フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[561: 匿名さん]

ここ、現地見てきました。

■立地
都営南麻布四丁目アパートの斜め向かい。距離にして5mくらいのところ。
http://www.toeijutaku.info/article/133917342.html
によると、南麻布四丁目アパートには、エレベーターがないそうです。

付近は高級感ゼロでした。

他方で、坂を登りきった辺りは、日本を代表する高級住宅地。
お客様をよぶときは、なんとかして、坂上からアプローチする方法を
考えた方がいいかもしれません。

■外観
一部、外観が見えました。最初、まだ未完成なのかな、と思ったのですが、
隣のフランス大使館の壁面と同じでしたので、あれで、完成なのでしょう。
正直、マンションとしては、かなり変な感じです。
これからの検討者は、実物を見てからにした方がいいと思います。

■音
ここのスレを見ていると、明治通りに近くて煩い、という書き込みが
ありましたが、それに加えて、そもそも、西側の通り、かなり細い上に
細さの割には、交通量もそれなりにあり、かつ、道路にほぼくっつけて、
建物をたてているので、西側の通りの音が相当にマンション内に入って
くるのではないかと思われました。

■その他
敷地のちょうどカーブするところにある建物、なんなのでしょうか？
目の上のたんこぶみたいな感じになっていって、あれだけでも、相当に
行けていない感じがでてしまっていると思われます。

■緑
木々と建物が、かなり密着していました。緑に壁にならないといいですね。

http://tanaism.com/yohtanaka_architects/works_y2house.html#13
以前、雑誌か何かで、↑の家を建てるときは、どうしても緑の壁という感じで、
威圧感がでてしまうので、できるだけ、建物と木々の間をあける感じにした、
と書いてありました（それでも、ちょっと重苦しい感じがありますが）。
ここは、フランス大使館にお願いして、適宜、剪定等して、軽い感じにして
もらうといいのではないかと思います（応じてくれるかは知りませんが）。

■総合
種々デメリットもありそうだけど、これだけの緑があれば、そんなの気にならない、
という人も、一定数いるのでしょうね。人気あるらしいので、まぁ、そういう
ことなのでしょう。

[562: 契約者]

私も緑の壁が心配で上層階にしました。綺麗な緑になること期待してます

[563: 匿名さん]

現地行ってみると、西側の道路から、大使館側の側面が
かなり見えますね。

角度的に、部屋の中が丸見え、ということはないのかも
しれませんが、バルコニーに出たら、道路から丸見え、
のような気がします。

[564: 不動産購入勉強中さん]

明日から第1期2次の登録受付が始まる様子。
DMを見ると130.25m2が16,400万円、販売価格の内訳は建物が43,090,984円、権利金が120,909,016となっており、権利金が販売価格の2/3を占めている。RMに言って権利金について聞いても明確な返答が無かった事が理解できた。第1期1次の契約者の皆さんは違和感を覚えずに納得して判を点いたのだから素晴らしい。ちなみに、広尾ガーデンフォレストでは販売価格における権利金の比率は約1/2である。銀行が借地権物件への融資に対し消極的なのは明らか。この物件は提携ローンで高額のローンを組んで購入する物件にあらず。返済に行き詰まって売却しようにも実質の資産価値は建物評価分のみで、買いたたかれるのが落ちと判断。売却の予定がなく住み続ける覚悟を持つか、あるいは賃貸用として割り切り60年貸し尽くすのが賢明と評価。このような事例は種々物件を検討する中で非常に参考あるいは勉強になる物件であるが、即金で購入出来ない身分の私ではとてもリスクが高く購買意欲は湧かない。

[565: 匿名さん]

↑
上の例だと、権利金は販売価格の４分の３を占めてるんでは？

いずれにしろ「定借」のこと、お勉強してから
検討すべきですね。

[566: 匿名]

だから最初から私が声高に言っているわけです。
このマンションは資産価値は非常に低いと。
バ力高いレンタル料を払う勇気のある人向きだと。

[567: 匿名さん]

資産価値が高いか低いか知らないけどさ、住みたいんだからいいじゃない。

なんというか、もっと高尚な話をしているときに、カネ、カネって言われると興がさめるから、別のところでやってほしいな。

[568: 匿名]

