フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[401: 匿名さん]

この辺りの相場からするとたかくはない気もしますが。

ただ、こういう特殊な立地は高い、安いはもちろんあるだろうけど、それ以上に欲しいかどうかだろね。

都心で緑、という層に何処まで訴求出来るか。

[402: 鼻歌のビギナーオリジナル]

>398さん
>要するにおもちゃの家みたいになってしまっています。
>LEGOブロックで作ったみたいなマンションですから、ハッキリ言って高級感ゼロですね。

小生の生IPで受け入れていただけるかわかりませんが、あえて書き込み。
・・・そうですか・・・彼らにとってダサい森を守る代わりの代償として、
建物をカキカキのフランス庭園みたいにしたいという事でしょうか・・・

[403: 匿名]

確かに4階のレベルで意匠が上下に分節されて
なにやらへんてこだね
一体感がないというか
とって付けたというか
>外観

[404: 鼻歌のビギナーオリジナル]

ここは、当初４階建ての計画でしたね～。
うーむ・・・辛い・・・

[405: 匿名さん]

ビギナーさんお帰りなさい(^0^)/
設計は大使館の言いなりになっているのですか？
５階６階はシルバーの外壁で、確かに違和感ありますよね？
４階建てに留めておくことができなかったのですか？

[406: 匿名さん]

外観で価値が左右されるわけがないのだから正直マンションの外観なんてのはどうでもよいよ。プロに任せておけばよいのだよ。それより免震装置が無いとか客用エレベーターとゴミ捨てエレベーターが同じだとか2次セキュリティーラインまでしか無いだとか天井の梁が異常に下がっているだとかそちらのほうが大問題なり。

[407: 匿名さん]

４０６さん。

そうなんですよね。　８８戸にエレベーターが２基。ライオンズマンションではないのだから、もしも高級をうたうのなら
せめて２０戸前後に１基は欲しいな。それに基礎。地下８ｍに硬い岩盤があるからベタ基礎で大丈夫という説明だったけど
その岩盤に支持杭は打ってあるのかな？それにしても今はどのマンションも、免震や耐震、非常時用の電源や水・食料など
地震への備えを訴えているけど、ここはゼロだね。セキュリティーもそう。それに地下のスポーツジムとかも、あんな狭さで
スポーツジムと言えるのかな。ゲストルームやパーティルームなども一応あるみたいだけど、どれも高級マンションと言える
ようにとってつけたように感じてしまう。大使館の森に南麻布と定期借地権。これらをどう組み合わせてマンションのコンセプトを考えたのか。基本となる哲学は何か。ここがあいまいだとこんなマンションになってしまうんだよね。

[408: 匿名さん]

通常の免震は直下型だと揺れが強くなる傾向があるらしいので、三次元免震にしてほしいな。今から設計変更間に合いませんかね？

[409: 匿名さん]

外観で価値が…。

住みたいかどうか、って外観も結構関係すると思うのですが。

例えば、お近くの有栖川パークハウスなんて、悲惨な外観をさらけ出して、痛々しくすらありますよ。

[410: 匿名さん]

皆さん手厳しいデスね。
ここはもともともっと高いハズだったらしいので、コスト削減とか色々と大変なのでは？

コンセプトですか。南麻布の森をリーズナブルに！デショウカ。

最早高級とかそういう路線ではないのかも。ただ、これは間違いなく高級ですが、例えば南麻布パークマンションより緑ビューは優れているでしょう。それだけでも価値はある人にはアルのデショウ。

[411: 匿名さん]

この辺りの超高級マンションですら、緑ビューはあまりないですね。有栖川公園沿も、道路や電線を間にはさむため、いまいちなビューだし、緑ビューに車の音は似合わない。

樹々に直に接しているのがいいのデスよ。

[412: 匿名]

このマンションを知れば知るほど化けの皮が剥がれてくるね
ハリボテみたいな内装のモデルルームが物語っているような…。
>406-407

[413: 匿名さん]

確かに、外観はいけてなさそうですね。緑ビューしか売りがなく、しかし緑ビュー好きが嫌いそうな高速側、となると先が思いやられそうですね。

[414: 匿名さん]

間取り図を見ると、森側の２LDKや３LDKには全く窓のない部屋が居室として図面に描かれている。ベランダに面している
リビングの玄関側のまったく窓のない部屋のこと。内廊下を境に森側と道路側にマンションを分けたので内廊下側には
窓をつけられなかったのだろうけど、普通はこういう部屋はサービスルームとか納戸とか言って居室には数えないのでは？　だからここの２LDKは１LDK＋サービスルーム、３LDKは２LDK＋サービスルームになるんじゃないのかな。
マンションの間取りの表記について詳しい方教えてください。

[415: 匿名さん]

>>414通りすがりの第三者ですが、
もし間取り図を載せていただければ解説はできるかと思います。

[416: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1110271/

プラウド松濤。
上で、写真とかムービーとか見れるけど、
5億出しても、窓からの風景は何の印象も受けない。

1億ちょっとで緑ビューが得られるのであれば、
こっちの方がはるかにお買い得な気がするのは気のせい？

ってか、高級住宅街の中低層マンションって、何で高いの？
眺望はダメダメなところがほとんどだよね？

[417: 社宅住まいさん]

ここのモデルルームと思って入ったら三洋ホームってとこのマンションだった～
紛らわし～

[418: 匿名さん]

高級住宅街の中低層マンションで眺望がよい、
という場合、以下のようなパターンがありますね。

①低層階で緑が綺麗。
②高台のマンションなので、中低層にもかかわらず、
眺望が抜ける。眺めがよく、場所によっては、
東京タワーが見える、富士山が見える等。


タワーマンションは、①は期待しにくいけど、
高台ではなくても、②は享受し得ますね。
他方で、高速近くであったりで、環境は悪いことが
多いですね。

なんだか当たり前のことを書いているだけですが、
ご参考まで。

[419: 匿名]

