フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。
公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf
＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2
売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート
[スレ作成日時]2011-09-05 23:11:30
フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）
| No.1 |
by 匿名 2011-09-05 23:14:08
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削除依頼
麻布台パークハウスの二の舞か。定借も共通だな。果たしてニーズがあるかな。
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|---|---|---|
| No.2 |
近くの老人ホーム建設予定地が気になる
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| No.4 |
馬鹿高いと予想。
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| No.5 |
とてもよいところだけど、ちょっと大通りから近くない？
プチバブル期だったら、坪800とかでも瞬間蒸発した気がするけど、 このご時世どうだろうね。。。 |
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| No.6 |
借地権だから安くなりましたと言っても
４億が３億になった感じだから それだけ出せる人は所有権付きを買うよね。 投資目的でも震災で外国人がいなくなっちゃったから １００万超えの賃貸は空きがでてきてるし。 定借で売れてるのは３千万を切るような安い物件。 |
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| No.7 |
環境は良さそうですね。有栖川公園も近いし大使館横ということで大使館の雰囲気も味わえそうな、
定期借地権なので、永住目的の人が住みそうですね。 億単位の部屋は残りそうだけど、そんなに広くない手ごろな部屋は売れていくのでは。 |
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| No.8 |
白金側の北里にバス通院してる時に、よくこの辺りを通ったけど、
高速道路の下の川はドブ川ですね。 野鳥やヘビを見掛けたことがあるから、環境がいいとも言えるけど。 |
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| No.9 |
ここの売りは、なんと言っても「緑」なんでしょうね。
緑大好きな私は、相当に期待しています。 都心で緑が綺麗に見えるマンションというのは、かなり 少ないですよね。その点、ここは、 ・目線レベルで緑を味わえる ・道路を隔てないで緑を味わえる（窓を開けたら、車の音というのも…） ・墓地等の緑ではない という点で、希少だと思います。また、ピンポイント的に緑がある わけではなく、周辺環境含めて落ち着いているのは評価高いです。 多少気になるのは、幹線道路に近く、その音がどうなのかということと、 （借景によくありがちですが）「緑の壁」になってしまわないか、 ということでしょうか。 |
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| No.11 |
高速の出入り口が近く便利だが、前の道がちょっと狭いね。
東側はすべて緑だが、北は丘の上のマンションから見下ろされ、北東は団地。 有栖川公園や広尾駅はそれほど近くない。途中の道に高級感なし。 あまり欲張った値付けすると危ないな～。 |
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| No.12 |
ここにしても広尾しても、ここぞという立地に定期借地
というのはいかがなものかね。 こういう唯一無二な立地は、べらぼうに高くして、 ごく限られた人のみが住めるようにすればよいのだよ。 （定期借地だから価格抑えめ、とか余計なお世話） もはやアレコレ言っても仕方ないけど、せめて、 仕様を極上にして、南麻布にエセ富裕層が流入しないよう、 デベには節度ある価格設定をお願いしたい。 |
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| No.13 |
渋谷川の近くで地盤が悪そうでは？
大使館敷地の東側は台地になってるようだけど、マンションが建つ西側が低地。 残らない、資産にならない物にお金は出したくない。 |
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| No.14 |
このご時世だからね。それなりに抑え目の価格になるのでは？広尾はもはや一億くらいで住める街になってしまったからね。
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| No.15 |
私は50年後まで生きていないから定借でもなんの問題もないですよ。
早く住みたいですね。 |
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| No.16 |
前面道路は広がる予定だね。
近所にモデルルーム建設中だけど、 いつ完成でしょうか？ |
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| No.17 |
会員限定サイトようやく公開されましたね。
オーダーメイドプランが楽しみです。 |
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| No.18 |
ここの西隣のニューサンノーホテルって米軍施設だって知ってた？
23区内に残る2箇所しかない米軍施設の一箇所。 もう一箇所は赤坂プレスセンター。 |
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| No.19 |
豆知識ありがとう。
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| No.20 |
高級マンションの割には公開されている間取りが微妙。
しかも40以上も間取りがあるとか・・・・ |
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| No.21 |
40以上の間取りとは、ＨＰから間取りをみたいのですが、
まだ公開されてないですね。 資料には間取りなど載っていますか？ |
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| No.22 |
フランス大使館跡地とは、おしゃれな響き。
しかしながら、定借とは残念。 麻布台パークハウスのような、アメリカンクラブ建て替え費用捻出 のマンション（？）と、同じ香りがするのは、吾輩だけであろうか？ どうせ後５０年も生きてはなかろうとは思うが、そこがネックである。 将来、売却するとなると定借は如何なものか。 残る選択は賃貸という選択しかない。だが、タワー系マンションと違い、月々 の維持、管理費等も高額であろう。投資用と考えるも、 マンションは昨今ダブついてきている。賃貸の今後の相場がどうなるかだ。 税金対策者向けのマンションということか。 |
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| No.23 |
こちらの価格っていくらくらいでしょう？
ラウンジやガーデンテラスの緑の多さと周辺の環境は一度住んでみたくなります。定借だと転売には向かないでしょうし、永住目的の方が多く住みそうなので、マンションの管理なども荒れることは少なそうですね。 そういうところはいいと思います。 ただ、所有権にこだわりたい気持ちもあります。 |
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| No.24 |
本当に納得のいくサービスを生活に取り入れたいならば、ホテルで生活すればよい。
しかし実際の生活となると、衣類や、コレクションの置き場に難儀するのではなかろうか。 我が家というものは、ホテルの一室を間借りしているのとは異なる。 心からやすらぎ、安堵できるのが住まいであり、暮らしである。 使い込んだ家具、愛読書、 お気に入りのグラスで、ワインを飲む。愛すべきモノたちに囲まれて。 従って、ホテルと我が家…愛着ある住まいとは、同じ居住空間といえど、そもそも求めるものが違うのだ。 さて、昨今この暮らしに新たな価値が必要とされ始めた。 「より安全」というキーワードである。 埋め立て地の安全性をこの場でどうこう論議するつもりはないが、街の歴史を知り、安全な土地に 住まう事は、今後のマンション選びに対し重要な点である。 安心は、幸福感へと繋がるものだ。 |
