フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[362: 匿名さん]

＞３４３

これは本当に都心なのでしょうか？
ちょっと俄かには信じられないのですが。

[366: 匿名さん]

正直、ここなら豊洲の方がお買い得かもしれないね。強制はしないけど

[367: 匿名さん]

>366
同意

[368: 匿名さん]

強制された人達もいたな、あの辺り。

[369: 匿名]

そんなのいや

[370: 匿名さん]

モデルルーム行ったりしていませんが（だからこそ？）、
DVDが届きました。

映像通りであるとすれば、343に勝るとも劣らない、
凄く良い感じですね。

[371: デモンシャイヤー]

ナマポは無理目ですかね？
モデルルームくらいは大丈夫ですよね？

[372: 匿名さん]

ＤＶＤはまだもらってませんが、ここのリンクから行ったサイトで初めて建物の配置を知りました。
俯瞰すると、フランス大使館新館とこのプラウドが手のひらで森を包み込むかのような構図。
いいですね。

[373: 匿名さん]

定借のデメリットはあっても８８戸だから、案外早く売れてしまうかも。

[374: 匿名さん]

定借云々について、プラウドさんがどれくらい説明してるかどうかわからないけど、
ここを真剣に検討する場合は、大使館建替えプロジェクトについて十分に理解して、
納得づくの価値観を見出したひとじゃないと、価格の評価は無理じゃないかな。
借地は借地。地権者・大家さんの母屋の費用は当然含まれる。これ、経済の事実。
それよりも、わたしはこの森の植生にとても興味がある。
ナラ、クヌギ、ケヤキなどなどの落葉樹に、常緑系の楠とか椿とかヤマモモなど色々、
いわゆる開墾の歴史から出来た武蔵野系の屋敷林似なのか、それとも、麻布近辺の
原生林を継承した森なのか。いずれにせよ、昨今造成されたものでは無いという希少性。
こんな事に思いを寄せるひとは、ここは覗いても、ほとんど書き込んでくれないかな。

[375: 匿名]

そんなのいや

[376: 匿名さん]

思いを寄せかつ買える経済力ある人はここ買わないのでは

[377: 匿名さん]

何処かいますかね？

[378: 匿名さん]

公式発売が予定からかなり遅れている理由を解明しないと何とも言えないけど、それなりに勝算はあるんじゃないかな？
でも、最初のトータル予算からかなり膨らんでるでしょうね。事業者集団にとってはそれにどう対応するかが頭痛の種？

[379: 匿名さん]

>>376さん
ここのご自慢の森の眺望でしたっけ。
大使館敷地内でしょうから、勝手に散策は出来ませんね。
所詮、絵に描いた餅というところでしょうか。
ＩＤの手続きやらとか大変でも、年に数回は、
この森を散策してみたいものです。
大使？領事？主催のガーデンパーティーなど企画があると、
かなり魅力が増すのでは？
旧館解体前の催し。あんなのが出来るといいですね。
あと、ここに住むと、フランス渡航の際に何らかの
メリットがあるとか。勝手な想像です。

[380: 匿名さん]

確かに家をでて直ぐ、って、結構気分に影響与えますよね。家を出て樹々のシャワーを浴びると、今日も一日頑張ろうと思えます。

ここはマンションの出口側はあまりいけてませんね。。。

[381: 匿名さん]

感じからして開国以来の原生林だと思いますけどね。列強に譲り渡した地ですが、返還されないのは悔しい限りです。

[383: 匿名さん]

>>380さん
同じフロアでも、こと緑に関するとかなり差が出ますね。
朝玄関を出てＦサイドとＲサイドの住民がばったり鉢合わせ。
取得価格の差もありＦがＲを馬鹿にした顔をするなど。。。勝手な想像。
狭小でも良いから間にパティオでも設けてみたいけど、今更無理ですね。

>>381さん
どの国の大使館でも国際法のウィーン条約による外交特権が認められているだけで、
別に植民地でも租借地（ちょっと近いか？）でもありませんから。
もっとも大使館敷地じゃなくても、他人の家の庭に勝手に侵入したら犯罪ですよね。
ここがフランスの庭園みたいにカキカキの幾何学模様にされなかっただけでも僥倖。

[384: 匿名さん]

朝起きて、窓越しに緑を眺める。
窓を開けて、さわやかな風を感じる。

それはそれで素晴らしいことですが、
更に、玄関を出て、緑のシャワーを浴びる、
ここまでいけると最高なんですけど、ここは、
それは期待できなさそうですね。
敷地の一部を開放してくれれば、よいのに。

