定期借地権物件

[たまぷらあざみの]

最近、定期借地権戸建が増えてますが短期、長期的にみてどうなんでしょうか？
比較的割安な物件もありますが、めちゃくちゃ高い（強気な）価格付けもあります。
何を基準に価格設定しているのか、売却時のリスクなど。。。

[242: 匿名さん]

USJは貸してくれるみたいだね。
中古でも貸すの？

[243: 匿名さん]

>>241そうだな
他所様の土地に家を建てといて、「家を買いました。」は無いだろ。
ホント恥ずかしくないんかね。

[244: 匿名さん]

どうでもいい

[245: 匿名さん]

【定期借地権の大嘘】
　　　　↓
http://www007.upp.so-net.ne.jp/okano_hr/doc_gn/seikei/shakuchi1.html

[246: 匿名さん]

このスレは特に心の病んだ方々が多いようですね。とても土地付きの億ションや豪邸を買ってる方々とは思えません。そういう方々はこんなスレ興味ないのでのぞかないでしょうに。

[247: 匿名さん]

>>242
一応、定借にも融資する事になってるが、実績は殆んど無い。
期待しないほうがいい。

[248: 匿名さん]

>246
定借業者必至やのう。
まぁ、せいぜいがんばって下さい。

[249: 匿名さん]

[250: 匿名さん]

＞２４６
上物は価値の毀損が激しいから、現金、有価証券、安定した職業、金持ち父さんとか、それなりの担保を持っていないと難しいよ。

[251: 匿名さん]

誰もまだ５０年目を迎えてないんだから、何が起こるかなんてわからないよね〜

[252: 匿名さん]

ノーリスクノーリターン

[253: 匿名さん]

>243
所有権でもローンで買えば5年払ったから庭とトイレ1つは自分の物かな。
といっしょだよ。

[254: 匿名さん]

土地が自分の物にならない以上不動産としての価値はほとんどないと思うのだけど。ウワモノは２０年で価値０というのが実情。

[255: 匿名さん]

そんなこと当たり前。
土地は上物より価値の償却は低いけど今後もずっとあがるとおもいますか？
場所にも寄りますが、人口問題など価値は今よりなくなるとおもいませんか。
ちょうど払い終わった頃。売れないとか、もっといい場所が低価格でうりにでてる
とか。

[256: 匿名さん]

人口問題は地方交付税で息を繋いでいた田舎の問題と言っても良く、利便性の高い都心や大阪名古屋などの大きな政令指定都市には全く無縁といっていいでしょう。むしろ田舎からの人口流入でこういった地域の土地は値段が上昇するか、値段はそれなりでも賃料が上昇すると予想しています。現に今起こっていること。

[257: 匿名さん]

定期借地権って制度が出来てまだ15年ほど。
相続、破産、解体、地代未払等いろんなトラブルが明るみに出るのはまだまだこれから。
50年たって一巡しトラブルが出尽くしてから、やっとまともな制度になるんじゃないかな?
もうちょっと様子見たほうがいいと思うけどな。
その証拠に大手のまともな不動産会社は定借の事業してないじゃん。

[258: 匿名さん]

大手と言えるかどうか、ちょっと前のレスにあったミサワ東京はやってるな。土地買い取りオプションがついていたけど。

[259: 匿名さん]

公団の土地＋ハウスメーカーってのはまだマシと思うが、
それ以外の定借の戸建って、地主を騙してやってそうな怪しい不動産屋のばっか。

[260: 匿名さん]

>それ以外の定借の戸建って、地主を騙してやってそうな怪しい不動産屋のばっか。

普通、戸建事業をする場合は、その土地を仕入れるの数億円いるし
販売して建築して引き渡すまでの数ヶ月間の金利もかかる。
だけど定借の場合、地主さえ丸め込めばその資金も不要になる。
だから定借は、資金力の無い三流不動産の事業手段となっているのです。

[261: 匿名さん]

某金融機関の定借中古戸建への住宅ローン融資額算出方法
　　新築時の建物価格×５０％×（〔２０年−築年数〕÷２０年）＋保証金×７０％
　
例えば：新築時2,500万円(建物2,000万円・保証金500万円)を築10年中古の融資額は
　　２，０００万円×５０％×（〔２０年−１０年〕÷２０年）＋５００万円×７０％
　　＝８５０万円が上限となります。