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| No.25 |
定借というのは残り10年とかになると売れないんじゃないだろうか
自分はあと40年ぐらいしか生きてないと思うが相続した子供がかわいそう |
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| No.26 |
10年貸せばそれなりの賃料収入になるのでは？
また、セカンドハウス、現金その他、相続対象財産 はいくらでもありますけどね…。 そもそも、相続させるべきは有形の財産ではなく、 教育・人脈等を始めるとする無形のものですよ。 幼少期に、（都心にしては）緑が多い、国際色豊かな地域で、 質の高い教育（幼稚園・インター、私学等々）を受けながら、 優秀な同世代に囲まれて過ごすことは、子供への良い贈り物 になるのでは？ |
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| No.28 |
↑ ここに住む必要は無いと言う意味ですか？
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| No.29 |
別にフランス大使館に住むわけじゃないだろ バカバカしい
くだらない 俺は湾岸を検討することにするわ さいなら |
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| No.30 |
タワマンな。しかも定期借地じゃない、権利がしっかりした。
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| No.31 |
値下がりしてる湾岸を検討する人の意見か。
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| No.32 |
一番広いとこ、買うわ
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| No.33 |
リクルート社発行の「都心に住む」２月号を購入、内容をチェックした。
いよいよ「南麻布プロジェクト」の全貌が見えてきた。 中々のものではないか…というのが、吾輩の率直な感想である。 ついでに、定借マンションガイドなる講釈が、掲載されていた。 （そんなもので、単純に定借を選ぶ人間がいるとは思えぬが…） マンション選びの重要項目として、便利性、快適性、資産性、安全性、等が上げられる。 その中でも極めて、この物件は、将来に渡った資産性が、明らかに期待出来ない。 １年刻みで限り無く価値が下落する。従って売却は難しい。 それを念頭に入れ、割り切れば、良い物件だ。環境は、申し分ない。 定借物件はどうやら、この物件に限らず、以前申し上げた麻布台パークハウスの他にパークコート神宮前、 広尾ガーデンフォレスト、桜プレイス（目白）等、思いの外、建設されているようだ。 今の時代、定借にこだわる人間があまりいないのだろうか？ 残念な事に、定借物件ほど、良い立地だ。 言い換えるならば、希少性のある良い立地でなければ定借の意味も無いし建たない、ということだ。 老人ホームに入る前に、いっそ贅沢気分を味わうのも悪くないか…？ 子孫に財産分与する必要のない、子供のいない夫婦なども良いかもしれない。 |
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| No.34 |
共同住宅の区分所有権なんて他住民の干渉が強く怪しいもの。
まともに建て替えできる保証がなければ、 定期借地権の方がコストが明確と言える。 |
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| No.35 |
ここは街宣車による被害はありますでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教示下さい。 |
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| No.36 |
街宣車が嫌なら大使館の多い港区に住まないことだ。
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| No.37 |
街宣車が来ないことはないですが気になるレベルではありません。
パトカーや救急車が走っているのと同じですよ。 日常生活で許容できるレベルの騒音だと思います。 |
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| No.38 |
＞街宣車が来ないことはないですが気になるレベルではありません。
＞日常生活で許容できるレベルの騒音だと思います。 自分は以前、ロシア大使館近くに住んでいましたが、街宣車の騒音は、 とても「日常生活で許容できるレベル」なんてものではなかったです。 パトカー等と違って、滞在時間が長い上に、音量も非常に大きいです。 しかも、結構頻繁に来ます。 いまだに、（北方領土を）「返還せよ～」、「返還せよ～」、「返還せよ～」 と叫んでいる声が頭に残っています。 自分が住んでいたのは、街宣車が叫びまくる場所（フェンスがあるところ） から50mくらいしか離れていなかったので、場所が悪かったというのもある かもしれませんが。 この場所でどれくらいの音量・頻度なのか、自分は知りませんが、街宣車 被害は事前に入念にチェックした方が良いと思います。 日常生活で繰り返されることなので、結構ダメージは大きいです。 あと、街宣車はさんざん叫んだ後、そのままノロノロと周囲を回ってまた 戻ってきたりするので、大使館周辺一体が被害を受けます。 |
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| No.40 |
確かに、最近は良い立地は定借物件が多いね。
残念な限り。 |
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| No.41 |
ここホームページもアップデート最近されていないとおもうのですがなにか事情ご存知ですか？
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| No.42 |
いくら安くても定借はやはり避けたい。ガーデンフォレストの中古の暴落ぶりみてしまうと正直怖すぎる。
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| No.44 |
定借なのに億ション確実なんでしょうから、売れますかね？
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| No.45 |
ここは明治神宮以上に環境は最高。なんせ森隣接のマンション。芸術家とか文化人が買うと思うよ。
彼等にはコスパという概念はないし、アトリエならば税金対策にもなるし。 アトリエとして使ってよい作品が生まれればいくらでも元がとれる。 何よりも戸数が少ない。案外売れると思う。 |
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| No.46 |
高速至近というのをどう考えるかだよね。
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| No.47 |
間取りはどれも良くないよね。
何であんな曲がった設計にしたんだろ。 最大限空き地を有効に使いたかったのは分かるけど。 |
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| No.48 |
あの形は外の景観を部屋一杯に感じるためだと思う。普通に考えれば家具とか置きづらくて使い勝手は悪いけど、ほとんどが広い部屋だから緑の広がりをより広く感じられるはず。
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| No.49 |
正直な話、ここなら豊洲の方が良い物件が多い
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| No.50 |
眺望といっても、ココはタワーじゃないし
大使公邸側の近景を愉しむことになるんだろーね ひっそりと住みたい人はそれでいいのかもしれない |
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| No.51 |
>>48
