フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[61: 匿名さん]

どちらかといえば外国人ほど所有権にこだわる。
いつ手放さなきゃいけないかわからないから。
日本的じゃない外資企業は銀行のローンが通らないから
現金購入する以外は難しいので定借増えたら買いやすくはなるかもしれない。

[62: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも苦戦してるし、
億超えの定借は厳しいでしょう。

[63: 匿名さん]

戸数が多ければね。
パークコート神宮前は385戸、広尾ガーデンフォレストは670戸。
ここはたったの88戸。内容もいいし、間違いなく売れる。

[64: 匿名さん]

お金持ちや、外国人に実際に聞いてみるのがよいのでは？

[65: 匿名さん]

あのう、私お金持ちですけど、ここいいですね。都心の一等地で由緒ある森の中で暮らせる。
そのうえフランス大使館に隣接していてセキュリティ上も問題なし。
アメリカ大使館やアメリカンクラブの隣接は、騒々しさや品の無さからタダでもいいと言われて
も断ると思うけど・・。それに８８戸という規模もちょうどいい。
今５０代だから、もし買えば死ぬまではここで暮らせると思う。
死んだときに、２億や３億の資産が残るか残らないかは関係ないかな。
生きている間はなるべくいい環境で暮らしたい。　それだけです。

[66: 匿名さん]

金持ちは買わないよ。
そもそも集合住宅、区分所有のマンションは金持ち向けじゃないし、マンションアドレスは格好悪い。

[67: 匿名さん]

戸建てもマンションも持ってる金持ちは多い。

[68: 匿名さん]

金持ちは不動産いくつも持ってる場合が多いね。
50億円くらい持ってたら他に買うものないでしょ。
お金だけ持ってたって何も楽しいことないし。

上場企業の社長は住所開示しなきゃいけないから
千代田区や港区のマンションが開示用として人気らしい。

[69: 匿名さん]

立地は希少だとは思うが、定借はパス。リセールに苦労するのは確実で、買った瞬間に価値が下がるであろう物件はリスクが高すぎる。

[70: 匿名さん]

とお金持ちさんは考えます。

[71: 匿名さん]

私は自分が利用したくなるような立地条件の場合は定借でもいいですけどね。
1億か2億くらいなら普通に投資で損することもありますから･･･。
定借でもゼロになるわけじゃないので下手な投資よりはマシです。

[72: 匿名]

お金持ちもいろいろ。資産価値とか深く考えないお金持ちもたくさんいる。小説家とか画家とか音楽家やデザイナーは損得勘定は二の次だから。

[73: 匿名さん]

定借でも、建物部分の税金や維持管理費はかかるわけで。
資産価値どころか、むしろマイナスではないだろうか。

[74: 匿名]

値段わからないので、議論できませんが割安感はない設定になるでしょう。
ここの場合はフランス大使館の借景にいくら払うかが鍵になるのでしょうね。
道路サイドはかなり安い設定にしないと厳しいと思います。

[76: 匿名]

安く出ることはないのでここに住みたいと思うお金持ちが88人くらいいるかどうかですね。

[77: 匿名]

坪単価450万円前後だと瞬間蒸発。

500超えると苦戦。

ハッキリ言って現実的なところまあこんな感じだろうね。

[78: 匿名はん]

ま、所詮、野村のプラウドだしな（笑）
当初計画通り、三井が幹事会社になって『南麻布パークマンション』にしときゃ坪600はいけたのにな（笑）
リーマンで三井も弱気になったな（笑）
まぁ南西最上階で550くらいだろ（笑）

[79: 匿名はん]

要はブランドイメージなんだよな、ブランドイメージ。

[80: 匿名]

大使館側で上で450、400、道路側360。定期借地権であることかんがえるとこれがマックスでしょ。

[81: 匿名さん]

俺も、定期借地嫌い。定借が売れてもらっては困る。
よって、上の予想に一票。

いずれにせよ、借景がある側とない側では大きく違うよね。

[83: 匿名さん]

定借ってリセールできないこと考えたら
セカンドとして買える金持ち向けだから。
庶民はどんな物件であれば定借なんて買っちゃ駄目だと思う。

[84: 匿名さん]

その通り。リセールできないぜ～。多分。

[85: 匿名さん]

