定期借地権物件

[たまぷらあざみの]

最近、定期借地権戸建が増えてますが短期、長期的にみてどうなんでしょうか？
比較的割安な物件もありますが、めちゃくちゃ高い（強気な）価格付けもあります。
何を基準に価格設定しているのか、売却時のリスクなど。。。

[82: 匿名さん]

業者の立場から言わしてもらえば
定借の売却依頼は、ハッキリ言って迷惑な話。
額は低いし、契約はややこしいし、ローンがつかんから成約の見込みも低い。
３％の手数料では割が合わん。

[83: 匿名さん]

なら『定借物件お断り』の看板でもだして相談に乗らないようにしたら済む話だ。

[84: 84]

旧法で貸してた元地主です。
３０年後にマトモに返してくれるのならイイ制度です。
旧法だとやったも同然、地代上げるなんてしたら供託されるし、ひどいもんでした。

[85: 匿名さん]

>>82
じゃあ、何パーセント手数料貰えれば定借をする?

[86: 匿名さん]

６％＋６万円（税別）

[87: 匿名さん]

定借なんてものは素人が手を出すようなもんじゃない。
やめときなさい。

[88: 匿名]

ビックリするほど毎月の支払額変わらないのに、
かたや将来財産が残り、かたや将来何も残らない。
どちらが得か損かは、普通の頭の持ち主には理解できるはず。

[89: 匿名さん]

正に「貧乏人の銭失い」とは定借の事ですね。

[90: 匿名さん]

>>80さん
他の業者にも依頼したらどうですか?
それでもダメなら割り切ってそのまま住み続けたほうがいい。

[91: 匿名さん]

>>89「安物買いの銭失い」でしょ

[92: 匿名さん]

85
手数料うんぬんの問題では無い
銀行へ定借のローンを相談に行っても間違い無く門前払い

[93: 匿名さん]

>>92
中古定借向けなんてレアなローン商品なんて銀行は用意するはずないんじゃないの?
ちゃんとした担保があれば一般のローン商品ならいくらでも貸してくれると思うけど。。。
中古定借は担保価値としてはどんどん価値が落ちていく上物だけだだからしょうがないです。

[94: 匿名さん]

定借に対してのローンが殆んど無い事って、
売ってる業者はお客さんに説明してるのかな?
こんな重要な事を事前に説明してないとしたら詐欺みたいなものじゃない?

[95: 匿名さん]

お金が無いものにとっては
定借みたいな怪しい手段でしか持家は無理なんですよ。

[96: 匿名さん]

定借住宅の売却を相談しに不動産屋に行った時や
定借住宅のローンの借り替えを相談しに金融機関へ行った時は
その担当者の顔をよく見とくといい
嫌な顔をするか、ひきつった顔で無理に笑顔を作るか、嘲笑の薄ら笑いをするか
そのどれかだ

[97: 匿名さん]

>>93
銀行だけじゃない。不動産屋も一緒。
定借なんてレアな商品の知識は殆んど持ってないし、必要も無し。

[98: 匿名さん]

現時点では三井住友銀行くらいしか中古向け定借ローンを扱ってないような
気がしますね。(ここで借りられないと厳しそう)

[99: 匿名さん]

何故、定期借地権住宅は50年ばっかりなんでしょうか?
建替え可能と言いつつ、後20年とかで建替えなんかする人はいないと思います。

[100: 匿名]

定借買うぐらいなら、一生賃貸の方がまだマシ。
好きな所に自由に引越しできるしね。
定借なんて買った人は、ホントに不幸な人たちだな。

[101: 匿名さん]

>>98
定借の住宅ローンが可能な金融機関がたまにあるけど、
実際は、保証金の範囲内とか総額の半値程度とか厳しい条件のものばっか。
それに地主の実印と印鑑証明・承諾書を貰って来いとか言われる。
ローンの担当者も定借はリスクが多いからやりたがらないし
定借の住宅ローンについては、実態が無いと考えといたほうが賢明だ。

[102: 匿名さん]

>>101
たしかに通常の土地付きの住居を買ない(ローンに通らない)人が買う物件だから、
ローン審査の通過率は低いかも。。。。。

[103: 匿名さん]