※建物価格の上限は延床坪数×５３万円が上限
※築２０年までのご融資
※定借ローンを開始して約2年、未だ融資実績無しです。

[262: 匿名さん]

定借なんてものは、低学歴ブルーカラーが親から金出してもらって買うもの。
真人間が将来を見据えて手を出すようなものじゃぁ無い。
止めとけ！

[263: 匿名さん]

>261
どこの銀行？

[264: 匿名さん]

>>258
ミサワも定借撤退間近らしいですよ。
定借に入れ込んで大失敗だったみたい。

[265: 匿名さん]

＞２６４
結局そういうことなんだな。

[266: 匿名さん]

なんかチョーシにのって否定している人が多いけど、まともな感覚で自身で判断して
理解してればそんなに驚くことじゃないよね。
もしかして、ここはあるある人だらけ？

[267: 匿名さん]

>264だから粉飾決算に走ってしまったんだね?

[268: 匿名さん]

定借ではないのですが、旧法借地を検討していますが、こちらはかなり特だと思ったのですが…
やはり定借同様デメリットは多いのでしょうか？

[269: 匿名さん]

定借住人が貧しいとは言わないが、
問題なのは、借地＝貧乏人という偏見が根強い事。
特に酷いのは金融機関内部で、借地は資産価値ゼロとしか見ていない。
それが、定借中古市場の悲劇につながっている。

[270: 匿名さん]

>>269
それもそうだが
そもそも定期借地物件では新規購入時に自己資金で
物件価格の半分程度を用意しなければならない。（銀行が融資しないからね）
こういう人を貧乏人と呼べるのか？
ミニ戸と同じで背伸びしたい人が買っているのではないの？

[271: 匿名さん]

＞２６９
普通の銀行ローンは土地に抵当権をつけるからなぁ。それが出来ないとなるとかなり厳しい審査になるよ。
結局、定期借地物件は金持ちが賃貸収益物件として購入するためのものだよ。

[272: 匿名さん]

>>270さん
定借でも新築時は90%とか80%とかローンがつきます。
ただ、中古になると殆んどローンがつかないのが問題で、
売却時に相当額の追い銭を払わないとローンが返済出来ず
売るに売れない定借地獄に陥ってしまいます。

だから>>271さんが書き込まれているように
定借は一般の人の住宅取得のためにあるのでは無く
資産家なんかのアパート経営なんかのためにあるものです。

[273: 匿名さん]

...

[274: 匿名さん]

>>272
どこの銀行だ？
融資というのは土地を担保にするから融資するんだよ。
一般のサラリーマンに土地担保なしで貸す銀行があるかよ。
事業主なら事業に付帯するさまざまな権利を別担保とすることで
貸すことはあるけれどな。

[275: 匿名さん]

>>272
定借物件新築時に90%とか80%も貸してくれる銀行があるなら俺も知りたいよ。

[276: 匿名さん]

２７２さん、教えてね。

[277: 匿名さん]

ねえ、早くー！

[278: 匿名さん]

おれも知りたいなー

[279: 匿名さん]

>>275手負い状態の定借業者が適当な事言ってるだけだろ

[280: 匿名さん]

その銀行はこども銀行じゃないよね。

[281: 匿名さん]

コモド銀行

[282: 匿名さん]

ドコモ銀行。

[283: 匿名さん]

272じゃないが、定借マンションの広尾ガーデンフォレストは、
提携ローンなら、担保評価100％受託予定です。

[284: 匿名さん]

土地付の半額程度という安さは魅力だが、
将来の事を冷静に考えると、定借は無しという結論に達するな。

[285: 匿名さん]

>>283
どこの銀行なんだよ。

[286: 匿名さん]

新築時の提携ローンでなくても定借マンションのローン借りれるのはメガでは三菱東京UFJと三井住友。いくらまで借りれるかは物件内容次第でしょう。一般の物件より担保評価等に１週間以上は余計に時間がかかります。中古といってもまだ新しいので結構借りれたけど、10年後にいくら貸してもらえるかはわからん。

[287: 匿名さん]

>>80です。中古での売却を一旦断念いたしました。

3年前に約2700万円で買った建売新築定借を昨年11月に2100万円で売りに出しました。
昨年末に売却希望額下回る1800万円で申し込みが入り、
その方しか申し込みが無かったので、話し合いの上渋々1850万円で売却する事にしました。
しかし、買主の方がいろんな金融機関に申し込まれたローンの融資額が
一番高いところでも800万円との査定で、結局申し込みがキャンセルとなり
今に至ります。

