高額な修繕費

[理事長]

分譲マンションの理事長をしております。
実質の業務は全て業者に任せているのですが、（業者に管理者になってもらっています）
高額な修繕費を請求されて困っています。
具体的な項目が記載されておらず、金額の妥当性も判断がつかない状況です。
（～作業一式のような記載）
もちろん一般的な視点から法外な金額だとはわかるのですが、客観的に判断がつかない状況です。

このような状況の下、管理組合に支払義務はあるのでしょうか？

ちなみに修繕といっているのは、壊れた箇所の修理のことで、大規模修繕のようなものではないです。

[1: 匿名さん]

状況がよく判らないのですが
・既に修理済みですか？
・依頼時に金額が決定していなかったのですか？
・高額とは、どれくらいですか？

ちなみに、「作業一式」などは、見積りでよく使われます。

[2: 匿名さん]

管理会社と管理組合の関係を見直す。
管理会社の変更を検討する。

既に修理済みにおいても価格に納得できない又は不法に高いならば、
管理会社と話し合うことです。
当然、言い合いになることが予想されるので、第三者を介入させるか組合の視点で助力してくれる人を探しましょう。
普通に
・市役所などの管轄行政に相談
・弁護士相談
・マンション管理士に相談
などをされては？

私は価格のみならず、信頼できない業者では、目に見えない不具合（不適切な補修など）が心配です。

[3: 2]

一定の金額以上の一時出費については、事前に管理組合の了解をとるのは常識的です。
どちらの力不足かわかりませんが、現状の組合だけでは力不足ならトータルでアドバイス受けられるマンション管理士がお勧めです。
もちろん管理士と意志の疎通ができ、人物として信頼できる人を選択する努力は必要です。

[4: 匿名さん]

＞実質の業務は全て業者に任せているのですが、（業者に管理者になってもらっています）

丸投げするこの時点でアウトです、
あなたが理事長なら業者に管理者とは言いません
理事長が管理者です
業者が管理者とは詳しく状況を話してください。

[5: 理事長]

既に修理済です。
金額は修理後に伝えられました。
理事長といっても名前だけで、実際は全て業者に任せています。

具体的に定価の何倍とは断言できないのですが、10倍くらいかと思います。
ただ何をどう修理したのかが具体的に書かれていないため、他の業者に見積もりを取りたくても
それだけの情報がありません。

[6: 匿名]

管理者は業者ではなく理事長です。

事前の相談もなしに勝手に工事をさせていては管理責任の放棄ですよ。
組合員から理事長の管理責任を追及された時にどう答えるつもりですか。

既に工事が終わったものは、金額の明細と工事内容の報告書を提出させましょう。
管理会社が動かなければ業者に直接請求する。
出さなければ決済しないと言えば出してきます。

次回から工事は事前の見積と工事内容の説明がないと決済しないと
管理会社フロントと管理員に通告しましょう。修理内容がわかれば
他の業者から見積もりをとって比較することも出来ます。
当然他業者の見積は理事会がとらないといけません。業者任せだと
横並びの見積を出されて終わりです。

それで改善されないようなら理事会で担当者変更を決議して
管理会社に申し入れます。

担当を変えても改善されないようなら理事会で管理会社変更議案を
まとめて住民説明会を開催し、定期総会に上程します。

管理組合がすべき仕事を丸投げしておきながら、
業者がやってくれないみたいな書き方は感心しませんよ。

ご自身が動かなければ何も改善することは出来ません。

[7: 匿名さん]

↑かんちがいのひと
第三者管理方式の場合、理事長（区分所有者代表）と管理者（業者）は別人だよ。管理者は発注できるが、ハンコもってるのは理事長。
http://www.shugiin.go.jp/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/b177147.htm

[8: 匿名さん]

ここで、第三者が言い合っても解決しません。
スレ主の組合は、理事長のみでしょうか？
まずは他の理事と協議（話し合う）べきです。
他の方が意見されてますが、それでも力不足なら組合員全員に相談すべきでしょう。

[9: 匿名]

>>7
意味が違うだろ。言葉遊びしたいだけなら管理侍とやれ。
理事長が管理会社を管理監督しなけりゃ誰がするんだよ。
実務知らないなら黙ってろ。

[10: 匿名くん]

だいたい、作業一式と書いてある書類にめくらで
ハンコ押すような理事長は完全に無能だね。

昨年までそうやっていたとしても、無能じゃなければ
改善するのが当たり前。そういう意味ではスレ主さんは
そこに気づいたわけで感覚はまとも。

あとはどうやってあるべき姿に変えていくか。
その手腕が問われてる。

[11: 匿名さん]