フォレセーヌ麻布永坂とか、マンション敷地を
離れると、途端に喧噪につつまれますが、
それでも玄関でてからの緑シャワー効果は偉大ですよ。

[385: 匿名さん]

ここはバルコニーで紅茶を一服、なんて感じですかね。お洒落ですね。

[386: 匿名さん]

大使館建替えプロジェクトの総予算が200億円。
それをこのプラウド開発他で賄おうというプラン。
この辺の事情はネットを検索するとかなり堂々と残ってます。
リーマン直前までだったらかなり有望な計画。でもリーマンショック発生。
しばらく経って、上向きの兆しありで良し行けると思った矢先の3.11。
私は関係者じゃないけど、ご苦労が偲ばれる。

[387: 匿名さん]

【借地権の譲渡・転貸不可】って、将来売ったり貸したり、
できないってことですかね？
不安です。

[388: 匿名さん]

借地借家法のうち定借関連、
一般定期借地権（22条）
事業用定期借地権等（23条）
建物譲渡特約付借地権（24条）
このあたりは結構めんどくさいですね。

[389: 匿名]

賃貸に出すのは違法ですよ。
定借は実需で住まないといけないですから。

[390: 匿名さん]

389さん
何か勘違いしてませんか？

[391: 匿名さん]

又貸しと勘違いしてるのかな？
でも貸すのは土地ではなく建物で
建物には所有権があるので違法じゃないよ。

契約で賃貸禁止って特約がつくことはあるけど。

[392: 匿名さん]

定借の建物は所有権だから、貸せると思いますが、　
借地権の転貸不可の条件が付くとなると・・・
そんなこと、本当にあるんですかね。

[393: 匿名さん]

えーっと、このあたりは実際に営業さんに確かめるしかないでしょう。
ここで言ってても、プラウドさんの営業さんがフラフラ出てくるわけないでしょうし。
勝手な考えとしては、定借は野村さんが一手に引き受けて、ある意味また貸しをする。
そんな構図じゃないかとは思われます。
でも、勝手に思い込んでいてもしかたありません、優秀な営業に出会えること、
祈念いたしあす。

[394: 匿名さん]

借地の又貸しに建物たててもローンが通らないはずですよ。
新築で特別にってのならありえるかもしれないですが中古で売れなくなります。

[395: 匿名さん]

定借については難しいのでうかつな事言いたくないし知ったかぶりする気はありません。
このＰＪは物産さんと野村さんの２社が出資したＳＰＣが主体です。
勝手に不安がったりあおったりするのはやめましょう。

[396: 匿名さん]

物件概要には
借地権の準共有、一般定期借地権、賃借権
※建物は区分所有、敷地は転借地権となります。

とありますね。

[397: ミューミュー]

4億円する物件もあるとかで、ＵＶガラスではない、防音もしっかりしてない、
免震構造ではないと販売員から聞きました。価値が何処にあるのでしょうね｡
でしたら、新幹線で通勤できる地方に1000坪の土地を購入して、自分の納得する設計の一軒家を建てた方が良いような気がします
売却するときは、借地年数が減っている分かなり値踏みをされるかと思いますしね仏蘭西大使館の建て替え資金のお手伝いとして、高額出資に協力すると言うことなのでしょうか？

[398: 匿名さん]

建物デザインは最低レベルだと思います。 かなりビックリします。
フランス大使館側、つまり森に面した側の外壁は、なんと大使館の建物と同じ材料でしかも同じ色に仕上げろ！と大使館から命令されたようです。
愚直な設計者は、素直にこの命令に従ったそうです。
だから、チグハグな継ぎ接ぎ（つぎはぎ）のパッチワークみたいな外観になってしまいました。

･ホワイト
･ブラウン
･グレー

この3色パッチワークです。
要するにおもちゃの家みたいになってしまっています。
LEGOブロックで作ったみたいなマンションですから、ハッキリ言って高級感ゼロですね。

[399: 匿名]

このマンションの借地権は60年間ですから、通常の50年より10年間も上乗せさせていることを考えるとかなり割安感を感じます。一般的なサラリーマンでも普通に購入できると言われる所以がここにありますね。

[401: 匿名さん]

この辺りの相場からするとたかくはない気もしますが。

ただ、こういう特殊な立地は高い、安いはもちろんあるだろうけど、それ以上に欲しいかどうかだろね。

都心で緑、という層に何処まで訴求出来るか。

[402: 鼻歌のビギナーオリジナル]

