フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[201: 197]

200さん
経済的価値が重要である点私は個人的には同感です。緑には惹かれましたが、私は購入しません。
それは私の資産がこの物件を購入することは可能ですが、その後の含み損を抱えても平然とするほど大きくないからです。割高感が気にならないというぐらいの資産の方には、よい物件ではないかと思います。
ではこの物件の評価ですが、私は坂下というネガティブ要素を目前の緑はうわまわるのではないかと感じます。想定通りならば。
道路側との共存は懸念ではありますが、現実的にはそれほど大きな問題は生じないのではないかとおもいます。
200さんとは個人の趣向のちがいはあり、見解に相違はありますが、概ねこの物件のメリット、デメリットの基軸にはちがいがないとおもいますが。

[202: 匿名さん]

すみません、議論を理解するために、大使館側の価格感を教えて下さい。いくらを持って高い低いというはなしになっているのかわからなくて、ハタからみると空中戦です。

[203: 匿名]

坪450万きるぐらい

[204: 匿名さん]

平均で４５０きるくらいですか？それとも、安い部屋がそれくらいでしょうか？

平均だとすれば、この辺りの相場からすると、安い気がしますが…。

[205: 200]

＞201（197）さん

議論にお付き合いいただき有り難うございます。
私自身、現時点では決断できませんが、完成後部屋から大使館側を見たら
衝動買いする可能性はありますので、この掲示板に参加しています。
おっしゃる通り、興味あるケーススタディです。

坪４５０くらいは平均ゾーンですね。
ただ、定期借地なので２～３割引きの価格設定なので、所有権だったら
坪６００見当ではないでしょうか！？

いずれにしても定期借地はややこしいですね、、、

[206: 匿名さん]

緑がどう見えるかと、高速の音具合ですかね。

知人の家が都心にありながら、素晴らしい緑ビューで、いく度にため息がでます。落葉樹のほうが葉っぱが柔らかくて綺麗な気もします。

いずれにせよ、低層からみる、深い緑ビューというのは、非常に条件が整わないと叶わないものですが、これからはそういうマンションを作って行ってほしいですね。

[207: 匿名さん]

ここは何階くらいが綺麗に緑が見えるのでしょうか？
大使館側でも、本当に綺麗に見える部屋ってのは限られるのでしょうから、そこを如何に早く見抜き抑えるかですかね。

[208: 匿名さん]

サルコジが負け日本も株が暴落しました。
左派のフランスというのも悲しいものですね。
低層の緑、というのも空とのバランスの問題でしょうから、
やはり５階以上なのでは？

[209: 近隣住民]

車のリースもナンバーは違いませんよね。数年で当初購入価格を累積で払いきってしまいますし、ただで返すことを考えれば所有より贅沢です。

所有の概念を、資産形成や相続と重ねてお考えの方が多いようです。
ご自分の生涯の充実に重きを置いて消費することも良い選択だと思います。

小さくは車のリースも、賃借住まいや億単位の定借権購入の何れも潤沢なキャッシュフローが必要ですよね。

[210: 匿名さん]

＞サルコジが負け日本も株が暴落しました。

リーマンショック後の最安値（7054円）まで行きますでしょうか？


＞低層の緑、というのも空とのバランスの問題でしょうから、

バランス派なのですね。

旅館のように窓一面に広がる緑もとても素敵ですよ。
（私はこちらの方が好きで、浜田山の知人の家の
リビングから窓越しに見える景色は、なんとも言えないです。
緑一色で青色はないのですが、本当に素敵なのです。）

[212: 匿名さん]

湾岸埋め立てでもないし、住む場所に金は惜しめなし。

[213: 匿名さん]

景気が悪い中で、というけれど、
そこそこレベル以上のお金持ちは、多少景気が悪くなった程度では、
従前の蓄えあるし、特に困っていないよね？

湯水のように無駄遣いするとか、そういうことはないと思うけれど。。。

[217: 匿名さん]

