フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[221: 匿名さん]

事前案内会はもう始まっているんですか。
資料請求はしていたのに・・・。
呼ばれる人とそうではない人を、野村は既に線引きしてるんですね。
億単位しか設定されていないような超高級物件ならあるかもしれないですが、
定借物件でも、そういうことはされてしまってたとわかって
かなり残念な気分です・・。

[222: 匿名さん]

自分も某プラウドを検討してた時、いつの間にか説明会行った人の書き込みがあって驚いた事がありますよ。
その時は周辺住民さんへの事前説明会って事でしたが、ここはどうなんですかね？

仮に選別されていたとして・・・
以前に高級野村物件買った事あるとか、現に住んでる人が後回しにされたのならショックですよね。
そうでない場合は、まあコネでもなければ仕方のない事かもしれません。

別に早い者勝ちじゃないので、自分は気にしませんが。

[223: 匿名さん]

モデルルームに行くときの車でも選別されるんだろ～な～
実際には、早く案内された順番なんだろ～な～
高額マンションはどこでも同じなんだろ～な～

[224: 匿名さん]

早い者勝ちってあるようなんですよ。
期毎の販売時に、何戸売り出すのかを販売会社が決める際に、
事前案内で早めに購入宣言したお客さんを優先して
その希望住戸から売り出すパターンが多いようです。

つまり、事前案内で早く確実に買ってくれる会社にとっての優良顧客を選び、
そのお客さんの希望住戸を先に売って
しかも重ならないようにできるだけ誘導して
早く確約を取り付けているようです。

だから、事前案内会への選別って販売会社の意図がすでに働いていると
いうことなのかもしれません・・。
職業欄に医師や弁護士、会社役員、会計士など聞いているのは
そういう選別のため？でもあると思います。
自己資金は言うまでもなく、でしょうけど。

在庫を避けるためにも、ある意味当たり前で仕方ないことなんでしょうけど、
一般販売時期より前に、購入を前向きに検討したいと事前案内会の参加を希望しているわけですし
純粋に考えたい人にとっては選別ってちょっと失敬な話じゃないかと思います。

[225: 匿名さん]

商売なんだから、当たり前。嫌なら、金持ちになればいい。

[226: 匿名さん]

これはしょうがない。
本当の情報とは全てインサイダー。

[227: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[228: 匿名さん]

まぁ、アレですよ。緑の見え方がどうか、綺麗に見えるか、
なんて議論している時点で贅沢ですよ。

都心の物件なんて緑がほんの少し見えるだけでもマシで、
結構高い物件でも、申し訳程度に緑が見える程度です。
もはや、緑が見えるなんてのは諦めている方が多いです
からね。。。

[229: 匿名さん]

野村は港区では手を抜きませんからね（笑）

[230: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[231: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[237: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方、いかがでしたか。
定借の説明もしていただけるのでしょうか。

[238: 匿名さん]

定借の事なら広尾のスレに飽きるほど書いてありますよ。
真面目なものから、ばからしい妄想まで色々と（笑）
本気で検討しているなら読んで損はないと思いますが。

営業は余計な事は訊かれなければ言わないでしょうしね。

[239: 匿名さん]

定借は当然言及します。
そう言えば、今日新聞折り込み広告ありましたね。

[240: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[242: 匿名さん]

↑
激しく同意。
赤坂は２４６沿いと溜池側ではかなり違う。
麻布は有栖川回りと明治通り近辺では全然違う。
青山は南と北では価格が違いすぎる。。。

[243: 不動産購入勉強中さん]

定借の話になると、大規模修繕のことにも触れられると思うのですが
たとえば50年後に更地にして所有者に返す、という前提付き物件の場合
修繕のタイミングが来てもどうせ壊してしまうのだから反対、という意見も
当然出てくるかもしれない、と想像ができ、つまり基本的に定借物件＝修繕はされない、と
考えるべきでしょうか。

定借制度がスタートしてから20年だから、そういった前例がないというのも
仕方ない理由だとわかりますが、戸建てでも20年も使えばいろいろと
直すことが必要になると思います。
大規模修繕は取り掛かりにくいけれど、そこまでいかない修理であれば
組合でも賛成が得られ、やっていけるものでしょうか。
外壁の修繕などは実施しているところを目にしますが、
そういった修繕も定借では難しいのかなと、、。

住んで使っていけば当然摩耗してくるのですが、
定借マンションの前提となる「期限付き」を考えると
どうなるのか疑問を感じています。
組合発足時に大規模修繕に関する約束をしておければまだいいのかも
しれません・・。

[244: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[245: 匿名さん]

モデルルーム見に行くとなぜ竹中なのかを力説されます。
野村さんは財閥系と違って努力しないと選ばれないので、
内装も工夫されていてなかなかよかったですよ。

確かに駅からの道路が購入意欲を損ないますね、、、


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[246: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[247: 匿名さん]

値段きいてビックリ！！
定借付きとはまったく思えません。

[249: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[250: 匿名さん]