そういうことですか、それで納得。たしかに外の景観に合わせた感はありますね。あるタレントさんの自宅がだいぶ前に特集されたとき、同じように曲がった形になっている部屋があって、外が見渡せる感じになってました。その窓際にスポーツマシンを置いたりと、気持ちの良さそうな環境でしたよ。実際に見える景観をたしかめてみたいものですね。 |
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| No.52 |
ここは月の賃料に換算するとおいくらですか？
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| No.53 |
物件の周辺には、明治屋やナショナル麻布があるようですが、他にスーパーや商店街など、買い物が出来るところはありますか？
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| No.54 |
北里通りや四の橋の商店街も比較的近い
しかし飲食店に関しては良いお店もあるが、物販に関しては歩いて出掛けるほどの魅力はない 広尾の商店街＋明治屋・ナショナル麻布以外はクルマ利用でしょ それなら食品だけでもガーデンプレイスの三越、並木橋のライフ、白金高輪のクィーンズ伊勢丹、 伊皿子のピーコック、白金台の東急ストア、一の橋の日進デリカテッセン、ヒルズのリンコス、 ミッドタウンのプレッセあたりと選択肢は多いと思う |
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| No.55 |
>52
こういう場所の賃料相場ってあってないようなもんだよ。 緑があったり大使館の近くという環境で外資系役員が好みそうなことや 広尾が最寄駅なことを考慮して一番狭い60平米で月30万円、 ここの平均的な広さだと月100万円を超える賃料設定が多いんじゃないかと思う。 ただ相場がそんなもんだとはいえ六本木のタワーとかも 高額の部屋は余ってて果たしてその価格帯で借り手がどれだけいるかはわからない。 相場を崩してでも絶対に貸そうとすれば当然下がるだろうし。 まぁでも築浅のうちは最低でも月50万円はすると思うよ。 |
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| No.56 |
賃料は坪2万円程度じゃないかな
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| No.58 |
戸数が少ないし、場所がいいからたぶん売れる。
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| No.59 |
ふと思ったんですが、外国人にとっては
日本の分譲マンション購入より定借物件のが購入しやすいのかな？ ごめんなさい、素人で。もし審査等がゆるいようだったら定借物件が 増えたら外国人も購入しやすいのかしら・・・と思って。 |
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| No.60 |
外国人は居住目的では購入しないでしょう。
投資物件としての価値次第じゃないでしょうか。 |
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| No.61 |
どちらかといえば外国人ほど所有権にこだわる。
いつ手放さなきゃいけないかわからないから。 日本的じゃない外資企業は銀行のローンが通らないから 現金購入する以外は難しいので定借増えたら買いやすくはなるかもしれない。 |
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| No.62 |
広尾ガーデンフォレストも苦戦してるし、
億超えの定借は厳しいでしょう。 |
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| No.63 |
戸数が多ければね。
パークコート神宮前は385戸、広尾ガーデンフォレストは670戸。 ここはたったの88戸。内容もいいし、間違いなく売れる。 |
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| No.64 |
お金持ちや、外国人に実際に聞いてみるのがよいのでは？
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| No.65 |
あのう、私お金持ちですけど、ここいいですね。都心の一等地で由緒ある森の中で暮らせる。
そのうえフランス大使館に隣接していてセキュリティ上も問題なし。 アメリカ大使館やアメリカンクラブの隣接は、騒々しさや品の無さからタダでもいいと言われて も断ると思うけど・・。それに８８戸という規模もちょうどいい。 今５０代だから、もし買えば死ぬまではここで暮らせると思う。 死んだときに、２億や３億の資産が残るか残らないかは関係ないかな。 生きている間はなるべくいい環境で暮らしたい。 それだけです。 |
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| No.66 |
金持ちは買わないよ。
そもそも集合住宅、区分所有のマンションは金持ち向けじゃないし、マンションアドレスは格好悪い。 |
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| No.67 |
戸建てもマンションも持ってる金持ちは多い。
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| No.68 |
金持ちは不動産いくつも持ってる場合が多いね。
50億円くらい持ってたら他に買うものないでしょ。 お金だけ持ってたって何も楽しいことないし。 上場企業の社長は住所開示しなきゃいけないから 千代田区や港区のマンションが開示用として人気らしい。 |
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| No.69 |
立地は希少だとは思うが、定借はパス。リセールに苦労するのは確実で、買った瞬間に価値が下がるであろう物件はリスクが高すぎる。
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| No.70 |
とお金持ちさんは考えます。
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| No.71 |
私は自分が利用したくなるような立地条件の場合は定借でもいいですけどね。
1億か2億くらいなら普通に投資で損することもありますから･･･。 定借でもゼロになるわけじゃないので下手な投資よりはマシです。 |
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| No.72 |
お金持ちもいろいろ。資産価値とか深く考えないお金持ちもたくさんいる。小説家とか画家とか音楽家やデザイナーは損得勘定は二の次だから。
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| No.73 |
定借でも、建物部分の税金や維持管理費はかかるわけで。
資産価値どころか、むしろマイナスではないだろうか。 |
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| No.74 |
値段わからないので、議論できませんが割安感はない設定になるでしょう。
ここの場合はフランス大使館の借景にいくら払うかが鍵になるのでしょうね。 道路サイドはかなり安い設定にしないと厳しいと思います。 |
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| No.76 |
安く出ることはないのでここに住みたいと思うお金持ちが88人くらいいるかどうかですね。
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| No.77 |
坪単価450万円前後だと瞬間蒸発。
500超えると苦戦。 ハッキリ言って現実的なところまあこんな感じだろうね。 |
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| No.78 |
ま、所詮、野村のプラウドだしな（笑）
当初計画通り、三井が幹事会社になって『南麻布パークマンション』にしときゃ坪600はいけたのにな（笑） リーマンで三井も弱気になったな（笑） まぁ南西最上階で550くらいだろ（笑） |
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| No.79 |
要はブランドイメージなんだよな、ブランドイメージ。
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| No.80 |
