都市部狭小地の３階建について。

[スレ主]

地方都市の都心部に近い場所に住んでおり、建替え予定です。

近隣商業地域、準防火地域で建蔽率は80％、容積率300％です。
坪数は約20坪。変形地ではありませんが「鰻の寝床」で、間口は3.7ｍで隣の家とは15cm程度の隙間です。
計画では建坪35-40坪、4-5ＬＤＫにしようと思っています。

家族構成は我々夫婦に小学生の子供男女各１人ずつ、合計４人家族です。

都市部ではいわゆる狭小地、旗竿地などが多いように思います。

不動産業者のチラシを見ると15-30坪未満が多く、ほとんどが３階建。
ちなみにうちの近所では16-18坪３階建（木造）の建売住宅が3000万円台後半です。
間取りは１階に１部屋ないし２部屋、２階にＬＤＫ、３階２部屋が多く、風呂、脱衣所は１階のものと２階にあるものが半々。トイレは１、２階両方あります。

以前、あるＨＭの方から、「ＬＤＫが２階にあると買い物をするにもゴミを捨てるにもいちいち階段を上り下りしないといけないから面倒ですよ」と言われました。我が家では先に書いたように約20坪の土地に３階建を建てる予定ですが、構造（木造か鉄骨か）や効率的な間取り、その他アドバイスをいただけましたら幸いです。

また、同じような土地に家を建てる予定がある方のご意見も是非お願いいたします。