>248
モデルルーム190Arタイプの先行内覧会に行ってきました。
美術館のような美しい白いアプローチ、大理石のエントランス、高い天井のリビングルーム、10畳くらいはあるオープンキッチン、100㎡以上あるウッドデッキ…ため息が出ました。
レジデンスサイド 2LDK 76㎡ 8300万
フォレストサイド 3LDK 106㎡ 12900万
実はビックリするくらい格安です！

が、しかし！
月･管理費
月･管理準備金
月･修繕積立金
月･地代
月･全体管理費
月･棟管理費
月･マンション組合費
月･全体修繕積立金
月･解体積立金

これら合計、月\20000/㎡ を軽く超えていました。つまり100㎡クラスのお宅の場合なら月20万円以上ってとこですか。
しかもこの他に
一括･全体修繕積立基金
一括･解体準備金
一括･修繕積立基金
がありますから、実はとんでもなく恐ろしいマンションということですね。

販売価格は激安。逆に毎月の諸々費用が激高というマンションの代表選手のような存在になりそうです。
プラウドにしてはえらく強気ですね。

[251: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[252: 匿名さん]

管理費が高い割にはサービス時間がかなり限定的。
例えば、コンシェルジェ（受付）は１９：３０に帰っちゃう
夜、エントランスに誰もいないのは寂しいなぁ～
ただでさえ、寂しい道を帰ってくるのに
２０代で買った郊外のマンションを思い出す

[253: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[254: 物件比較中さん]

ここ、プラウドの新宿御苑に似てますね。
御苑も緑が売りの総戸数８９戸の中規模マンション。
立替につき半数以上が地権者で、新規購入者が費用のほとんどを負担する形。
南麻布は、敷地に大使館のほか町内会自治会館もあるので、その費用負担で管理費が高いのでしょう。
ちなみに、御苑は即日完売で話題にはなりましたが、リセールはかなり苦戦しています。
外苑西通りですが、周辺は地味な雰囲気ですしエントランスも高級感ないので、中古となったら割高感
が増すのでしょうね。

[255: 匿名]

250さん
ランニングコストってそんなに高かったでしたっけ

[256: 匿名さん]

↑ 広い部屋ほど高いのはあたりまえじゃん

[257: 匿名さん]

>>250さん 価格情報ありがとうございます。おっしゃる通り破格値ですね。素直にビックリしました。
やはり立地、環境の悪さと定借が価格に反映されたという結果でしょうか。にしても地代、かたり高いですね。地代でガッポリ稼ごうという戦略にみえました。

[258: 匿名さん]

一応所有権の御苑でそうなら、定借のここは一体…
麻布台パークハウスみたいに定借販売→賃貸に変更、って
一部売れててもできるものなの？
こっちはフランス大使館、あっちはアメリカンクラブで
仕様は豪華、値段は法外というのが似て見える…

[259: 匿名さん]

＞レジデンスサイド 2LDK 76㎡ 8300万

普通のサラリーマンでも、普通に買える価格じゃん（笑）

[260: 匿名さん]

普通か、普通よりちょっとだけ高級なファミリーマンションになりそうだね（笑）

[261: 匿名さん]

同じ’森の邸宅コンセプト’では、吉祥寺物件があるけど、吉祥寺のほうが単価では高いね（笑）

[262: 匿名]

↑
タイトル:
吉祥寺御殿山HOUSE - Yahoo!不動産
URL:
http://new.realestate.mobile.yahoo.co.jp/mansion/dtl?a=00077995&rf...

[263: 住まいに詳しい人]

>地代でガッポリ稼ごうという戦略にみえました。

地代を手に入れるのはフランス政府なわけで．．．
根本的なとこを理解してないのかな？

この事業が企画されたのはプチバブルの2006-07年ぐらいだから
完全に時代錯誤の商品企画になっているわけで
激安価格も致し方ないのかもね

[264: 匿名さん]

大使館側の価格、どういう位置どりの部屋なんだろう？借景が綺麗に見えるのであれば、地代にもよるけど、安い気がしますね。

[266: 匿名さん]

＞２５０
＞２６４


ここの地代っていくらくらいなのでしょうか？

前に、広尾ガーデンフォレストの方が高い？といった趣旨の
書き込みがったような気もするのだけど、広尾の方は、
（おぼろげな記憶なのでアレですが）100m2で、地代は月1万円
くらい、管理費等諸々込みで月7万円くらいだったような記憶
なのですが、ここは、結構高いなのですね。

まぁ、その分、最初の購入価格が抑えられているということ
なのかな？

なんにせよ、プチバブルの遺物であることに変わりはなく、
ある意味で残念ですね。どうせなら、勘違いな程に高級な
感じにして、地域の格をあげるような物件にして欲しかった
ですね。

[267: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[268: 匿名さん]

麻布と言われてもあまり良い立地とは言えませんね。
正直な気持ちを言うと、ここならば豊洲の方が魅力的に思えます。

[269: 匿名]

265さん
それだと丸の内も銀座も、新宿の都庁でも、
全部郊外になってしまうのでちょっと言いすぎかも。

そのへんの主要地域は別扱いとしても、
山手線の外側は近郊でいいんじゃないのかな？
23区外になると、さすがに郊外って感じがするけどね。

[270: 匿名さん]

↑
何の洒落もない暴論は意味がないのでやめよう