>398さん
>要するにおもちゃの家みたいになってしまっています。
>LEGOブロックで作ったみたいなマンションですから、ハッキリ言って高級感ゼロですね。

小生の生IPで受け入れていただけるかわかりませんが、あえて書き込み。
・・・そうですか・・・彼らにとってダサい森を守る代わりの代償として、
建物をカキカキのフランス庭園みたいにしたいという事でしょうか・・・

[403: 匿名]

確かに4階のレベルで意匠が上下に分節されて
なにやらへんてこだね
一体感がないというか
とって付けたというか
>外観

[404: 鼻歌のビギナーオリジナル]

ここは、当初４階建ての計画でしたね～。
うーむ・・・辛い・・・

[405: 匿名さん]

ビギナーさんお帰りなさい(^0^)/
設計は大使館の言いなりになっているのですか？
５階６階はシルバーの外壁で、確かに違和感ありますよね？
４階建てに留めておくことができなかったのですか？

[406: 匿名さん]

外観で価値が左右されるわけがないのだから正直マンションの外観なんてのはどうでもよいよ。プロに任せておけばよいのだよ。それより免震装置が無いとか客用エレベーターとゴミ捨てエレベーターが同じだとか2次セキュリティーラインまでしか無いだとか天井の梁が異常に下がっているだとかそちらのほうが大問題なり。

[407: 匿名さん]

４０６さん。

そうなんですよね。　８８戸にエレベーターが２基。ライオンズマンションではないのだから、もしも高級をうたうのなら
せめて２０戸前後に１基は欲しいな。それに基礎。地下８ｍに硬い岩盤があるからベタ基礎で大丈夫という説明だったけど
その岩盤に支持杭は打ってあるのかな？それにしても今はどのマンションも、免震や耐震、非常時用の電源や水・食料など
地震への備えを訴えているけど、ここはゼロだね。セキュリティーもそう。それに地下のスポーツジムとかも、あんな狭さで
スポーツジムと言えるのかな。ゲストルームやパーティルームなども一応あるみたいだけど、どれも高級マンションと言える
ようにとってつけたように感じてしまう。大使館の森に南麻布と定期借地権。これらをどう組み合わせてマンションのコンセプトを考えたのか。基本となる哲学は何か。ここがあいまいだとこんなマンションになってしまうんだよね。

[408: 匿名さん]

通常の免震は直下型だと揺れが強くなる傾向があるらしいので、三次元免震にしてほしいな。今から設計変更間に合いませんかね？

[409: 匿名さん]

外観で価値が…。

住みたいかどうか、って外観も結構関係すると思うのですが。

例えば、お近くの有栖川パークハウスなんて、悲惨な外観をさらけ出して、痛々しくすらありますよ。

[410: 匿名さん]

皆さん手厳しいデスね。
ここはもともともっと高いハズだったらしいので、コスト削減とか色々と大変なのでは？

コンセプトですか。南麻布の森をリーズナブルに！デショウカ。

最早高級とかそういう路線ではないのかも。ただ、これは間違いなく高級ですが、例えば南麻布パークマンションより緑ビューは優れているでしょう。それだけでも価値はある人にはアルのデショウ。

[411: 匿名さん]

この辺りの超高級マンションですら、緑ビューはあまりないですね。有栖川公園沿も、道路や電線を間にはさむため、いまいちなビューだし、緑ビューに車の音は似合わない。

樹々に直に接しているのがいいのデスよ。

[412: 匿名]

このマンションを知れば知るほど化けの皮が剥がれてくるね
ハリボテみたいな内装のモデルルームが物語っているような…。
>406-407

[413: 匿名さん]

確かに、外観はいけてなさそうですね。緑ビューしか売りがなく、しかし緑ビュー好きが嫌いそうな高速側、となると先が思いやられそうですね。

[414: 匿名さん]

間取り図を見ると、森側の２LDKや３LDKには全く窓のない部屋が居室として図面に描かれている。ベランダに面している
リビングの玄関側のまったく窓のない部屋のこと。内廊下を境に森側と道路側にマンションを分けたので内廊下側には
窓をつけられなかったのだろうけど、普通はこういう部屋はサービスルームとか納戸とか言って居室には数えないのでは？　だからここの２LDKは１LDK＋サービスルーム、３LDKは２LDK＋サービスルームになるんじゃないのかな。
マンションの間取りの表記について詳しい方教えてください。

[415: 匿名さん]