住宅スレは、デベさんと本音トークできるから盛り上がるんだよ。
ここもたまに浜田山とか競合デベ営業出てくるしね。
まじめな話、新築未入居の高級マンション、3割引きで買わないか、っていう情報、
デベの仲介会社経由で最近やたら多いよ。特に定借目立つよ。
広尾や明治神宮のような派手な大規模だけでなく、完売とか言ってた超一流デべの
地味な中規模含めてね。
デベさんによれば、お金持ちは糸目つけずに気に入ったマンション即金で買うような
カキコ散見するけど、そんなわけないよ。
仏発欧州危機、マジでやばいよ。
あ～早く仕事しなきゃBye

[218: 匿名]

金持ちほど定借は避けるんじゃないか？
成金なら別かもだが。

[219: 匿名]

ちなみにどの発言がディベのかたと思われるのでしょうか？

[220: 匿名さん]

最寄駅の広尾は、↓みたいなところです。

定期借地なんかで、住宅購入費用を安くすませる
よう人が住むと、窒息しますよ。


http://www.webcg.net/WEBCG/essays/makkina/e0000026334.html

東京の路上でイタリア車を見かけることがある。昨年（2011年）秋に広尾辺りを歩いていたら、12気筒のフェラーリに乗った若い男性が、夫人と思われる女性を明治屋の前で降ろしていた。反対側では神戸屋キッチンの前を「マセラティ3500GT」が内輪差ぎりぎりに曲がっていた。その間にも往年の大衆車「フィアット127」に乗ったおしゃれなお兄さんが日赤病院方面に走り去っていった。これ、たった1分間のシーンである。

[221: 匿名さん]

事前案内会はもう始まっているんですか。
資料請求はしていたのに・・・。
呼ばれる人とそうではない人を、野村は既に線引きしてるんですね。
億単位しか設定されていないような超高級物件ならあるかもしれないですが、
定借物件でも、そういうことはされてしまってたとわかって
かなり残念な気分です・・。

[222: 匿名さん]

自分も某プラウドを検討してた時、いつの間にか説明会行った人の書き込みがあって驚いた事がありますよ。
その時は周辺住民さんへの事前説明会って事でしたが、ここはどうなんですかね？

仮に選別されていたとして・・・
以前に高級野村物件買った事あるとか、現に住んでる人が後回しにされたのならショックですよね。
そうでない場合は、まあコネでもなければ仕方のない事かもしれません。

別に早い者勝ちじゃないので、自分は気にしませんが。

[223: 匿名さん]

モデルルームに行くときの車でも選別されるんだろ～な～
実際には、早く案内された順番なんだろ～な～
高額マンションはどこでも同じなんだろ～な～

[224: 匿名さん]

早い者勝ちってあるようなんですよ。
期毎の販売時に、何戸売り出すのかを販売会社が決める際に、
事前案内で早めに購入宣言したお客さんを優先して
その希望住戸から売り出すパターンが多いようです。

つまり、事前案内で早く確実に買ってくれる会社にとっての優良顧客を選び、
そのお客さんの希望住戸を先に売って
しかも重ならないようにできるだけ誘導して
早く確約を取り付けているようです。

だから、事前案内会への選別って販売会社の意図がすでに働いていると
いうことなのかもしれません・・。
職業欄に医師や弁護士、会社役員、会計士など聞いているのは
そういう選別のため？でもあると思います。
自己資金は言うまでもなく、でしょうけど。

在庫を避けるためにも、ある意味当たり前で仕方ないことなんでしょうけど、
一般販売時期より前に、購入を前向きに検討したいと事前案内会の参加を希望しているわけですし
純粋に考えたい人にとっては選別ってちょっと失敬な話じゃないかと思います。

[225: 匿名さん]

商売なんだから、当たり前。嫌なら、金持ちになればいい。

[226: 匿名さん]

これはしょうがない。
本当の情報とは全てインサイダー。

[227: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[228: 匿名さん]

まぁ、アレですよ。緑の見え方がどうか、綺麗に見えるか、
なんて議論している時点で贅沢ですよ。

都心の物件なんて緑がほんの少し見えるだけでもマシで、
結構高い物件でも、申し訳程度に緑が見える程度です。
もはや、緑が見えるなんてのは諦めている方が多いです
からね。。。

[229: 匿名さん]