>>102なるほど、こういう構図だな
【定借購入者】
　　賃金が低く貯蓄も無いけど家が欲しい。
　　だから、土地付の約半値で買える定期借地権の家を買おう。
【金融機関】
　　定期借地権ローンは無担保で貧乏人に金貸すのと一緒。
　　だから、関わらない。

定期借地権住宅が普及しないのは当たり前だな。

[104: 匿名さん]

>>99
おっしゃる通り。
50年は中途半端との意見が多く、新規供給される物件は70年以上というのが増えて来ており、
スタンダードになりつつあります。
そうなると、従来の50年定借の家の価値は大暴落する事間違い無しです。

[105: 匿名さん]

だいたい土地に抵当権つけられない挙句に信用力もないとなると怖くて金貸せないわな。

定期借地権はわしゃ地主が賃貸住宅を安心して建てるための法律だとばかり思ってたぞ。

[106: 匿名さん]

いつかはマイホームという国民性に問題がある。

だから、お金の無い人がついつい目先の安さだけで
定期借地権の家に飛びつき痛い目にあう。
お金が無ければ賃貸住宅のままでいいと思うが。。。。。。

[107: 匿名さん]

>>106
前提がおかしいよ。
お金がなければ自己資金不足だろ。
ローンが組めないのだから、そういう層は
定借住宅なんぞ買えるわけもない。

[108: 匿名さん]

107さん
JA関係のノンバンクで、定借でも新築なら満額近く住宅ローンが組めますよ。
ただ、それが大きな落とし穴で、中古になると融資をしてくれなくなり、
他の金融機関についても101さんが言われているように、
極端に厳しい条件でしか融資してくれません。
担保が年々老朽化していく建物しかなく仕方が無いと言えばそれまでですが、
ちょっと酷すぎると思います。

[109: 匿名さん]

無計画に定期借地権を制度化している国に責任がある。
だから国は、契約書に「定期借地権の住宅は中古になると融資してくれる銀行が無く売却が困難」と不動産屋に明記させるか、定期借地権住宅のローンを積極的にするように銀行に働きかけるか、どちらかを行政指導する義務がある。
でないと定借被害者は増えるばかりで税金投入ってことに成りかねない。

[110: 匿名さん]

金融資産としての不動産は「土地」であってウワモノはあくまで消耗品で価値はないと考えていいんじゃないの？
定借にウワモノだけ建てるよりマンション買う方が遥かに便利で良いと思うんだけど。

[111: 匿名さん]

今定借の物件を検討している者です。土地はURのものなので、現段階からすべて込みの分譲としても購入できますし、担当者にはこれから土地が値下がりしたら改めて土地を購入するのもひとつの方法ですよ。といわれました。立地条件や環境は申し分ないので、私としては少し様子をみながら土地を購入する方向でいこうかなと考えていました。しかし、そこは50邸ほど立ち並ぶ街並みなのですが、定借のままで行く方と購入する方の割合が半々と聞き、もし中古で売るとなったらそういう定借地が混在している街というのはマイナスなのでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>111
土地(路線価?)が下がった場合に、安く買えるという保証ってあるんですか?
また、後で土地だけ購入する場合、現金で買えるだけの資金があればいいですが
銀行から借りるのは難しいような気がします。

[113: 匿名さん]

火事や地震で上物がなくなったら価値０だもんなぁ〜。
お金がない程度にもよるんだけど、

①　狭いマンション、駅近買う　新築無理なら中古
　　　駅から遠いマンションに資産価値なし

②　中古戸建て（古屋付き土地）買って、自治体の補助で耐震補強
　　　取り敢えず土地確保。地震で傾いても惜しくない。

なんてのは如何？
銀行も金貸してくれますよ。

[114: 匿名さん]

112,113さんありがとうございます！
後でローンを簡単にプラスできるものなのかと思っていただけにとても役立ちました。
まだ悩んでいる途中ですが、もし購入する際には土地も購入することにしようと
思います。そう思うと、やはり何のメリットもない制度なんだとつくづく感じました。

[115: 匿名さん]

