定期借地権物件

[たまぷらあざみの]

最近、定期借地権戸建が増えてますが短期、長期的にみてどうなんでしょうか？
比較的割安な物件もありますが、めちゃくちゃ高い（強気な）価格付けもあります。
何を基準に価格設定しているのか、売却時のリスクなど。。。

[282: 匿名さん]

ドコモ銀行。

[283: 匿名さん]

272じゃないが、定借マンションの広尾ガーデンフォレストは、
提携ローンなら、担保評価100％受託予定です。

[284: 匿名さん]

土地付の半額程度という安さは魅力だが、
将来の事を冷静に考えると、定借は無しという結論に達するな。

[285: 匿名さん]

>>283
どこの銀行なんだよ。

[286: 匿名さん]

新築時の提携ローンでなくても定借マンションのローン借りれるのはメガでは三菱東京UFJと三井住友。いくらまで借りれるかは物件内容次第でしょう。一般の物件より担保評価等に１週間以上は余計に時間がかかります。中古といってもまだ新しいので結構借りれたけど、10年後にいくら貸してもらえるかはわからん。

[287: 匿名さん]

>>80です。中古での売却を一旦断念いたしました。

3年前に約2700万円で買った建売新築定借を昨年11月に2100万円で売りに出しました。
昨年末に売却希望額下回る1800万円で申し込みが入り、
その方しか申し込みが無かったので、話し合いの上渋々1850万円で売却する事にしました。
しかし、買主の方がいろんな金融機関に申し込まれたローンの融資額が
一番高いところでも800万円との査定で、結局申し込みがキャンセルとなり
今に至ります。

国は定借を制度化する限り、資産としての定借の位置付けするような対策を
講じる義務があると思います。
たった3年しか経ってない家でこんな状況はおかしいです。
国土交通省の方が見ていたら至急に検討してください。

[288: 匿名さん]

>>287
定借なんてものは、住替えや売却の可能性がある
一般市民が手を出すようなもんじゃないって事だよ。

[289: 匿名さん]

>>287
そういうあなたはローンで購入したのかな？
情報不足過ぎ。
もしあなたがローンで買ったのなら、あなたの使っている金融機関に
打診するのが普通でしょ。打診して駄目だったら、その買い主さんの
個人の信用が低かったわけです。同じ金融機関にしてみれば
あなたでも新たな買い主でも物件のリスクは同じなんですからね。

[290: 匿名さん]

>>287
なんで売却を考えたの？

[291: 匿名さん]

定借物件は将来住み替えたくなったら売らずに賃貸に出すことを前提として検討すべきです。

[292: 匿名さん]

取得4000万円、手取年間260万円、減価償却と専従者給与控除使えば税金はほとんどかからないので、経費控除後、税引後ネット5%〜6%の利回り。自分で住んでも家賃20万円以上の場所に実質10万円程度で住める。こういう物件でないと定借メリットはない。

[293: 匿名さん]

>>285
大手都市銀行。
というか、頭を使って考えるか、
調べればすぐ分かりそうなものだが…。

[294: 匿名さん]

結論出てるのに、もういいよ。

[295: 匿名さん]

>>293
ほー、そうなん。
で、中古になった場合の融資基準はどうなん？

[296: 匿名さん]

>>293
新築はそれでいいが、売りたいときはどうなる。>>80を見たかい。
「定借中古のローンが公庫しかなく、しかも５０％程度しか融資を受けられない
　という事で結局はキャンセル。」とある。
新規で購入したものの、売るに売れずとなる。
賃貸に出しても高い家賃設定になって借り手がうまくつくかどうか。
おまけに内装リフォームはすべて家主負担（敷金は借主に全額返却と東京都では変更された）
賃貸ビジネスは以前より儲からない。さあ、>>293ならどうする。

[297: 匿名さん]

賃貸にだしたとしても、自分たちはどうするの？
購入するにしてもロ−ンはくめないだろ。
親元でしょうかね。

[298: 匿名さん]

ねえ、>>293さん、どうする？ライフカードへ？続く？

[299: 匿名さん]

>>287
そもそも貴方が買った2700万円という価格がとんでもなく高値なのでは?
周辺の同等土地付一戸建が5000万円程度する場所ですか?
定借業者に高値で買わされたんじゃないか?