この物件の本当のリスクは緑の見え方です。買う人はみな定期借地権に関しては一応理解しています。なのでリスクとは言えません。
一方緑の見え方は、みんな期待しています。それだけに期待通りでない時がリスクです。

[569: 匿名]

7300万円〜8400万円 って時点で…。
格安マンションだから普通のサラリーマンやブルーカラーでも買えるわけです。（笑） ご近所付き合いが大変そう…
客層にバラツキがあると、変な人もいるからねえ。

[570: 匿名さん]

このマンション、金を気にする人は買わないでしょうｗ
567じゃないけど、ホント興ざめするから資産価値云々はつまらない話

[571: 購入検討中さん]

森が見える側はもう全部売れちゃったのかー
完全に出遅れたー

[572: 匿名さん]

ゆったり暮らすには、ステキな場所だと思います。
サービスも充実していますし、ロケーションもいいですが、
残りの住戸は少ないようです。

ホームパティーも気軽にできそうでいいと感じています。

[573: 匿名さん]

564の話は不十分。
定借は中古だとフラットを使うケースが多いので、銀行の消極性はどうでもよい。
但し、この中古フラットは販売価格が１億円以上だと利用資格がない。つまり高額住戸には使えない。

[574: 匿名]

高額住戸にも使えますよ。勉強不足では？

[575: 匿名]

やはり高い属性のかたが購入されると思うわけです。
社会的信用度がいわゆるクレジットスコアが上位のかたは年収が高いので。

[576: 匿名さん]

三井とは勝負ありだね

[577: 物件比較中さん]

日本の四季を強く意識した感じの環境ですね。エントランスホールの窓からの景色が住戸からも見えたらなと期待してしまいますが、それだと眺望がなくなりますね(汗)。住まいからは遠くの眺望、下に降りて四季折々の風景、両方楽しめるほうがいいのだと思います。これだけ環境が素敵だと共用の需要も大きいでしょう、88世帯が利用するに困らない規模のスペースであることを期待したいです。

[578: 匿名さん]

それなら、タワマンで、近くに公園でもあれば、十分では？

[579: 匿名]

一長一短です。

[581: 匿名さん]

今は公園でも緑が少ないですからね、エントランスから見える緑豊かな空間っていうのは癒しを感じて良いと思います。まあ、夏はセミが鳴いてうるさいかもしれませんが…。それでも季節を感じつつ、暮らせるのは嬉しいですよね。

ふと思ったのですが、パーティールームでは、料理教室やカルチャースクールなど開催を予定してるようですね。こういう企画というのはどこが企画して開催するのでしょうかね。

[582: 匿名さん]

ここのマンションの価値は、リビングの窓越しに広がる緑。
階高は十分に気をつけて選ばないと。

[583: 匿名さん]

友人の奥様から聞きましたが、浜田山にパークシテイという高級物件があるらしく、そこの緑地計画は東京ドーム3個くらいあって、とにかく素晴らしいと聞きました。
打ち合わせ当初は、こちらは手付かずの自然がそのまま残る計画だと説明を受けましたが、実際は工事の影響で伐採したり植え替え移動させたりしていると聞いて、かなりショックでした。

[584: 住まいに詳しい人]

>>583
浜田山は規模はあるけど
純粋に植栽だけなら、こっちの方が上でしょ

[585: 匿名さん]

浜田山も、ここも、緑ビュー自慢が可能な羨望マンションでしょうね。

浜田山はみたことがあるのですが（知人がいるので）、ここは、
知り合いに購入した人がいない模様。ぜひ、みてみたいです！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237087/

[587: 匿名さん]

>583
パークシティ浜田山という物件のホームページを見ました。大規模マンションですね。総戸数522戸って凄すぎです。そのマンション一つだけで大きな町になりそうな、そんな感じを受けました。植物園、果樹園になっているところは散歩するだけでも楽しいでしょうね。ここもそうですが、都内に住みながら自然を感じて過ごすことができるのは素敵なことだなって思います。

[588: 匿名さん]

奥多摩も都内では？

[589: 元検討中さん]