大使館側で上で450、400、道路側360。定期借地権であることかんがえるとこれがマックスでしょ。
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| No.81 |
俺も、定期借地嫌い。定借が売れてもらっては困る。
よって、上の予想に一票。 いずれにせよ、借景がある側とない側では大きく違うよね。 |
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| No.83 |
定借ってリセールできないこと考えたら
セカンドとして買える金持ち向けだから。 庶民はどんな物件であれば定借なんて買っちゃ駄目だと思う。 |
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| No.84 |
その通り。リセールできないぜ～。多分。
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| No.85 |
定借融資に積極的なのは、住宅金融支援機構とか、
一部金融機関に限られるからね。 リセールできないよ。 |
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| No.86 |
結局判断材料のネックは定借物件ということ
仮に100平米の3LDKが1億5000万円だとしても果たしてこの場所を選択する人がいるんだろうか？ 50年後にはその1億5000万円は泡となって消えてしまうのに… さらに毎月のべらぼうに高い地代を50年間払い続けることに… |
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| No.88 |
そういえば、地代いくらくらいなのでしょうか？
私、難しいことわかりませんが、所有権だとしたら、 ２億のものを、定期借地ということで、１億５千万円 で買えるとして、差額の５千万の運用益等も加味した上で、 どちらが得か、ということですよね。 って、お金持ちはそんなこと考えないのかな？ |
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| No.89 |
地代、値段ってもうわかるのですか
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| No.90 |
戸数少ないから地代もバカ高いと思う。ただ前払い地代にしちゃって物件価格に含めて月々はそうでもないようにするんじゃないかな。
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| No.91 |
いくら得かとか投資感覚で買う人は定借は考えないでしょうね。
見るとしたら利用料として妥当な金額か、大使館の立地を気に入ってそこにだったらいくら払って利用したいかじゃないかな。 最近は中国人の富裕層が世界中の不動産買い漁ってるから結構な数を中国人が買うんじゃないだろうか。中国人なら定借に抵抗ないし、フランス大使館の隣を占領できるみたいなことも好みそう。 |
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| No.92 |
今日2回目見てきました。
扇形の部屋もありますけど、多くは長方形のきれいな形でしたよ！ 定借なのは気になるところですが、 価格設定はやはり分譲より割安感はありました。 レイアウトを自分でいじれるのは良いですね。 バルコニーはどの部屋も広め。 魅力的だけど定借… 悩みます。 |
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| No.93 |
麻布、フランス大使館という言葉に惹かれて情報を見ているのですが、マンションにあまり詳しくないので恥ずかしい質問だったら笑わないで下さい。いや笑っていただいても良いのですが、定期借地権ということは土地の持ち主はフランス大使館なのでしょうか？日本国？
何やらオフィシャルページがゆったりしすぎて知りたい情報をサクッと見ることができません。貴重な森は破壊されずに守られるのでしょうか？その点も気になります。 |
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| No.94 |
日本の場合は大使館の土地は各大使館が所有しています。
（国によっては賃貸しか認めてない国もありますが） 最近中国が大使館側に南麻布土地を拡大してニュースになってましたけど。 フランス大使館は建替えたばかりなので恐らく森は長い期間維持されるとは思いますが あくまで借景なので未来永劫確保されたものではないというのは確かです。 詳しくはこちらをご覧になるといいかと。 http://www.ambafrance-jp.org/spip.php?article3771 |
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| No.95 |
ガーデンフォレストは参考にならないかもしれませんが、90平米Classで地代は月12万円前後らしいです。
ここだと15万円はいきそうですね。 150平米Classだと軽く20万円は超えそうですね。それに管理費や修繕積立…。 恐ろしい。 |
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| No.96 |
>92
定借でなければという声はありますよねぇ。でもそれでも考えたい物件、いやはや憎らしい魅力のマンションですな。どこかの不動産サイトで拝見したのでありますが、定借は状況で更新できるという物件もあるそうで。自分は知識が無くそれがこのマンションにも当てはまるのかどうかまでは分かりかねますが、それも可能性はあるんですかな。 一度こちらの良さを知ってしまっては中々後ろには引けませぬ。 将来の対応をしっかりと確認はしておきたいところであります。 |
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| No.97 |
リセールはできないけどその分安いですから賃貸に出す時は有利ですよね。
何戸か買う余力があるなら定借は悪い選択じゃないと思ってます。解体されること前提なので負債を残さなくて住みますし。 こちらは一戸目に買うのはNGだけど二戸目か三戸目ならいいと思います。 稀有な立地で貸し手には困らなそうですから。 |
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| No.98 |
失礼しました。タイプミスしました。
貸し手じゃなくて借り手です。 |
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| No.99 |
＞リセールはできないけど
リセールできないのですか？ 定期借地に対してローンを出す金融機関も少なからずあるようですが、 なぜリセールできないのでしょうか？ あと、そもそも、このクラスって、ローン組まずに買う人も多いとの 認識なのですが、そうでもないのでしょうか？ |
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| No.100 |
>99
リセールできないというのは中古で売るのであれば損する確率がかなり高いという意味です。 いくら定借でも損失出すくらい安くすれば売れますので。 定借は売りにくいというのはローン以外にも 仲介業者が売りにくいのに手数料が安くなる定借を嫌うとか、 中古で探してる人は家への拘りが強くて新築買う人以上に定借を嫌うとか、 いろいろデメリットがあるのでそれなら無理に売ろうとしなくても、 安く買えて利回りがよく、場所もいいんですから リセールせずに賃貸に出すのが向いてるということです。 あと数少ない定借OKのローンも限度枠が5000万円とかなので 結局かなりの部分を現金で用意する必要があるので ここのような億ションだと実質はローン使えないのと同じですよ。 |
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| No.101 |
すみません、5000万円が限度の銀行って、どこでしょうか？
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| No.102 |
>101
三井住友。 |
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| No.103 |
三井住友は、5000万円までは貸してくれるのですか。
住宅金融支援機構やSBIモーゲージ株式会社については、 HPからすると、金額での上限ではなく、取得費の9割のようです。 プラウド南麻布には興味ないのですが、パークホームズ南麻布 に興味あります。 こちらの方が定借について、議論が深そうだったので、質問 させて頂くものです。 ところで、こんなの見つけました。 http://rengoukai.teisyaku-navi.com/index.html 全国定期借地借家権推進機構連合会 |