[300: 匿名さん]

自分たちは貸せる家賃より安い田舎へ移ります。貸すほうは手取り20万円以上あるので、それ以下の安いとこいくらでもあります。あまり年取ってからでは貸してくれるとこがなくなるので早めにという条件はつきますが。但しこういう計算できるのは都心立地の駅前定借マンションです。

[301: 匿名さん]

家賃収入２０万円だったら土地込み３０００万円くらいの物件を田舎で購入したら？ローンを家賃で払えますがな。

[302: 匿名さん]

>>300
それは自己資金が豊富な場合だろ。自己資金が少なくローン残債が>>287のように
多ければあなたの目論見どおりにはいかない。

[303: 匿名さん]

>>287が、定借に手を出した一般庶民の典型的な失敗例だろ。
いい事だけ並べて、そんな定借物件を売りつける業者が一番許せん。
買う奴も買う奴だが、売る奴も売る奴だ。

[304: 匿名さん]

築３年で50％しかローンが組めないなんて
自動車よりひどいじゃん。

[305: 匿名さん]

本体が高い設定だと厳しいね。
地代との二重払いになるから。
よっぽど安く価格設定しないと購入には
ふみきれないな。

[306: 匿名さん]

287です。ご意見ありがとうございます。

289さん
　頭金1000万円で、残金1700万円が公庫からのローンです。
　買主の方は公庫と銀行に打診されていました。
290さん
　家内の実家の直ぐ近くの分譲住宅に買い変えるつもりで、条件付で契約までしてました。
299さん
同等の土地付だと確か4000万円弱ぐらいだったように思います。

[307: 匿名さん]

300です。定借物件というのは安定高収益の賃貸リット大きいものでも302さんのおっしゃるとおり自己資金に余裕のない人が手を出すにはリスクが高いと思います。将来に渡って絶対高い家賃で貸せるということは誰にもわかりませんから。基本的に全額自己資金で買えるくらいの人がそうした将来リスクを覚悟で買うものだと思ってます。私は見込みがはずれても困らないだけの資金計画を持ってます。仮に途中で重病になってもローンの疾病特約でチャラという誘惑に負けてローン無駄に借りちゃいましたけど。

[308: 293]

>296
あなたの仮定だと、難しいでしょうね。

私は定借物件でもローンを付けることが出来る物件を、知ってるから教えただけで、
80の物件については、何のコメントもしていません。

ところで296さんて、年代と、ご自身で作られた資産はどれ位でしょうか？

[309: 匿名さん]

>>287さん
定期借地権というリスクの高い住宅へのあなたの認識不足や、
計画性の無さが問題だったと思います。
授業料としては高くつきそうですね。

[310: 匿名さん]

都心一等地の定借分譲マンションならまだ解る
公団開発団地のハウスメーカーによる条件付定借分譲宅地もまだ解る
ただ、
マイナー業者の定借ミニ開発戸建だけは理解に苦しむ
相当オツムが弱いか、定借業者に騙されたか、どっちなんだい?

[311: 匿名さん]

>相当オツムが弱いか、定借業者に騙されたか、どっちなんだい?

>>310どっちもでしょ

[312: 293]

>310
それは定借に限らないでしょう。
戸建て、ワンルーム、投信、先物、外貨預金でも、
購入、投資に値しないモノはいくらでもありますよね。

やっとこのスレが理解できました。
ほとんどの方は、
定借物件＝マイナー業者の定借ミニ開発戸建
ということで議論されていたのですね。

噛み合わないのも仕方ありませんね。

[313: 匿名さん]

　でもかなり面白く、活気のあるスレになりました。
みなさんがどんな価値観、基準で家を探しているかもなんとなく理解できました。
大金を投じるので誰もが失敗したくないですよね。
でも正解は売却するときまで誰にもわかりませんよ。
定期借地権が今後どうなるかも。けつこうメジャーになってるかも。
所有権物件で売却時に足がでなくても、頭金やらなんかで結構損してるはずだしね。
今度はマンションのバルコニー使用料など良くわからないスレでもやりますか。

[314: 匿名さん]