>>416
パークシティ浜田山の緑化計画は凄いと聞きましたよ。昔からそこにあったかのようにランドスケープが練られていてまるで海外のリゾートのような空間みたいです。

[420: 匿名さん]

PC浜田山が都心にあれば・・・と思いますが、そうしたら到底手が出ない価格でしょうな（笑）

[421: 匿名さん]

>343って、もしかして、PC浜田山？

[422: 匿名さん]

あそこは三井グループの広大なグランドだったから自由に設計できたのでは？
つまり、このマンションのようにあれやこれやの制約がなかったから伸び伸びとしている計画が出来たのですよ。

[423: 匿名さん]

都心で緑、というのはハードル高いですよね。
郊外に行けば、緑も珍しくないのかもしれませんが…。

[424: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1134955/
パークマンション六本木　3億8,000万円 155.43m2

こちらは、結構よさそうな眺望ですよ。

ただ、解約不可の駐車場も含めて、維持費だけで、
月２０万以上かかるみたいです。庶民には夢ですね。

ちなみに、３階のようですが、写真は、緑を写すために、
若干、斜め下向きに撮っているようです。


プラウド南麻布も低層階の方が緑が綺麗なのかな？

[425: 匿名]

財布の中のセンチメンタルだけじゃ…。

[426: 匿名さん]

都心の高級マンションの売れ行きはどうでしょうか？

[427: 匿名さん]

財布の中のセンチメンタルだけじゃ
全部両替しても足りないんじゃない

[428: 匿名さん]

　ご案内が送られてきましたが、一番よい部屋は４億円台、、、

　借地権で４億とは、、、さすが南麻布といったところでしょうか

[429: 匿名さん]

３４３です。

＞３４４さん

一階ではないです。マンションの中庭です。


ここ、もうすぐ販売なのですね。悩むな…。

[430: 匿名さん]

想像してたより　控え目価格でした。
日当たりは期待できない「森」をどう考えるか、ですねぇ。

[431: 匿名さん]

ここがどんな感じになるかはわからないけど、
フォーシーズンズホテル椿山荘の窓越しの風景、
とても素敵だよね。

あんな感じ（というのはさすがにハードル高すぎ）
かもしれないが、あんな窓越しの風景がある部屋に
住んでみたい。

[432: 匿名]

森に住みたいなら等々力の森音テラスはいかがですか？

[433: 匿名さん]

都心で森に住みたい、ということだと思います。

[434: 匿名さん]

ここって、いつ入居開始なのでしょうか？

自分は買えませんが、ここの窓越しの風景、
ぜひ写真でレポートしてもらいたいです！

こんなところに住める人が羨ましい。

[435: 匿名さん]

この不況にもかかわらず、かなりの人気のようです。
まさに、都心を代表する緑物件になりそうですね。


都心・緑ビューが綺麗なマンションはどこ？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237087/all/

の王者は、ここではないでしょうか？

[436: 匿名さん]

静かですね。

[437: 匿名さん]

申し込み始まって売れてみないとね。
掲示板で人気、実売メタメタなんていくらでもある。

[438: 匿名さん]

これを見る限り、やはり森側は凄い人気のようです。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015062012...

借景を巧みに取り込んだ192平方メートルのモデルルーム（価格4億9000万円、坪単価842万円）は、最近ではほとんど供給されていない豪華なものだ。

売れ行きがすごい。すでに森に面した坪単価が450万円以上の住戸53戸については今回50戸を供給するように全戸申し込みのめどがついているようだ。

[439: 匿名さん]

森に面した側の平均坪単価はいくらくらいなのでしょうか？

550くらいはいくのでしょうか？

この不況期に、定期借地で、500？、550？とは、南麻布＋緑
のセットの破壊力に恐れ入りますね。

[440: 匿名さん]

不況期でも、金持ちは金持ちですからね。それに、定期借地がどうかとかは余りきにしなくて、住みたいかどうかだと思います。

我々のような普通の人は、色々と考えて行動する必要がある、というか、住みたくても定期借地は避けるべきと思いますが。まあ、金持ちの考えることや、思考回路は金持ちしかわからんですね。

[441: 匿名さん]

都内のお金持ちの森に対する憧れは相当なもの。
フランス大使館隣接ていうのも響きがいいし。

低層で施工が竹中ってのもないし。
300戸とかならともかくたった88戸。
まぁ、売れるよね。

[442: 匿名さん]

そういう所謂金に糸目をつけない層を、最上階じゃないとこにもはめ込んでく野村は見事だな。

[443: 匿名さん]

ここ法人名義で買うならかなりいい。

[444: 匿名さん]

ＭＲ担当さんは
「意外に思われるかもしれませんが道路側が（も？）人気なんです」
とおっしゃってました。私には道路側を買うメリットを
感じることができませんでしたが。

実際はやはり　森側が人気なんですね～
友達が森側を買ってくれたら、招待されたいわ～！

[445: 物件比較中さん]

道路側もいいかと考える者です。

動きのある環境の側が人気(ひとけ)が感じられて良いという声も、他のマンションでの前例ですが聞いたこともあり、同じく私もそのような性分でして。

ただ森も捨て難いですね、
昨日の暑さの中歩いていまして、途中公園に入ったら急に涼しく。見ると周りが緑だらけの公園でした。やはり緑は空気を変えてくれますね。

好みで二手に分かれますが、どちらにも良さはありますね。

[446: 匿名さん]

ウェリス有栖川が出てきたからここと比較されるだろうな。

[447: 匿名さん]

ウェリス有栖川は、緑は感じられないだろうから、
こことは被らないのでは？

植栽が非常に豊富で、緑が結構感じられる、となると、
比較対象になるかもしれませんが、ウェリスって、
植栽にはお金をかけないイメージなんだよな。

[448: 匿名]