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| No.104 |
一生住むなら定借か否かは関係ないが、やっぱり飽きるからね・・・
リセールは現実キツイ・・・ という結論に至った・・・ |
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| No.105 |
過去に出た定借物件の中古見てたら売りにくさは歴然。
もともとマンションは建物価格のほうが大きいから定期借地でも実際はそんなに安くなるわけじゃない。でも買う人はそうは考えず定借なら激安で当然というふうに考えるから売りにくいよ。 中古だと差がはっきり出るけどなぜか新築だと売れてしまうから不思議。広告効果かな。 |
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| No.106 |
公庫にも限度枠はあるから書いてないだけだと思うよ。民間よりは枠が大きいからここはともかくパークホームズには関係ないけど。
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| No.107 |
、定借は避けたいというのが、日本人の感性でしょう。
ローンつくからと言って、リセールできるわけではない。 |
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| No.108 |
ガーデンフォレストのMR行ってきました。
既存の住戸（474戸だっけ？の方）は、ようやく完売だそうです。 （正確には、一度完売後に生じたキャンセル住戸が、ようやく売り切れた そうです。余った事業協力者住戸（日赤の方が優先的に？買えるはずだったけど、 買わなかった住戸？）も売ったため、大変だった的なことをちらっと言っていました。） 白樺レジデンス（200戸！）はどうなるのでしょう？？？ 広尾のあの立地で、ゲーテッドや医療提携やらあれこれ詰め込んでも、 あれだけ苦戦しているわけですから、定期借地というのは、人気ないのかな、 と思う次第です。 でも、パークホームズは人気があるというような話も聞きましたので、 要は値段次第なのですかね？ 定期借地ってどうなのでしょう？？？ |
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| No.109 |
日本の住宅ローン（含む収益物件融資）は単純だから、建物の耐用年数で期間決めるので、
期限が決まっている定借は不当な扱いを受ける（＝潜在買い手が少ない）。 所有権だって、いつかは建替えするので同じだが、日本の金融でそう考えられる会社は少ない。 よって、定借の不利は続く、、、悲しい |
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| No.110 |
ガーデンフォレストが所有権だったら、それこそ瞬間蒸発量でしょうから、やっぱ、定借は人気ないのでは？
ただ、同時期に販売された大規模物件で完売したところ、他にはないような気がするし、その意味ではそこまで悲観的にみる必要はないのかもしれないね。 |
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| No.111 |
４月にモデルルームを見られた方がいたとは。今日やっと招待状が届きました。
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| No.113 |
招待状、どこで区別するのですかね？
住所？ 年収とかいい加減なこと書けますものね。 |
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| No.114 |
購入価格帯とかじゃないかなぁ。
1億円以下の人には後から送ってるとか。 |
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| No.116 |
じゃぁ、資料請求あった先着順じゃないですかね？
住所の可能性もあるけど。 うちはまだ届かないなぁ。 狭い部屋でいいから1億でと思ったけどおよびじゃなかったか･･･。 |
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| No.117 |
住所でしょうね。不動産は近所の人が買いますからね。
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| No.118 |
やはり住所ですか。
最近気付いたのですが、３Ａエリアは最高のステータスだとは思うのですが、 購入後のマンション価格で言えば、必ずしもプレミアムがつくわけではないですね。 知人から代々木のマンション（中古）の購入を打診されているのですが、 そこは築１０年以上なのに新築分譲価格との差がほとんどなく驚いています。 不動産会社さんによると、利便性を考えると購入者層の母数は商業エリアが選好され、 南麻布のような住宅一等地の潜在購入者層は厚くないそうです。 そう考えると、定借はなおさら厳しい。 せっかく購入しても、完売しないと寝られそうもないですね。 |
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| No.119 |
借景のリスクは、緑が将来にわたって保証されるものではない、
ということもあるけど、まぁ、それはおいておくとして、 現実的なチェックポイントは、「緑の壁」になっていて、 重苦しくなっていないかだよね。 こういうところの緑は、どちらかといえば、外からの視線を 遮断することが企図されていることもあって、樹種とか、 手入れ具合とか、「外から見る」ことを目的とされていない。 そのため、バルコニーからの距離等にもよるけど、一歩間違う と「緑の壁」になってしまう。 まぁ、こればかりはできてみてからでないと、どんな感じになる かわかりませんが、合成フォトのやつ、重たげな感じでしたね。 |
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| No.120 |
このスレ人気なさすぎ・・・撤退！
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| No.121 |
100ｃｍ２あたりで検討しているのですが、いくらくらいなのでしょうか？
ご存じのかた、ご教示お願いいたします |
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| No.122 |
↑200万円くらいかと思います。
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| No.123 |
計算違いますよ
1万から1.5万でしょう 資産価値がいくらなろうが関係ねーという 現金ポーンのお金持ち物件ですね。 どーのという人はやめたほうがいい |
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| No.124 |
う～ん、この概要のマンションを果たしてお金持ちは買うのだろうか？
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| No.125 |
原宿、麻布台、南青山、広尾と最近の定借はほぼすべて悲惨な
販売状況だったのでここがダメだったらもう定借物件の販売は なくなるかもしれませんね・・・・・・ |
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| No.126 |
100ｃｍ２って、100ｃｍ×100ｃｍ でしょ？
つまり1ｍ×1ｍ。 言い換えれば121さんは平米単価を質問しているわけだから、 122さんは概ね合っているんじゃない？ |
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| No.127 |
確かにこの内容で88戸すら売れなかったら高級路線の定借はもうあまり出ないかも。
2億くらいなら普通に買う人いると思うんだけど3億円以上で売るのはやっぱりきつそう。 |
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| No.128 |
>110
＞同時期に販売された大規模物件で完売したところ、他にはないような気がするし 「同時期に販売された大規模物件」って、どこ？ PC麻布十番 スミフ麻布十番 PC赤坂 パークタワーグランスカイ とか？ そんな、へっぽこマンションと比較しても意味ないのでは？ 大規模でも完売しているとこは早々に完売している。これが現実。 |