結局このスレはまとめるとこういうことかいな。

（１）若い夫婦がマイホームとしてなけなしの財産はたいて定期借地物件をローンを組んで買うことは一生を台無しにする可能性が高く推奨はしない。というより土地担保が無いためそもそもローンがまともに組めない。
（２）資産家が賃貸収益物件などで購入するのは有用。
（３）子供がいない借地権切れまで生存している確率がゼロの老夫婦が購入するのは有用。
（４）中古物件がまともに売れる可能性が低い。

反論あればよろしく。わては面倒なのでコメントはしませんけど。

[315: 匿名さん]

老夫婦って言わないで、中年にしといて。平均寿命+10年くらいまで生きれば十分ですから90歳として50年引いて40歳以上のDINKSには有用。40歳くらいだとまだ子供できちゃう人もいるでしょうけど。
住替え予定ある人は、将来にわたり安定賃貸可能かどうかの物件毎の個別要因の見極めも肝要、ってとこです。

[316: 匿名さん]

大阪のどっかの公園で、ホームレスのテントを強制撤去してるのをニュースで見たが、
50年後の定借住人を見ているようだったよ、
80才代で定借の期限が切れ、追い出されて賃貸アパートにも入居出来ず公園でテント暮らし。
悲しいな。

[317: 匿名さん]

>>316

せっかく上でまとめてもらったのに、分かってない人だねえ。
あなたの１０年後の方が悲しそうだ。
（今も十分可哀想みたいだけど…）

[318: 匿名さん]

316さんのような発想の貧困な方が、若くして職を失い賃貸アパートにも入居出来ず公園でテント暮らしになるんでしょうね。悲しいな。

[319: 匿名さん]

>定期借地権制度は

旧借地権制度の「貸したら返ってこない」という欠点を解消し、
土地利用の活性化を図るために法制化された。
しかし実状は、
　・旧公団の売れ残り宅地の処理
　・土地を買う資金力の無い三流デベロッパーのミニ戸建事業
　・田畑にしかならないような土地で少しでも地代を稼ぎたいドケチ地主の土地有効活用
等々、今後間違いなく発生するスラム化や解体返還時のトラブルを考えると
この制度が廃止になるのは間違いありません。

[320: 匿名さん]

都心人気立地のマンションには有効な制度なので残しといて。あとはなくなってもよか。

[321: 匿名さん]

ということで、このスレはもう不要。定借でなくたって2000万や3000マンションする人はざらだから、ここで失敗した人もくよくよせず頑張りな。あと、発想貧困な何人かは、ホームレスのコミュニティからもつまはじきになっちまうような品性だって早く気づきな。で、おしまい、ジャンジャン。

[322: 匿名さん]

すまん。２０００万、損する、に訂正だ。最後にすべったな。

[323: 匿名さん]

今土地が損する、なんて言うと都心に住んでいる奴に笑われるっぞ。

[324: 匿名さん]

もうこのスレいいから、書きたい奴は下げて書け！

[325: 匿名さん]

みなさーん、定借は要注意！！！！！！！
普通に家を買う10倍くらい良ーーーく考えて！！！！！
最後は自己責任よ！！！

[326: 匿名さん]

だからわかったってば。なんでここにはしつこい人が多いのかね。それとも同一人物ですか？

[327: 匿名さん]

だからさ、sageて書けっつーの！

[328: 匿名さん]

定借住宅購入者　喜びの声

土木作業員Ａさん「中卒の俺が家を持てるって夢のようだ。」
タクシー運転手Ｂさん「55才になりやっと、共同便所のアパートから脱出出来ました。」
新聞配達員Ｃさん「妻・息子3人・祖父・父・母・義理父・義理母・義理弟の計11人仲良く暮らします。」
期間従業員Ｄさん「大好きなパチスロ店が近くここに決めました。」
主婦Ｅさん「チョべリグー、バッチグー、うっそピョーン！」
準構成員Ｆさん「しっしばいたろかぁー　＊＊ぇー」
小学４年生Ｇ君「あいうえをー」　　　　　　等々喜びの声が続々です。

定期借地権住宅って素晴らしいですね。

[329: 匿名さん]

可愛そうな人を一人でも出さないように、定期的にageるべきではないでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>328
そんな人達が買えるほど、安いわけでもないと思うが・・

[331: 匿名さん]

>>329
そうですね、人ごととはいえ、これ以上定借被害者が増えると
将来、税金に投入による定借被害者救済という事に成りかねない。