フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[142: 匿名さん]

定借じゃなきゃ売りに出ないよ。大使館なんだから。

[143: 匿名さん]

丸紅は、緑ありますかね？

[144: 匿名さん]

浜田山は実際に見て案内してもらってから判断したほうがいいよ。
広告や字面だけでは、マンションはわからないのでね。
定借について、資産価値で考える。
都心のマンションの魅力は「賃貸価値」もあるということ（特にタワーは人気で借り手に困らない）。
年間３～４％で回るとしたら、２５～３０年で全額回収となる。
その時のマンション価格を半分と見ても、トータルの資産価値は購入価格×１．５、となる。
だから都心（特に億ション）のマンションは人気がある。但し、簡単に買えない。
定借は、２５～３０年後に資産価値が相応に消滅している（買い手にローンがつかない）。
だから、定借は買いづらい。
どこであれ、住むと飽きるから、いずれは引越しを考える。
その時に、所有権の意味を知る。

[145: 匿名]

今更あたりまえのことを
ありがとう

[146: 匿名さん]

＞今更あたりまえ

やはり考え方は間違っていなかった。
自信を持って撤退。
サンクス！

[147: 匿名]

ここは他にも何戸か買える人向け。貸すなら古くなっても立地的に借り手はつくし。別荘感覚で億出せる人以外は買っちゃ駄目だって。

[148: 匿名さん]

ここ別荘地だと思う人いるんですか？
道路側の住戸はどうなるんですか？

[149: 匿名さん]

やっぱ、定借は買っちゃだめだ。お前ら買うなよ！

[150: 匿名]

いや、オレが買うよ

[151: 匿名さん]

イヤイヤ、俺が買う。

[153: 匿名さん]

＞最低でも１億後半

全然そんなに高くないよ。
平均でもそんないかないし、そんだけ出せばプレミアクラス買えるよ。
だから買うのやめたよ。
都営アパートエリアだしね。

[155: 匿名さん]

地代は決して高くない。
ただ、管理費はけっこう高い。これは８８戸という小規模マンションだから。
その割りに人的サービスは今一という印象。

[159: 匿名]

実際は買っても借りても変わらないと思うよ。でも同じくらいの金額でもっといいとこ住めるから今すぐいいとこ住みたかったら買わないと毎月きついでしょ。
それに先々考えられる人はセカンドや投資以外でマンション買わない。まずは戸建買って土地を手に入れてマンションはその後。

[160: 匿名さん]

書いてある意味がよくわからない、、、

[161: 匿名]

読解力が乏しいのでは？

[163: 匿名さん]

このスレの人気なさからもよくわかる

[164: 匿名]

高額物件はこのサイトで注目されないほうがいいと思うよ。層が違うので、ここの住人とは

[165: 匿名さん]

たいして高額な部屋はなかったと思うが、、、

[167: 匿名さん]

４億くらい。問題は半分が億いかないこと。ここにこの物件の問題がある。
仏大使館敷地内とは言うが、立地いまいちなんだよね、結局のところ。
ドイツ大使館あたりの丘の上だったらよかったが。

[168: 匿名さん]

修繕積み立ても高いんですか？
いつか壊すならもったいない気がします。

[169: 匿名]

ディスポーザーありました？

[170: 匿名]

あるでしょ。当然。

[171: 匿名さん]

借景がない側は、ほんと、これといったウリがないよね。

[172: 匿名さん]

え、ここはフランス領でしょ?

[173: 匿名さん]

南麻布といっても、この辺りの低地は、高級感が薄れるからね。

ただ、坂を登った辺りはいい雰囲気だよ。港区全般に言えることですが、坂下と坂上では、同じエリアでも随分違う。

[174: 匿名さん]

修繕積立も高くはないです（同規模マンション相応）。
ご指摘があるとおり、この当りは坂の上と下では全然違う（近くで分譲予定の丸紅マンションとか顕著）。
本件は残念ながら坂下にかかっているので、一生住む気にはなれないですね。
そうなるとリセール考えるが、定借につき問題外（そもそも麻布エリアはリセールきつい）。
では一旦賃貸するかとなるが、このゾーンのメイン借り手は「外人」、しかも200㎡以上を求めるから
当マンションでは中途半端になる。。。色々検討しましたが、結局は決断できないです。

[175: 匿名さん]

<１７４
「近くで分譲予定の丸紅マンション」とはどの辺りかなど具体的に教えてくれませんか！
　南麻布でも低地・やや外れと悩んでいるだけに丸紅物件が気になります。

[176: 匿名さん]

>174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。

[177: 匿名さん]