野村は港区では手を抜きませんからね（笑）

[230: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[231: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[237: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方、いかがでしたか。
定借の説明もしていただけるのでしょうか。

[238: 匿名さん]

定借の事なら広尾のスレに飽きるほど書いてありますよ。
真面目なものから、ばからしい妄想まで色々と（笑）
本気で検討しているなら読んで損はないと思いますが。

営業は余計な事は訊かれなければ言わないでしょうしね。

[239: 匿名さん]

定借は当然言及します。
そう言えば、今日新聞折り込み広告ありましたね。

[240: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[242: 匿名さん]

↑
激しく同意。
赤坂は２４６沿いと溜池側ではかなり違う。
麻布は有栖川回りと明治通り近辺では全然違う。
青山は南と北では価格が違いすぎる。。。

[243: 不動産購入勉強中さん]

定借の話になると、大規模修繕のことにも触れられると思うのですが
たとえば50年後に更地にして所有者に返す、という前提付き物件の場合
修繕のタイミングが来てもどうせ壊してしまうのだから反対、という意見も
当然出てくるかもしれない、と想像ができ、つまり基本的に定借物件＝修繕はされない、と
考えるべきでしょうか。

定借制度がスタートしてから20年だから、そういった前例がないというのも
仕方ない理由だとわかりますが、戸建てでも20年も使えばいろいろと
直すことが必要になると思います。
大規模修繕は取り掛かりにくいけれど、そこまでいかない修理であれば
組合でも賛成が得られ、やっていけるものでしょうか。
外壁の修繕などは実施しているところを目にしますが、
そういった修繕も定借では難しいのかなと、、。

住んで使っていけば当然摩耗してくるのですが、
定借マンションの前提となる「期限付き」を考えると
どうなるのか疑問を感じています。
組合発足時に大規模修繕に関する約束をしておければまだいいのかも
しれません・・。

[244: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[245: 匿名さん]

モデルルーム見に行くとなぜ竹中なのかを力説されます。
野村さんは財閥系と違って努力しないと選ばれないので、
内装も工夫されていてなかなかよかったですよ。

確かに駅からの道路が購入意欲を損ないますね、、、


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[246: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[247: 匿名さん]

値段きいてビックリ！！
定借付きとはまったく思えません。

[249: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[250: 匿名さん]

>248
モデルルーム190Arタイプの先行内覧会に行ってきました。
美術館のような美しい白いアプローチ、大理石のエントランス、高い天井のリビングルーム、10畳くらいはあるオープンキッチン、100㎡以上あるウッドデッキ…ため息が出ました。
レジデンスサイド 2LDK 76㎡ 8300万
フォレストサイド 3LDK 106㎡ 12900万
実はビックリするくらい格安です！

が、しかし！
月･管理費
月･管理準備金
月･修繕積立金
月･地代
月･全体管理費
月･棟管理費
月･マンション組合費
月･全体修繕積立金
月･解体積立金

これら合計、月\20000/㎡ を軽く超えていました。つまり100㎡クラスのお宅の場合なら月20万円以上ってとこですか。
しかもこの他に
一括･全体修繕積立基金
一括･解体準備金
一括･修繕積立基金
がありますから、実はとんでもなく恐ろしいマンションということですね。

販売価格は激安。逆に毎月の諸々費用が激高というマンションの代表選手のような存在になりそうです。
プラウドにしてはえらく強気ですね。

[251: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[252: 匿名さん]

管理費が高い割にはサービス時間がかなり限定的。
例えば、コンシェルジェ（受付）は１９：３０に帰っちゃう
夜、エントランスに誰もいないのは寂しいなぁ～
ただでさえ、寂しい道を帰ってくるのに
２０代で買った郊外のマンションを思い出す

[253: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[254: 物件比較中さん]

ここ、プラウドの新宿御苑に似てますね。
御苑も緑が売りの総戸数８９戸の中規模マンション。
立替につき半数以上が地権者で、新規購入者が費用のほとんどを負担する形。
南麻布は、敷地に大使館のほか町内会自治会館もあるので、その費用負担で管理費が高いのでしょう。
ちなみに、御苑は即日完売で話題にはなりましたが、リセールはかなり苦戦しています。
外苑西通りですが、周辺は地味な雰囲気ですしエントランスも高級感ないので、中古となったら割高感
が増すのでしょうね。

