フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[41: 匿名]

ここホームページもアップデート最近されていないとおもうのですがなにか事情ご存知ですか？

[42: 匿名さん]

いくら安くても定借はやはり避けたい。ガーデンフォレストの中古の暴落ぶりみてしまうと正直怖すぎる。

[44: 匿名さん]

定借なのに億ション確実なんでしょうから、売れますかね？

[45: 匿名]

ここは明治神宮以上に環境は最高。なんせ森隣接のマンション。芸術家とか文化人が買うと思うよ。
彼等にはコスパという概念はないし、アトリエならば税金対策にもなるし。

アトリエとして使ってよい作品が生まれればいくらでも元がとれる。

何よりも戸数が少ない。案外売れると思う。

[46: 匿名さん]

高速至近というのをどう考えるかだよね。

[47: 匿名さん]

間取りはどれも良くないよね。
何であんな曲がった設計にしたんだろ。
最大限空き地を有効に使いたかったのは分かるけど。

[48: 匿名]

あの形は外の景観を部屋一杯に感じるためだと思う。普通に考えれば家具とか置きづらくて使い勝手は悪いけど、ほとんどが広い部屋だから緑の広がりをより広く感じられるはず。

[49: 匿名さん]

正直な話、ここなら豊洲の方が良い物件が多い

[50: 住まいに詳しい人]

眺望といっても、ココはタワーじゃないし
大使公邸側の近景を愉しむことになるんだろーね

ひっそりと住みたい人はそれでいいのかもしれない

[51: 匿名さん]

>>48

そういうことですか、それで納得。たしかに外の景観に合わせた感はありますね。あるタレントさんの自宅がだいぶ前に特集されたとき、同じように曲がった形になっている部屋があって、外が見渡せる感じになってました。その窓際にスポーツマシンを置いたりと、気持ちの良さそうな環境でしたよ。実際に見える景観をたしかめてみたいものですね。

[52: 匿名さん]

ここは月の賃料に換算するとおいくらですか？

[53: 匿名さん]

物件の周辺には、明治屋やナショナル麻布があるようですが、他にスーパーや商店街など、買い物が出来るところはありますか？

[54: 住まいに詳しい人]

北里通りや四の橋の商店街も比較的近い
しかし飲食店に関しては良いお店もあるが、物販に関しては歩いて出掛けるほどの魅力はない
広尾の商店街＋明治屋・ナショナル麻布以外はクルマ利用でしょ

それなら食品だけでもガーデンプレイスの三越、並木橋のライフ、白金高輪のクィーンズ伊勢丹、
伊皿子のピーコック、白金台の東急ストア、一の橋の日進デリカテッセン、ヒルズのリンコス、
ミッドタウンのプレッセあたりと選択肢は多いと思う

[55: 匿名さん]

>52
こういう場所の賃料相場ってあってないようなもんだよ。
緑があったり大使館の近くという環境で外資系役員が好みそうなことや
広尾が最寄駅なことを考慮して一番狭い60平米で月30万円、
ここの平均的な広さだと月100万円を超える賃料設定が多いんじゃないかと思う。

ただ相場がそんなもんだとはいえ六本木のタワーとかも
高額の部屋は余ってて果たしてその価格帯で借り手がどれだけいるかはわからない。
相場を崩してでも絶対に貸そうとすれば当然下がるだろうし。

まぁでも築浅のうちは最低でも月50万円はすると思うよ。

[56: 匿名さん]

賃料は坪2万円程度じゃないかな

[58: 匿名]

戸数が少ないし、場所がいいからたぶん売れる。

[59: 匿名さん]

ふと思ったんですが、外国人にとっては
日本の分譲マンション購入より定借物件のが購入しやすいのかな？

ごめんなさい、素人で。もし審査等がゆるいようだったら定借物件が
増えたら外国人も購入しやすいのかしら・・・と思って。

[60: 匿名さん]

外国人は居住目的では購入しないでしょう。
投資物件としての価値次第じゃないでしょうか。

[61: 匿名さん]

どちらかといえば外国人ほど所有権にこだわる。
いつ手放さなきゃいけないかわからないから。
日本的じゃない外資企業は銀行のローンが通らないから
現金購入する以外は難しいので定借増えたら買いやすくはなるかもしれない。

[62: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも苦戦してるし、
億超えの定借は厳しいでしょう。

[63: 匿名さん]

戸数が多ければね。
パークコート神宮前は385戸、広尾ガーデンフォレストは670戸。
ここはたったの88戸。内容もいいし、間違いなく売れる。

[64: 匿名さん]

お金持ちや、外国人に実際に聞いてみるのがよいのでは？

[65: 匿名さん]