定借融資に積極的なのは、住宅金融支援機構とか、
一部金融機関に限られるからね。

リセールできないよ。

[86: 匿名さん]

結局判断材料のネックは定借物件ということ
仮に100平米の3LDKが1億5000万円だとしても果たしてこの場所を選択する人がいるんだろうか？
50年後にはその1億5000万円は泡となって消えてしまうのに…
さらに毎月のべらぼうに高い地代を50年間払い続けることに…

[88: 匿名さん]

そういえば、地代いくらくらいなのでしょうか？

私、難しいことわかりませんが、所有権だとしたら、
２億のものを、定期借地ということで、１億５千万円
で買えるとして、差額の５千万の運用益等も加味した上で、
どちらが得か、ということですよね。

って、お金持ちはそんなこと考えないのかな？

[89: 匿名]

地代、値段ってもうわかるのですか

[90: 匿名]

戸数少ないから地代もバカ高いと思う。ただ前払い地代にしちゃって物件価格に含めて月々はそうでもないようにするんじゃないかな。

[91: 匿名]

いくら得かとか投資感覚で買う人は定借は考えないでしょうね。
見るとしたら利用料として妥当な金額か、大使館の立地を気に入ってそこにだったらいくら払って利用したいかじゃないかな。
最近は中国人の富裕層が世界中の不動産買い漁ってるから結構な数を中国人が買うんじゃないだろうか。中国人なら定借に抵抗ないし、フランス大使館の隣を占領できるみたいなことも好みそう。

[92: 検討中の奥さま]

今日2回目見てきました。
扇形の部屋もありますけど、多くは長方形のきれいな形でしたよ！
定借なのは気になるところですが、
価格設定はやはり分譲より割安感はありました。
レイアウトを自分でいじれるのは良いですね。
バルコニーはどの部屋も広め。
魅力的だけど定借…
悩みます。

[93: 匿名さん]

麻布、フランス大使館という言葉に惹かれて情報を見ているのですが、マンションにあまり詳しくないので恥ずかしい質問だったら笑わないで下さい。いや笑っていただいても良いのですが、定期借地権ということは土地の持ち主はフランス大使館なのでしょうか？日本国？
何やらオフィシャルページがゆったりしすぎて知りたい情報をサクッと見ることができません。貴重な森は破壊されずに守られるのでしょうか？その点も気になります。

[94: 匿名さん]

日本の場合は大使館の土地は各大使館が所有しています。
（国によっては賃貸しか認めてない国もありますが）
最近中国が大使館側に南麻布土地を拡大してニュースになってましたけど。

フランス大使館は建替えたばかりなので恐らく森は長い期間維持されるとは思いますが
あくまで借景なので未来永劫確保されたものではないというのは確かです。

詳しくはこちらをご覧になるといいかと。
http://www.ambafrance-jp.org/spip.php?article3771

[95: 匿名さん]

ガーデンフォレストは参考にならないかもしれませんが、90平米Classで地代は月12万円前後らしいです。
ここだと15万円はいきそうですね。
150平米Classだと軽く20万円は超えそうですね。それに管理費や修繕積立…。
恐ろしい。

[96: 物件比較中さん]

>92

定借でなければという声はありますよねぇ。でもそれでも考えたい物件、いやはや憎らしい魅力のマンションですな。どこかの不動産サイトで拝見したのでありますが、定借は状況で更新できるという物件もあるそうで。自分は知識が無くそれがこのマンションにも当てはまるのかどうかまでは分かりかねますが、それも可能性はあるんですかな。

一度こちらの良さを知ってしまっては中々後ろには引けませぬ。
将来の対応をしっかりと確認はしておきたいところであります。

[97: 匿名]

リセールはできないけどその分安いですから賃貸に出す時は有利ですよね。
何戸か買う余力があるなら定借は悪い選択じゃないと思ってます。解体されること前提なので負債を残さなくて住みますし。

こちらは一戸目に買うのはNGだけど二戸目か三戸目ならいいと思います。

稀有な立地で貸し手には困らなそうですから。

[98: 匿名]

失礼しました。タイプミスしました。

貸し手じゃなくて借り手です。

[99: 匿名さん]