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| No.129 |
＞大規模でも完売しているとこは早々に完売している。
同時期（つまりプチバブル期物件で販売中にリーマンショックを迎えてしまった）の物件で、「へっぽこでなく」「早々に完売した」大規模物件を教えてください。 |
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| No.130 |
このマンションとタワマン比べてもしょうがないのでは。
ここは低層で定借という特徴で、購入層が全然違うでしょう。 比較するなら、やはり原宿やＧフォレスト。 ここが他の高級定借と違うのは、都営賃貸アパートを向かい合っていて高速が近く 戸数が少ないから住民負担がより重いというだけ。 あ～あ、終わったね。 |
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| No.131 |
少ないパイをめぐって、定借どうしが叩き合い。
なみだぐましいですな。 環境が素晴らしいことは認める。この辺りにすみたいなら、きちんと所有権で相応のかね払ってからにしなさい。 |
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| No.132 |
↑
こういう人が実は一番縁遠い人 |
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| No.133 | ||
| No.135 |
パークシティ浜田山は西の横綱。
三井不動産が社運をかけて取り組んだ一大プロジェクト。浜田山駅3分の位置に東京ドーム2つぶんの広大な大自然は50年に一度出るか出ないかの物件だと日経で読んだことがある。 そういう意味ではここも50年に一度出るか出ないかの物件。定借ながら都心の横綱になる物件だと思われる。 |
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| No.136 |
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| No.138 |
そんなに定借がイヤなら、ご近所の丸紅を待った方がいいんじゃないの？
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| No.139 |
136は自らの非を認めたくないってことでオッケー？
恥ずかしいレベルというわけなんだが大丈夫ですか？ |
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| No.140 |
あ、136じゃなくって126ね。
タイプミスすみません。 |
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| No.142 |
定借じゃなきゃ売りに出ないよ。大使館なんだから。
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| No.143 |
丸紅は、緑ありますかね？
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| No.144 |
浜田山は実際に見て案内してもらってから判断したほうがいいよ。
広告や字面だけでは、マンションはわからないのでね。 定借について、資産価値で考える。 都心のマンションの魅力は「賃貸価値」もあるということ（特にタワーは人気で借り手に困らない）。 年間３～４％で回るとしたら、２５～３０年で全額回収となる。 その時のマンション価格を半分と見ても、トータルの資産価値は購入価格×１．５、となる。 だから都心（特に億ション）のマンションは人気がある。但し、簡単に買えない。 定借は、２５～３０年後に資産価値が相応に消滅している（買い手にローンがつかない）。 だから、定借は買いづらい。 どこであれ、住むと飽きるから、いずれは引越しを考える。 その時に、所有権の意味を知る。 |
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| No.145 |
今更あたりまえのことを
ありがとう |
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| No.146 |
＞今更あたりまえ
やはり考え方は間違っていなかった。 自信を持って撤退。 サンクス！ |
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| No.147 |
ここは他にも何戸か買える人向け。貸すなら古くなっても立地的に借り手はつくし。別荘感覚で億出せる人以外は買っちゃ駄目だって。
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| No.148 |
ここ別荘地だと思う人いるんですか？
道路側の住戸はどうなるんですか？ |
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| No.149 |
やっぱ、定借は買っちゃだめだ。お前ら買うなよ！
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| No.150 |
いや、オレが買うよ
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| No.151 |
イヤイヤ、俺が買う。
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| No.153 |
＞最低でも１億後半
全然そんなに高くないよ。 平均でもそんないかないし、そんだけ出せばプレミアクラス買えるよ。 だから買うのやめたよ。 都営アパートエリアだしね。 |
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| No.155 |
地代は決して高くない。
ただ、管理費はけっこう高い。これは８８戸という小規模マンションだから。 その割りに人的サービスは今一という印象。 |
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| No.159 |
実際は買っても借りても変わらないと思うよ。でも同じくらいの金額でもっといいとこ住めるから今すぐいいとこ住みたかったら買わないと毎月きついでしょ。
それに先々考えられる人はセカンドや投資以外でマンション買わない。まずは戸建買って土地を手に入れてマンションはその後。 |
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| No.160 |
書いてある意味がよくわからない、、、
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| No.161 |
読解力が乏しいのでは？
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| No.163 |
このスレの人気なさからもよくわかる
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| No.164 |
高額物件はこのサイトで注目されないほうがいいと思うよ。層が違うので、ここの住人とは
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| No.165 |
たいして高額な部屋はなかったと思うが、、、
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| No.167 |
４億くらい。問題は半分が億いかないこと。ここにこの物件の問題がある。
仏大使館敷地内とは言うが、立地いまいちなんだよね、結局のところ。 ドイツ大使館あたりの丘の上だったらよかったが。 |
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| No.168 |
修繕積み立ても高いんですか？
いつか壊すならもったいない気がします。 |
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| No.169 |
ディスポーザーありました？
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| No.170 |
あるでしょ。当然。
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| No.171 |
借景がない側は、ほんと、これといったウリがないよね。
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| No.172 |
え、ここはフランス領でしょ?
