の木、グレーシア雪谷、パークハウス池上とにらみ合いでしょうか？シャリエのモデルルームがそろそろですかね？

[43: 匿名さん]

一階は下がったようですが、二階はあまり価格が変わらなかったと聞きましたが、
二階も一階同様下がったのですか？

グレーシア雪谷やパークハウス池上とは価格にかなり差があると思います。

[44: ビギナーさん]

手付金は、重要事項説明会の前に振り込むものなのでしょうか？
資料は渡されましたが・・・

[45: 匿名さん]

No.44さん

説明会の前なのでは？
手付金は何割と言われましたか？

[46: 契約済みさん]

火曜日が重要事項説明会ですよね。月曜日までに手付金約1割を振込みのはず。日がなかったのでかなりあせりました。

[47: ジャイアン]

振込先はいつ聞きましたか？

[48: 購入検討中さん]

私も価格は一階以外変わらないと聞きました。少し残念なような安心なような…。手付金は一割と聞きました。万一に備えて保証書をもらわないとですね。

[49: やむちゃ]

私が見せてもらったのは１階と２階の一部の部屋の価格が下がっていました。
自分が申込みした階は下がっていませんでしたが、ちょっと疑っています。
申し込みをした人に見せる価格表と、これから申し込みを検討する方へ見せる価格表が違うのではないかと。営業の方は価格が下がっていた部屋は抽選での申し込み対象と言っていましたが、東急蒲田の改札の床に大きく11月下旬販売開始と書かれた広告をうったりしていて本当はまだ空きがかなりあるのではないのでしょうか？

[50: 購入検討中さん]

抽選住戸は第一期と書いてありましたね。第二期をやったら怪しいですね。でも、もう契約するつもりなのでそこまで待てませんが…。地元の方はどれくらいいらっしゃるのでしょうか。来場者の年齢層は20-30歳代の小さなお子さん連れが多かったです。