国は定借を制度化する限り、資産としての定借の位置付けするような対策を
講じる義務があると思います。
たった3年しか経ってない家でこんな状況はおかしいです。
国土交通省の方が見ていたら至急に検討してください。

[288: 匿名さん]

>>287
定借なんてものは、住替えや売却の可能性がある
一般市民が手を出すようなもんじゃないって事だよ。

[289: 匿名さん]

>>287
そういうあなたはローンで購入したのかな？
情報不足過ぎ。
もしあなたがローンで買ったのなら、あなたの使っている金融機関に
打診するのが普通でしょ。打診して駄目だったら、その買い主さんの
個人の信用が低かったわけです。同じ金融機関にしてみれば
あなたでも新たな買い主でも物件のリスクは同じなんですからね。

[290: 匿名さん]

>>287
なんで売却を考えたの？

[291: 匿名さん]

定借物件は将来住み替えたくなったら売らずに賃貸に出すことを前提として検討すべきです。

[292: 匿名さん]

取得4000万円、手取年間260万円、減価償却と専従者給与控除使えば税金はほとんどかからないので、経費控除後、税引後ネット5%〜6%の利回り。自分で住んでも家賃20万円以上の場所に実質10万円程度で住める。こういう物件でないと定借メリットはない。

[293: 匿名さん]

>>285
大手都市銀行。
というか、頭を使って考えるか、
調べればすぐ分かりそうなものだが…。

[294: 匿名さん]

結論出てるのに、もういいよ。

[295: 匿名さん]

>>293
ほー、そうなん。
で、中古になった場合の融資基準はどうなん？

[296: 匿名さん]

>>293
新築はそれでいいが、売りたいときはどうなる。>>80を見たかい。
「定借中古のローンが公庫しかなく、しかも５０％程度しか融資を受けられない
　という事で結局はキャンセル。」とある。
新規で購入したものの、売るに売れずとなる。
賃貸に出しても高い家賃設定になって借り手がうまくつくかどうか。
おまけに内装リフォームはすべて家主負担（敷金は借主に全額返却と東京都では変更された）
賃貸ビジネスは以前より儲からない。さあ、>>293ならどうする。

[297: 匿名さん]

賃貸にだしたとしても、自分たちはどうするの？
購入するにしてもロ−ンはくめないだろ。
親元でしょうかね。

[298: 匿名さん]

ねえ、>>293さん、どうする？ライフカードへ？続く？

[299: 匿名さん]

>>287
そもそも貴方が買った2700万円という価格がとんでもなく高値なのでは?
周辺の同等土地付一戸建が5000万円程度する場所ですか?
定借業者に高値で買わされたんじゃないか?

[300: 匿名さん]

自分たちは貸せる家賃より安い田舎へ移ります。貸すほうは手取り20万円以上あるので、それ以下の安いとこいくらでもあります。あまり年取ってからでは貸してくれるとこがなくなるので早めにという条件はつきますが。但しこういう計算できるのは都心立地の駅前定借マンションです。

[301: 匿名さん]

家賃収入２０万円だったら土地込み３０００万円くらいの物件を田舎で購入したら？ローンを家賃で払えますがな。

[302: 匿名さん]

>>300
それは自己資金が豊富な場合だろ。自己資金が少なくローン残債が>>287のように
多ければあなたの目論見どおりにはいかない。

[303: 匿名さん]

>>287が、定借に手を出した一般庶民の典型的な失敗例だろ。
いい事だけ並べて、そんな定借物件を売りつける業者が一番許せん。
買う奴も買う奴だが、売る奴も売る奴だ。

[304: 匿名さん]

築３年で50％しかローンが組めないなんて
自動車よりひどいじゃん。

[305: 匿名さん]

本体が高い設定だと厳しいね。
地代との二重払いになるから。
よっぽど安く価格設定しないと購入には
ふみきれないな。

[306: 匿名さん]

287です。ご意見ありがとうございます。

289さん
　頭金1000万円で、残金1700万円が公庫からのローンです。
　買主の方は公庫と銀行に打診されていました。
290さん
　家内の実家の直ぐ近くの分譲住宅に買い変えるつもりで、条件付で契約までしてました。
299さん
同等の土地付だと確か4000万円弱ぐらいだったように思います。

[307: 匿名さん]