道路側のがずっと安いから毎日森が見れなくてもエントランスとかで日常の中で感じられるだけでも良いってことかな。

[449: 匿名さん]

リビングから見えることが重要なのでは？
たまに感じられればよいなら、有栖川公園いけば、
ここと違って、まさに「森の中に入れ」ますよ。


ウェリス有栖川のスレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240537/all/

では、プラウドをライバル視するような書き込みはないですね。
ニーズがちょっと違うのかな。ウェリスも凄く人気ありそうだけど。

[450: 匿名]

森が好きなら壁紙を森の柄にすれば良い。あと私は奥行きのあるバルコニーが絶対条件。バルコニーは横の長さより縦の方が大事。

[451: 匿名さん]

道路側でもよいというのは普通に安いからだと思う。
坪300以下で定借とはいえ広尾7分に住めるなら出す人はいるでしょ。
定借物件にありがちな安っぽい雰囲気ではないし、低層でこの内容でこの価格は希少。
大使館横というのもブランド感あって定借でも価値は落ちにくそうだし。

個人的には定借は土地代が安くて建物の割合が大きいから減価償却費が高めにとれて
節税にもなるから自宅兼事務所として使うのにいいなと思ったよ。

[452: 匿名さん]

２５０で毎月の維持費用等が語られてるけど、これは結構正確なんですかね？
地代は安そうなのに他が高いんじゃ割に合わないような気もします。

[453: 匿名]

>>250か？

[454: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[455: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[456: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[457: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[458: 匿名さん]

ここって解体しないんじゃなかったっけ？
なのに解体費を積み立てるのですか？

[459: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[460: 匿名さん]

月･管理費
月･管理準備金
月･修繕積立金
月･地代
月･全体管理費
月･棟管理費
月･マンション組合費
月･全体修繕積立金
月･解体積立金


どなか、上記の正確な金額を教えてください

[461: 匿名さん]

管理費は451円/平米、地代は104円/平米です。

ただし、解体費の積み立てはなし。

登録始まってるし今週土曜日に締め切りで抽選だから、
今からモデルルーム行ってももう間に合わないけど。

[462: 匿名]

登録状況どんな感じですか？

[463: 匿名さん]

本当贅沢な立地ですね。ある意味都内にいて別荘気分が味わえますね。
最近行っていないのですがナショナル麻布はお客さんの入りはどうなのでしょう。
昔はまだまだコストコなどなかったので、ナショナルマーケットへ行くと変わった
物が買えてお客さんもかなりにぎわっていましたが。

[464: 匿名さん]

>463
建替え中。

[465: 匿名さん]

>461
地代は100平米で1万円ってことですか。
タダみたいなものですね。

[466: 匿名]

うれていますか

[467: 匿名]

資料請求したが送ってこない野村不動産さんというのは一流ではないです。

何か勘違いしていらっしゃるんではないでしょうか？

今回そういうことが分かって良かった。
今後は野村不動産さんの売るモノは対象の外に置きます。

[468: 匿名さん]

>>467
たぶん、氏名のデータベースで跳ねられたのだと思います。
金を持っていないと判断されたのだと思います。
あなたあちこちに大量資料請求してるでしょう？
デベも客を選ぶ権利がありますから。

[469: 物件比較中さん]

不動産業は商売であって資料を送るのも経費がかかるわけです。
467さんは野村不動産にとってお客として判断されなかったということです。

[470: 匿名さん]

>>468
野村不動産の営業さんですね！

>>462>>466の質問に答えてあげて下さい。

[471: 匿名さん]

ここは6000万からだから、「金がない」という理由で資料送らないことはないでしょ。
私も金はないけど資料は送ってくれましたよ。

[472: 匿名]

金を持っている持っていない云々ではなく
単に、買う見込みが極めて低いうデータベースをもとに弾いたのでしょうけど。
冷やかしだと認識されたってこと。

[473: 匿名さん]

ここは購入にあたってフランス大使館の審査もあるんだね。
何を審査されるんだろう？

[474: 匿名]

４６７です。

４６８，４６９さんも野村さんと同じですね。

何か勘違いしていらっしゃるんではないでしょうか？

４７２さんのおっしゃる点は、そうかも知れません。

最近別物件を取得したばかりですが、そういうことまで知っていらっしゃるものなのですね。そういう情報入手事情に疎いので。

私は近々には購入予定はありませんが、野村さんの物件を興味もって取り寄せようと思ったのは初めてでした。

当該物件限定の、そして近い将来の、購入可能性に絞って、顧客を選ぶ権利も販売者にはありますから、そういう類の経営をされていらっしゃるということだと思いました。

私は財閥３社には好印象が有ります。やはり肌合いの合う、合わない、はビジネス・商売同様にあります。

収入云々は匿名の方に反論等しても仕方有りませんから、どうでも良いのですが商売というのはそういう了見だけでするものではないと思います。野村さんもその他の事情からなら、良いですが、どちらでも良いことです。ただこういう、良い土地を開発される方には鷹揚さが在ってほしいですね。

[475: 物件比較中さん]

469ですが｢野村さん」ではありません(笑）
商売はそういう了見です。企業なんですから。
好印象と思われている他の会社だってみんな同じです。
客観的にご自分が相相応しくない客として判断されたことに
謙虚になられたほうがいいと思います。
掲示板に書き込んでいる人は真剣に購入を考えているです。
つまらない愚痴を書くから反論されるし、それを「野村さん」って
思うのは勘違いも甚だしいと思います。

[476: 匿名]

私も467さんと同じような経験をしたことがあります。
悲しいですね。

[477: 匿名さん]

匿名掲示板だから真偽はわからないが、本当に資料請求したのに送ってこなかったとしたら、野村の体質に問題ありと言わざるを得ないだろう。
誰でも潜在的な顧客であり得る。

かの野村証券グループであれば当然の発想なのかもしれないが。。。

[478: 匿名さん]

