フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[110: 匿名さん]

ガーデンフォレストが所有権だったら、それこそ瞬間蒸発量でしょうから、やっぱ、定借は人気ないのでは？

ただ、同時期に販売された大規模物件で完売したところ、他にはないような気がするし、その意味ではそこまで悲観的にみる必要はないのかもしれないね。

[111: 匿名]

４月にモデルルームを見られた方がいたとは。今日やっと招待状が届きました。

[113: 匿名さん]

招待状、どこで区別するのですかね？
住所？
年収とかいい加減なこと書けますものね。

[114: 匿名さん]

購入価格帯とかじゃないかなぁ。
1億円以下の人には後から送ってるとか。

[116: 匿名さん]

じゃぁ、資料請求あった先着順じゃないですかね？
住所の可能性もあるけど。

うちはまだ届かないなぁ。
狭い部屋でいいから1億でと思ったけどおよびじゃなかったか･･･。

[117: 匿名]

住所でしょうね。不動産は近所の人が買いますからね。

[118: 匿名さん]

やはり住所ですか。
最近気付いたのですが、３Ａエリアは最高のステータスだとは思うのですが、
購入後のマンション価格で言えば、必ずしもプレミアムがつくわけではないですね。
知人から代々木のマンション（中古）の購入を打診されているのですが、
そこは築１０年以上なのに新築分譲価格との差がほとんどなく驚いています。
不動産会社さんによると、利便性を考えると購入者層の母数は商業エリアが選好され、
南麻布のような住宅一等地の潜在購入者層は厚くないそうです。
そう考えると、定借はなおさら厳しい。
せっかく購入しても、完売しないと寝られそうもないですね。

[119: 匿名さん]

借景のリスクは、緑が将来にわたって保証されるものではない、
ということもあるけど、まぁ、それはおいておくとして、
現実的なチェックポイントは、「緑の壁」になっていて、
重苦しくなっていないかだよね。

こういうところの緑は、どちらかといえば、外からの視線を
遮断することが企図されていることもあって、樹種とか、
手入れ具合とか、「外から見る」ことを目的とされていない。

そのため、バルコニーからの距離等にもよるけど、一歩間違う
と「緑の壁」になってしまう。

まぁ、こればかりはできてみてからでないと、どんな感じになる
かわかりませんが、合成フォトのやつ、重たげな感じでしたね。

[120: 匿名さん]

このスレ人気なさすぎ・・・撤退！

[121: 購入検討中さん]

100ｃｍ２あたりで検討しているのですが、いくらくらいなのでしょうか？
ご存じのかた、ご教示お願いいたします

[122: 匿名]

↑200万円くらいかと思います。

[123: 匿名さん]

計算違いますよ
1万から1.5万でしょう

資産価値がいくらなろうが関係ねーという
現金ポーンのお金持ち物件ですね。
どーのという人はやめたほうがいい

[124: 匿名さん]

う～ん、この概要のマンションを果たしてお金持ちは買うのだろうか？

[125: 物件比較中さん]

原宿、麻布台、南青山、広尾と最近の定借はほぼすべて悲惨な
販売状況だったのでここがダメだったらもう定借物件の販売は
なくなるかもしれませんね・・・・・・

[126: 匿名さん]

100ｃｍ２って、100ｃｍ×100ｃｍ でしょ？
つまり1ｍ×1ｍ。

言い換えれば121さんは平米単価を質問しているわけだから、
122さんは概ね合っているんじゃない？

[127: 匿名さん]

確かにこの内容で88戸すら売れなかったら高級路線の定借はもうあまり出ないかも。
2億くらいなら普通に買う人いると思うんだけど3億円以上で売るのはやっぱりきつそう。

[128: 匿名さん]

>110

＞同時期に販売された大規模物件で完売したところ、他にはないような気がするし

「同時期に販売された大規模物件」って、どこ？

PC麻布十番
スミフ麻布十番
PC赤坂
パークタワーグランスカイ

とか？

そんな、へっぽこマンションと比較しても意味ないのでは？
大規模でも完売しているとこは早々に完売している。これが現実。

[129: 匿名さん]