[255: 匿名]

250さん
ランニングコストってそんなに高かったでしたっけ

[256: 匿名さん]

↑ 広い部屋ほど高いのはあたりまえじゃん

[257: 匿名さん]

>>250さん 価格情報ありがとうございます。おっしゃる通り破格値ですね。素直にビックリしました。
やはり立地、環境の悪さと定借が価格に反映されたという結果でしょうか。にしても地代、かたり高いですね。地代でガッポリ稼ごうという戦略にみえました。

[258: 匿名さん]

一応所有権の御苑でそうなら、定借のここは一体…
麻布台パークハウスみたいに定借販売→賃貸に変更、って
一部売れててもできるものなの？
こっちはフランス大使館、あっちはアメリカンクラブで
仕様は豪華、値段は法外というのが似て見える…

[259: 匿名さん]

＞レジデンスサイド 2LDK 76㎡ 8300万

普通のサラリーマンでも、普通に買える価格じゃん（笑）

[260: 匿名さん]

普通か、普通よりちょっとだけ高級なファミリーマンションになりそうだね（笑）

[261: 匿名さん]

同じ’森の邸宅コンセプト’では、吉祥寺物件があるけど、吉祥寺のほうが単価では高いね（笑）

[262: 匿名]

↑
タイトル:
吉祥寺御殿山HOUSE - Yahoo!不動産
URL:
http://new.realestate.mobile.yahoo.co.jp/mansion/dtl?a=00077995&rf...

[263: 住まいに詳しい人]

>地代でガッポリ稼ごうという戦略にみえました。

地代を手に入れるのはフランス政府なわけで．．．
根本的なとこを理解してないのかな？

この事業が企画されたのはプチバブルの2006-07年ぐらいだから
完全に時代錯誤の商品企画になっているわけで
激安価格も致し方ないのかもね

[264: 匿名さん]

大使館側の価格、どういう位置どりの部屋なんだろう？借景が綺麗に見えるのであれば、地代にもよるけど、安い気がしますね。

[266: 匿名さん]

＞２５０
＞２６４


ここの地代っていくらくらいなのでしょうか？

前に、広尾ガーデンフォレストの方が高い？といった趣旨の
書き込みがったような気もするのだけど、広尾の方は、
（おぼろげな記憶なのでアレですが）100m2で、地代は月1万円
くらい、管理費等諸々込みで月7万円くらいだったような記憶
なのですが、ここは、結構高いなのですね。

まぁ、その分、最初の購入価格が抑えられているということ
なのかな？

なんにせよ、プチバブルの遺物であることに変わりはなく、
ある意味で残念ですね。どうせなら、勘違いな程に高級な
感じにして、地域の格をあげるような物件にして欲しかった
ですね。

[267: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[268: 匿名さん]

麻布と言われてもあまり良い立地とは言えませんね。
正直な気持ちを言うと、ここならば豊洲の方が魅力的に思えます。

[269: 匿名]

265さん
それだと丸の内も銀座も、新宿の都庁でも、
全部郊外になってしまうのでちょっと言いすぎかも。

そのへんの主要地域は別扱いとしても、
山手線の外側は近郊でいいんじゃないのかな？
23区外になると、さすがに郊外って感じがするけどね。

[270: 匿名さん]

↑
何の洒落もない暴論は意味がないのでやめよう

[271: 匿名さん]

↑
違い、、、
２６９さん宛ではなく、２６８さん宛、すまん

[272: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[275: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[277: 匿名さん]

野村のスレは、のびたさんといい、ビギナーさんといい、
キャラだてしての書き込みがあって、気が利いているね。

[278: 匿名さん]

ビギナーさんのキャラはわかるけど、のびたさんって、億単位のマンションをポンポン
購入してそうなカキコをする夢見がちな紙オーナーキャラのこと？
それと、板橋って豊洲と双璧なの？

[279: 匿名さん]

のびたさんはプラウド駒場のスレにいました。

[280: 匿名さん]