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| No.173 |
南麻布といっても、この辺りの低地は、高級感が薄れるからね。
ただ、坂を登った辺りはいい雰囲気だよ。港区全般に言えることですが、坂下と坂上では、同じエリアでも随分違う。 |
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| No.174 |
修繕積立も高くはないです（同規模マンション相応）。
ご指摘があるとおり、この当りは坂の上と下では全然違う（近くで分譲予定の丸紅マンションとか顕著）。 本件は残念ながら坂下にかかっているので、一生住む気にはなれないですね。 そうなるとリセール考えるが、定借につき問題外（そもそも麻布エリアはリセールきつい）。 では一旦賃貸するかとなるが、このゾーンのメイン借り手は「外人」、しかも200㎡以上を求めるから 当マンションでは中途半端になる。。。色々検討しましたが、結局は決断できないです。 |
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| No.175 |
<１７４
「近くで分譲予定の丸紅マンション」とはどの辺りかなど具体的に教えてくれませんか！ 南麻布でも低地・やや外れと悩んでいるだけに丸紅物件が気になります。 |
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| No.176 |
>174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。
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| No.177 | ||
| No.178 |
174さんの意見、私は分かりやすくて参考になりましたよ。頭の中のモヤモヤが整理ができたみたいで。
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| No.179 |
定借とは特別な価値を持つ土地持ちに許された時間だけを切り売り出来る特権ですから。売り側のスーパー特権の対に位置する買う側で、そんなもん受け取る気にはとてもなれませんわな。
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| No.180 |
そういうこと。買わないでね。
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| No.181 |
すみません、近隣住人さんには自分にも被害が及ぶので難しいかもしれませんが、定借以外のネガ要素はないのでしょうか？教えて下さい。
定借については自分の中で腹づもりができているので、他のメリット、デメリットを勘案して購入可否を決定しようと思っています。 このままでは、買ってしまいそうなので、ぜひ止めて下さい！ |
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| No.182 |
＞１８１
ここに住みたいなら買えばいいんじゃないか？ 金のない人が安いから検討するって物件じゃないんだし。 金あるなら何の問題もないと思うが、どうして止めてほしいの？ もちろんギリギリならやめた方がいいけど。 |
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| No.183 |
あらゆるネガを聞いた上で、購入判断をしたいと思いました。
あと、個人的にSなところがあるので、自分が気に入った物件がネガられるのを見るのが楽しいというのもあります。ネガさんが這いずり回っているのって、見ていて楽しくありません？ |
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| No.184 |
すみません。肝心なところタイポです。
S→Mですね。本当は、S＋Mなのですが。。。 |
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| No.185 |
＞１８１
大使館サイドと都営アパートサイド、どっち買うの？ 後者ならネガ以外ないと思うが、、、 こんな記事もあるよ！！ http://condo.seesaa.net/article/217706652.html |
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| No.186 |
もう少し具体的にネガって下さい。
大使館サイドを考えています。 |
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| No.187 |
１７４＋１７７です。
１７８さん、有り難うございます。 １７６さん、ご意見頂けないのでしょうか？ 私は、デベさんから直接話しを聞き、現地を見て、プロのご意見も伺い、 総括して自分の意見を掲示板に書きました。 この掲示板は、購入検討者がユーザー視点から各自の意見を書き、 （拙いかもしれませんが）皆さんが参考にするものだと思います。 それを、自分の意見も言わず、 >174は、知ったかぶりしているけど、ネットで集めた中途半端知識という感じ。 などという、無責任な批判は掲示板の存在自体を否定するものであります。 一刻も早い、貴殿の御意見をお待ちしております。 |
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| No.188 |
私はこの物件は、「価値」とはなにかを考えさせるいいケーススタディとおもっています。価値は一義的には、「経済的価値」が挙げられると思います。その観点からいうと、この物件の価値は低いです。皆さんご指摘のように定期借地権という問題があります。私は定期借地権であることであることが経済的価値として即低評価につながるとは考えていませんが、問題は価格です。この物件、定期借地権としては割高であると考えており、経済的価値は低いと言わざるを得ません。
しかし、価値とは経済的価値だけを意味する訳ではありません。自分の好きなように間取りを変更して、窓際から緑を眺めて生活する価値という心の充実の価値も経済的価値とならぶ価値です。 つまるところ、経済的価値とは、その人と所得、財産などによる相対的影響をうけることも事実であり、お金に余裕のある人で、大使館側の眺望を気に入っている人であれば買えばいいという当たり前の結論になります。 この物件が良い物件であるかどうかという点に関しては、明確な差別化ができている結果、ある種の人にとっては満足度が高いという点において良い物件であると思います。 |
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| No.189 |
唐突ですが、日本女性は、稼ぎのよい外国人（アジア系含む）と、