＞大規模でも完売しているとこは早々に完売している。

同時期（つまりプチバブル期物件で販売中にリーマンショックを迎えてしまった）の物件で、「へっぽこでなく」「早々に完売した」大規模物件を教えてください。

[130: 匿名さん]

このマンションとタワマン比べてもしょうがないのでは。
ここは低層で定借という特徴で、購入層が全然違うでしょう。
比較するなら、やはり原宿やＧフォレスト。
ここが他の高級定借と違うのは、都営賃貸アパートを向かい合っていて高速が近く
戸数が少ないから住民負担がより重いというだけ。
あ～あ、終わったね。

[131: 匿名さん]

少ないパイをめぐって、定借どうしが叩き合い。
なみだぐましいですな。

環境が素晴らしいことは認める。この辺りにすみたいなら、きちんと所有権で相応のかね払ってからにしなさい。

[132: 匿名さん]

↑
こういう人が実は一番縁遠い人

[133: 匿名さん]

>128
>129

グランドヒルズ三軒茶屋
パークシティ浜田山

なんかも、完売していないけど、非常に評価の高い
マンションだよ。完売と評価は、そこまで関係ないのでは？

あの頃は、無駄に高いけど、いいマンション多かったよ。
リーマンショックが起きたのは、運が悪かったね。

けなしあっても、いいことないから、お互い、認め合った
方がいいよ。プチバブル崩壊組同士、仲良くしようじゃないか。

[135: 匿名]

パークシティ浜田山は西の横綱。
三井不動産が社運をかけて取り組んだ一大プロジェクト。浜田山駅3分の位置に東京ドーム2つぶんの広大な大自然は50年に一度出るか出ないかの物件だと日経で読んだことがある。

そういう意味ではここも50年に一度出るか出ないかの物件。定借ながら都心の横綱になる物件だと思われる。

[136: 匿名さん]

>126
ひどいですね。小学生以下ですよ
その回答　恥です
麻布に住んじゃいけません

[138: 住まいに詳しい人]

そんなに定借がイヤなら、ご近所の丸紅を待った方がいいんじゃないの？

[139: 匿名さん]

136は自らの非を認めたくないってことでオッケー？
恥ずかしいレベルというわけなんだが大丈夫ですか？

[140: 匿名さん]

あ、136じゃなくって126ね。
タイプミスすみません。

[142: 匿名さん]

定借じゃなきゃ売りに出ないよ。大使館なんだから。

[143: 匿名さん]

丸紅は、緑ありますかね？

[144: 匿名さん]

浜田山は実際に見て案内してもらってから判断したほうがいいよ。
広告や字面だけでは、マンションはわからないのでね。
定借について、資産価値で考える。
都心のマンションの魅力は「賃貸価値」もあるということ（特にタワーは人気で借り手に困らない）。
年間３～４％で回るとしたら、２５～３０年で全額回収となる。
その時のマンション価格を半分と見ても、トータルの資産価値は購入価格×１．５、となる。
だから都心（特に億ション）のマンションは人気がある。但し、簡単に買えない。
定借は、２５～３０年後に資産価値が相応に消滅している（買い手にローンがつかない）。
だから、定借は買いづらい。
どこであれ、住むと飽きるから、いずれは引越しを考える。
その時に、所有権の意味を知る。

[145: 匿名]

今更あたりまえのことを
ありがとう

[146: 匿名さん]

＞今更あたりまえ

やはり考え方は間違っていなかった。
自信を持って撤退。
サンクス！

[147: 匿名]

ここは他にも何戸か買える人向け。貸すなら古くなっても立地的に借り手はつくし。別荘感覚で億出せる人以外は買っちゃ駄目だって。

[148: 匿名さん]

ここ別荘地だと思う人いるんですか？
道路側の住戸はどうなるんですか？

[149: 匿名さん]