＞１７５
都営アパートの並び（広尾駅より）の駐車場のところです。
建設許可表示板ありますので、現地行けばすぐわかりますよ。
その隣の駐車場跡地も縄がかかっている（駐車できない）状況なので、
いずれマンションが建つと思われます。

＞１７６
では、貴殿の本マンションに関するご意見聞かせて下さい。
人を批判する前に自分の意見を言うのが礼儀だと思いますが如何でしょうか？

[178: 匿名さん]

174さんの意見、私は分かりやすくて参考になりましたよ。頭の中のモヤモヤが整理ができたみたいで。

[179: 近隣住民]

定借とは特別な価値を持つ土地持ちに許された時間だけを切り売り出来る特権ですから。売り側のスーパー特権の対に位置する買う側で、そんなもん受け取る気にはとてもなれませんわな。

[180: 匿名さん]

そういうこと。買わないでね。

[181: 匿名さん]

すみません、近隣住人さんには自分にも被害が及ぶので難しいかもしれませんが、定借以外のネガ要素はないのでしょうか？教えて下さい。

定借については自分の中で腹づもりができているので、他のメリット、デメリットを勘案して購入可否を決定しようと思っています。

このままでは、買ってしまいそうなので、ぜひ止めて下さい！

[182: 匿名さん]

＞１８１

ここに住みたいなら買えばいいんじゃないか？
金のない人が安いから検討するって物件じゃないんだし。

金あるなら何の問題もないと思うが、どうして止めてほしいの？
もちろんギリギリならやめた方がいいけど。

[183: 匿名さん]

あらゆるネガを聞いた上で、購入判断をしたいと思いました。
あと、個人的にSなところがあるので、自分が気に入った物件がネガられるのを見るのが楽しいというのもあります。ネガさんが這いずり回っているのって、見ていて楽しくありません？

[184: 匿名さん]

すみません。肝心なところタイポです。
S→Mですね。本当は、S＋Mなのですが。。。

[185: 匿名さん]

＞１８１

大使館サイドと都営アパートサイド、どっち買うの？
後者ならネガ以外ないと思うが、、、
こんな記事もあるよ！！
http://condo.seesaa.net/article/217706652.html

[186: 匿名さん]

もう少し具体的にネガって下さい。

大使館サイドを考えています。

[187: 匿名さん]

１７４＋１７７です。

１７８さん、有り難うございます。

１７６さん、ご意見頂けないのでしょうか？
私は、デベさんから直接話しを聞き、現地を見て、プロのご意見も伺い、
総括して自分の意見を掲示板に書きました。
この掲示板は、購入検討者がユーザー視点から各自の意見を書き、
（拙いかもしれませんが）皆さんが参考にするものだと思います。
それを、自分の意見も言わず、
>174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。
などという、無責任な批判は掲示板の存在自体を否定するものであります。
一刻も早い、貴殿の御意見をお待ちしております。

[188: 住まいに詳しい人]

私はこの物件は、「価値」とはなにかを考えさせるいいケーススタディとおもっています。価値は一義的には、「経済的価値」が挙げられると思います。その観点からいうと、この物件の価値は低いです。皆さんご指摘のように定期借地権という問題があります。私は定期借地権であることであることが経済的価値として即低評価につながるとは考えていませんが、問題は価格です。この物件、定期借地権としては割高であると考えており、経済的価値は低いと言わざるを得ません。
しかし、価値とは経済的価値だけを意味する訳ではありません。自分の好きなように間取りを変更して、窓際から緑を眺めて生活する価値という心の充実の価値も経済的価値とならぶ価値です。
つまるところ、経済的価値とは、その人と所得、財産などによる相対的影響をうけることも事実であり、お金に余裕のある人で、大使館側の眺望を気に入っている人であれば買えばいいという当たり前の結論になります。
この物件が良い物件であるかどうかという点に関しては、明確な差別化ができている結果、ある種の人にとっては満足度が高いという点において良い物件であると思います。

[189: 匿名さん]

唐突ですが、日本女性は、稼ぎのよい外国人（アジア系含む）と、
どんどん結婚していくべき（結婚相手の候補に入れていくべき）
だと思います。

この辺りを闊歩している、（良い意味で）勝ち誇った女性を見ていると、
強く思いますし、軟弱日本男子は棄ててそうすることが、結局は、
日本のためにもなる気がします。

で、良い外国人旦那をゲットした人を見ていると、共通しているのは、
語学に堪能なことと、（そこそこ）学があること、だと思います。
（必ずしも、そこまで綺麗というわけでもない。）

そんなわけで、良い旦那さんをゲットして、こういうところ住める
ようになったら、いいですね。

[190: 物件比較中さん]

