フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[142: 匿名さん]

定借じゃなきゃ売りに出ないよ。大使館なんだから。

[143: 匿名さん]

丸紅は、緑ありますかね？

[144: 匿名さん]

浜田山は実際に見て案内してもらってから判断したほうがいいよ。
広告や字面だけでは、マンションはわからないのでね。
定借について、資産価値で考える。
都心のマンションの魅力は「賃貸価値」もあるということ（特にタワーは人気で借り手に困らない）。
年間３～４％で回るとしたら、２５～３０年で全額回収となる。
その時のマンション価格を半分と見ても、トータルの資産価値は購入価格×１．５、となる。
だから都心（特に億ション）のマンションは人気がある。但し、簡単に買えない。
定借は、２５～３０年後に資産価値が相応に消滅している（買い手にローンがつかない）。
だから、定借は買いづらい。
どこであれ、住むと飽きるから、いずれは引越しを考える。
その時に、所有権の意味を知る。

[145: 匿名]

今更あたりまえのことを
ありがとう

[146: 匿名さん]

＞今更あたりまえ

やはり考え方は間違っていなかった。
自信を持って撤退。
サンクス！

[147: 匿名]

ここは他にも何戸か買える人向け。貸すなら古くなっても立地的に借り手はつくし。別荘感覚で億出せる人以外は買っちゃ駄目だって。

[148: 匿名さん]

ここ別荘地だと思う人いるんですか？
道路側の住戸はどうなるんですか？

[149: 匿名さん]

やっぱ、定借は買っちゃだめだ。お前ら買うなよ！

[150: 匿名]

いや、オレが買うよ

[151: 匿名さん]

イヤイヤ、俺が買う。

[153: 匿名さん]

＞最低でも１億後半

全然そんなに高くないよ。
平均でもそんないかないし、そんだけ出せばプレミアクラス買えるよ。
だから買うのやめたよ。
都営アパートエリアだしね。

[155: 匿名さん]

地代は決して高くない。
ただ、管理費はけっこう高い。これは８８戸という小規模マンションだから。
その割りに人的サービスは今一という印象。

[159: 匿名]

実際は買っても借りても変わらないと思うよ。でも同じくらいの金額でもっといいとこ住めるから今すぐいいとこ住みたかったら買わないと毎月きついでしょ。
それに先々考えられる人はセカンドや投資以外でマンション買わない。まずは戸建買って土地を手に入れてマンションはその後。

[160: 匿名さん]

書いてある意味がよくわからない、、、

[161: 匿名]

読解力が乏しいのでは？

[163: 匿名さん]

このスレの人気なさからもよくわかる

[164: 匿名]

高額物件はこのサイトで注目されないほうがいいと思うよ。層が違うので、ここの住人とは

[165: 匿名さん]

たいして高額な部屋はなかったと思うが、、、

[167: 匿名さん]

４億くらい。問題は半分が億いかないこと。ここにこの物件の問題がある。
仏大使館敷地内とは言うが、立地いまいちなんだよね、結局のところ。
ドイツ大使館あたりの丘の上だったらよかったが。

[168: 匿名さん]

修繕積み立ても高いんですか？
いつか壊すならもったいない気がします。

[169: 匿名]

ディスポーザーありました？

[170: 匿名]

あるでしょ。当然。

[171: 匿名さん]

借景がない側は、ほんと、これといったウリがないよね。

[172: 匿名さん]

え、ここはフランス領でしょ?

[173: 匿名さん]

南麻布といっても、この辺りの低地は、高級感が薄れるからね。

ただ、坂を登った辺りはいい雰囲気だよ。港区全般に言えることですが、坂下と坂上では、同じエリアでも随分違う。

[174: 匿名さん]

修繕積立も高くはないです（同規模マンション相応）。
ご指摘があるとおり、この当りは坂の上と下では全然違う（近くで分譲予定の丸紅マンションとか顕著）。
本件は残念ながら坂下にかかっているので、一生住む気にはなれないですね。
そうなるとリセール考えるが、定借につき問題外（そもそも麻布エリアはリセールきつい）。
では一旦賃貸するかとなるが、このゾーンのメイン借り手は「外人」、しかも200㎡以上を求めるから
当マンションでは中途半端になる。。。色々検討しましたが、結局は決断できないです。

[175: 匿名さん]

<１７４
「近くで分譲予定の丸紅マンション」とはどの辺りかなど具体的に教えてくれませんか！
　南麻布でも低地・やや外れと悩んでいるだけに丸紅物件が気になります。

[176: 匿名さん]

>174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。

[177: 匿名さん]

＞１７５
都営アパートの並び（広尾駅より）の駐車場のところです。
建設許可表示板ありますので、現地行けばすぐわかりますよ。
その隣の駐車場跡地も縄がかかっている（駐車できない）状況なので、
いずれマンションが建つと思われます。

＞１７６
では、貴殿の本マンションに関するご意見聞かせて下さい。
人を批判する前に自分の意見を言うのが礼儀だと思いますが如何でしょうか？

[178: 匿名さん]

174さんの意見、私は分かりやすくて参考になりましたよ。頭の中のモヤモヤが整理ができたみたいで。

[179: 近隣住民]

定借とは特別な価値を持つ土地持ちに許された時間だけを切り売り出来る特権ですから。売り側のスーパー特権の対に位置する買う側で、そんなもん受け取る気にはとてもなれませんわな。