＞リセールはできないけど

リセールできないのですか？
定期借地に対してローンを出す金融機関も少なからずあるようですが、
なぜリセールできないのでしょうか？

あと、そもそも、このクラスって、ローン組まずに買う人も多いとの
認識なのですが、そうでもないのでしょうか？

[100: 匿名さん]

>99
リセールできないというのは中古で売るのであれば損する確率がかなり高いという意味です。
いくら定借でも損失出すくらい安くすれば売れますので。

定借は売りにくいというのはローン以外にも
仲介業者が売りにくいのに手数料が安くなる定借を嫌うとか、
中古で探してる人は家への拘りが強くて新築買う人以上に定借を嫌うとか、
いろいろデメリットがあるのでそれなら無理に売ろうとしなくても、
安く買えて利回りがよく、場所もいいんですから
リセールせずに賃貸に出すのが向いてるということです。

あと数少ない定借OKのローンも限度枠が5000万円とかなので
結局かなりの部分を現金で用意する必要があるので
ここのような億ションだと実質はローン使えないのと同じですよ。

[101: 匿名さん]

すみません、5000万円が限度の銀行って、どこでしょうか？

[102: 匿名さん]

>101
三井住友。

[103: 匿名さん]

三井住友は、5000万円までは貸してくれるのですか。

住宅金融支援機構やSBIモーゲージ株式会社については、
HPからすると、金額での上限ではなく、取得費の9割のようです。

プラウド南麻布には興味ないのですが、パークホームズ南麻布
に興味あります。

こちらの方が定借について、議論が深そうだったので、質問
させて頂くものです。

ところで、こんなの見つけました。

http://rengoukai.teisyaku-navi.com/index.html
全国定期借地借家権推進機構連合会

[104: 匿名さん]

一生住むなら定借か否かは関係ないが、やっぱり飽きるからね・・・
リセールは現実キツイ・・・
という結論に至った・・・

[105: 匿名]

過去に出た定借物件の中古見てたら売りにくさは歴然。
もともとマンションは建物価格のほうが大きいから定期借地でも実際はそんなに安くなるわけじゃない。でも買う人はそうは考えず定借なら激安で当然というふうに考えるから売りにくいよ。
中古だと差がはっきり出るけどなぜか新築だと売れてしまうから不思議。広告効果かな。

[106: 匿名]

公庫にも限度枠はあるから書いてないだけだと思うよ。民間よりは枠が大きいからここはともかくパークホームズには関係ないけど。

[107: 匿名さん]

、定借は避けたいというのが、日本人の感性でしょう。

ローンつくからと言って、リセールできるわけではない。

[108: 匿名さん]

ガーデンフォレストのMR行ってきました。

既存の住戸（474戸だっけ？の方）は、ようやく完売だそうです。
（正確には、一度完売後に生じたキャンセル住戸が、ようやく売り切れた
そうです。余った事業協力者住戸（日赤の方が優先的に？買えるはずだったけど、
買わなかった住戸？）も売ったため、大変だった的なことをちらっと言っていました。）

白樺レジデンス（200戸！）はどうなるのでしょう？？？

広尾のあの立地で、ゲーテッドや医療提携やらあれこれ詰め込んでも、
あれだけ苦戦しているわけですから、定期借地というのは、人気ないのかな、
と思う次第です。

でも、パークホームズは人気があるというような話も聞きましたので、
要は値段次第なのですかね？

定期借地ってどうなのでしょう？？？

[109: 匿名さん]

日本の住宅ローン（含む収益物件融資）は単純だから、建物の耐用年数で期間決めるので、
期限が決まっている定借は不当な扱いを受ける（＝潜在買い手が少ない）。
所有権だって、いつかは建替えするので同じだが、日本の金融でそう考えられる会社は少ない。
よって、定借の不利は続く、、、悲しい

[110: 匿名さん]

ガーデンフォレストが所有権だったら、それこそ瞬間蒸発量でしょうから、やっぱ、定借は人気ないのでは？

ただ、同時期に販売された大規模物件で完売したところ、他にはないような気がするし、その意味ではそこまで悲観的にみる必要はないのかもしれないね。

[111: 匿名]

４月にモデルルームを見られた方がいたとは。今日やっと招待状が届きました。

[113: 匿名さん]