のびたさん・・・そういうことですか・・・情報深謝
Ｐ駒場スレのぞきましたが、既購入者が売れ残り心配して野村さんへの大応援団組んでいますね、、、
確かに、野村さんの営業力とモデルルームはすごい。財閥系デベも見習うべきだ。
からくりがあるにはせよ、二子玉川と新宿御苑が即日完売は驚いた。
しかしながら、売却後のマンションの風景はよくよく見たほうがいいですよ。
ここ南麻布をご検討の方は、新宿御苑が参考になります。
新築価格と中古価格および完成入居後の実際の姿雰囲気との差。
けっこうシビレますよ

[281: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[282: 匿名さん]

ネットで見ると二子玉川も新宿御苑も売却後は芳しくないようですね。
野村のアフターはどうなんですか？

[283: ビギナーさん]

かつて肩で風を切って部下を引っ提げ闊歩していた財閥の御曹司がこう言っていたよ。
人間万事塞翁が丙馬だとね・・・結局のちほどわかったことではあるが青島幸男先生と同期だったと・・・
かつて三井のグランドで汗を流し出兵していったその同期桜は、神宮外苑の学徒を引きつれまた同じ場所に戻ってきたよ・・・今も生まれ変わったコンクールジャングルで暮らしている・・・夏草やつわものどもが夢のあと

[284: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[285: 匿名]

野村のマンションは外観とか共有部がいつもショボいんだよね。デザイン性がまるでない。モデルルームは豪華だし、広告はすごく綺麗に見せるから売れるけど、どの物件もリセールが厳しい。でもほぼ完成前に売り切るから販売上は問題ないようだけど。

[286: 匿名さん]

確かにビギナーさんはここでは確立されてるからね。
マンションはアフターも重要ですよね。
気軽に修繕に応じてくれる太っ腹なデベさんが購入後安心だし、
サブリースの仕組をもっているところも有り難い。
売ればよし、では入居後荒れること必至ですね、、、

[287: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[288: 匿名さん]

マンションの修繕は、購入者からみれば、ゼネコン→サブコンというよりデベ→ゼネコン
という関係ですね。
財閥系デベさんはお願いすればほぼ何でも直してくれますので、ゼネコン、サブコンは
大変でしょうね。。。

完成入居後のスレはリアルですね。
他人事ながら二子玉川は深刻ですね。御苑の閑散さも侘しさを感じます。

区分所有がゆえにマンションは住民の意識の共有が重要であり、建築コンセプトはその柱です。
南麻布は、フォレストサイドとレジデンスサイドの差が気になります。


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[290: 匿名さん]

長谷工だめなんですか・・・深沢ハウス買わなくてよかった・・・

[293: 匿名さん]

竹中がいいっていうのは、施工の質もあるのかもしれないけど、名高いのは設計ですよね。
企業内建築家といわれる人をたくさん輩出しているというイメージがあります。

現在住んでるマンションも竹中設計施工だけど、満足していますよ。
とても静かだし質感も高く、デザインもいい。

ここもとても良さそうですね。

[294: 匿名]

でも一番良いのは鹿島建設。2番目が大成建設。次に清水建設。竹中は4番手ですね。

[296: 匿名さん]

>>294

それって売り上げのランキングとかでしょうか？
低中層集合住宅の設計施工では竹中の評価は高いように思いますが。

先日、某物件のMRで施工会社の顧客満足度ランキングみたいのを見せられましたが、竹中が１位でしたね。

[297: 匿名]

>>先日、某物件のMRで施工会社の顧客満足度ランキングみたいのを見せられましたが、竹中が１位でしたね。


そんなの聞いたことないけど？
ソースは？
まさかあなたの脳内ソース？

[298: 匿名さん]

ええと、某商社系デベの某港区物件をみたとき、みせられましたね。
そこの施工はK建設という会社で、知名度はないけど顧客満足度は９位なので安心ですよ、というための資料でしたね。

興味があるならMRに行ってみてください。

[299: 匿名さん]

ちょうちん記事？

[300: 匿名さん]

ちょっと検索してみたけど、これだったかな（これの最新版？）

http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20101019.html