資料請求して届いたところで、ホームページ上にUPされないうちに事前説明会への招待状が届かない方々は、
販売業者からはアテにされてないんですよね。

ここも第一期でほとんど売切りましたし。

興味本位の方と資力的な部分も含めて検討している方とは自ずと対応に差が出るのはこのマンションに限ったはなしではないですよね。

事前説明会にいらしていた方々に、サラリーマンらしき人はみかけませんでしたよ。

[479: 購入検討中さん]

証券会社が上得意だけに特別に情報提供していたのは一昔前なら当たり前のこと。

上得意の気分を損ねるような変な顧客は、仲間に入れたくないのでしょう。

[480: 匿名さん]

「最」上得意を大事にするのは、企業として当然でしょう。

むしろ、顧客管理は一本化されていないような印象を受けましたよ。
想像以上の反響で、人手が足りてなかったのかもしれません。

４６７さんの件も、事実ならば、単なるミスってこともあるかと。。。

[481: 匿名]

４６７です。

４６９さんを野村さんでは？と指摘おりません。

資力の有無の観点から嘲笑めいた指摘をされるのは如何でしょうか？ということです。私には当たりませんが。

そういう選定基準があからさまなことは自身を貶める、ということを申し上げたかっただけです。

[482: 匿名さん]

酸っぱい葡萄のキツネみたいな話だな。

そこまでいいんですか？ここ。
イメージ良くても大枚はたいて借家でしょ。

[483: 匿名]

価格が異常に安いので実際はファミリーマンションになるのでは？
実際、説明会は大盛況で、若いカップルや子連れのファミリーがたくさん来館していましたから。サロンのお姉さんもちびっ子対応に追われていましたよ。
私の印象では貧乏クサイサラリーマンもたくさん押し寄せていた印象ですが。
私のように。

[484: 匿名さん]

確かに。

一般的なサラリーマンでも普通に買える価格帯ですよね。

若いディンクスにも人気があるのも否めないですね。

[485: 匿名さん]

確かにって・・・嘘だろ？（笑）

単に取得する金はあっても、後々の事を考えると結局買える人が限られるってのが
こういう高級定借物件だと思うけどな。

表面価格だけで語れるほど単純じゃないだろうに。

[486: 匿名]

最近はあまり深く考えないでマンション買う人がものすごく多い。

[487: 匿名さん]

同感。ローン組めるから（銀行が貸してくれるから）
目先のステキで数十年間の借金背負っちゃう、
ランニングコストのインパクトも定借を築古で売る場合のリスクも考えない。

先々まで考えてれば高額定借だの埋立地だの
デベしか儲からない話にまんまと乗っちゃう訳がない。

[488: 匿名さん]

まぁ、いいじゃん。
別に、あなたに迷惑かけるわけではないし。

[489: 匿名さん]

無理がある話だなー。
深く考えないで買える人は金持ちだよ。

[490: 匿名]

本来なら見えないコスト分がもっと安くていいはずの物件がそれを考慮しない値段で売られることで将来迷惑かけられそうで嫌だ。

[491: 匿名さん]

いや、間違いなく価格は安いし、地代も格安。管理費などのランニングも格安。
20代のチャラいカップルも説明会にわんさか来ていたのが現実。
DINKSやファミリーマンションだよ、ここは。もしくは賃貸に回せば儲かるマンション（笑）間違いなく4％前後で回るよ。

[492: 匿名さん]

そんなに格安でも買えない貧乏クサイサラリーマンだからこんなとこで愚痴ってんのか。

納得。

[493: 匿名さん]

めいわくかかりますよ。こんな定借マンションが人気あると、自分のマンションの評価が下がる。

それに、どうだこの景色凄いだろうと自慢されると癪にさわる。確かに、自分の家のリビングからは、となりのマンションの壁しか見れませんが。

[494: 購入検討中さん]

私の担当者によると、私の希望間取りの部屋はかなり高い倍率だということです。
3倍くらいの他の部屋を促されましたが、資金が届かないので今のところ希望間取りで勝負します。
営業マン、倍率のバランスを取ろうというのが見え見えです。

[495: 匿名さん]

あれ、抽選ってまだなの？

[496: 匿名さん]

494
野村らしいね。売らんかなだからここ。

[497: 匿名さん]

HPによると、抽選はもう終わっているみたいですね。
ただ、野村得意の即完御礼が記載されていないですね。
（高速至近の環境等が、どたんばで敬遠されたのでしょうか？？？）

494は誤投稿かもしれませんね。
あんまここに興味ないので、わかりませんが。

[498: 匿名さん]

ホントに普通のリーマンが買える価格？
分譲価格が約８０００万円代で、諸費用で軽く９０００万円代よ？

本当はモデルルームにも行っていないでしょ？

[499: 匿名]

>>498
分譲価格は6000万円代からですよ？
価格表をお持ちでないのですか？

[500: 購入検討中さん]

フランス大使館横の希少立地ということで、ここはキャピタルゲインでますか？

[501: 契約済みさん]