300です。定借物件というのは安定高収益の賃貸リット大きいものでも302さんのおっしゃるとおり自己資金に余裕のない人が手を出すにはリスクが高いと思います。将来に渡って絶対高い家賃で貸せるということは誰にもわかりませんから。基本的に全額自己資金で買えるくらいの人がそうした将来リスクを覚悟で買うものだと思ってます。私は見込みがはずれても困らないだけの資金計画を持ってます。仮に途中で重病になってもローンの疾病特約でチャラという誘惑に負けてローン無駄に借りちゃいましたけど。

[308: 293]

>296
あなたの仮定だと、難しいでしょうね。

私は定借物件でもローンを付けることが出来る物件を、知ってるから教えただけで、
80の物件については、何のコメントもしていません。

ところで296さんて、年代と、ご自身で作られた資産はどれ位でしょうか？

[309: 匿名さん]

>>287さん
定期借地権というリスクの高い住宅へのあなたの認識不足や、
計画性の無さが問題だったと思います。
授業料としては高くつきそうですね。

[310: 匿名さん]

都心一等地の定借分譲マンションならまだ解る
公団開発団地のハウスメーカーによる条件付定借分譲宅地もまだ解る
ただ、
マイナー業者の定借ミニ開発戸建だけは理解に苦しむ
相当オツムが弱いか、定借業者に騙されたか、どっちなんだい?

[311: 匿名さん]

>相当オツムが弱いか、定借業者に騙されたか、どっちなんだい?

>>310どっちもでしょ

[312: 293]

>310
それは定借に限らないでしょう。
戸建て、ワンルーム、投信、先物、外貨預金でも、
購入、投資に値しないモノはいくらでもありますよね。

やっとこのスレが理解できました。
ほとんどの方は、
定借物件＝マイナー業者の定借ミニ開発戸建
ということで議論されていたのですね。

噛み合わないのも仕方ありませんね。

[313: 匿名さん]

　でもかなり面白く、活気のあるスレになりました。
みなさんがどんな価値観、基準で家を探しているかもなんとなく理解できました。
大金を投じるので誰もが失敗したくないですよね。
でも正解は売却するときまで誰にもわかりませんよ。
定期借地権が今後どうなるかも。けつこうメジャーになってるかも。
所有権物件で売却時に足がでなくても、頭金やらなんかで結構損してるはずだしね。
今度はマンションのバルコニー使用料など良くわからないスレでもやりますか。

[314: 匿名さん]

結局このスレはまとめるとこういうことかいな。

（１）若い夫婦がマイホームとしてなけなしの財産はたいて定期借地物件をローンを組んで買うことは一生を台無しにする可能性が高く推奨はしない。というより土地担保が無いためそもそもローンがまともに組めない。
（２）資産家が賃貸収益物件などで購入するのは有用。
（３）子供がいない借地権切れまで生存している確率がゼロの老夫婦が購入するのは有用。
（４）中古物件がまともに売れる可能性が低い。

反論あればよろしく。わては面倒なのでコメントはしませんけど。

[315: 匿名さん]

老夫婦って言わないで、中年にしといて。平均寿命+10年くらいまで生きれば十分ですから90歳として50年引いて40歳以上のDINKSには有用。40歳くらいだとまだ子供できちゃう人もいるでしょうけど。
住替え予定ある人は、将来にわたり安定賃貸可能かどうかの物件毎の個別要因の見極めも肝要、ってとこです。

[316: 匿名さん]

大阪のどっかの公園で、ホームレスのテントを強制撤去してるのをニュースで見たが、
50年後の定借住人を見ているようだったよ、
80才代で定借の期限が切れ、追い出されて賃貸アパートにも入居出来ず公園でテント暮らし。
悲しいな。

[317: 匿名さん]

>>316

せっかく上でまとめてもらったのに、分かってない人だねえ。
あなたの１０年後の方が悲しそうだ。
（今も十分可哀想みたいだけど…）

[318: 匿名さん]

316さんのような発想の貧困な方が、若くして職を失い賃貸アパートにも入居出来ず公園でテント暮らしになるんでしょうね。悲しいな。

[319: 匿名さん]

>定期借地権制度は

旧借地権制度の「貸したら返ってこない」という欠点を解消し、
土地利用の活性化を図るために法制化された。
しかし実状は、
　・旧公団の売れ残り宅地の処理
　・土地を買う資金力の無い三流デベロッパーのミニ戸建事業
　・田畑にしかならないような土地で少しでも地代を稼ぎたいドケチ地主の土地有効活用
等々、今後間違いなく発生するスラム化や解体返還時のトラブルを考えると
この制度が廃止になるのは間違いありません。