＞＞９

スレタイの下記の文面を読めば、業者が区分所有法の「管理者」だと解釈して当然である。
あなたの言う管理者っていうのは具体的に何をするひとなんだい？

＞＞分譲マンションの理事長をしております。
＞＞実質の業務は全て業者に任せているのですが、（業者に管理者になってもらっています）
＞＞高額な修繕費を請求されて困っています。

[12: 匿名さん]

保存行為なので金額が高いか安いかを争うのは困難。
蛍光灯が切れているのを交換するときに、高いの買って交換したけど、
後から、もっと安いのあっただろう！と文句いってるのと同じ。
余程、法外な値段でなければ、問題にはならんでしょう。
もっとも、ハンコを理事長が持ってるから、支払い前に不審なのがわかったんですよね。
今回は弁護士に相談するとかしといて、制度見直しのきっかけにすればいいのではないの？

[13: 匿名]

検討の余地があるものは独自に相見積を取るなどして管理会社の提示額が適正かどうか判断なさっては？
それを基に減額を求めればいいかと。

ライフラインの突発的な事故など復旧に時間をかけると二次的な被害が予見される場合は管理会社の判断で現状復旧を行われる場合があります。
この場合でも余程の緊急事態でなければ少なくとも着工前に理事長他役員への口頭報告や概算金額の提示くらいはあってしかるべきですが。

[14: 匿名さん]

↑だからスレ主のところは、業者が「管理者」なんだよ。わからんひとだね。

[15: 匿名さん]

本来、工事の順番は、以下のようなものかと

①工事内容を明確にする。
②相見積りを取る。
③高額な場合、臨時総会。
④工事実施。

今回のことをいい機会だと考え、管理会社変更をお勧めします。

[16: 匿名さん]

>実質の業務は全て業者に任せているのですが、（業者に管理者になってもらっています）
管理者には保守権限がありますので泣き寝入りになります。
早急に理事長＝管理者に規約を改正して管理会社とは正規の管理委託契約を結ばなければ繰り返されることになります。

[17: 匿名さん]

＞7
（区分所有者の団体）
第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

[18: 匿名さん]

スレ主は地域のマンション管理士会へ相談すべき。
掲示板へ書くのはその後。

[19: 匿名さん]

管理者は置けるが、決済権はないですよね？

費用がかかることに関しては、緊急を要してないなら、
許可していない費用は、払う必要はないと思うますけど。
少なくともうちのマンションでは、こんな請求書にはハンコ押さないですよ。
押す必要もないと思いますよ。

もしそんなことがまかり通っているなら、完全に業者になめられているだけだと思いますよ。
とりあえず、簡単に相談にのってもらえる消費者センターに問い合わせてみるのも手ですよ。
もしくは行政の窓口かな

[20: 匿名さん]

↑管理者は区分所有者に代わって保存行為をしてるんでしょ。誰の許しがいるんだい？代理権＝決定権だということがわからんのか？保存行為にかかったカネは当然に請求できる。

[21: 匿名]

>>20
勝手にやっていいわけじゃない。
ここが壊れているからこのように修理します。
見積、修理仕様はこのようになっておりますが実施しますかと確認し、
理事長のOKがあれば着工して良い。

まともな理事長ならこの時点で金額や仕様に応じて合い見積もりを取るなどする。
管理会社が理事長に相談すらなく勝手に修繕工事をして請求するのはありえないし、
やってはならない。

[22: 匿名]

もちろん金額や工事の内容によっては大規模修繕となり
理事会、総会での承認が必要となることはいうまでもない。

[23: 匿名さん]

＞＞２１
スレタイ読んだのか?
業者が管理者だと書いてあるだろう。意味わからんのか？

[24: 匿名さん]

＞管理会社が理事長に相談すらなく勝手に修繕工事をして請求するのはありえないし、 やってはならない。
管理会社ではありません。管理者が保存行為を出来るのは区分所有法で認められている。
規約が悪いのが理解出来ない様ですね。

[25: 匿名さん]

↑そそ
管理者＝管理会社と規約で決めてるのが問題。２１はそれがイメージできないんじゃないの？

[26: 匿名]

保存行為は、管理者だけでなく、一区分所有者もできる。

[27: 匿名さん]

>保存行為は、管理者だけでなく、一区分所有者もできる。
その場合は費用は建替えて自分で各人に請求する事になる。

[28: 匿名さん]

>>26=27
それは、このスレの相談に関係することかい？
この掲示板カテゴリーでは、管理業務に詳しい人もたくさん見てるから、
変に自分の知識を誇るのは愚かなことだよ。

スレ主が具体的な補修内容や金額を提示しないので、法外かどうかも判断つかない。
掲示板に相談するぐらいの知恵はあるんだし、仮にも理事長なんだから、もっとしっかりしてほしいね。

[29: 匿名はん]