[180: 匿名さん]

そういうこと。買わないでね。

[181: 匿名さん]

すみません、近隣住人さんには自分にも被害が及ぶので難しいかもしれませんが、定借以外のネガ要素はないのでしょうか？教えて下さい。

定借については自分の中で腹づもりができているので、他のメリット、デメリットを勘案して購入可否を決定しようと思っています。

このままでは、買ってしまいそうなので、ぜひ止めて下さい！

[182: 匿名さん]

＞１８１

ここに住みたいなら買えばいいんじゃないか？
金のない人が安いから検討するって物件じゃないんだし。

金あるなら何の問題もないと思うが、どうして止めてほしいの？
もちろんギリギリならやめた方がいいけど。

[183: 匿名さん]

あらゆるネガを聞いた上で、購入判断をしたいと思いました。
あと、個人的にSなところがあるので、自分が気に入った物件がネガられるのを見るのが楽しいというのもあります。ネガさんが這いずり回っているのって、見ていて楽しくありません？

[184: 匿名さん]

すみません。肝心なところタイポです。
S→Mですね。本当は、S＋Mなのですが。。。

[185: 匿名さん]

＞１８１

大使館サイドと都営アパートサイド、どっち買うの？
後者ならネガ以外ないと思うが、、、
こんな記事もあるよ！！
http://condo.seesaa.net/article/217706652.html

[186: 匿名さん]

もう少し具体的にネガって下さい。

大使館サイドを考えています。

[187: 匿名さん]

１７４＋１７７です。

１７８さん、有り難うございます。

１７６さん、ご意見頂けないのでしょうか？
私は、デベさんから直接話しを聞き、現地を見て、プロのご意見も伺い、
総括して自分の意見を掲示板に書きました。
この掲示板は、購入検討者がユーザー視点から各自の意見を書き、
（拙いかもしれませんが）皆さんが参考にするものだと思います。
それを、自分の意見も言わず、
>174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。
などという、無責任な批判は掲示板の存在自体を否定するものであります。
一刻も早い、貴殿の御意見をお待ちしております。

[188: 住まいに詳しい人]

私はこの物件は、「価値」とはなにかを考えさせるいいケーススタディとおもっています。価値は一義的には、「経済的価値」が挙げられると思います。その観点からいうと、この物件の価値は低いです。皆さんご指摘のように定期借地権という問題があります。私は定期借地権であることであることが経済的価値として即低評価につながるとは考えていませんが、問題は価格です。この物件、定期借地権としては割高であると考えており、経済的価値は低いと言わざるを得ません。
しかし、価値とは経済的価値だけを意味する訳ではありません。自分の好きなように間取りを変更して、窓際から緑を眺めて生活する価値という心の充実の価値も経済的価値とならぶ価値です。
つまるところ、経済的価値とは、その人と所得、財産などによる相対的影響をうけることも事実であり、お金に余裕のある人で、大使館側の眺望を気に入っている人であれば買えばいいという当たり前の結論になります。
この物件が良い物件であるかどうかという点に関しては、明確な差別化ができている結果、ある種の人にとっては満足度が高いという点において良い物件であると思います。

[189: 匿名さん]

唐突ですが、日本女性は、稼ぎのよい外国人（アジア系含む）と、
どんどん結婚していくべき（結婚相手の候補に入れていくべき）
だと思います。

この辺りを闊歩している、（良い意味で）勝ち誇った女性を見ていると、
強く思いますし、軟弱日本男子は棄ててそうすることが、結局は、
日本のためにもなる気がします。

で、良い外国人旦那をゲットした人を見ていると、共通しているのは、
語学に堪能なことと、（そこそこ）学があること、だと思います。
（必ずしも、そこまで綺麗というわけでもない。）

そんなわけで、良い旦那さんをゲットして、こういうところ住める
ようになったら、いいですね。

[190: 物件比較中さん]

＞１８８さん

このマンション、確かに考えさせられるケースですね。
友人を招待したケースをシミュレーションしてみます。

（私）マンション買ったから遊びに来ない。場所は仏大使館敷地内だよ。
（友）え～すげ～な～。行く行く。
・広尾駅からの通り道で、
（友）仏大使館、って意外と地味なところにあるんだね、、、
（私）一応、南麻布なんだけどね、、、
・大使館側の部屋で、
（友）いいね～。緑がすごいね～。さすが仏大使館敷地内だね。
　　　欧州危機で仏も大使館の土地を売却する時代かぁ～
（私）いやいや、敷地は賃貸だよ。いわゆる定期借地だよ。
（友）え、、、お前って勇気あるよな、、、
（私）やっぱり、そう思う、、、

う～ん、お金に余裕があっても色々考えると、難しい物件ですね。


P.S　＞１８９さん

勝ち誇って闊歩している女性好みなら、ＡＮＡホテル裏のマンション群がお薦め。
新築なら、三井のパークコート六本木ヒルトップが分譲中。
土曜の昼下がり、ＡＮＡホテルのオープン広場あたりで元女子アナがママ友連れて
闊歩してますよ。






　　　　　

[191: 188]

188です。
追加の懸念としてはフランス大使館の森の見え方が完全までわからないということもあります。距離感、光の入り方、不安要素ではありますね。

友達に呼んで定期借地権談義で寂しいというのはやはり所得、資産の懸念からでそういったかたはやめられたほうが精神衛生上いいのではないかと思われます。