定借検討しててそれがURの物件ならまだマシ
それ以外の定借分譲は怪しい業者が殆んどだから止めたほうがいい
リスクは全て借地人と地主が被り、業者は逃げれるように成ってる。

[116: 匿名さん]

そもそも不動産というものは上物ではなくて土地なのよ。結局。

マンションでも土地の所有権割り当てが１坪くらいはあるっしょ。

[117: 匿名さん]

本来ならマイホーム取得なんて絶対不可能な人達が、
持家気分でささやかな幸せを満喫出来るという意味では定借はいい制度だ。
玄関前で家族揃って撮った写真の年賀状を送ったりね。

何れ後悔するだろうけど、そんな人達は先の事まで考えてないだろうし。
いいんじゃない。

[118: 匿名さん]

>>117
年賀状の件ありえるwww
『新居に引越しました』とだけで、
わざわざ『(定期借地権の)新居に引越しました』とは書かんわな。

[119: 匿名さん]

>>117>>118
家庭崩壊の序曲だろ
国は、そんなささやかな幸せを求める国民を不幸のどん底に突き落とさないためにも
定期借地権制度の改革を急ぐ必要がある。

[120: 匿名さん]

>>119
改革イコール制度廃止でしょ。
最近はみんな賢くなったから、もう定借なんかで家を買うような奴はごくわずかしかおらん。

[121: 匿名さん]

デメリットは多いものの
都心の一等地駅前マンションや人気団地の土地100ぐらいある戸建で、
土地の所有権付だと７千万、８千万するのが半値ぐらいになるのだったら辛抱するかな。
実際、土地付からすると３千万以上安くないとメリット無いでしょうね。

[122: 匿名さん]

安いか知らんが、定借なんて買うって言ったら
まともな親や親戚がいれば猛反対するでしょ。

[123: 匿名さん]

>>122当たり前ですよ。わが子が、みすみすお金をドブに捨てるような事をしそうだったら、
どんな親でも反対するでしょう。

[124: 匿名さん]

三菱東京UFJも合併後、中古の定借マンションにローンやってくれるみたいです。メガのうち2つまでがOK。あと関西では関西アーバンもOKみたい。審査にやや時間がかかったりローン条件でのデメリットもありますが対応してくれる銀行が増えつつあるのも事実。
それより一番の魅力は立地の良い定借マンションなら高い家賃で貸せて建物全額償却可能なので投資利回りが高いってこと。つまり定借マンションの本当のメリットを享受できるのは貧乏な人より金に余裕ある投資家や子供に資産残す必要ないDINKSみたいな中年。定借マンションは立地が命でしょう。

[125: 匿名さん]

１２４です。すみません。ここは戸建てのスレでしたね。

[126: 匿名さん]

124さん
それって都心の一等地の定借マンションだけでしょ。
それ以外の定借買い替えってどの金融機関に相談に行っても
鼻で笑われ軽くあしらわれるだけですよ。

[127: 匿名さん]

老後のリバースモーゲージも使えないし。

[128: 匿名さん]

確かに都心一等地の定借マンションは好条件で貸せます。今なら、土地付相場の新築を7割程度の値段で買って、ネット利回5%程度で貸せる物件なら20年で元がとれて、あと30年分は丸儲けです。長期安定志向の資産運用としては良い買い物でしょう。立地の良いマンションは築20年程度たっても賃料相場が大きくは落ちないので、15〜20年住んでから賃貸に回せばインフレヘッジの効いた年金がわりになります。金に余裕ある中年で子供のいないDINKSに最適という理由です。

[129: 匿名さん]

定借の本当の目的は賃貸マンション投資にこそありにけり、ですね。
古くなって賃貸価値がなくなって立て替えようと思った時も、住居人を法的に一発退去できる最大の利点がありますもんね。

[130: 匿名さん]

定期借地権はマンションのみにして
資産価値が無くトラブルを孕んだ定借戸建は排除すべきだな。

[131: 匿名さん]

きわめて正解。

[132: 匿名さん]

公団の開発した団地で１００坪以上の土地なんかだったら定借戸建も否定しないがな。
問題なのは、土地の仕入れが不要なことを幸いに金の無い不動産屋がしてる定借建売。
あんなのを野放しにしてたら、地主も買主も被害者が増えるばかりだぞ。