たぶん蛍光灯のことだよ。

[30: 匿名さん]

>28
何を迷っているの？

[31: 匿名くん]

>>23-24
スレタイは高額な修繕費。
スレ主は管理会社が管理者と言っているだけで、
規約で決まっているとは言っていない。

スレ主レベルの知識だと、管理会社＝管理している＝管理者程度にしか
考えてないと思うので、そのようにレスをしている。

わかったら黙っとけ。

[32: 管理侍]

>31
ここでは言葉は正確に使いましょう。
スレ主の言葉の使い方が間違っているなどと勝手な想像で決めつけるのは失礼極まりない。

そんなレベルだからまともな人がまともな意見を出さなくなるのです。

[33: 匿名さん]

↑屁理屈だね

[34: 匿名さん]

お！管理侍いいこというね！
上の矢印は３１のこと。

[35: 匿名さん]

>そんなレベルだからまともな人がまともな意見を出さなくなるのです。

ほうー。所で貴方もその一人ね。まともではないのね。

[36: 管理侍]

>35
私は>31の意見に対して「失礼だ」と自分の意見を述べた。
「まともな人がまともな意見を出さなくなる」とね。
あなたは私のどの意見に対して「私がまともでない」という意見を述べたのですか？

ほらね。35みたいなレベルだから書き込む気も失せるってもの。
人に対して「まともでない」と何の根拠も提示せずに書き込む神経。
あなたの言葉は、そのままお返しします。

[37: 匿名さん]

＞人に対して「まともでない」と何の根拠も提示せずに書き込む神経。
貴方が自分で根拠を示したから言った迄。
それこそ
＞あなたの言葉は、そのままお返しします。

[38: 匿名さん]

>>スレ主レベルの知識だと、管理会社＝管理している＝管理者程度にしか
>>考えてないと思うので、そのようにレスをしている。
スレ主は「業者に管理者になってもらっています」といってるだけで「管理会社」などとは言ってませんよ。
それもあなたの想像かい？
＞＞３７

[39: 匿名さん]

＞スレ主は「業者に管理者になってもらっています」といってるだけで「管理会社」などとは言ってませんよ。
この適用法の本質は業者でも管理会社でも結果は同じ。

[40: 匿名さん]

↑そお？
管理会社＝管理している＝管理者
業者＝管理している＝管理者
ってはなしかい？

[41: 匿名さん]

>高額な修繕費

請求が「高額」であると判断しているのに、

＞金額の妥当性も判断がつかない状況です。

「判断がつかない」と述べるなど矛盾しているのでよくわからないが、

＞法外な金額だとはわかる

のであれば、

＞管理組合に支払義務はあるのでしょうか？

支払いたくなければ、支払う必要が無いだろ。

趣旨がよくわからんスレなので、外野があれこれするだけで疲れる。

[42: 匿名さ]

ざっと読み返したところ、管理者を区分所有法上の法律用語として使っている可能性は低い。

[43: 匿名さん]

↑そう？
法律用語もなにも、規約に管理会社を管理者にするってかいてあるところ結構あるよ。

[44: 匿名さん]

>ざっと読み返したところ、管理者を区分所有法上の法律用語として使っている可能性は低い。
勝手な解釈ね。本人が
>実質の業務は全て業者に任せているのですが、（業者に管理者になってもらっています）
と書いているのよ。出直しなさい。

[45: 匿名]

大規模修繕費が高額なのは、中間搾取業者が余りにも多いほど高額になるのです！

役員が能無し役立たずだと、
看板の大手建設会社工務店や大手デベ経由の管理会社に頼みますから、
全く同じ工程と全く同じ工事内容で同じ保証ですら、下請け業者に直頼みなら、大手見積もり額の１／３か１／４の金額で完璧な工事が出来ます！

要は役員と住民次第です！

[46: 匿名さ]

>>44
出直す前に一つだけ質問したい。


業者が区分所有法に置ける管理者になっているケースで、管理者とは別に理事長を置くのか。

[47: 匿名さん]

↑あるでしょうねえ。役割分担しますよ。あなたがしらないだけ。

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/kiyaku11y.html

「理事長を管理者としないことが可能なモデル」

　このモデルは、マンション管理運営における理事長の負担が大きいため管理組合役員のなり手が不足しがちな小規模マンションなどにおいて、区分所有法に定める管理者を理事長とはせず、管理組合とマンション管理業者とは異なる第三者（マンション管理士などの専門管理者）を管理者と位置づけることが可能な管理規約です。
　理事長は、管理組合の代表として、理事会や総会の議長などを担当し、区分所有者及び占有者等の意見の集約など、区分所有者間のコミュニティ形成に専念できる一方、管理者は、標準管理規約では理事長の役割とされている管理業務の統括等を担当することとなります。総会の決議により、信頼のおける管理者を選定し、管理運営を適切かつ円滑に進められることにより、小規模なマンションの管理向上が図られることを目的としています。