23日の抽選、当選し、頭金10%（オーダーメイドなので20%）を払い、契約しました。倍率は最高５倍だったそうです。平均的に２〜３倍くらいだったようです。ラッキーでした。購入にあたって、ウェブで検索してこのレスも読ませていただきました。定借にはリスクもあることも皆さんの書き込みでなるほど！と思いましたし、地震のハザードマップなど土地の低さも気になりましたが、フランス大使館のどの敷地にも、前面道路にも水が溜まったことはないとのこと。駅からの道が少し淋しいけれど、一本道でわかり易いし、途中に大型マンションも建設予定なので、少しずつ活気が出るのでは、、と思いました。私はあと60年（正しくは61年6ヶ月）も生きてないし、財産を残す必要もないし、固定資産税は安くすむので、購入することにしました。
今回、森側は3〜4戸を残し、レジデンスサイドも予想以上に売れ、残りは全88戸中30くらいとなったようです。レジデンスサイドも、確かに間取りがバラエティで魅力的ですし、共有部で緑をいっぱいに感じられるため私も迷いました。抽選に漏れた方の中で、レジデンスサイドで再チャレンジされる方もいるというのは納得です。
書き込みで懸念されていたことも気になり実際に現場に何度も言って確かめました。通りが近くうるさいのではということについては、大通り沿いのインペリアル広尾にガードされ、車の音は殆ど聞こえず、目の前の道路も青木坂もこのエリアの人だけが使いそうな道のためうるさくはありませんでした。ここ１〜２年通っているという現場の工事のおじさんに聞いたら、街宣車が来たのを見たこともないとのこと。皆さんのいろんなネガティブな書き込みを受け入れた上で買えたことに気持ちはとてもすっきりしています。逆に、すっきり出来なかったら、頭金を払っていたとしても、キャンセルするだろうと思います。
来年秋からは、毎日緑を感じながら軽井沢の別荘にいるかのようにカーテンもいらない暮らしが待っています。毎朝届くメゾンカイザーのパンと24時間無料提供されるコーヒー（紅茶もあり）で目を覚まし、冬には暖炉のあるライブラリーで、夏にはウッドデッキで森林浴をしながら毎月青山ブックセンターから配本される雑誌を読み、月に一度くらい仲間とパーティールームを貸し切ってワイン会を開催。たまに上京してくる両親をスウィートルーム並みの広さのゲストルームに泊め、いい時間をゆっくりと過ごせたらと思います。
購入する人はみんなこんな感じの高揚感だと思います。まあ、あまり考えすぎる必要もないくらい、ライフスタイルの楽しい物件ではないかと私は判断しました。

[502: 匿名さん]

部屋によってはキャピタルゲインも狙えるかもしれません。
あの緑をこの価格で得られる物件はもう二度とないのではないかと・・・。
部屋を見れば現金で買いたいという人はきっと出てくると思います。

[503: 匿名さん]

1期2次はいつ登録ですか？

[504: 匿名さん]

車の音については、人によって敏感さが違うから何とも言えないけど、
夜、私が現地の前面で確認した際には、結構聞こえました。

音は上に流れることもあり、マンションの上の階だと、更に聞こえる
かもしれません。

ちなみになのですが、以前麻布霞町パークマンションにいた際には、
夜等には、六本木通りの音が若干ですが聞こえました。それなりに、
とおりから離れているんですけどね。

[505: 匿名さん]

５０１さんは最初本当の契約者さんだと思って読んでたから、
来年秋からは・・・のくだりはビックリしたよ。

[506: 入居予定]

５０１はやっぱり野村の人間やな。

[507: 匿名さん]

>毎日緑を感じながら軽井沢の別荘にいるかのように

軽井沢の別荘は、自分のお庭（森）を自由に散歩できるのがいいですね。

私もここはいいと思ったけど、高いので断念しました。
ウイークデイは森のような眺望はない（でも近くに散歩できる広大な森のような庭はある）マンションに住み、週末は軽井沢の別荘で過ごすという今の生活でそれなりに満足でもありますし。

ここを自宅とし、週末は海辺の別荘で過ごすというのが理想かもしれませんね。

[508: 匿名さん]

５０１（のむら？）さん
＞抽選に漏れた方の中で、レジデンスサイドで再チャレンジされる方もいるというのは納得です。

これって　あり得ないと思うわ～

[509: 匿名]

抽選おちましたが、今はよかったと思っています。
ちょっと割高な物件だなと思いながら、入れない森が想像と違ったらどうしようと心配してすることがなくなり安心です。

24時間飲める入れっぱなしのコーヒーが飲めないことも、定期購読すれば誰でも読める青山ブックセンターの本がよめないことも、レジデンスサイドの人も使えて、なかなかとれないパーティールームやゲストルームを使えないことは残念っす。

[510: 匿名]

抽選おちましたが、今はよかったと思っています。
ちょっと割高な物件だなと思いながら、入れない森が想像と違ったらどうしようと心配してすることがなくなり安心です。

24時間飲める入れっぱなしのコーヒーが飲めないことも、定期購読すれば誰でも読める青山ブックセンターの本がよめないことも、レジデンスサイドの人も使えて、なかなかとれないパーティールームやゲストルームを使えないことは残念っす。

[511: 匿名さん]

確かに、緑ビュー命で大使館側を申し込んだ人が、
レジデンスサイドはあり得ないと思う。

緑ビューがない、という時点であり得ないし、緑ビューが
なければ、この辺りは、特段良い立地というわけではない
（むしろ、南麻布ではいけていない方の立地だよね…。）。

[513: 匿名さん]

パークコート麻布鳥居坂とか、かなりキャピタルゲイン
でていましたよ。ただ、キャピタルゲイン狙いなら、
所有権の方が良いのはいうまでもない。

もっとも、時代が時代ですからね。定期借地でなくとも、
キャピタルゲインは難しいように思いますが。

皆様は、これから不動産価値が上がると思いですか？
私は悲観的なのですが…。

[514: 匿名さん]

落選された方のコメントはなんだかトゲがありますね。。
当選されてたらそんなこと思わないと想像しますが。

[515: 匿名]

ちょい上乗せて売れるくらいの部屋は今でも案外ある。
駅近大規模物件で北向きや低層でファミリータイプに多い。けど諸費用のせてまで売るのはさすがにきつい。

[516: 匿名]

落選した人が悔しがるくらい素晴らしい物件です！

[517: 匿名]

世帯平均年収932万円らしい
http://high-class-mansion-community.com/?p=108

[518: 匿名さん]

932万円って予想外にショボいですね。
浜田山の某高級マンションでさえ契約者データによると平均年収1500万円超えですからここは随分と少ない感じがします。
やはり普通の会社員やブルーカラーが多い顕れでしょうか…。

[519: 匿名]