[133: 匿名さん]

おかしなことをいう人が多いね。
そもそも自己資金の少ない貧乏人は
ローンが通らないから被害者になりようが無いでしょう？
購入者＝そこそこの資産家
損しようがどうしようが自己責任。
株式投資と同じ。

[134: 匿名さん]

私の知り合いで、そこそこでなくて、すごい資産家の人ですが、どうしても広尾の立地が欲しくて今度発売予定の定借マンション欲しいみたいです。本当のお金持ちって変な見栄がなくて欲しい立地なら土地付きだろうが定借だろうが買うんですね。まあ、将来売却する必要もないから何の心配もないんでしょうけど。

[135: 匿名さん]

実際のとこ、定期借地住宅が殆んど普及してないって事が全てじゃないかな。
もう、安さだけで飛びつく○ホも少ないってことでしょ。

[136: 匿名さん]

>>135
だからさー、対応するローンが無かったから普及しなかったわけだよ。
文脈読めないのか？
購入者は資産家だから、庶民が巻き込まれなかったので
結果オーライだけれどな。

[137: 匿名さん]

よそ様の土地に家を建てて嬉しいかい?
定借って持家ごっこみたいなもんだろ。

[138: 匿名]

近所に定借の分譲地があるけど、住んでるのは頭の悪そうな若夫婦ばかり。
地価のそんなに高くない地方都市だから（坪４０万位）、買っても大して変わらないのに・・
しかも、２年前までは水田だった場所・・なんか哀れ。

[139: 匿名]

↑分譲地じゃないか・・

[140: 匿名さん]

>>138
確かにそうですね。
安さ目当てのローカル定借ミニ開発を買うような人って、
以前は市営住宅か、1Fにビデオ屋とかラーメン屋があるような賃貸マンションに住んでたって感じの人ばっかでしょう。

[141: 匿名]

　先日、大手ハウスメーカーの定期借地の物件を見に行きましたが、非常に気に入っているのですが、ここの内容を見ると買っても資産価値として残らないみたいな感じですがやっぱり定期借地は検討からはずしたほうがいいのでしょうか？ちなみに場所は千葉県の東葉高速沿線なのですが、物件は５０００万円台です。妻も気に入っておりどうしたらよろしいのでしょうか。

[142: 匿名さん]

いっしょに土地も買い取れないの？

[143: 匿名さん]

私はどうしても気に入った立地だったことから都心の定借マンションを買いました。将来売却しないでも生活設計可能かどうか、万一住み替えしたくなった時に高く賃貸しやすい場所かどうかを十分に検討して決心しました。
検討されている物件はいかがでしょうか。資産の流動性が極めて低いということを十分に納得されているならよろしいかと思いますがそうでなければやめておいた方が無難でしょう。

[144: 匿名さん]

定期借地物件を買うつもりなら、頭金（資金）は潤沢ですよね？

上物は、大手ハウスメーカーでわがまま言って建てても、坪80万円です。
普通の一軒家ですと、2500万あれば、まあまあの家が建ちます。

千葉・東葉高速沿いならば、坪80万出せば、十分土地が買えます。

あと1000万出して、ちゃんとした戸建てを買う事をお勧めします。

[145: 匿名さん]

>>144
５０００万円近くかかるでしょ。それでは庶民では無理。
建売をお勧めします。

[146: 匿名さん]

>141さん　NO.80です。定借失敗組としてコメントさせていただきます。

もしあなたが、将来住替えの予定があるのなら定借は止めといた方がいいですよ。
今後、定期借地権の中古に対する金融機関の評価が変われば別ですが、
売却に関してかなり苦労する事になりますよ。

[147: 匿名さん]

定借の家なんか買うと人生の＊＊＊みになるぞ。

[148: 匿名さん]

>>147
て言うか、＊＊＊みだから定借の家しか買えないのでしょ。

[149: 匿名さん]

定借買わない方がいいってわかっているのになぜ皆さんはこのスレのぞきに来るの？私は買った人です。貧乏で大＊＊ものです。将来売りにくいとわかってるのに買いました。

[150: 匿名さん]