あのう、私お金持ちですけど、ここいいですね。都心の一等地で由緒ある森の中で暮らせる。
そのうえフランス大使館に隣接していてセキュリティ上も問題なし。
アメリカ大使館やアメリカンクラブの隣接は、騒々しさや品の無さからタダでもいいと言われて
も断ると思うけど・・。それに８８戸という規模もちょうどいい。
今５０代だから、もし買えば死ぬまではここで暮らせると思う。
死んだときに、２億や３億の資産が残るか残らないかは関係ないかな。
生きている間はなるべくいい環境で暮らしたい。　それだけです。

[66: 匿名さん]

金持ちは買わないよ。
そもそも集合住宅、区分所有のマンションは金持ち向けじゃないし、マンションアドレスは格好悪い。

[67: 匿名さん]

戸建てもマンションも持ってる金持ちは多い。

[68: 匿名さん]

金持ちは不動産いくつも持ってる場合が多いね。
50億円くらい持ってたら他に買うものないでしょ。
お金だけ持ってたって何も楽しいことないし。

上場企業の社長は住所開示しなきゃいけないから
千代田区や港区のマンションが開示用として人気らしい。

[69: 匿名さん]

立地は希少だとは思うが、定借はパス。リセールに苦労するのは確実で、買った瞬間に価値が下がるであろう物件はリスクが高すぎる。

[70: 匿名さん]

とお金持ちさんは考えます。

[71: 匿名さん]

私は自分が利用したくなるような立地条件の場合は定借でもいいですけどね。
1億か2億くらいなら普通に投資で損することもありますから･･･。
定借でもゼロになるわけじゃないので下手な投資よりはマシです。

[72: 匿名]

お金持ちもいろいろ。資産価値とか深く考えないお金持ちもたくさんいる。小説家とか画家とか音楽家やデザイナーは損得勘定は二の次だから。

[73: 匿名さん]

定借でも、建物部分の税金や維持管理費はかかるわけで。
資産価値どころか、むしろマイナスではないだろうか。

[74: 匿名]

値段わからないので、議論できませんが割安感はない設定になるでしょう。
ここの場合はフランス大使館の借景にいくら払うかが鍵になるのでしょうね。
道路サイドはかなり安い設定にしないと厳しいと思います。

[76: 匿名]

安く出ることはないのでここに住みたいと思うお金持ちが88人くらいいるかどうかですね。

[77: 匿名]

坪単価450万円前後だと瞬間蒸発。

500超えると苦戦。

ハッキリ言って現実的なところまあこんな感じだろうね。

[78: 匿名はん]

ま、所詮、野村のプラウドだしな（笑）
当初計画通り、三井が幹事会社になって『南麻布パークマンション』にしときゃ坪600はいけたのにな（笑）
リーマンで三井も弱気になったな（笑）
まぁ南西最上階で550くらいだろ（笑）

[79: 匿名はん]

要はブランドイメージなんだよな、ブランドイメージ。

[80: 匿名]

大使館側で上で450、400、道路側360。定期借地権であることかんがえるとこれがマックスでしょ。

[81: 匿名さん]

俺も、定期借地嫌い。定借が売れてもらっては困る。
よって、上の予想に一票。

いずれにせよ、借景がある側とない側では大きく違うよね。

[83: 匿名さん]

定借ってリセールできないこと考えたら
セカンドとして買える金持ち向けだから。
庶民はどんな物件であれば定借なんて買っちゃ駄目だと思う。

[84: 匿名さん]

その通り。リセールできないぜ～。多分。

[85: 匿名さん]

定借融資に積極的なのは、住宅金融支援機構とか、
一部金融機関に限られるからね。

リセールできないよ。

[86: 匿名さん]

結局判断材料のネックは定借物件ということ
仮に100平米の3LDKが1億5000万円だとしても果たしてこの場所を選択する人がいるんだろうか？
50年後にはその1億5000万円は泡となって消えてしまうのに…
さらに毎月のべらぼうに高い地代を50年間払い続けることに…

[88: 匿名さん]

そういえば、地代いくらくらいなのでしょうか？

私、難しいことわかりませんが、所有権だとしたら、
２億のものを、定期借地ということで、１億５千万円
で買えるとして、差額の５千万の運用益等も加味した上で、
どちらが得か、ということですよね。

って、お金持ちはそんなこと考えないのかな？

[89: 匿名]

地代、値段ってもうわかるのですか

[90: 匿名]

戸数少ないから地代もバカ高いと思う。ただ前払い地代にしちゃって物件価格に含めて月々はそうでもないようにするんじゃないかな。