やっぱ、定借は買っちゃだめだ。お前ら買うなよ！

[150: 匿名]

いや、オレが買うよ

[151: 匿名さん]

イヤイヤ、俺が買う。

[153: 匿名さん]

＞最低でも１億後半

全然そんなに高くないよ。
平均でもそんないかないし、そんだけ出せばプレミアクラス買えるよ。
だから買うのやめたよ。
都営アパートエリアだしね。

[155: 匿名さん]

地代は決して高くない。
ただ、管理費はけっこう高い。これは８８戸という小規模マンションだから。
その割りに人的サービスは今一という印象。

[159: 匿名]

実際は買っても借りても変わらないと思うよ。でも同じくらいの金額でもっといいとこ住めるから今すぐいいとこ住みたかったら買わないと毎月きついでしょ。
それに先々考えられる人はセカンドや投資以外でマンション買わない。まずは戸建買って土地を手に入れてマンションはその後。

[160: 匿名さん]

書いてある意味がよくわからない、、、

[161: 匿名]

読解力が乏しいのでは？

[163: 匿名さん]

このスレの人気なさからもよくわかる

[164: 匿名]

高額物件はこのサイトで注目されないほうがいいと思うよ。層が違うので、ここの住人とは

[165: 匿名さん]

たいして高額な部屋はなかったと思うが、、、

[167: 匿名さん]

４億くらい。問題は半分が億いかないこと。ここにこの物件の問題がある。
仏大使館敷地内とは言うが、立地いまいちなんだよね、結局のところ。
ドイツ大使館あたりの丘の上だったらよかったが。

[168: 匿名さん]

修繕積み立ても高いんですか？
いつか壊すならもったいない気がします。

[169: 匿名]

ディスポーザーありました？

[170: 匿名]

あるでしょ。当然。

[171: 匿名さん]

借景がない側は、ほんと、これといったウリがないよね。

[172: 匿名さん]

え、ここはフランス領でしょ?

[173: 匿名さん]

南麻布といっても、この辺りの低地は、高級感が薄れるからね。

ただ、坂を登った辺りはいい雰囲気だよ。港区全般に言えることですが、坂下と坂上では、同じエリアでも随分違う。

[174: 匿名さん]

修繕積立も高くはないです（同規模マンション相応）。
ご指摘があるとおり、この当りは坂の上と下では全然違う（近くで分譲予定の丸紅マンションとか顕著）。
本件は残念ながら坂下にかかっているので、一生住む気にはなれないですね。
そうなるとリセール考えるが、定借につき問題外（そもそも麻布エリアはリセールきつい）。
では一旦賃貸するかとなるが、このゾーンのメイン借り手は「外人」、しかも200㎡以上を求めるから
当マンションでは中途半端になる。。。色々検討しましたが、結局は決断できないです。

[175: 匿名さん]

<１７４
「近くで分譲予定の丸紅マンション」とはどの辺りかなど具体的に教えてくれませんか！
　南麻布でも低地・やや外れと悩んでいるだけに丸紅物件が気になります。

[176: 匿名さん]

>174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。

[177: 匿名さん]

＞１７５
都営アパートの並び（広尾駅より）の駐車場のところです。
建設許可表示板ありますので、現地行けばすぐわかりますよ。
その隣の駐車場跡地も縄がかかっている（駐車できない）状況なので、
いずれマンションが建つと思われます。

＞１７６
では、貴殿の本マンションに関するご意見聞かせて下さい。
人を批判する前に自分の意見を言うのが礼儀だと思いますが如何でしょうか？

[178: 匿名さん]

174さんの意見、私は分かりやすくて参考になりましたよ。頭の中のモヤモヤが整理ができたみたいで。

[179: 近隣住民]

定借とは特別な価値を持つ土地持ちに許された時間だけを切り売り出来る特権ですから。売り側のスーパー特権の対に位置する買う側で、そんなもん受け取る気にはとてもなれませんわな。

[180: 匿名さん]

そういうこと。買わないでね。

[181: 匿名さん]