>>414通りすがりの第三者ですが、
もし間取り図を載せていただければ解説はできるかと思います。

[416: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1110271/

プラウド松濤。
上で、写真とかムービーとか見れるけど、
5億出しても、窓からの風景は何の印象も受けない。

1億ちょっとで緑ビューが得られるのであれば、
こっちの方がはるかにお買い得な気がするのは気のせい？

ってか、高級住宅街の中低層マンションって、何で高いの？
眺望はダメダメなところがほとんどだよね？

[417: 社宅住まいさん]

ここのモデルルームと思って入ったら三洋ホームってとこのマンションだった～
紛らわし～

[418: 匿名さん]

高級住宅街の中低層マンションで眺望がよい、
という場合、以下のようなパターンがありますね。

①低層階で緑が綺麗。
②高台のマンションなので、中低層にもかかわらず、
眺望が抜ける。眺めがよく、場所によっては、
東京タワーが見える、富士山が見える等。


タワーマンションは、①は期待しにくいけど、
高台ではなくても、②は享受し得ますね。
他方で、高速近くであったりで、環境は悪いことが
多いですね。

なんだか当たり前のことを書いているだけですが、
ご参考まで。

[419: 匿名]

>>416
パークシティ浜田山の緑化計画は凄いと聞きましたよ。昔からそこにあったかのようにランドスケープが練られていてまるで海外のリゾートのような空間みたいです。

[420: 匿名さん]

PC浜田山が都心にあれば・・・と思いますが、そうしたら到底手が出ない価格でしょうな（笑）

[421: 匿名さん]

>343って、もしかして、PC浜田山？

[422: 匿名さん]

あそこは三井グループの広大なグランドだったから自由に設計できたのでは？
つまり、このマンションのようにあれやこれやの制約がなかったから伸び伸びとしている計画が出来たのですよ。

[423: 匿名さん]

都心で緑、というのはハードル高いですよね。
郊外に行けば、緑も珍しくないのかもしれませんが…。

[424: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1134955/
パークマンション六本木　3億8,000万円 155.43m2

こちらは、結構よさそうな眺望ですよ。

ただ、解約不可の駐車場も含めて、維持費だけで、
月２０万以上かかるみたいです。庶民には夢ですね。

ちなみに、３階のようですが、写真は、緑を写すために、
若干、斜め下向きに撮っているようです。


プラウド南麻布も低層階の方が緑が綺麗なのかな？

[425: 匿名]

財布の中のセンチメンタルだけじゃ…。

[426: 匿名さん]

都心の高級マンションの売れ行きはどうでしょうか？

[427: 匿名さん]

財布の中のセンチメンタルだけじゃ
全部両替しても足りないんじゃない

[428: 匿名さん]

　ご案内が送られてきましたが、一番よい部屋は４億円台、、、

　借地権で４億とは、、、さすが南麻布といったところでしょうか

[429: 匿名さん]

３４３です。

＞３４４さん

一階ではないです。マンションの中庭です。


ここ、もうすぐ販売なのですね。悩むな…。

[430: 匿名さん]

想像してたより　控え目価格でした。
日当たりは期待できない「森」をどう考えるか、ですねぇ。

[431: 匿名さん]

ここがどんな感じになるかはわからないけど、
フォーシーズンズホテル椿山荘の窓越しの風景、
とても素敵だよね。

あんな感じ（というのはさすがにハードル高すぎ）
かもしれないが、あんな窓越しの風景がある部屋に
住んでみたい。

[432: 匿名]

森に住みたいなら等々力の森音テラスはいかがですか？

[433: 匿名さん]

都心で森に住みたい、ということだと思います。

[434: 匿名さん]

ここって、いつ入居開始なのでしょうか？

自分は買えませんが、ここの窓越しの風景、
ぜひ写真でレポートしてもらいたいです！

こんなところに住める人が羨ましい。

[435: 匿名さん]

この不況にもかかわらず、かなりの人気のようです。
まさに、都心を代表する緑物件になりそうですね。


都心・緑ビューが綺麗なマンションはどこ？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237087/all/

の王者は、ここではないでしょうか？

[436: 匿名さん]

静かですね。

[437: 匿名さん]

申し込み始まって売れてみないとね。
掲示板で人気、実売メタメタなんていくらでもある。

[438: 匿名さん]

これを見る限り、やはり森側は凄い人気のようです。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015062012...