[48: 匿名さん]

>業者が区分所有法に置ける管理者になっているケースで、管理者とは別に理事長を置くのか。
管理者を規約なり総会議決で別に存在しても不思議ではない。
本例は分譲時に既に仕組まれていたと判断するのが自然で共用部分の変更、新設以外は管理者である管理会社なり業者なりに保守業務として実権を握られているので所謂修繕費は過剰に浪費されることになる。
これを止める手段は規約改正し管理組合に主権を回復するしか方法は無い。

[49: 管理侍]

>37
私が「私自身がまともでない」という根拠を、どこでどのような内容で自ら示したと言うのか？
それをあなたが示すことが根拠でしょう？
つまりあなたは何の根拠も示していない。

もういいから、スレ主の言葉の使い方が間違っているという勝手な決めつけや、
「わかったら黙っとけ」などの表現はもうおやめなさい。

[50: 管理侍]

>48
投資マンションでは悪徳デベが最初から規約で管理者を決めてるケースがありますね。
区分所有者のほとんどが遠方に住んでて、総会になかなか出席できないので
規約の改正もできなかったりする。
巧妙な規約で管理者を変更できないようにして販売しているデベもいますよ。

[51: 匿名さ]

>>47
このようなものは知らなかった。お約束通り、暫く書き込みを止めてROMにしよう。

正直な感想として管理者と理事長の関係の作り込みはイマイチだな。書き逃げのようだが、スレの流れには関係ないのでゆるせ。

[52: 匿名さん]

管理侍とやら。
もう誰も相手にしないから大丈夫だよ。

[53: 匿名さん]

管理会社を見くびってはいけないよ。
彼らは修繕する事で始めて利益を得るのだから。
管理組合は自らの手で修理の手配をすることで如何にコストが削減できることを認識すべきだ。

[54: 匿名さん]

管理侍の会社はいい会社ですよ。サービスは出してるカネに比例しますから。まもなく社内弁護士がフロントと一緒に理事会に出てくるようになって、督促の手伝いをしてくれるようになります。

[55: 管理侍]

>52
結局何の根拠も示せず、単なる想像による決めつけで誹謗中傷しか言えなかったか。
だと思ってたよ。
もう少し成長してから出直しなさい。

[56: 匿名さん]

＞管理侍の会社はいい会社ですよ。
とんでもない、所詮社会の底辺会社でおこぼれ頂戴が増長し無能な管理組合の資産を狙う悪徳業者に変節の恐れは十二分にある。その証拠にこの業界は他人の財産を管理するのは一年に限られしかも保証を付けなければならない程に法的規制が掛けられた様に社会的な信用を失っている業界な事は確か。

[57: 匿名さん]

↑少し違いますね。
管理委託契約を１年単位とする規制はありません。

[58: 匿名さん]

有難う。貴方の指摘はピント外れですが「一年に限られ」ではなく「一月に限られ」の誤記でした。

[59: 匿名さん]

「一月に限られ」？
なんのこっちゃ？手元においとく期間かい？

[60: 匿名さん]

５６は、日本にはサービス業しかなくなるってしらんの？

[61: 匿名さん]

＞「一月に限られ」？ なんのこっちゃ？手元においとく期間かい？
コピペで教えましょう。管理会社には横領をする者が多いのでその損失を無くするために下記の規制が設けられました。
財産の分別管理(第87条第2項関係)
第87条第2項第1号においては、金銭である財産の分別管理の方法として、
イ 区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分 の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末 日までに、収納口座から保管口座(管理組合を名義人とするものとする。以下同じ。)に移し換える方法
ロ 区分所有者等から徴収された修繕積立金を保管口座に預入し、預貯金として管理する
とともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から 当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保 管口座に移し換える方法
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管 理する方法 の3種類を定めることとする。
2 保証契約の締結(第87条第3項関係)
管理業者が1イ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、原則 として、当該方法により区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭(ロの方法 による場合にあっては、管理費用に充当する金銭)の額の合計額以上の額につき有効な保 証契約を締結していなければならない旨を定めることとする。
3 印鑑等の管理の禁止(第87条第4項関係)
修繕積立金等金銭を1イからハまでの方法により管理する場合の保管口座又は収納・保 管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカード等について、原則として管理業 者が管理してはならない旨を定めることとする。

[62: 匿名さん]

↑５９と何が違う？

[63: 匿名さん]

＞なんのこっちゃ？
と言うから教えた迄の事よ。

[64: 匿名さん]

↑ごくろう

[65: 匿名さん]

この位は勉強しろよな。

[66: 匿名さん]

↑早朝からごくろう