招待状、どこで区別するのですかね？
住所？
年収とかいい加減なこと書けますものね。

[114: 匿名さん]

購入価格帯とかじゃないかなぁ。
1億円以下の人には後から送ってるとか。

[116: 匿名さん]

じゃぁ、資料請求あった先着順じゃないですかね？
住所の可能性もあるけど。

うちはまだ届かないなぁ。
狭い部屋でいいから1億でと思ったけどおよびじゃなかったか･･･。

[117: 匿名]

住所でしょうね。不動産は近所の人が買いますからね。

[118: 匿名さん]

やはり住所ですか。
最近気付いたのですが、３Ａエリアは最高のステータスだとは思うのですが、
購入後のマンション価格で言えば、必ずしもプレミアムがつくわけではないですね。
知人から代々木のマンション（中古）の購入を打診されているのですが、
そこは築１０年以上なのに新築分譲価格との差がほとんどなく驚いています。
不動産会社さんによると、利便性を考えると購入者層の母数は商業エリアが選好され、
南麻布のような住宅一等地の潜在購入者層は厚くないそうです。
そう考えると、定借はなおさら厳しい。
せっかく購入しても、完売しないと寝られそうもないですね。

[119: 匿名さん]

借景のリスクは、緑が将来にわたって保証されるものではない、
ということもあるけど、まぁ、それはおいておくとして、
現実的なチェックポイントは、「緑の壁」になっていて、
重苦しくなっていないかだよね。

こういうところの緑は、どちらかといえば、外からの視線を
遮断することが企図されていることもあって、樹種とか、
手入れ具合とか、「外から見る」ことを目的とされていない。

そのため、バルコニーからの距離等にもよるけど、一歩間違う
と「緑の壁」になってしまう。

まぁ、こればかりはできてみてからでないと、どんな感じになる
かわかりませんが、合成フォトのやつ、重たげな感じでしたね。

[120: 匿名さん]

このスレ人気なさすぎ・・・撤退！

[121: 購入検討中さん]

100ｃｍ２あたりで検討しているのですが、いくらくらいなのでしょうか？
ご存じのかた、ご教示お願いいたします

[122: 匿名]

↑200万円くらいかと思います。

[123: 匿名さん]

計算違いますよ
1万から1.5万でしょう

資産価値がいくらなろうが関係ねーという
現金ポーンのお金持ち物件ですね。
どーのという人はやめたほうがいい

[124: 匿名さん]

う～ん、この概要のマンションを果たしてお金持ちは買うのだろうか？

[125: 物件比較中さん]

原宿、麻布台、南青山、広尾と最近の定借はほぼすべて悲惨な
販売状況だったのでここがダメだったらもう定借物件の販売は
なくなるかもしれませんね・・・・・・

[126: 匿名さん]

100ｃｍ２って、100ｃｍ×100ｃｍ でしょ？
つまり1ｍ×1ｍ。

言い換えれば121さんは平米単価を質問しているわけだから、
122さんは概ね合っているんじゃない？

[127: 匿名さん]

確かにこの内容で88戸すら売れなかったら高級路線の定借はもうあまり出ないかも。
2億くらいなら普通に買う人いると思うんだけど3億円以上で売るのはやっぱりきつそう。

[128: 匿名さん]

>110

＞同時期に販売された大規模物件で完売したところ、他にはないような気がするし

「同時期に販売された大規模物件」って、どこ？

PC麻布十番
スミフ麻布十番
PC赤坂
パークタワーグランスカイ

とか？

そんな、へっぽこマンションと比較しても意味ないのでは？
大規模でも完売しているとこは早々に完売している。これが現実。

[129: 匿名さん]

＞大規模でも完売しているとこは早々に完売している。

同時期（つまりプチバブル期物件で販売中にリーマンショックを迎えてしまった）の物件で、「へっぽこでなく」「早々に完売した」大規模物件を教えてください。

[130: 匿名さん]

このマンションとタワマン比べてもしょうがないのでは。
ここは低層で定借という特徴で、購入層が全然違うでしょう。
比較するなら、やはり原宿やＧフォレスト。
ここが他の高級定借と違うのは、都営賃貸アパートを向かい合っていて高速が近く
戸数が少ないから住民負担がより重いというだけ。
あ～あ、終わったね。