どんどん結婚していくべき（結婚相手の候補に入れていくべき） だと思います。 この辺りを闊歩している、（良い意味で）勝ち誇った女性を見ていると、 強く思いますし、軟弱日本男子は棄ててそうすることが、結局は、 日本のためにもなる気がします。 で、良い外国人旦那をゲットした人を見ていると、共通しているのは、 語学に堪能なことと、（そこそこ）学があること、だと思います。 （必ずしも、そこまで綺麗というわけでもない。） そんなわけで、良い旦那さんをゲットして、こういうところ住める ようになったら、いいですね。 |
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| No.190 |
＞１８８さん
このマンション、確かに考えさせられるケースですね。 友人を招待したケースをシミュレーションしてみます。 （私）マンション買ったから遊びに来ない。場所は仏大使館敷地内だよ。 （友）え～すげ～な～。行く行く。 ・広尾駅からの通り道で、 （友）仏大使館、って意外と地味なところにあるんだね、、、 （私）一応、南麻布なんだけどね、、、 ・大使館側の部屋で、 （友）いいね～。緑がすごいね～。さすが仏大使館敷地内だね。 欧州危機で仏も大使館の土地を売却する時代かぁ～ （私）いやいや、敷地は賃貸だよ。いわゆる定期借地だよ。 （友）え、、、お前って勇気あるよな、、、 （私）やっぱり、そう思う、、、 う～ん、お金に余裕があっても色々考えると、難しい物件ですね。 P.S ＞１８９さん 勝ち誇って闊歩している女性好みなら、ＡＮＡホテル裏のマンション群がお薦め。 新築なら、三井のパークコート六本木ヒルトップが分譲中。 土曜の昼下がり、ＡＮＡホテルのオープン広場あたりで元女子アナがママ友連れて 闊歩してますよ。 |
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| No.191 |
188です。
追加の懸念としてはフランス大使館の森の見え方が完全までわからないということもあります。距離感、光の入り方、不安要素ではありますね。 友達に呼んで定期借地権談義で寂しいというのはやはり所得、資産の懸念からでそういったかたはやめられたほうが精神衛生上いいのではないかと思われます。 |
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| No.192 |
すみません、そもそも、ここ、いくらくらいなのでしょうか？
特に買う気はないのですが、純粋に興味があり、お尋ねするものです。 （定期借地が気になるということではなくて、海外で長く暮らす ことになるかもしれず、しばらく不動産を買う予定はありません。） |
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| No.193 |
＞１８８さん
大使館側はそこそこ上の階なら問題ないと思います。 問題は反対側（道路側）ですよね。どう考えても購入メリットが理解できない。 マンションは価格が高ければ高いほど住民同士の価値の共有が重要であり、 これは如実に運営方針に顕れます（共有施設の使い方とか管理組合の仕切りとか）。 本件のようにあまりに差のあるマンションはお互い（大使館側・道路側）に快適に 過ごせないのでは、、、という懸念が大きいです。 それと、定期借地の議論はパスというのはあまりに達観していませんか？ それならば賃貸で住めばいい、ということで終わってしまいます。 資産購入に当たっては、所有権は大事ですよ。 高級車をリースでいい、というお金持ちはいません（ナンバー違います）。 物事に対しては、使用価値を超えた愛着を持つことが人生を楽しくする方法です。 |
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| No.194 |
ここって、価格はもう発表されているのでしょうか？
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| No.195 |
モデルルームに行けば価格表もらえるよ。
ネット等では公表はしていないと思う。 |
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| No.196 |
すでにモデルルームの事前案内会が開かれています。
呼ばれてしかるべき人が呼ばれてます。 一般受付は５月中旬からです。 地代はガーデンフォレストより安いですよ。 |
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| No.197 |
193さん
定期借地権の議論をパスした訳ではありません。すでに述べたように経済的にみると懸念は大きいと考えています。定期借地権の経済的価値は、将来賃料の現在価値に基づき計算するのが妥当と考えています。所有権の場合将来のインフレに対応できるのに対して、賃料は上方硬直性があると思われ、インフレに弱いことは否めません。 一方で定期借地権が所有する喜びを味わえないというのは私個人としては納得はできません。リフォームもできますし、この物件の場合、新築時に間取りも変えられます。あまり弊害は感じられません。 道路側の問題点はあるとは思います。タワーマンションなどでも低層と高層で所得のちがいが問題を起こすことはあるので。 |
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| No.198 |
だいたいどれくらいか、教えて下さい！
自分はお呼びでないかもしれませんので。 |
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| No.199 |
戸数が少ない割には価格の幅が広いので、直接確認することをお薦めします。
個人的には、１．５億以上は出さないと、この物件の良さは感じられないと思います。 |
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| No.200 |
＞１９７さん
１９３です。定期借地が全てを否定するとは考えておりません。 合理的なスキームではあると思いますし、フランスのような超一流国の大使館ならば コンセプトは１００点満点だとも思います。 ただ、本ケースは立地が今一つであり、住民が最大の価値を共有できない部屋の構成 が残念だと思っています。 また、３Ａの高額マンションを選好される方はとかく住居を替える（引っ越す）傾向 にありますのでいやでもリセールバリューは顕在化してしまいます。 それを精神衛生上の問題で片付けるのは言葉上は簡単ですが、本当にそうなのでしょうか？ 高額マンションを購入する人は経済価値に人一倍こだわると思いますが。 タワーマンションについてはご指摘もっもだと思います。 ただ、眺望を別とすれば、タワーの選好理由は効率性（商業地に近い、サービス良い のに管理費は安い）ですので、この点では住民の共有意識は高いものと考えます。 |
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