＞１８８さん

このマンション、確かに考えさせられるケースですね。
友人を招待したケースをシミュレーションしてみます。

（私）マンション買ったから遊びに来ない。場所は仏大使館敷地内だよ。
（友）え～すげ～な～。行く行く。
・広尾駅からの通り道で、
（友）仏大使館、って意外と地味なところにあるんだね、、、
（私）一応、南麻布なんだけどね、、、
・大使館側の部屋で、
（友）いいね～。緑がすごいね～。さすが仏大使館敷地内だね。
　　　欧州危機で仏も大使館の土地を売却する時代かぁ～
（私）いやいや、敷地は賃貸だよ。いわゆる定期借地だよ。
（友）え、、、お前って勇気あるよな、、、
（私）やっぱり、そう思う、、、

う～ん、お金に余裕があっても色々考えると、難しい物件ですね。


P.S　＞１８９さん

勝ち誇って闊歩している女性好みなら、ＡＮＡホテル裏のマンション群がお薦め。
新築なら、三井のパークコート六本木ヒルトップが分譲中。
土曜の昼下がり、ＡＮＡホテルのオープン広場あたりで元女子アナがママ友連れて
闊歩してますよ。






　　　　　

[191: 188]

188です。
追加の懸念としてはフランス大使館の森の見え方が完全までわからないということもあります。距離感、光の入り方、不安要素ではありますね。

友達に呼んで定期借地権談義で寂しいというのはやはり所得、資産の懸念からでそういったかたはやめられたほうが精神衛生上いいのではないかと思われます。

[192: 匿名さん]

すみません、そもそも、ここ、いくらくらいなのでしょうか？
特に買う気はないのですが、純粋に興味があり、お尋ねするものです。

（定期借地が気になるということではなくて、海外で長く暮らす
ことになるかもしれず、しばらく不動産を買う予定はありません。）

[193: 物件比較中さん]

＞１８８さん

大使館側はそこそこ上の階なら問題ないと思います。
問題は反対側（道路側）ですよね。どう考えても購入メリットが理解できない。
マンションは価格が高ければ高いほど住民同士の価値の共有が重要であり、
これは如実に運営方針に顕れます（共有施設の使い方とか管理組合の仕切りとか）。
本件のようにあまりに差のあるマンションはお互い（大使館側・道路側）に快適に
過ごせないのでは、、、という懸念が大きいです。

それと、定期借地の議論はパスというのはあまりに達観していませんか？
それならば賃貸で住めばいい、ということで終わってしまいます。
資産購入に当たっては、所有権は大事ですよ。
高級車をリースでいい、というお金持ちはいません（ナンバー違います）。
物事に対しては、使用価値を超えた愛着を持つことが人生を楽しくする方法です。

[194: 匿名さん]

ここって、価格はもう発表されているのでしょうか？

[195: 匿名さん]

モデルルームに行けば価格表もらえるよ。
ネット等では公表はしていないと思う。

[196: 匿名さん]

すでにモデルルームの事前案内会が開かれています。
呼ばれてしかるべき人が呼ばれてます。

一般受付は５月中旬からです。

地代はガーデンフォレストより安いですよ。

[197: 188]

193さん
定期借地権の議論をパスした訳ではありません。すでに述べたように経済的にみると懸念は大きいと考えています。定期借地権の経済的価値は、将来賃料の現在価値に基づき計算するのが妥当と考えています。所有権の場合将来のインフレに対応できるのに対して、賃料は上方硬直性があると思われ、インフレに弱いことは否めません。
一方で定期借地権が所有する喜びを味わえないというのは私個人としては納得はできません。リフォームもできますし、この物件の場合、新築時に間取りも変えられます。あまり弊害は感じられません。

道路側の問題点はあるとは思います。タワーマンションなどでも低層と高層で所得のちがいが問題を起こすことはあるので。

[198: 匿名さん]

だいたいどれくらいか、教えて下さい！
自分はお呼びでないかもしれませんので。

[199: 匿名さん]

戸数が少ない割には価格の幅が広いので、直接確認することをお薦めします。
個人的には、１．５億以上は出さないと、この物件の良さは感じられないと思います。

[200: 物件比較中さん]