[320: 匿名さん]

都心人気立地のマンションには有効な制度なので残しといて。あとはなくなってもよか。

[321: 匿名さん]

ということで、このスレはもう不要。定借でなくたって2000万や3000マンションする人はざらだから、ここで失敗した人もくよくよせず頑張りな。あと、発想貧困な何人かは、ホームレスのコミュニティからもつまはじきになっちまうような品性だって早く気づきな。で、おしまい、ジャンジャン。

[322: 匿名さん]

すまん。２０００万、損する、に訂正だ。最後にすべったな。

[323: 匿名さん]

今土地が損する、なんて言うと都心に住んでいる奴に笑われるっぞ。

[324: 匿名さん]

もうこのスレいいから、書きたい奴は下げて書け！

[325: 匿名さん]

みなさーん、定借は要注意！！！！！！！
普通に家を買う10倍くらい良ーーーく考えて！！！！！
最後は自己責任よ！！！

[326: 匿名さん]

だからわかったってば。なんでここにはしつこい人が多いのかね。それとも同一人物ですか？

[327: 匿名さん]

だからさ、sageて書けっつーの！

[328: 匿名さん]

定借住宅購入者　喜びの声

土木作業員Ａさん「中卒の俺が家を持てるって夢のようだ。」
タクシー運転手Ｂさん「55才になりやっと、共同便所のアパートから脱出出来ました。」
新聞配達員Ｃさん「妻・息子3人・祖父・父・母・義理父・義理母・義理弟の計11人仲良く暮らします。」
期間従業員Ｄさん「大好きなパチスロ店が近くここに決めました。」
主婦Ｅさん「チョべリグー、バッチグー、うっそピョーン！」
準構成員Ｆさん「しっしばいたろかぁー　＊＊ぇー」
小学４年生Ｇ君「あいうえをー」　　　　　　等々喜びの声が続々です。

定期借地権住宅って素晴らしいですね。

[329: 匿名さん]

可愛そうな人を一人でも出さないように、定期的にageるべきではないでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>328
そんな人達が買えるほど、安いわけでもないと思うが・・

[331: 匿名さん]

>>329
そうですね、人ごととはいえ、これ以上定借被害者が増えると
将来、税金に投入による定借被害者救済という事に成りかねない。

[332: 匿名さん]

皆さんが心配する程、売れてるんですか。

[333: 匿名さん]

被害ってほどじゃないでしょ。対策も流動性の低かった場所は期間延長とか、そこらへん。

対して驚く構図でもないのに、まだ、”我見つけたり”みたいに有頂天な書き込みするひとが
気の毒なので、下げます。

[334: 匿名さん]

>>331殆んど普及してないみたいだし、心配するほどのもんじゃないよ。
定借の供給自体、後数年で無くなると思うよ。

[335: 匿名さん]

変に低所得者層に普及して中古で投売りされたりするのは投資家からすると美味しいのか、イメージ悪化で迷惑なのか、どっちょなんだろう。

[336: 匿名さん]

賃貸収益物件を探している投資家にはそりゃ当然絶好の物色対象になるよ。そんでもって立地やウワモノの状態が良ければ最高じゃん！！借地権切れの時には何も苦労せず住民追い出して奇麗さっぱり手切れるし。

[337: 匿名さん]

そうだな。
プロの投資家が期間限定の収益物件として割切ってなら定借もありかもな。
間違っても素人が住宅取得目的で手をだすようなもんじゃない。

[338: 匿名さん]

間違って住宅取得目的で手を出した少し金に余裕のある素人は年金代わりに収益物件として持ってるしかないってことですね。売れば損するし。

[339: 匿名さん]

以前、定借の戸建分譲をしたことがある。
定借のメリットである低価格を当然に売りとしたが、
何か勘違いした貧乏な客ばかり集まり大苦戦という苦い経験となったよ。

[340: 匿名さん]

銀行が金貸してくれる人が来ないとどーにもならんもんな。

[341: 匿名さん]

>339
それは調査不足でしたね。会社、担当者のレベルがわかるな。
勘違いしてるのは業者の方だよ。
少し貧乏だから家を購入するんだよ。