24時間いつでも飲めるコーヒーというのは

なんだか気持ち悪いね

コーヒーは放置するものではないよ

まさか毒を入れるやつはいないだろうけど。

[520: 匿名]

森は、雨期には蚊が大量発生するよ

[521: 匿名さん]

517さんのリンク先をみると、世帯年収932万というのはこのマンションのではなく、南麻布４丁目のデータだね。
ここの契約者の平均年収はずっと高いだろう。

[522: 匿名さん]

確かにいつのコーヒーかわからないとかちょっと恐ろしいですね。最初は物珍しさで飲むと思いますがそのうち飽きてきて3日前のコーヒーが保温状態で放置されるよるな予感がします。すみません、極端な例えのはなしです。

[523: 匿名]

ネスプレッソなら大丈夫ですよ。
カセット式だからいつでも新鮮。
ドリップにこだわるより、衛生面を優先すべきですわよ。カイザーは嬉しいけれど。

[524: 匿名さん]

ネスプレッソなの？
だとしたら素晴らしいサービスだと思う。
まあその分管理費に込みだろうけど。

[525: 匿名]

契約者ですが道路側の人は共有設備の使用に制限を加えてほしいです。単価も違うので

[526: 匿名さん]

そんなこと気にされる人がいるんですか。。驚きです。
共同住宅である以上きっといつも顔を合わせるのに、
共有部分の利用くらいでお互いの住み心地が悪くなりそうです。

[527: 匿名さん]

本当に契約者なら、こんなとこで言ってないで総会で提案して白い眼で見られて欲しいね。
どうせ荒らしだろうけど。

[528: 匿名さん]

高級マンションの安い部屋買って共有設備を使い倒すというのは不動産業界の人ならみんな知っているお得な方法ですよ。

[529: 匿名さん]

多分、というか、実際には、森がわの人は共有設備は使わなくて、むしろ、レジデンスサイドの人のためにあるんじゃないかな。レジデンスサイドの値段は、共有設備込みの値段なわけで、文句言われる筋合いではないと思う。

[530: 匿名さん]

使い倒すほどのものでしょうかね。
有料のコーヒーもあるそうですし、せいぜいパーティルームなどを使う、本を読むくらいです。
たとえ無料のコーヒーをたくさん飲まれても、そんなこと気にするような人たちが
こんな高いマンション、そもそも買うんでしょうか。。
道路側の方だって管理費は負担されるんですから
普通に利用されるのは当然ではないかと思います。

[531: 匿名さん]

無料コーヒーがどうだの管理費がどうだの云々…そういうくだらないことをいつまでもダラダラ会話してること自体が庶民マンションの顕れですよ、
ホントに稀にみる恥ずかしいレベルの内容です。
年収がいまいちなかたが住むようなマンションということを如実に表していますね。奇しくも住人になる人の民度がバレましたね。

[532: 匿名さん]

ひとの年収が低いだとかいうほうがよっぽど失敬

[533: 物件比較中さん]

確かに内装なんかが議論になるのは検討者にとって有意義だが
無料コーヒーはなんだかものすごく貧乏くさい・・・・・・・

[534: 匿名]

>>531そもそも定借で安い＝庶民に手が届くマンションだからね

[538: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[539: 匿名さん]

三井のパークホームズ南麻布と比較検討してる方いらっしゃいますか？どちらの方が資産性ありますかね？

[540: 匿名さん]

どっちもないので、この話はおしまいですね。
次行きましょう。

[541: 匿名]

↑無いとは？

[542: 住まいに詳しい人]

定借には利用価値しか存在しない
常識でしょ

[543: 匿名さん]

銀座のとある定借てキャピゲイン出しましたけど、私。

[544: 匿名さん]

銀座のとある定借てキャピタルゲイン出しましたけど、私。

[545: 住まいに詳しい人]

>>544
それはたまたま市場で利用価値の評価が上昇して
当初予定/予想されていた評価を上回ったというだけ

そのプラスになった価値って、所有したままでは持ち越せないわけで
それじゃ資産と呼べないでしょ
　
　
銀座タワーは丁度マンション市場の底での分譲だったから
プチバブルのタイミングで売却してれば、結構いい儲けが出たんだろーな

[546: 匿名さん]

はい。出ました。けど今のタイミングなら同じようなことが起きる可能性が十分あるかと思います。あとは物件を選び間違わなければ。

[548: 匿名さん]

５３９さん
いないと思いますよ。

[549: 匿名さん]

いないかな？

[550: 匿名さん]

最近は、子供のいない人、ましてや結婚しない人も増えています。資産を残しても継ぐ人がいない場合、結局は寄付したり税金で取られたりするだけですよね。
お金は持っては死ねませんから、せいぜい老人ホーム代、葬式代が足りればと思っています。
私も主人もまだ働いていますが、年金もあてにできないので、安く買えた分の預金もできますから、共益費分だけ払えれば定借で十分です。

[551: 匿名さん]

こういう何の脈絡もないポジがあると言う事は、やっぱり森の反対側は売れ行き厳しそうなのかな。

[552: 匿名さん]

何か急に静かになりましたね。

[553: 匿名さん]

うちのマンション、築年数めちゃ古いけど、建て替えでは今以上の容積率が望めない。潤沢な建て替え資金なんてあるはずないし、住人は持ち出しの上、解体＆建設期間中の移住負担を考えると、どこかで投げ売りして新しい物件に行くか、朽ち果てるまでしがみつくか・・・。都心部にはこんなマンションゴロゴロあるよ。で、最近検討されてるのが、デベに頼んで定借にする案。結構、最近ある話だって。タワーも低層も、結局いつかは建て替えって話にはなるから、所有権に縛られても仕方ないのかもね～。

[554: 匿名さん]

テイシャクでも貸してくれる銀行がもっと増えればいいのに。

[555: 匿名さん]

次回はどんなキャラで定借のメリットを説いてくるんだろう？（笑）

[556: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストの中古と比べてどっちがいいですか？

[557: 匿名さん]