[131: 匿名さん]

少ないパイをめぐって、定借どうしが叩き合い。
なみだぐましいですな。

環境が素晴らしいことは認める。この辺りにすみたいなら、きちんと所有権で相応のかね払ってからにしなさい。

[132: 匿名さん]

↑
こういう人が実は一番縁遠い人

[133: 匿名さん]

>128
>129

グランドヒルズ三軒茶屋
パークシティ浜田山

なんかも、完売していないけど、非常に評価の高い
マンションだよ。完売と評価は、そこまで関係ないのでは？

あの頃は、無駄に高いけど、いいマンション多かったよ。
リーマンショックが起きたのは、運が悪かったね。

けなしあっても、いいことないから、お互い、認め合った
方がいいよ。プチバブル崩壊組同士、仲良くしようじゃないか。

[135: 匿名]

パークシティ浜田山は西の横綱。
三井不動産が社運をかけて取り組んだ一大プロジェクト。浜田山駅3分の位置に東京ドーム2つぶんの広大な大自然は50年に一度出るか出ないかの物件だと日経で読んだことがある。

そういう意味ではここも50年に一度出るか出ないかの物件。定借ながら都心の横綱になる物件だと思われる。

[136: 匿名さん]

>126
ひどいですね。小学生以下ですよ
その回答　恥です
麻布に住んじゃいけません

[138: 住まいに詳しい人]

そんなに定借がイヤなら、ご近所の丸紅を待った方がいいんじゃないの？

[139: 匿名さん]

136は自らの非を認めたくないってことでオッケー？
恥ずかしいレベルというわけなんだが大丈夫ですか？

[140: 匿名さん]

あ、136じゃなくって126ね。
タイプミスすみません。

[142: 匿名さん]

定借じゃなきゃ売りに出ないよ。大使館なんだから。

[143: 匿名さん]

丸紅は、緑ありますかね？

[144: 匿名さん]

浜田山は実際に見て案内してもらってから判断したほうがいいよ。
広告や字面だけでは、マンションはわからないのでね。
定借について、資産価値で考える。
都心のマンションの魅力は「賃貸価値」もあるということ（特にタワーは人気で借り手に困らない）。
年間３～４％で回るとしたら、２５～３０年で全額回収となる。
その時のマンション価格を半分と見ても、トータルの資産価値は購入価格×１．５、となる。
だから都心（特に億ション）のマンションは人気がある。但し、簡単に買えない。
定借は、２５～３０年後に資産価値が相応に消滅している（買い手にローンがつかない）。
だから、定借は買いづらい。
どこであれ、住むと飽きるから、いずれは引越しを考える。
その時に、所有権の意味を知る。

[145: 匿名]

今更あたりまえのことを
ありがとう

[146: 匿名さん]

＞今更あたりまえ

やはり考え方は間違っていなかった。
自信を持って撤退。
サンクス！

[147: 匿名]

ここは他にも何戸か買える人向け。貸すなら古くなっても立地的に借り手はつくし。別荘感覚で億出せる人以外は買っちゃ駄目だって。

[148: 匿名さん]

ここ別荘地だと思う人いるんですか？
道路側の住戸はどうなるんですか？

[149: 匿名さん]

やっぱ、定借は買っちゃだめだ。お前ら買うなよ！

[150: 匿名]

いや、オレが買うよ

[151: 匿名さん]

イヤイヤ、俺が買う。

[153: 匿名さん]

＞最低でも１億後半

全然そんなに高くないよ。
平均でもそんないかないし、そんだけ出せばプレミアクラス買えるよ。
だから買うのやめたよ。
都営アパートエリアだしね。

[155: 匿名さん]

地代は決して高くない。
ただ、管理費はけっこう高い。これは８８戸という小規模マンションだから。
その割りに人的サービスは今一という印象。

[159: 匿名]

実際は買っても借りても変わらないと思うよ。でも同じくらいの金額でもっといいとこ住めるから今すぐいいとこ住みたかったら買わないと毎月きついでしょ。
それに先々考えられる人はセカンドや投資以外でマンション買わない。まずは戸建買って土地を手に入れてマンションはその後。

[160: 匿名さん]

書いてある意味がよくわからない、、、