定借物件を買ったあなたは貧乏ではない。
貧乏ではないが・・・（ｒｙ

[151: 匿名さん]

ローンで買ったので貧乏です。あなたのおっしゃり通りのうましか者です。でも私の住める限界を超えた場所がGETできて満足してます。将来売れなくてもかまいません。こんな気持ちになれる人以外はやめといた方がいいよ。

[152: 匿名さん]

>貧しくともマイホームの夢が叶う

定期借地権は、貧乏人でも中流気分になれる希望の星なのです。

[153: 匿名さん]

冷静に損得勘定をして定借を買った人って、ごく少数なんだろうな。

[154: 匿名さん]

>>153定借買う人ってこんな感じでしょ

えぇぇっー！！ウッそぉー！！！
こぉーんなにカワイイィーおウチが半値で買えちゃうのおぉ〜！！
マジでぇ〜！！！！
スラム化??地代??買い替え??????そぉーんなこと???よぉ〜くわかんないし???
とにかく安いから買っちゃお買っちゃお！！　（＾−＾）

[155: 匿名さん]

>>153
>>154
勝手な思い込み発言は、意味がないですよ。妄想人。

151さんの言うとおり、頭の固い人には有効活用できないでしょうね。
天秤の片方が何かによって、ありえる選択ではある。

[156: 匿名さん]

というより頭が柔らかい人は収入が高い職業につくことが可能だと思うのだが。
普通に家買うんじゃないの？

[157: 匿名さん]

>>154
オモロイwww
定借購入者のイメージにピッタリ

[158: 匿名さん]

このスレ見るだけでも定借って、本当に嫌われているんだな。
ちゃんと計算すると、これほど得な物件もないのだが…。

そもそも土地所有権って何でしょうね。
持っているだけで、税金取られて、払えないと取り上げられる。
持ちすぎてると、相続でもって行かれるし。
国からの借地権とも言えるよね。

[159: 匿名さん]

50年後なり、借地権が切れた時に自分も嫁さんも死んで子供も独立していればノーリスクですけどね。
人間思った様には簡単には死なない、というリスクが結構高いので恐ろしいですね。

[160: 匿名さん]

>>158さん

旧借地権で、現在の定期借地権と同じ値段なら、旧借地権を買うでしょう？
期限付きの意味を考えられては如何か？

　30歳で入って、80歳で、ハイ出て行ってください、そういう契約です
　と云われるので、一軒目、居住用としては勧めない。

皆さんも書かれているが、
　定期借地権で半額以下なら買っても良いんじゃない、
　でもローンはダメよ
という事でしょう。

[161: 匿名さん]

80才で明渡しを求めれるとつらいな。
賃貸住宅にも入れてくれんだろうし。

[162: 158]

>160

> 定期借地権で半額以下なら買っても良いんじゃない、
> でもローンはダメよ

割引率を計算すれば、こんな結論は出ないのだが。
ローンがダメなら、そもそも物を買う時、ローンにする事自体がダメなのだが。

とは言うものの、これだけ定期借地権物件が嫌われていることにより、
本来の価値よりも相当安く買えるんですが。

[163: 匿名さん]

ローンが難しい以上、一般庶民には買えない。資産家が賃貸収入を目的に安価で購入するというのが本来の筋だわな。
賃貸投資対象としては定期借地権物件は最高の物件だからな。

[164: 匿名さん]

所有権物件もロ−ンで買えば、定借より売りやすいというメリットしかないんじゃない？
都心一等地は別ですが、土地値上がりはここ３年くらいで頭打ちだしね。
税金と金利の支払いの合計はいくらになりましたか？
４０００万を３５年で3％。この計算だと１０万は金利で５万が元金の１５万ですよ。
１０万の賃貸かりて40万の固定資産税はらっているようなもん。
売りにくいだけで毛嫌いせずお互いロ−ン完済まで自分のものじゃないんだから。
売れても足でるでしょどっちみち。

[165: 匿名さん]

定期借地権物件の場合ローンの終わりには土地所有者に追い出される期日がせまっている。自分の物にはならんわな。
そして土地所有のばあい、最悪の場合将来的にリバースモーゲージの利用と言う手段が使える。