＞１９７さん
１９３です。定期借地が全てを否定するとは考えておりません。
合理的なスキームではあると思いますし、フランスのような超一流国の大使館ならば
コンセプトは１００点満点だとも思います。
ただ、本ケースは立地が今一つであり、住民が最大の価値を共有できない部屋の構成
が残念だと思っています。
また、３Ａの高額マンションを選好される方はとかく住居を替える（引っ越す）傾向
にありますのでいやでもリセールバリューは顕在化してしまいます。
それを精神衛生上の問題で片付けるのは言葉上は簡単ですが、本当にそうなのでしょうか？
高額マンションを購入する人は経済価値に人一倍こだわると思いますが。
タワーマンションについてはご指摘もっもだと思います。
ただ、眺望を別とすれば、タワーの選好理由は効率性（商業地に近い、サービス良い
のに管理費は安い）ですので、この点では住民の共有意識は高いものと考えます。

[201: 197]

200さん
経済的価値が重要である点私は個人的には同感です。緑には惹かれましたが、私は購入しません。
それは私の資産がこの物件を購入することは可能ですが、その後の含み損を抱えても平然とするほど大きくないからです。割高感が気にならないというぐらいの資産の方には、よい物件ではないかと思います。
ではこの物件の評価ですが、私は坂下というネガティブ要素を目前の緑はうわまわるのではないかと感じます。想定通りならば。
道路側との共存は懸念ではありますが、現実的にはそれほど大きな問題は生じないのではないかとおもいます。
200さんとは個人の趣向のちがいはあり、見解に相違はありますが、概ねこの物件のメリット、デメリットの基軸にはちがいがないとおもいますが。

[202: 匿名さん]

すみません、議論を理解するために、大使館側の価格感を教えて下さい。いくらを持って高い低いというはなしになっているのかわからなくて、ハタからみると空中戦です。

[203: 匿名]

坪450万きるぐらい

[204: 匿名さん]

平均で４５０きるくらいですか？それとも、安い部屋がそれくらいでしょうか？

平均だとすれば、この辺りの相場からすると、安い気がしますが…。

[205: 200]

＞201（197）さん

議論にお付き合いいただき有り難うございます。
私自身、現時点では決断できませんが、完成後部屋から大使館側を見たら
衝動買いする可能性はありますので、この掲示板に参加しています。
おっしゃる通り、興味あるケーススタディです。

坪４５０くらいは平均ゾーンですね。
ただ、定期借地なので２～３割引きの価格設定なので、所有権だったら
坪６００見当ではないでしょうか！？

いずれにしても定期借地はややこしいですね、、、

[206: 匿名さん]

緑がどう見えるかと、高速の音具合ですかね。

知人の家が都心にありながら、素晴らしい緑ビューで、いく度にため息がでます。落葉樹のほうが葉っぱが柔らかくて綺麗な気もします。

いずれにせよ、低層からみる、深い緑ビューというのは、非常に条件が整わないと叶わないものですが、これからはそういうマンションを作って行ってほしいですね。

[207: 匿名さん]

ここは何階くらいが綺麗に緑が見えるのでしょうか？
大使館側でも、本当に綺麗に見える部屋ってのは限られるのでしょうから、そこを如何に早く見抜き抑えるかですかね。

[208: 匿名さん]

サルコジが負け日本も株が暴落しました。
左派のフランスというのも悲しいものですね。
低層の緑、というのも空とのバランスの問題でしょうから、
やはり５階以上なのでは？

[209: 近隣住民]

車のリースもナンバーは違いませんよね。数年で当初購入価格を累積で払いきってしまいますし、ただで返すことを考えれば所有より贅沢です。

所有の概念を、資産形成や相続と重ねてお考えの方が多いようです。
ご自分の生涯の充実に重きを置いて消費することも良い選択だと思います。

小さくは車のリースも、賃借住まいや億単位の定借権購入の何れも潤沢なキャッシュフローが必要ですよね。

[210: 匿名さん]

＞サルコジが負け日本も株が暴落しました。

リーマンショック後の最安値（7054円）まで行きますでしょうか？


＞低層の緑、というのも空とのバランスの問題でしょうから、

バランス派なのですね。

旅館のように窓一面に広がる緑もとても素敵ですよ。
（私はこちらの方が好きで、浜田山の知人の家の
リビングから窓越しに見える景色は、なんとも言えないです。
緑一色で青色はないのですが、本当に素敵なのです。）

[212: 匿名さん]

湾岸埋め立てでもないし、住む場所に金は惜しめなし。

[213: 匿名さん]

景気が悪い中で、というけれど、
そこそこレベル以上のお金持ちは、多少景気が悪くなった程度では、
従前の蓄えあるし、特に困っていないよね？

湯水のように無駄遣いするとか、そういうことはないと思うけれど。。。

[217: 匿名さん]