どっちも駄目ですが、こちらの方が幾分マシです。以上。

[558: ご近所さん]

　少し離れた南麻布３丁目の十味です。
今の住居が戸建てなので、近くにセカンドと思って検討しました。
皆様色々御書きになられていますけれども、
私としては、定期借地なのでたとえ安くても資産としての価値が有るのか無いのか？というこことと
只は「南麻布」の地名からお住まいになられたい方という一方的な考えの方なのかなと思っています。

[559: 匿名]

↑ごめんなさい。日本語でお願いします。つまり言いたいことは？

[560: 購入検討中さん]

森側の部屋は、最低でいくらくらいから買えますか？

[561: 匿名さん]

ここ、現地見てきました。

■立地
都営南麻布四丁目アパートの斜め向かい。距離にして5mくらいのところ。
http://www.toeijutaku.info/article/133917342.html
によると、南麻布四丁目アパートには、エレベーターがないそうです。

付近は高級感ゼロでした。

他方で、坂を登りきった辺りは、日本を代表する高級住宅地。
お客様をよぶときは、なんとかして、坂上からアプローチする方法を
考えた方がいいかもしれません。

■外観
一部、外観が見えました。最初、まだ未完成なのかな、と思ったのですが、
隣のフランス大使館の壁面と同じでしたので、あれで、完成なのでしょう。
正直、マンションとしては、かなり変な感じです。
これからの検討者は、実物を見てからにした方がいいと思います。

■音
ここのスレを見ていると、明治通りに近くて煩い、という書き込みが
ありましたが、それに加えて、そもそも、西側の通り、かなり細い上に
細さの割には、交通量もそれなりにあり、かつ、道路にほぼくっつけて、
建物をたてているので、西側の通りの音が相当にマンション内に入って
くるのではないかと思われました。

■その他
敷地のちょうどカーブするところにある建物、なんなのでしょうか？
目の上のたんこぶみたいな感じになっていって、あれだけでも、相当に
行けていない感じがでてしまっていると思われます。

■緑
木々と建物が、かなり密着していました。緑に壁にならないといいですね。

http://tanaism.com/yohtanaka_architects/works_y2house.html#13
以前、雑誌か何かで、↑の家を建てるときは、どうしても緑の壁という感じで、
威圧感がでてしまうので、できるだけ、建物と木々の間をあける感じにした、
と書いてありました（それでも、ちょっと重苦しい感じがありますが）。
ここは、フランス大使館にお願いして、適宜、剪定等して、軽い感じにして
もらうといいのではないかと思います（応じてくれるかは知りませんが）。

■総合
種々デメリットもありそうだけど、これだけの緑があれば、そんなの気にならない、
という人も、一定数いるのでしょうね。人気あるらしいので、まぁ、そういう
ことなのでしょう。

[562: 契約者]

私も緑の壁が心配で上層階にしました。綺麗な緑になること期待してます

[563: 匿名さん]

現地行ってみると、西側の道路から、大使館側の側面が
かなり見えますね。

角度的に、部屋の中が丸見え、ということはないのかも
しれませんが、バルコニーに出たら、道路から丸見え、
のような気がします。

[564: 不動産購入勉強中さん]

明日から第1期2次の登録受付が始まる様子。
DMを見ると130.25m2が16,400万円、販売価格の内訳は建物が43,090,984円、権利金が120,909,016となっており、権利金が販売価格の2/3を占めている。RMに言って権利金について聞いても明確な返答が無かった事が理解できた。第1期1次の契約者の皆さんは違和感を覚えずに納得して判を点いたのだから素晴らしい。ちなみに、広尾ガーデンフォレストでは販売価格における権利金の比率は約1/2である。銀行が借地権物件への融資に対し消極的なのは明らか。この物件は提携ローンで高額のローンを組んで購入する物件にあらず。返済に行き詰まって売却しようにも実質の資産価値は建物評価分のみで、買いたたかれるのが落ちと判断。売却の予定がなく住み続ける覚悟を持つか、あるいは賃貸用として割り切り60年貸し尽くすのが賢明と評価。このような事例は種々物件を検討する中で非常に参考あるいは勉強になる物件であるが、即金で購入出来ない身分の私ではとてもリスクが高く購買意欲は湧かない。

[565: 匿名さん]

↑
上の例だと、権利金は販売価格の４分の３を占めてるんでは？

いずれにしろ「定借」のこと、お勉強してから
検討すべきですね。

[566: 匿名]

だから最初から私が声高に言っているわけです。
このマンションは資産価値は非常に低いと。
バ力高いレンタル料を払う勇気のある人向きだと。

[567: 匿名さん]

資産価値が高いか低いか知らないけどさ、住みたいんだからいいじゃない。

なんというか、もっと高尚な話をしているときに、カネ、カネって言われると興がさめるから、別のところでやってほしいな。

[568: 匿名]

この物件の本当のリスクは緑の見え方です。買う人はみな定期借地権に関しては一応理解しています。なのでリスクとは言えません。
一方緑の見え方は、みんな期待しています。それだけに期待通りでない時がリスクです。

[569: 匿名]

7300万円〜8400万円 って時点で…。
格安マンションだから普通のサラリーマンやブルーカラーでも買えるわけです。（笑） ご近所付き合いが大変そう…
客層にバラツキがあると、変な人もいるからねえ。

[570: 匿名さん]

このマンション、金を気にする人は買わないでしょうｗ
567じゃないけど、ホント興ざめするから資産価値云々はつまらない話

[571: 購入検討中さん]

森が見える側はもう全部売れちゃったのかー
完全に出遅れたー

[572: 匿名さん]

ゆったり暮らすには、ステキな場所だと思います。
サービスも充実していますし、ロケーションもいいですが、
残りの住戸は少ないようです。

ホームパティーも気軽にできそうでいいと感じています。

[573: 匿名さん]