それと金利計算がおかしいぞ。

[166: 匿名さん]

>156
そこ、論点じゃありません。

期限付きの賃貸。まさにその通りに解釈すれば、ごく一部の人には有効だと思ったのですよ。
出て行けとはじめに知らされているんだから、”あたかも急に”な口調はね・・・

[167: 匿名さん]

よー考えたら定期借地権物件は借地だから賃料を地主に払う訳だわな。５０年にわたり。それじゃ土地が買えておつりがくるがな。

[168: 匿名さん]

>>167
それに固定資産や金利が掛かってくるので悩む人がいるんですよ。

[169: 匿名さん]

あくまで定期であって定額ではないからなぁ。賃料が上がる確率の方がたかいぞよ。
固定資産税って当初は減免措置もあるしな。今の状態じゃ固定金利で借りておけば賃料上昇の方がより確実なリスクだと思うぞよ。

[170: 匿名さん]

土地を持つことがこれからも大事だと思ってるんですか。
キャッシュじゃなければ自己満足なだけ。旗形の土地ならなおさら。
10年後に気ずくでしょう。踊らされていることを。

[171: 匿名さん]

同じ賭けるなら、ぎゃくに１０年後に今土地を買っておけば良かったと思うことになる方に賭けたいな。その方が確率としては高いと思うが。

[172: 匿名さん]

それはないな？。
ほんとのところは解らないが、１０年後安くなった土地は買えると思うよ。
でもそれまでそ生活がね。
実家に同居でもするしかないかな。

[173: 匿名さん]

田舎はそうだろうな。しかし定期借地権物件で家を建てようと思う人間は都会の物件じゃないのかい？
自分が欲しいと思う様な土地や株はみんなが買いたくない時に仕込んでおくのがコツだぜ。

[174: 匿名さん]

ローンで買った場合は、ローンを払い終われば自分のものになる。
定借で借りた場合は、５０年地代払い続けても、結局は他人のもの。
５０年後の生活を考えた場合、どちらがいいかは明らかだと思いますが。
頭の悪い＊＊は、毎月の支払額でしか比較できないんでしょうけど。

[175: 匿名さん]

>174
典型的な思考ですね。
割引率なんて考えたこともないんでしょうね。
火が恐いと逃げる、未開の人のようだ。

>頭の悪い＊＊は、毎月の支払額でしか比較できないんでしょうけど。

私からすると50歩100歩ですね。
耳の間にあるモノをもっと使いましょう。

[176: 匿名さん]

>174
＊＊ってなんですか？
みんながわかるように書いてください。
ロ−ン払い終えたら確かに初めて自分の物ですよ。
でも上物も建て替え時期でロ−ン地獄はエンドレスでは？
結局自分の物は古屋付の土地じゃないの？

[177: 匿名さん]

古屋でもとりあえず自分の物ならそのまま住めるが、
定借の場合その土地すら自分の物になっていないので、５０年後に追い出されてホームレス化がおそろしい。
人生の終焉がホームレスで路上で寂しく死ぬるというのだけは避けたいと思う。
５０年後に追い出されても困らない資産を築ける人が自分の家として定借を利用すると到底思えないのだが。

[178: 匿名さん]

古屋でも５０年じゃ国宝級だね。
５０年も住む人いないと思うよ。
せいぜい家の寿命くらい。
そのときがきたら、実家に移るか、実家
を立て直すよ。

[179: 匿名さん]

ご参考に
【中古投売】定期借地権ってどうよ?【地代未収】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1151243473/l50

[180: 匿名さん]

>>176
>上物も建て替え時期でロ−ン地獄はエンドレスでは？
５０年前と同じではない。
家は古屋になっても、土地は古土地にならない。
土地担保に家のローンを組むだけでいい。楽なもんだ。
自分のためではないのかもしれないが、子供のためにはなる。
相続税？俺のような庶民が買う土地は非課税だしな。

[181: 匿名さん]

アメリカやイギリスは５０年の家なんてざらだよ。５０年前の日本みたいな発展途上国の家を思い浮かべたらいかんぜよ。