住宅スレは、デベさんと本音トークできるから盛り上がるんだよ。
ここもたまに浜田山とか競合デベ営業出てくるしね。
まじめな話、新築未入居の高級マンション、3割引きで買わないか、っていう情報、
デベの仲介会社経由で最近やたら多いよ。特に定借目立つよ。
広尾や明治神宮のような派手な大規模だけでなく、完売とか言ってた超一流デべの
地味な中規模含めてね。
デベさんによれば、お金持ちは糸目つけずに気に入ったマンション即金で買うような
カキコ散見するけど、そんなわけないよ。
仏発欧州危機、マジでやばいよ。
あ～早く仕事しなきゃBye

[218: 匿名]

金持ちほど定借は避けるんじゃないか？
成金なら別かもだが。

[219: 匿名]

ちなみにどの発言がディベのかたと思われるのでしょうか？

[220: 匿名さん]

最寄駅の広尾は、↓みたいなところです。

定期借地なんかで、住宅購入費用を安くすませる
よう人が住むと、窒息しますよ。


http://www.webcg.net/WEBCG/essays/makkina/e0000026334.html

東京の路上でイタリア車を見かけることがある。昨年（2011年）秋に広尾辺りを歩いていたら、12気筒のフェラーリに乗った若い男性が、夫人と思われる女性を明治屋の前で降ろしていた。反対側では神戸屋キッチンの前を「マセラティ3500GT」が内輪差ぎりぎりに曲がっていた。その間にも往年の大衆車「フィアット127」に乗ったおしゃれなお兄さんが日赤病院方面に走り去っていった。これ、たった1分間のシーンである。

[221: 匿名さん]

事前案内会はもう始まっているんですか。
資料請求はしていたのに・・・。
呼ばれる人とそうではない人を、野村は既に線引きしてるんですね。
億単位しか設定されていないような超高級物件ならあるかもしれないですが、
定借物件でも、そういうことはされてしまってたとわかって
かなり残念な気分です・・。

[222: 匿名さん]

自分も某プラウドを検討してた時、いつの間にか説明会行った人の書き込みがあって驚いた事がありますよ。
その時は周辺住民さんへの事前説明会って事でしたが、ここはどうなんですかね？

仮に選別されていたとして・・・
以前に高級野村物件買った事あるとか、現に住んでる人が後回しにされたのならショックですよね。
そうでない場合は、まあコネでもなければ仕方のない事かもしれません。

別に早い者勝ちじゃないので、自分は気にしませんが。

[223: 匿名さん]

モデルルームに行くときの車でも選別されるんだろ～な～
実際には、早く案内された順番なんだろ～な～
高額マンションはどこでも同じなんだろ～な～

[224: 匿名さん]

早い者勝ちってあるようなんですよ。
期毎の販売時に、何戸売り出すのかを販売会社が決める際に、
事前案内で早めに購入宣言したお客さんを優先して
その希望住戸から売り出すパターンが多いようです。

つまり、事前案内で早く確実に買ってくれる会社にとっての優良顧客を選び、
そのお客さんの希望住戸を先に売って
しかも重ならないようにできるだけ誘導して
早く確約を取り付けているようです。

だから、事前案内会への選別って販売会社の意図がすでに働いていると
いうことなのかもしれません・・。
職業欄に医師や弁護士、会社役員、会計士など聞いているのは
そういう選別のため？でもあると思います。
自己資金は言うまでもなく、でしょうけど。

在庫を避けるためにも、ある意味当たり前で仕方ないことなんでしょうけど、
一般販売時期より前に、購入を前向きに検討したいと事前案内会の参加を希望しているわけですし
純粋に考えたい人にとっては選別ってちょっと失敬な話じゃないかと思います。

[225: 匿名さん]

商売なんだから、当たり前。嫌なら、金持ちになればいい。

[226: 匿名さん]

これはしょうがない。
本当の情報とは全てインサイダー。

[227: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[228: 匿名さん]

まぁ、アレですよ。緑の見え方がどうか、綺麗に見えるか、
なんて議論している時点で贅沢ですよ。

都心の物件なんて緑がほんの少し見えるだけでもマシで、
結構高い物件でも、申し訳程度に緑が見える程度です。
もはや、緑が見えるなんてのは諦めている方が多いです
からね。。。

[229: 匿名さん]

野村は港区では手を抜きませんからね（笑）

[230: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[231: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[237: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方、いかがでしたか。
定借の説明もしていただけるのでしょうか。

[238: 匿名さん]

定借の事なら広尾のスレに飽きるほど書いてありますよ。
真面目なものから、ばからしい妄想まで色々と（笑）
本気で検討しているなら読んで損はないと思いますが。

営業は余計な事は訊かれなければ言わないでしょうしね。

[239: 匿名さん]

定借は当然言及します。
そう言えば、今日新聞折り込み広告ありましたね。

[240: ビギナーさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】