借景を巧みに取り込んだ192平方メートルのモデルルーム（価格4億9000万円、坪単価842万円）は、最近ではほとんど供給されていない豪華なものだ。

売れ行きがすごい。すでに森に面した坪単価が450万円以上の住戸53戸については今回50戸を供給するように全戸申し込みのめどがついているようだ。

[439: 匿名さん]

森に面した側の平均坪単価はいくらくらいなのでしょうか？

550くらいはいくのでしょうか？

この不況期に、定期借地で、500？、550？とは、南麻布＋緑
のセットの破壊力に恐れ入りますね。

[440: 匿名さん]

不況期でも、金持ちは金持ちですからね。それに、定期借地がどうかとかは余りきにしなくて、住みたいかどうかだと思います。

我々のような普通の人は、色々と考えて行動する必要がある、というか、住みたくても定期借地は避けるべきと思いますが。まあ、金持ちの考えることや、思考回路は金持ちしかわからんですね。

[441: 匿名さん]

都内のお金持ちの森に対する憧れは相当なもの。
フランス大使館隣接ていうのも響きがいいし。

低層で施工が竹中ってのもないし。
300戸とかならともかくたった88戸。
まぁ、売れるよね。

[442: 匿名さん]

そういう所謂金に糸目をつけない層を、最上階じゃないとこにもはめ込んでく野村は見事だな。

[443: 匿名さん]

ここ法人名義で買うならかなりいい。

[444: 匿名さん]

ＭＲ担当さんは
「意外に思われるかもしれませんが道路側が（も？）人気なんです」
とおっしゃってました。私には道路側を買うメリットを
感じることができませんでしたが。

実際はやはり　森側が人気なんですね～
友達が森側を買ってくれたら、招待されたいわ～！

[445: 物件比較中さん]

道路側もいいかと考える者です。

動きのある環境の側が人気(ひとけ)が感じられて良いという声も、他のマンションでの前例ですが聞いたこともあり、同じく私もそのような性分でして。

ただ森も捨て難いですね、
昨日の暑さの中歩いていまして、途中公園に入ったら急に涼しく。見ると周りが緑だらけの公園でした。やはり緑は空気を変えてくれますね。

好みで二手に分かれますが、どちらにも良さはありますね。

[446: 匿名さん]

ウェリス有栖川が出てきたからここと比較されるだろうな。

[447: 匿名さん]

ウェリス有栖川は、緑は感じられないだろうから、
こことは被らないのでは？

植栽が非常に豊富で、緑が結構感じられる、となると、
比較対象になるかもしれませんが、ウェリスって、
植栽にはお金をかけないイメージなんだよな。

[448: 匿名]

道路側のがずっと安いから毎日森が見れなくてもエントランスとかで日常の中で感じられるだけでも良いってことかな。

[449: 匿名さん]

リビングから見えることが重要なのでは？
たまに感じられればよいなら、有栖川公園いけば、
ここと違って、まさに「森の中に入れ」ますよ。


ウェリス有栖川のスレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240537/all/

では、プラウドをライバル視するような書き込みはないですね。
ニーズがちょっと違うのかな。ウェリスも凄く人気ありそうだけど。

[450: 匿名]

森が好きなら壁紙を森の柄にすれば良い。あと私は奥行きのあるバルコニーが絶対条件。バルコニーは横の長さより縦の方が大事。

[451: 匿名さん]

道路側でもよいというのは普通に安いからだと思う。
坪300以下で定借とはいえ広尾7分に住めるなら出す人はいるでしょ。
定借物件にありがちな安っぽい雰囲気ではないし、低層でこの内容でこの価格は希少。
大使館横というのもブランド感あって定借でも価値は落ちにくそうだし。

個人的には定借は土地代が安くて建物の割合が大きいから減価償却費が高めにとれて
節税にもなるから自宅兼事務所として使うのにいいなと思ったよ。

[452: 匿名さん]

２５０で毎月の維持費用等が語られてるけど、これは結構正確なんですかね？
地代は安そうなのに他が高いんじゃ割に合わないような気もします。

[453: 匿名]

>>250か？

[454: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[455: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[456: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[457: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[458: 匿名さん]

ここって解体しないんじゃなかったっけ？
なのに解体費を積み立てるのですか？

[459: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[460: 匿名さん]

月･管理費
月･管理準備金
月･修繕積立金
月･地代
月･全体管理費
月･棟管理費
月･マンション組合費
月･全体修繕積立金
月･解体積立金


どなか、上記の正確な金額を教えてください

[461: 匿名さん]

管理費は451円/平米、地代は104円/平米です。

ただし、解体費の積み立てはなし。

登録始まってるし今週土曜日に締め切りで抽選だから、
今からモデルルーム行ってももう間に合わないけど。