すみません、近隣住人さんには自分にも被害が及ぶので難しいかもしれませんが、定借以外のネガ要素はないのでしょうか？教えて下さい。

定借については自分の中で腹づもりができているので、他のメリット、デメリットを勘案して購入可否を決定しようと思っています。

このままでは、買ってしまいそうなので、ぜひ止めて下さい！

[182: 匿名さん]

＞１８１

ここに住みたいなら買えばいいんじゃないか？
金のない人が安いから検討するって物件じゃないんだし。

金あるなら何の問題もないと思うが、どうして止めてほしいの？
もちろんギリギリならやめた方がいいけど。

[183: 匿名さん]

あらゆるネガを聞いた上で、購入判断をしたいと思いました。
あと、個人的にSなところがあるので、自分が気に入った物件がネガられるのを見るのが楽しいというのもあります。ネガさんが這いずり回っているのって、見ていて楽しくありません？

[184: 匿名さん]

すみません。肝心なところタイポです。
S→Mですね。本当は、S＋Mなのですが。。。

[185: 匿名さん]

＞１８１

大使館サイドと都営アパートサイド、どっち買うの？
後者ならネガ以外ないと思うが、、、
こんな記事もあるよ！！
http://condo.seesaa.net/article/217706652.html

[186: 匿名さん]

もう少し具体的にネガって下さい。

大使館サイドを考えています。

[187: 匿名さん]

１７４＋１７７です。

１７８さん、有り難うございます。

１７６さん、ご意見頂けないのでしょうか？
私は、デベさんから直接話しを聞き、現地を見て、プロのご意見も伺い、
総括して自分の意見を掲示板に書きました。
この掲示板は、購入検討者がユーザー視点から各自の意見を書き、
（拙いかもしれませんが）皆さんが参考にするものだと思います。
それを、自分の意見も言わず、
>174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。
などという、無責任な批判は掲示板の存在自体を否定するものであります。
一刻も早い、貴殿の御意見をお待ちしております。

[188: 住まいに詳しい人]

私はこの物件は、「価値」とはなにかを考えさせるいいケーススタディとおもっています。価値は一義的には、「経済的価値」が挙げられると思います。その観点からいうと、この物件の価値は低いです。皆さんご指摘のように定期借地権という問題があります。私は定期借地権であることであることが経済的価値として即低評価につながるとは考えていませんが、問題は価格です。この物件、定期借地権としては割高であると考えており、経済的価値は低いと言わざるを得ません。
しかし、価値とは経済的価値だけを意味する訳ではありません。自分の好きなように間取りを変更して、窓際から緑を眺めて生活する価値という心の充実の価値も経済的価値とならぶ価値です。
つまるところ、経済的価値とは、その人と所得、財産などによる相対的影響をうけることも事実であり、お金に余裕のある人で、大使館側の眺望を気に入っている人であれば買えばいいという当たり前の結論になります。
この物件が良い物件であるかどうかという点に関しては、明確な差別化ができている結果、ある種の人にとっては満足度が高いという点において良い物件であると思います。

[189: 匿名さん]

唐突ですが、日本女性は、稼ぎのよい外国人（アジア系含む）と、
どんどん結婚していくべき（結婚相手の候補に入れていくべき）
だと思います。

この辺りを闊歩している、（良い意味で）勝ち誇った女性を見ていると、
強く思いますし、軟弱日本男子は棄ててそうすることが、結局は、
日本のためにもなる気がします。

で、良い外国人旦那をゲットした人を見ていると、共通しているのは、
語学に堪能なことと、（そこそこ）学があること、だと思います。
（必ずしも、そこまで綺麗というわけでもない。）

そんなわけで、良い旦那さんをゲットして、こういうところ住める
ようになったら、いいですね。

[190: 物件比較中さん]