564の話は不十分。
定借は中古だとフラットを使うケースが多いので、銀行の消極性はどうでもよい。
但し、この中古フラットは販売価格が１億円以上だと利用資格がない。つまり高額住戸には使えない。

[574: 匿名]

高額住戸にも使えますよ。勉強不足では？

[575: 匿名]

やはり高い属性のかたが購入されると思うわけです。
社会的信用度がいわゆるクレジットスコアが上位のかたは年収が高いので。

[576: 匿名さん]

三井とは勝負ありだね

[577: 物件比較中さん]

日本の四季を強く意識した感じの環境ですね。エントランスホールの窓からの景色が住戸からも見えたらなと期待してしまいますが、それだと眺望がなくなりますね(汗)。住まいからは遠くの眺望、下に降りて四季折々の風景、両方楽しめるほうがいいのだと思います。これだけ環境が素敵だと共用の需要も大きいでしょう、88世帯が利用するに困らない規模のスペースであることを期待したいです。

[578: 匿名さん]

それなら、タワマンで、近くに公園でもあれば、十分では？

[579: 匿名]

一長一短です。

[581: 匿名さん]

今は公園でも緑が少ないですからね、エントランスから見える緑豊かな空間っていうのは癒しを感じて良いと思います。まあ、夏はセミが鳴いてうるさいかもしれませんが…。それでも季節を感じつつ、暮らせるのは嬉しいですよね。

ふと思ったのですが、パーティールームでは、料理教室やカルチャースクールなど開催を予定してるようですね。こういう企画というのはどこが企画して開催するのでしょうかね。

[582: 匿名さん]

ここのマンションの価値は、リビングの窓越しに広がる緑。
階高は十分に気をつけて選ばないと。

[583: 匿名さん]

友人の奥様から聞きましたが、浜田山にパークシテイという高級物件があるらしく、そこの緑地計画は東京ドーム3個くらいあって、とにかく素晴らしいと聞きました。
打ち合わせ当初は、こちらは手付かずの自然がそのまま残る計画だと説明を受けましたが、実際は工事の影響で伐採したり植え替え移動させたりしていると聞いて、かなりショックでした。

[584: 住まいに詳しい人]

>>583
浜田山は規模はあるけど
純粋に植栽だけなら、こっちの方が上でしょ

[585: 匿名さん]

浜田山も、ここも、緑ビュー自慢が可能な羨望マンションでしょうね。

浜田山はみたことがあるのですが（知人がいるので）、ここは、
知り合いに購入した人がいない模様。ぜひ、みてみたいです！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237087/

[587: 匿名さん]

>583
パークシティ浜田山という物件のホームページを見ました。大規模マンションですね。総戸数522戸って凄すぎです。そのマンション一つだけで大きな町になりそうな、そんな感じを受けました。植物園、果樹園になっているところは散歩するだけでも楽しいでしょうね。ここもそうですが、都内に住みながら自然を感じて過ごすことができるのは素敵なことだなって思います。

[588: 匿名さん]

奥多摩も都内では？

[589: 元検討中さん]

週末に現地を見てわかったのですが、
大自然だ！森だ！オアシスだ！というセールスポイントの割りには、実際はかなり小さい森でビックリしました。
なんだかショボ過ぎませんか？
森というよりちょっとした雑木林くらいの面積しかありませんよね？
しかも、フォレストサイド住居のみ享受されないわけですし。
かなり見かけ倒しなマンションだったので残念です。

[590: 元検討中さん]

× フォレストサイド住居のみ享受されないわけですし

○ フォレストサイド住居しか森の恩恵が享受されないわけですし

[591: 匿名さん]

５８９
＞なんだかショボ過ぎませんか？

なんか、はげしく勘違いされてません？
ここ、奥多摩じゃないんですから

[592: 匿名さん]

余裕がなさそうに見えるのは、狭い敷地に無理矢理建てているからでは？
道路に隣接している上、木々も迫っているので、狭苦しい感じはありますよね。

隣の都営アパートの方が敷地の使い方は、贅沢です。

[593: 匿名さん]

ここは借地権マンションです。
しかも期限付き。
強制解体、強制立ち退き　があります。

ここの借地人が
借家人と違うのは住居人自身が解体して、
地主に土地を返さなければ行けない事です。

[594: 匿名さん]

ここは、解体不要でしょ。

まぁ、そんなことはどうでもよく、外野がとやかくいうことではない。

緑に囲まれた暮らし、楽しみだな。

[595: 匿名]

森には小道みたいなのがあるの？
住人はその森は歩けるの？
週末の早朝など、ちょっと早起きして鳥のさえずりを聞きながら森を散歩できれば素敵だろうな。

[596: 物件比較中さん]

595さん

あるっぽいですよ、バルコニーから見るだけではなんですから、たまには歩いて考え事でもしたいですよね。
サイトでも謳っている以上その場所を使えてこそのメリットだと思います。

フィトンチッドって初めて聞きましたけどどんな香りなんでしょうね、住戸のほうにも心地よく香るものなんでしょうか、私は間取りや立地も大切だと思いますが、自然を取り込むコンセプトも価値としてもっと認められても良いと考えています。

[597: 匿名さん]

フランス大使館の敷地に入れるのか～。それは、特権だな。

[598: 匿名さん]

入れません。

樹々のシャワーを浴びたければ有栖川公園に行けばすむこと。

リビングの窓越しに深い緑が広がる喜びだけでも、相当な価値があります。

[599: 匿名さん]

玄関を出てすぐに樹々の木漏れ日に包まれる喜びも格別ですよ。

浜田山、私は高くて結局諦めましたが、毎日出勤前にあの緑で癒されるのかと思うと、本当に欲しかったです。

ここは、周辺環境が悪いので、家を出るとげんなりしそうですね。

[600: 匿名さん]

解体、強制撤去は60年先ですからね。
我々には関係ない事です。