週末に現地を見てわかったのですが、
大自然だ！森だ！オアシスだ！というセールスポイントの割りには、実際はかなり小さい森でビックリしました。
なんだかショボ過ぎませんか？
森というよりちょっとした雑木林くらいの面積しかありませんよね？
しかも、フォレストサイド住居のみ享受されないわけですし。
かなり見かけ倒しなマンションだったので残念です。

[590: 元検討中さん]

× フォレストサイド住居のみ享受されないわけですし

○ フォレストサイド住居しか森の恩恵が享受されないわけですし

[591: 匿名さん]

５８９
＞なんだかショボ過ぎませんか？

なんか、はげしく勘違いされてません？
ここ、奥多摩じゃないんですから

[592: 匿名さん]

余裕がなさそうに見えるのは、狭い敷地に無理矢理建てているからでは？
道路に隣接している上、木々も迫っているので、狭苦しい感じはありますよね。

隣の都営アパートの方が敷地の使い方は、贅沢です。

[593: 匿名さん]

ここは借地権マンションです。
しかも期限付き。
強制解体、強制立ち退き　があります。

ここの借地人が
借家人と違うのは住居人自身が解体して、
地主に土地を返さなければ行けない事です。

[594: 匿名さん]

ここは、解体不要でしょ。

まぁ、そんなことはどうでもよく、外野がとやかくいうことではない。

緑に囲まれた暮らし、楽しみだな。

[595: 匿名]

森には小道みたいなのがあるの？
住人はその森は歩けるの？
週末の早朝など、ちょっと早起きして鳥のさえずりを聞きながら森を散歩できれば素敵だろうな。

[596: 物件比較中さん]

595さん

あるっぽいですよ、バルコニーから見るだけではなんですから、たまには歩いて考え事でもしたいですよね。
サイトでも謳っている以上その場所を使えてこそのメリットだと思います。

フィトンチッドって初めて聞きましたけどどんな香りなんでしょうね、住戸のほうにも心地よく香るものなんでしょうか、私は間取りや立地も大切だと思いますが、自然を取り込むコンセプトも価値としてもっと認められても良いと考えています。

[597: 匿名さん]

フランス大使館の敷地に入れるのか～。それは、特権だな。

[598: 匿名さん]

入れません。

樹々のシャワーを浴びたければ有栖川公園に行けばすむこと。

リビングの窓越しに深い緑が広がる喜びだけでも、相当な価値があります。

[599: 匿名さん]

玄関を出てすぐに樹々の木漏れ日に包まれる喜びも格別ですよ。

浜田山、私は高くて結局諦めましたが、毎日出勤前にあの緑で癒されるのかと思うと、本当に欲しかったです。

ここは、周辺環境が悪いので、家を出るとげんなりしそうですね。

[600: 匿名さん]

解体、強制撤去は60年先ですからね。
我々には関係ない事です。

[601: 匿名]

確かにこのあたりは周辺環境は良くありませんが、フランス大使館の森の恩恵を受けられるこのマンションに限っては素晴らしいと思います。

[602: 匿名]

確かに三井の浜田山物件は超高級路線を貫いているけど、あんな場所は田舎だろ。
急行すら停まらない駅らしいね。
都心の麻布と郊外の浜田山では雲泥の差があるね。

[603: 匿名さん]

南麻布って名前に期待して行ったけど、実際歩くとげんなりする街だった。

[604: 匿名さん]

＞超高級路線を貫いているけど、

まぁ、高級路線くらいかな…。

[605: 匿名]

６０３
南麻布は、実際に歩くと電線だらけで雑多な普通の街。しかも坂道だらけ（笑）
イメージ先行だとがっくりしますよ。本当に普通過ぎて。

[606: 匿名さん]

南麻布は街全体が古いからね。
暗いイメージ。
夜なんてお化け屋敷状態。

[607: 匿名]

売れ行きはどうなんですか？

[608: 購入検討中さん]

目の前の都営住宅が(*_*)

[609: 匿名さん]

そうなんですか。
やはり、現地へ行って自分の目で確かめてみておかないといけませんね。

[610: 匿名さん]

そんな事当たり前でしょ（笑）