＞１８８さん

このマンション、確かに考えさせられるケースですね。
友人を招待したケースをシミュレーションしてみます。

（私）マンション買ったから遊びに来ない。場所は仏大使館敷地内だよ。
（友）え～すげ～な～。行く行く。
・広尾駅からの通り道で、
（友）仏大使館、って意外と地味なところにあるんだね、、、
（私）一応、南麻布なんだけどね、、、
・大使館側の部屋で、
（友）いいね～。緑がすごいね～。さすが仏大使館敷地内だね。
　　　欧州危機で仏も大使館の土地を売却する時代かぁ～
（私）いやいや、敷地は賃貸だよ。いわゆる定期借地だよ。
（友）え、、、お前って勇気あるよな、、、
（私）やっぱり、そう思う、、、

う～ん、お金に余裕があっても色々考えると、難しい物件ですね。


P.S　＞１８９さん

勝ち誇って闊歩している女性好みなら、ＡＮＡホテル裏のマンション群がお薦め。
新築なら、三井のパークコート六本木ヒルトップが分譲中。
土曜の昼下がり、ＡＮＡホテルのオープン広場あたりで元女子アナがママ友連れて
闊歩してますよ。






　　　　　

[191: 188]

188です。
追加の懸念としてはフランス大使館の森の見え方が完全までわからないということもあります。距離感、光の入り方、不安要素ではありますね。

友達に呼んで定期借地権談義で寂しいというのはやはり所得、資産の懸念からでそういったかたはやめられたほうが精神衛生上いいのではないかと思われます。

[192: 匿名さん]

すみません、そもそも、ここ、いくらくらいなのでしょうか？
特に買う気はないのですが、純粋に興味があり、お尋ねするものです。

（定期借地が気になるということではなくて、海外で長く暮らす
ことになるかもしれず、しばらく不動産を買う予定はありません。）

[193: 物件比較中さん]

＞１８８さん

大使館側はそこそこ上の階なら問題ないと思います。
問題は反対側（道路側）ですよね。どう考えても購入メリットが理解できない。
マンションは価格が高ければ高いほど住民同士の価値の共有が重要であり、
これは如実に運営方針に顕れます（共有施設の使い方とか管理組合の仕切りとか）。
本件のようにあまりに差のあるマンションはお互い（大使館側・道路側）に快適に
過ごせないのでは、、、という懸念が大きいです。

それと、定期借地の議論はパスというのはあまりに達観していませんか？
それならば賃貸で住めばいい、ということで終わってしまいます。
資産購入に当たっては、所有権は大事ですよ。
高級車をリースでいい、というお金持ちはいません（ナンバー違います）。
物事に対しては、使用価値を超えた愛着を持つことが人生を楽しくする方法です。

[194: 匿名さん]

ここって、価格はもう発表されているのでしょうか？

[195: 匿名さん]

モデルルームに行けば価格表もらえるよ。
ネット等では公表はしていないと思う。

[196: 匿名さん]

すでにモデルルームの事前案内会が開かれています。
呼ばれてしかるべき人が呼ばれてます。

一般受付は５月中旬からです。

地代はガーデンフォレストより安いですよ。

[197: 188]

193さん
定期借地権の議論をパスした訳ではありません。すでに述べたように経済的にみると懸念は大きいと考えています。定期借地権の経済的価値は、将来賃料の現在価値に基づき計算するのが妥当と考えています。所有権の場合将来のインフレに対応できるのに対して、賃料は上方硬直性があると思われ、インフレに弱いことは否めません。
一方で定期借地権が所有する喜びを味わえないというのは私個人としては納得はできません。リフォームもできますし、この物件の場合、新築時に間取りも変えられます。あまり弊害は感じられません。

道路側の問題点はあるとは思います。タワーマンションなどでも低層と高層で所得のちがいが問題を起こすことはあるので。

[198: 匿名さん]

だいたいどれくらいか、教えて下さい！
自分はお呼びでないかもしれませんので。

[199: 匿名さん]

戸数が少ない割には価格の幅が広いので、直接確認することをお薦めします。
個人的には、１．５億以上は出さないと、この物件の良さは感じられないと思います。

[200: 物件比較中さん]

＞１９７さん
１９３です。定期借地が全てを否定するとは考えておりません。
合理的なスキームではあると思いますし、フランスのような超一流国の大使館ならば
コンセプトは１００点満点だとも思います。
ただ、本ケースは立地が今一つであり、住民が最大の価値を共有できない部屋の構成
が残念だと思っています。
また、３Ａの高額マンションを選好される方はとかく住居を替える（引っ越す）傾向
にありますのでいやでもリセールバリューは顕在化してしまいます。
それを精神衛生上の問題で片付けるのは言葉上は簡単ですが、本当にそうなのでしょうか？
高額マンションを購入する人は経済価値に人一倍こだわると思いますが。
タワーマンションについてはご指摘もっもだと思います。
ただ、眺望を別とすれば、タワーの選好理由は効率性（商業地に近い、サービス良い
のに管理費は安い）ですので、この点では住民の共有意識は高いものと考えます。

[201: 197]

200さん
経済的価値が重要である点私は個人的には同感です。緑には惹かれましたが、私は購入しません。
それは私の資産がこの物件を購入することは可能ですが、その後の含み損を抱えても平然とするほど大きくないからです。割高感が気にならないというぐらいの資産の方には、よい物件ではないかと思います。
ではこの物件の評価ですが、私は坂下というネガティブ要素を目前の緑はうわまわるのではないかと感じます。想定通りならば。
道路側との共存は懸念ではありますが、現実的にはそれほど大きな問題は生じないのではないかとおもいます。
200さんとは個人の趣向のちがいはあり、見解に相違はありますが、概ねこの物件のメリット、デメリットの基軸にはちがいがないとおもいますが。

[202: 匿名さん]

すみません、議論を理解するために、大使館側の価格感を教えて下さい。いくらを持って高い低いというはなしになっているのかわからなくて、ハタからみると空中戦です。

[203: 匿名]

坪450万きるぐらい

[204: 匿名さん]

平均で４５０きるくらいですか？それとも、安い部屋がそれくらいでしょうか？

平均だとすれば、この辺りの相場からすると、安い気がしますが…。

[205: 200]

＞201（197）さん

議論にお付き合いいただき有り難うございます。
私自身、現時点では決断できませんが、完成後部屋から大使館側を見たら
衝動買いする可能性はありますので、この掲示板に参加しています。
おっしゃる通り、興味あるケーススタディです。

坪４５０くらいは平均ゾーンですね。
ただ、定期借地なので２～３割引きの価格設定なので、所有権だったら
坪６００見当ではないでしょうか！？

いずれにしても定期借地はややこしいですね、、、

[206: 匿名さん]

緑がどう見えるかと、高速の音具合ですかね。

知人の家が都心にありながら、素晴らしい緑ビューで、いく度にため息がでます。落葉樹のほうが葉っぱが柔らかくて綺麗な気もします。

いずれにせよ、低層からみる、深い緑ビューというのは、非常に条件が整わないと叶わないものですが、これからはそういうマンションを作って行ってほしいですね。

[207: 匿名さん]

ここは何階くらいが綺麗に緑が見えるのでしょうか？
大使館側でも、本当に綺麗に見える部屋ってのは限られるのでしょうから、そこを如何に早く見抜き抑えるかですかね。

[208: 匿名さん]

サルコジが負け日本も株が暴落しました。
左派のフランスというのも悲しいものですね。
低層の緑、というのも空とのバランスの問題でしょうから、
やはり５階以上なのでは？

[209: 近隣住民]

車のリースもナンバーは違いませんよね。数年で当初購入価格を累積で払いきってしまいますし、ただで返すことを考えれば所有より贅沢です。

所有の概念を、資産形成や相続と重ねてお考えの方が多いようです。
ご自分の生涯の充実に重きを置いて消費することも良い選択だと思います。

小さくは車のリースも、賃借住まいや億単位の定借権購入の何れも潤沢なキャッシュフローが必要ですよね。